パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[42201: 匿名さん]

ここを賃貸にしようとあちこち登録されているけど、新築とはいえこの駅距離で、お高いですね。
https://www.mansion-note.com/mansion/2591161/houses/shinchiku

文京区でも、2LDK 55㎡ 22万円くらいです。ご参考まで
(一例)
築7年。大江戸線・都営三田線春日駅徒歩5分 丸ノ内線後楽園駅徒歩9分 目の前24時間ダイエー、裏はクイーンズ伊勢丹、並びにはぱぱす。もうすぐパークコート小石川の商業施設もできます。
文京区だと国立大学の幼稚園も通園範囲になりますし。
https://www.mansion-note.com/mansion/1580334/houses/573854893

[42202: 通りがかりさん]

売れないとネガネガと文句を言い、売れたら売れたでネガネガとまた文句を言うおかしな人たち。

[42203: マンション検討中さん]

1LDKで20万出したら港区駅近物件が借りれますね。
そうでもしないと利回り出ないんでしょうけど、借りる人いないよ...

[42204: 匿名さん]

>>42196 マンション検討中さん

6280の部屋売れたの？瞬殺だったから安過ぎたのかもね。

[42205: 検討板ユーザーさん]

>>42195 マンション検討中さん

転売物件はローン控除も年30万になってしまうし、全然美味しくない

[42206: マンション検討中さん]

>>42202 通りがかりさん
購入者さん、パトロールご苦労様です

[42207: マンション掲示板さん]

>>42204 匿名さん

相当売り急いでたか、営業マンにはめられたのかもしれないですね。

投資用に欲しかった。

[42208: 匿名さん]

未入居だから分譲時価格と同等で売れた訳で、中古なら既に分譲時価格以下ってことなのかね。まぁ普通はそうなるか。

[42209: 通りがかりさん]

>>42195 マンション検討中さん

そもそも、チャンスなん。。？

[42210: 匿名さん]

>>42208 匿名さん

正確には、分譲価格に200万ちょい乗せて売れたみたいですね。
市況に変化がなければ中古価格は分譲価格より当然安くなると思います。

[42211: マンション検討中さん]

>>42210 匿名さん
諸経費入れたら赤ですね。
残念でした。

[42212: 匿名さん]

>>42211 マンション検討中さん

赤にならないだよなそれが。

[42213: マンション検討中さん]

三井のリハウスだと1000万くらい乗せてる部屋があるけど、売れるのですかね？
まだ新築で売ってるのに

[42214: マンション検討中さん]

>>42212 匿名さん
はいはい

[42215: 匿名さん]

>>42214 マンション検討中さん

実際、ならないんだよなぁ?

[42216: マンション検討中さん]

>>42215 匿名さん
わかったわかった

[42217: eマンションさん]

>>42216 マンション検討中さん

まぁでもあの部屋は赤字にならないと思うよ。トントンぐらい。

[42218: 評判気になるさん]

まだ消えてないやん

パークタワー晴海
[PC]
https://suumo.jp/chukomansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1011z2ncz192...
[スマートフォン]
https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_102/pj_92140750/

by SUUMO

[42219: 検討板ユーザーさん]

>>42217 eマンションさん

この部屋6,030万だったわけでしょ
不動産取得税、登録免許税、売却仲介手数料、修繕積立一時金で250万なんて簡単に越えるよ
赤字でも売りたいということ

[42220: 匿名さん]

湾岸エリアのタワマンは長く70平米5000万円の壁がありましたからね。不便な立地だから5000万円以下じゃないと売れないと。
また不況がきたり、金利が上昇を始めれば同じような状況になりますからね。
昨今は数十年に一度のマンションの売り時でした。ここは中古で出たら買い叩かれます。

[42221: 匿名さん]

>>42220 匿名さん

そんな値段になって欲しいものです。
広いリビングで素敵な眺望が得られるならば、多少不便でも構いません。

[42222: 匿名さん]

>>42220 匿名さん
いや、震災後だって坪250以上の成約あるし。
そもそも「湾岸エリア」「長く」と場所と時間は具体的に明示しないでおいて、「70平米5000万の壁」って何言ってんだが。

[42223: マンション検討中さん]

>>42218 評判気になるさん
問い合わせてみ？

[42224: マンション検討中さん]

>>42219 検討板ユーザーさん

のらえもんのブログ見たら5990万だった
仲介手数料次第だよね。普通に3%取られたら188万だけど、このぐらいの価格帯なら1.5%ぐらいまではとりあえず下げられるね。

