パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[41901: 匿名さん]

りんかい線やらテニスの森好きさんは
安い大和マンで良くないか？

[41902: 名無しさん]

マンマニブログによると、売れ行き加速中とのこと。

パークタワー晴海　価格と間取り　売れ行き加速中で再度記事化！ | マンションマニアの住まいカウンター
https://manmani.net/?p=24960

[41903: 通りがかりさん]

ゆりかもめとかいらねー。
使いづらい。

[41904: 匿名さん]

>>41903 通りがかりさん
大江戸線とそんなに変わらない、車両はどちらもコンパクト。

[41905: 通りがかりさん]

>>41904 匿名さん

電車乗った事ないのかな？

[41906: 匿名さん]

ゆりかもめを延伸したら、また借金が増える。
BRTでいいじゃん。

[41907: 匿名さん]

>>41906 匿名さん
戦前は市電で成り立っていたところだから、とりあえずBRTかな？

[41908: 匿名さん]

行政は二丁目に冷たい。

[41909: マンション検討中さん]

駅距離は、もう諦めようよ。。？

[41910: 評判気になるさん]

>>41908 匿名さん
誰かが二丁目は晴海の奥座敷って投稿してました。言い得て妙な表現で感心しました。副区長はドッグランつくるのに二丁目は人里離れた所で適所だなんて言っちゃうし。思わず笑っちゃいましたよ。でもまあ、二丁目は景色いいし静かで住むにはいい所ですよ。多少の不便あってもね。

[41911: マンコミュファンさん]

>>41910 評判気になるさん

中央区の最果てとも言われてますね。
まぁみんなが嫌がるゴミ処理場がある地区はどこでも端っこですね。

[41912: 評判気になるさん]

>>41911 マンコミュファンさん
最果てはいくらなんでも大袈裟すぎますよ（笑）。住めば都です。庶民ですから。

[41913: 口コミ知りたいさん]

最果ての駅遠でこの価格でほぼ売り切ったことで、ここの企画者はウハウハだろうな。
コンセプト次第で立地の悪条件をカバーできるという事例になりそう。

このまま駅近信仰が続けば、リセールは厳しいだろうね。駅距離が重視されなくなれば、いいマンションですね。

[41914: 検討板ユーザーさん]

>>41913 口コミ知りたいさん

駅徒歩12分はまぁ住宅街ならよくある距離だし、都心からの距離も近いからね。ららぽーとやトリトンも近い。それでこの価格なら、今の相場なら売れるでしょう。
「最果て」と思うのは、都心に住んでる人からすればそうでしょうね。でもここの購入層のほとんどの人からすれば「最果て」という意識はないと思います。

[41915: マンション検討中さん]

>>41914 検討板ユーザーさん

残念ながら住宅地はリセール気にしなくていいからね。立て替えればそこにずっとすめる

マンションは修繕費がドンドンドンドン上がるからさ、永住しないなら出口戦略が必要。

マンションと住宅は全く違うよ

[41916: 匿名さん]

まあ、二丁目はBRTターミナルが出来るから良かったですよね。
もう、晴海一丁目三丁目の住民から、BRTが出来ても、高齢者が晴海通りを渡れないという声が続出していたんですね。
その声のおかげで、二丁目と四丁目に渡れる連絡デッキを作ろうという動きが出来ましたからね。
二丁目のソフトタウンの住民も、高齢化してきているので、ホッとされていると思います。

[41917: 匿名さん]

70m2として、10年後、仮に修繕費が月に1万上がって、15年後に更に1万、20年後にまた1万上がったとして、40年住むとすると、マンションで余分に必要な金は、40年なら1*30*12+1*25*12+1*20*12=360+300+240=900万
管理費と修繕費が3万として3*12*40=1440万　内装フルリフォーム500万、計2880万
戸建ては確かに建て替えればいいかもしれないけど、40年で建て替えるなら、そんなお得感はないわな。また、サイディングや屋根とか、戸建てでも500万ぐらいの支出はいるし。

[41918: 評判気になるさん]

この立地であれば、需要は底堅いと思いますよ。リセールも問題ないと思います。

[41919: 匿名さん]

>>41918 評判気になるさん

無責任にも程があるね。信じる人はいないと思うけど。駅距離とリセールの相関見てみ。

[41920: 評判気になるさん]