[42225: マンション検討中さん]

>>42224 マンション検討中さん
修繕積立管理費の一括徴収、ローンイニシャル、固定資産税精算、登記手続きで、数百万いくんじゃ。

[42226: 匿名さん]

ローンがなけれぱ大したことはない。

[42227: 匿名さん]

>>42221 匿名さん

>>9312 匿名さん
この部屋のリビングは、別に広くもないし、眺望もいずれ北側に出来る建物で塞がれてしまいます。
行灯部屋もあるし、大きな柱も窓前にあるので、この先6,000万円以下で売りに出されるチャンスがあると思います。

[42228: 通りがかりさん]

竣工したり中古になった途端、現実的になるから、、、、マンションってやっぱり駅距離なのかしらね？

[42229: マンション検討中さん]

>>42226 匿名さん
お前、謄本で抵当確認したの？

[42230: マンコミュファンさん]

割安と言われた北側が適正価格と言う市場の評価ですね。駅遠はリセール厳しいなー

[42231: マンション検討中さん]

>>42227 匿名さん

新築でふつーに6000万以下でしたよ。お買い得でした。

[42232: 匿名さん]

>>42225 マンション検討中さん

いかないっしょ。２００万ぐらいじゃない？

[42233: マンション検討中さん]

>>42232 匿名さん
200万円に売却手数料入れたら、充分数百万だろ

[42234: 検討板ユーザーさん]

不動産取得税40万、登録免許税40万、修繕積立金70万、仲介手数料90万で200万は軽く超える
ローン組んだら300万超えるでしょう

[42235: マンション検討中さん]

転売の話で盛り上がっているので教えて頂きたいのですが、公式のHPに同じような間取の部屋が掲載されているのに、あえて中古で仲介手数料も払って購入するというのは何故なのですか？
余程ピンポイントで気に入った部屋ということでしょうか？
今、三井から買って、直ぐ500万くらい乗せて売れるのでしょうか？

[42236: 匿名さん]

>>42235
掲載物件は坪300を切る北低層3LDKで、比較的早期に完売した間取り。
今売れ残ってるのは坪350前後だったりグロスが張るとか、
売れ残ってるだけあって値頃感のある部屋はほぼ皆無。
ほぼ定価での転売だし、欲しい人にとってはそんなに悪い選択肢でもないと思う。

ただ転売品はアフターや減税が制限されたりすることもあるし、
個人的には売れ残りを10パー指値したほうがベターだと思う（通るか否かは未知数）。

[42237: マンション検討中さん]

>>42236 匿名さん
ありがとうございます。
転売はパット見、10%くらい乗せられている部屋が多いですし、おっしゃる通り、減税やアフターのこともあり、誰が買うのだろという疑問でした。

売れ残り部屋であってもきちんと三井から買った方が私にはトータルでお得に感じます。

[42238: マンション検討中さん]

一回駅近に住んでしまうと徒歩10分以上ってのは辛いものがある。
ここのデベもそれを分かってて、女性子供(生活において駅距離あまり関係ない)の目を惹くようなコンセプトにしてきた。

[42239: 匿名さん]

>>42235 マンション検討中さん

掲載されている同じような間取りの部屋って誰のことですか？北向きの3LDKはもうなかったかと思いますが。

[42240: 契約者]

報道見ましたが、地下鉄は築地市場跡から選手村を通って有明みたいですね。
もう少しこちらに来てほしかったな。

[42241: 匿名さん]

>>42240 契約者さん
選手村を通るルートの検討はないですよ。

[42242: eマンションさん]

>>42240 契約者さん

選手村を通るという報道はありませんよ。

[42243: マンション検討中さん]

>>42240 契約者さん
確かにトリトンには大江戸線が既にあるから、選手村を優先させるってことなんですかね？

[42244: 匿名さん]

トリントンは、大江戸線とBRTがあるので、駅は選手村と豊海の住民も使える位置に提案されるでしょう。となると三丁目のどこかでしょうか。

[42245: eマンションさん]

湾岸地下鉄できても、最寄りは月島12分でしょう。

[42246: 通りがかりさん]

発売当初はBRTや湾岸地下鉄ができる可能性もあって割安評価で売れましたが、駅遠が解消されないことがわかって売る人が出たようですね。

[42247: マンション検討中さん]