>>41919 匿名さん
適距離とリセールの相関。あってない様なもの。

[41921: 通りがかりさん]

駅距離とリセールの相関はないけど、価格下落率の高さと駅距離の遠さは相関あるよ。
駅近は資産価値が下がりにくい。

[41922: マンション検討中さん]

>>41917 匿名さん

その計算だとファミリー世帯が３５才で買ったとしても、７５才で築４０年。人生１００年なんだから、まだまだ２５年もありまっせ。築６５年ぐらいで修繕費計算してみたらどう？

[41923: 匿名さん]

>>41922 マンション検討中さん
郊外の木造だと2回立て直し必要。

[41924: 評判気になるさん]

>>41919 匿名さん

平均取ったらそりゃ駅近の方が有利。

そしてよく出てるデータは郊外駅遠も含めたデータであり、ここは都心近接エリア。

商業施設も近く、需要は底堅い。

リセール時、駅近よりも儲かることはないが、損することもない、庶民にとっては現実的な選択肢。

[41925: マンション検討中さん]

>>41924 評判気になるさん

え、商業施設が近い？どこを指してるの？

[41926: マンコミュファンさん]

>>41924 評判気になるさん

書いてることめちゃくちゃだよ。
商業施設ないし、儲からないけど、損しないって、詐欺師のような言い回し。

[41927: マンション検討中さん]

1ldk、こことブランズ豊洲を比較したらブランズの方が買いでしょうか？
ここと25万くらいの単価差のようなのですが…

[41928: 通りがかりさん]

>>41927 マンション検討中さん

投資用なら駅距離で豊洲ですね。
居住用なら、好みの問題かと。

[41929: マンション検討中さん]

>>41927 マンション検討中さん

ここの1LDKは単価を盛り過ぎて残債割れリスクあり
豊洲徒歩12分で北方角坪単価330万
豊洲徒歩5分で北方角坪単価365万
ブランズは広さに関係なく坪単価が同じ

[41930: eマンションさん]

>>41925 マンション検討中さん

ららぽーととトリトンじゃないの？
遠いと感じる人も多いだろうけど、一般的には十分に徒歩圏だよね。散歩がてら行くのにちょうど良い。

[41931: マンション検討中さん]

本当の豊洲住まいだとららぽーとやビル低層の飲食や商業も使えて利便性高いけど、ここからだと必死に歩いて、ららぽーと端に辿りついても中はハンズって結構辛いよね。

[41932: eマンションさん]

>>41931 マンション検討中さん
必死に歩くって…10分の距離をですか。普通に近いですよ。大げさですね。ららぽーとは勝どき、月島から歩く人もたくさんいますよ。

[41933: 匿名さん]

>>41931 マンション検討中さん

必死て笑
ネガりたいのは分かるけども笑

[41934: 匿名さん]

二丁目って散歩するにはいいとこだよね。

[41935: 通りがかりさん]

資産価値に期待してはダメだと遠回しにのらえもんさんが書いてるの読みましょうね。

お隣の晴海フラッグの要望書凄いことになってますね。ここも即入居できるようになれば、すぐ完売ですよ。

[41936: マンション検討中さん]

>>41935 通りがかりさん
「晴海フラッグの要望書凄いから、ここが即入居できるようになればすぐ完売」
の理屈がわかりませんが、説明できるならやってみなよ。

[41937: 通りがかりさん]

>>41936 マンション検討中さん

ご自分で不動産について、お勉強しましょうね。でも、理解できる頃には完売してるかな。

[41938: マンション検討中さん]

>>41937 通りがかりさん
できないのに、無理すんな

[41939: 通りがかりさん]

>>41938 マンション検討中さん

本当にわかんないの？恥ずかしいわ。

[41940: 口コミ知りたいさん]

単価が安かった部屋は含み益出てるよ。

[41941: マンコミュファンさん]

のらえもんさん、立地が悪いと遠回しに言っていますね

[41942: 匿名さん]

>>41941 マンコミュファンさん

そりゃ駅徒歩10分超えるからね。
でも割安部屋があったことは確か。

[41943: マンコミュファンさん]

>>41942 匿名さん

まぁ良いとはお世辞にも言えないわな。
目の前に私立小中の一貫校が出来れば良いけどね。

[41944: 匿名さん]

のらえもんがここを購入済みなの知らないの？

[41945: マンション掲示板さん]

いよいよ明日ですね

[41946: マンション検討中さん]

ブランズ大失敗
ここの良さが再認識されてる

キャンセル部屋で過去の割安部屋が出てきたら争奪戦

[41947: 検討板ユーザーさん]

北向きだけはやめた方がいい
10年後はお見合いタワマン建ってるよ

[41948: 匿名さん]

>>41945 マンション掲示板さん

何が？

[41949: 匿名さん]

>>41946 マンション検討中さん

ブランズ大失敗？別にそんなことないと思うよ。あの立地なら、多少ゴチャゴチャ言われても売れるでしょう。

[41950: 匿名さん]

>>41946
いやいやいやいやｗ
ブランズのライバルというかベンチマークは月島で、晴海は眼中ないというか求める層が違う。
立地難をカバーすべく設備仕様を盛りまくったＰＴ晴海。
人気駅近の立地を全面に押し出し、三次元を犠牲にして価格を抑制したブランズ豊洲。
残念ながらというか不動産の評価としては後者が上。
もちろん湾岸はスケール感や眺望で多少薄まる傾向はあるけどね。

[41951: 教えて下さい]

やはり駅遠が気になるのですが、有楽町線の月島駅と豊洲駅間に「晴海駅」を新設することは難しいのでしょうか？
月島運動場下辺りに駅が出来れば、晴海人と豊洲の一部地域からも徒歩圏内なので、問題となっている勝どき駅や豊洲駅の混雑緩和にもなりますよね？
臨海地下鉄が具体化してくれれば良いのですが、見込み薄いし、決定したとしても開通するまで１０年以上かかりますよね...
有楽町線「晴海駅」新設の可能性はないでしょうか？？？

[41952: 周辺住民さん]

>>41951

はいっ
https://www.city.chuo.lg.jp/kankyo/kotu/toshin_rinkai_tikatetushinsen....

[41953: 匿名さん]

>>41951
可能性の話をするならゼロではないけど、現実問題として、

・月島－豊洲間は僅か二分足らず
・晴海が交通空白といっても各駅より10分ちょっと
・造ったとしても位置的に選手村需要はほとんど見込めないし需要は限定的
・新駅を掘る予算は？採算は？

まあ難しいんじゃないの？
現時点で噂話すら無いんだから仮に始動したとしても5年や10年でどうにかなるとも思えない。

[41954: 匿名さん]

>>41951
補足だけどグーグルマップを見れば如何に無駄で無意味か分かると思う。
有楽町線と晴海の陸地が交わってるのは先端のほんの一部分しかない。

[41955: 教えて下さい]

>>41953
やはり難しいんですね...月島駅の初見橋交差点から豊洲駅前交差点まで直線距離で1.5km位あるようなので、有楽町－銀座一丁目－新富町駅と同じ様な距離間かと思いましたが、需要が違いすぎますよね。
参考になりました。ありがとうございます。

[41956: 契約済みさん]

都　晴海鉄道橋保存改修へ基本・実施設計
https://www.kentsu.co.jp/webnews/html_top/190701500041.html

ようやく動きが。ららぽーと側への移設はしないのかなぁ？

[41957: 周辺住民さん]

今日、買い物ついでに足を伸ばして晴海まで行ってみたら囲いが取れていたので散歩してみた。
花のいい香りがして、とても素敵な公開空地だったよ。
住める人がうらやましい。

[41958: 匿名さん]

>>41955
新駅建設については、今は鉄道会社ではなく、地元が建設費を負担する「地元請願方式」が基本ですね。

例えば、日比谷線の新駅・虎ノ門ヒルズ駅は森ビルを中核とする地元の負担です。

[41959: マンション検討中さん]

>>41953 匿名さん
あったとしても孫の代くらいでは

[41960: 匿名さん]

晴海は駅がなくて不便だと十把一絡げに言われているけど、地図をよく見ると、一丁目と三丁目は意外と駅に近いんですよね。。。
この先、勝どき東とスカイリンクタワー間に人道橋が出来れば、4丁目も駅に近くなります。
月島駅からパークタワーに帰るより、月島駅から大江戸線に乗り換えるドゥトールの方が家に早く帰り着く可能性も出てきます。