BRTまで徒歩1分
新橋まで12分

[42248: マンション検討中さん]

バス停まで1分。
最寄駅まで徒歩12分。

[42249: 通りがかりさん]

>>42247 マンション検討中さん

1分は無理でしょ笑

[42250: eマンションさん]

>>42246 通りがかりさん

という想像ですね。

[42251: 匿名さん]

>>42245 eマンションさん

3丁目の交差点あたりに出口出来て、徒歩10分には入ってくると思うよ。

[42252: マンション検討中さん]

>>42251 匿名さん
という想像ですね。

[42253: 入居予定さん]

女性ってなんで駅の距離が関係ないの？このマンションって共働きはいないってこと？

[42254: 匿名さん]

三丁目だったら１０分切ると思いますよ

[42255: 通りがかりさん]

どこのマンションも新築マジックから目がさめたら、その先数残るのは駅距離だよな。

[42256: 匿名さん]

新築マジック醒めて残るのは、お見合い部屋と閉塞感というマンションもあるよ。

[42257: 匿名さん]

>>42255 通りがかりさん

実際には、駅距離がけっこうあっても、価格を維持している物件もあるので、駅距離だけではないとは思います。

[42258: 通りがかりさん]

新築マジックって、すぐさめるよね。ほんとマンションって

[42259: 匿名さん]

お隣のクロノも駅徒歩11分だけど、5年たった今も資産価値上がったまま。

[42260: 検討板ユーザーさん]

>>42259 匿名さん

しかし同じ時期に分譲されたマンションより上がってない
駅近から遠いから

[42261: マンション検討中さん]

>>42259 匿名さん
ヒント 分譲時期

[42262: 匿名さん]

リビオレゾン月島ステーションプレミアの公式サイトが出来ましたね。
月島駅徒歩2分 東京駅八重洲口行き東16 バス停より80ｍ?
1LDK4,400万円 2LDK4,900万円から
開放感はないけど収納も工夫されていて暮らしやすそう。パークタワーの1LDKは厳しくなるかな。
https://nskre.jp/tsukishima/?iad2=athome

[42263: マンション掲示板さん]

>>42259 匿名さん

このマンションが強気の価格で販売したのもクロノが値上がりした要因ですね。
現時点の中古価格からすると、市場の評価は高くないので、駅遠なりの下落でしょうね。

[42264: マンション検討中さん]

>>42262 匿名さん
駅近でとても良い物件ですね。

[42265: 匿名さん]

>>42262 匿名さん
リビオお得意の40平米台2LDKですね。

[42266: 匿名さん]

>>42262 匿名さん
リビオレゾンは、管理費等のランニングコストが安いのが魅力ですね。
共有施設もほぼないので、使い方や汚れ方がどうのとイライラしなくて済むのも、単身者世帯には気楽で落ち着けるかもしれませんね。

[42267: 匿名さん]

マンマニ氏より、ハルミフラッグが想定より価格が高かったことよりパークタワー晴海に見直し買いが入ってモデルルームも盛況となっている旨のコメントが出されていますが、実態はそうでもないのでしょうか。

[42268: マンション掲示板さん]

>>42262 匿名さん
子持ちでないなら良い物件かもね。
工事してるひとが日本語喋ってなさそうだったけど品質は大丈夫かな？

[42269: 匿名さん]

>>42267 匿名さん

実際、晴海フラッグの価格が発表される以前よりも数は出ていますね。

[42270: 匿名さん]

>>42260 検討板ユーザーさん

同じ時期に分譲されたマンションと言っても、そりゃもっと都心に近い駅近に比べたら上がり幅は少ないけど、フツーの庶民が買えるマンションの中では間違いなく良い選択肢だったよね。クロノティアロは。

[42271: 匿名さん]

駅遠でも値上がりする実例だよね、クロティアは。
都心に近いこの場所は、それだけのポテンシャルがあるということでしょう。

[42272: 匿名さん]

>>42271 匿名さん
23区内だと駅遠だけど、それ以外に住んでいる人から見ると駅中。

[42273: マンション掲示板さん]

未入居新築で残債割れとか、リセール絶望的じゃん。。。
すごいいいマンションなのに、駅遠ってそんなに評価低いの？

[42274: 匿名さん]

ローンは使ってないんじゃないかな。
詳しい事情は知らんけど。

[42275: 匿名さん]