[41961: マンション検討中さん]

>>41957 周辺住民さん
こんな梅雨時だと通勤が憂鬱で取得を躊躇っちゃいますけどね

[41962: 名無しさん]

今日の地元説明会行った方いますか？やはり、既存情報をなぞっただけでしたか？

[41963: 匿名さん]

あと、何部屋、空いてますか。

[41964: マンション検討中さん]

>>41963 匿名さん

50ぐらいです

[41965: 検討板ユーザーさん]

だらだら竣工売りか。人気ないね。

[41966: 匿名さん]

セブンイレブン晴海二丁目店

オープンしました！！！

[41967: eマンションさん]

実際にありました。
正月早々のこと、工事の作業員の方が救急車で搬送されていった事故だと思います。

[41968: 匿名さん]

>>41967 eマンションさん

スレ違いじゃないですか？

[41969: マンション検討中さん]

セブンイレブン前に放置駐輪してる人ってここの住人？駅前でもないのに変な光景。

[41970: マンション検討中さん]

>>41969 マンション検討中さん
住民板で聞けや？

[41971: 匿名さん]

>>41969 マンション検討中さん

ここの住民か、セブン利用者か、保育園利用の親か。クロノティアロの前も違法駐輪あるから、それがここに移動してきたことも考えられるね。

[41972: マンコミュファンさん]

>>41971 匿名さん
くだらん荒らしには付き合ってられん

[41973: 匿名さん]

>>41972 マンコミュファンさん

？？？

[41974: 通りがかりさん]

>>41951 教えて下さいさん

来年目の前にBRTできるから！
便利になるぞー

[41975: マンション掲示板さん]

エントランスが二階なのが疲れる。
コンシェルジュ前の眺望はさすが。
駐車場までは楽。
これから1カ月は引っ越しラッシュ。

[41976: マンション検討中さん]

>>41975 マンション掲示板さん
契約板に書き込まれてはいかがでしょうか？

[41977: 名無しさん]

>>41975 マンション掲示板さん
一階からもアクセスできますよ。

[41978: マンコミュファンさん]

>>41977 名無しさん

実質１階を使ったほうが便利かもね。わざわざ大階段使うのも面倒ですし。

[41979: マンション掲示板さん]

セブンじゃなくイオンエクスプレスみたいなミニスーパーが繁盛する立地。

[41980: 匿名さん]

まだ売ってんの？www

[41981: 匿名さん]

イマジネーションランドなる公開空地、すでに毎日、部外者に踏み荒らされてるらしいね。
まぁ公開空地だし、ここの関係者が口を出す権限すらない。
予想はしてたこととはいえ、散々なマンションになりましたなぁ。。。

[41982: eマンションさん]

>>41981 匿名さん

近隣住民ですが、ちょうど本日現地見ましたが、踏み荒らされているということはなく、普通に維持されてましたよ。

[41983: 通りがかりさん]

初心者マークの荒らしさんが来てるようですね。
ご苦労、ご苦労。

[41986: マンション掲示板さん]

入居される方が羨ましいです！！
パークタワー晴海は日に日に魅力が増していくマンションですね！

[41987: マンコミュファンさん]

パークタワー晴海の公開空地、行ってきました。素晴らしい出来です！CG超えてる。特にエントランスアプローチは有明の物件と比べても素晴らしいものがあります。人工地盤の微妙な傾斜がまた絶妙です。

[41990: マンション検討中さん]

>>41985 匿名さん
確かに晴海フラッグは臨海地下鉄が通っちゃうかもしれないし、期待がどんどん高まりますね

[41995: マンション検討中さん]

モデルルームの営業の方の圧力がすごかった。押し売りで売るスタイルになったのでしょうか？

上物はかなり良いマンションでしたが、立地が良ければ買うんだけどなー。残念。。。

[41996: マンション掲示板さん]

公開空地は微妙ですよね。マナーが心配。自転車どうにかなりませんかね。

[41999: 匿名さん]

好きな方買えば？どっち買っても大儲けできるよ。

[42000: マンション検討中さん]

行ってきました、パークタワー晴海！出来上がると欲しくなる。ブランズタワーのサッシ高や下り天井が酷いとのことですが、こちらの物件はめちゃくちゃいいよなー。。