>>42273 マンション掲示板さん
そういうもんでしょ。
駅近や人気物件は相場で出せばすぐ売れる、
多少強気でもどうしても欲しい人が買ってくれる場合も…

駅遠は相場で出しても半年掛かる。
余裕のある売主はのんびり待てば良いけど、
急ぎの場合は値引くしかない。

[42276: 匿名さん]

>>42273 マンション掲示板さん

残債割れてないでしょ。
ネガさん、適当なこと言わないでね。

[42277: eマンションさん]

>>42275 匿名さん

相場で出しても半年かかるって？

今回のこの物件の場合、完全に相場通りに出して瞬間蒸発した事例になりましたよ。

[42278: マンション検討中さん]

>>42274 匿名さん
謄本見ろよ

[42279: 通りがかりさん]

>>42276 匿名さん

販売価格見れば、ローンなら確実に残債割れの水準だね。根拠の無いポジ投稿は評価下げてるって気づいたら。
にしても住民みたいな投稿が多いな。
検討版に見てるとかキモ過ぎ、マジ無理。

[42280: マンション検討中さん]

>>42272 匿名さん

https://twitter.com/mmd_if/status/1149962705593196545?s=21

昨日の時点で満額買付入ってたって。
あの価格だとさすがに出た週に売れたね。

[42281: 匿名さん]

>>42279 通りがかりさん

おいおい、分譲価格以上で売れるんだから、残債割れするはずないだろ、、、
何を言ってるんだ君は、、、

[42282: マンション検討中さん]

>>42278 マンション検討中さん
頭金1割以上入れてるみたいですが？

[42283: マンション検討中さん]

>>42281 匿名さん
手数料は持ち出しだけど

[42284: マンション検討中さん]

>>42280 マンション検討中さん
お買い得だよ
三井も最近はキャンセル再販は値上げしてるから大差ない価格

[42285: 匿名]

実際に中層階の部屋から月島駅のホームまでは20分みた方がいいです。今後入居が進みエレベーターが混むとさらにかかるかもしれません。

[42286: 検討板ユーザーさん]

前にタワマン建ったら悲惨な部屋なのにどこがお買い得なのか

[42287: 匿名さん]

月島駅近のMTGは次が最終期です。
市場の評価は残酷ですね。

[42288: 匿名さん]

>>42287 匿名さん
そういうこと、それが現実で新築厚化粧が取れればさらに顕著。
それを言うと戸数が違うってツッコミが入るけど。

[42289: 匿名さん]

パークタワー、地元の50代以上の主婦から「あそこに住むのはムリ」と言われながらも、低価格帯のおかげで、ほぼ売れました。
価格との釣り合いが取れない部屋はこの先ゆっくり売って行くのでしょう。頑張りましたよね。

[42290: 検討版ユーザーさん]

>>42289 匿名さん

低価格？ティアクロの間違いでしょ。
高価格駅遠をディズニーで打ち消して販売すると言う三井不動産ならでは一手。
企画者は社長表彰級の利益を三井不動産にもたらしたよ。

市場は駅遠ってだけで、評価してないみたいですが。

[42291: 通りがかりさん]

今日も雨です。雨の日は駅距離近いと便利ですね

[42292: マンション検討中さん]

>>42282 マンション検討中さん
頭金1割以上ってことはローン使ってるんでしょ？要するに

[42293: 匿名さん]

>>42290 検討版ユーザーさん
大規模なのに9割以上売れて完売近いのが客観的な市場の評価。
中古市場についてはデータか少なすぎて評価する段階ではない。

[42294: マンション検討中さん]

>>42293 匿名さん
入居が始まったのにまだ売れ残っているのも評価ですよー

[42295: 匿名さん]

>>42294 マンション検討中さん
その両方合わせればいいね。
どっちかだけでは公正な評価にはならない。

[42296: 名無しさん]

初心者マークの住民さんの意見なんて誰も聞いてません。恥ずかしいので自粛ください。

[42297: 通りがかりさん]

>>42293 匿名さん

竣工完売しなかったのが、市場の評価

もしや入居前完売も無理だったのかな？

[42298: 通りがかりさん]

しかし、今時は竣工のかなり前から販売開始するので、人気マンションは竣工前早々に完売するよな。

[42299: マンション検討中さん]

ここ、まだ売ってるの!?

[42300: 通りがかりさん]

晴海フラッグより、入居も駅も近いし開放感も良いなぁと思いましたが、資産価値って駅距離なんですね。