パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[41901: 匿名さん]

りんかい線やらテニスの森好きさんは
安い大和マンで良くないか？

[41902: 名無しさん]

マンマニブログによると、売れ行き加速中とのこと。

パークタワー晴海　価格と間取り　売れ行き加速中で再度記事化！ | マンションマニアの住まいカウンター
https://manmani.net/?p=24960

[41903: 通りがかりさん]

ゆりかもめとかいらねー。
使いづらい。

[41904: 匿名さん]

>>41903 通りがかりさん
大江戸線とそんなに変わらない、車両はどちらもコンパクト。

[41905: 通りがかりさん]

>>41904 匿名さん

電車乗った事ないのかな？

[41906: 匿名さん]

ゆりかもめを延伸したら、また借金が増える。
BRTでいいじゃん。

[41907: 匿名さん]

>>41906 匿名さん
戦前は市電で成り立っていたところだから、とりあえずBRTかな？

[41908: 匿名さん]

行政は二丁目に冷たい。

[41909: マンション検討中さん]

駅距離は、もう諦めようよ。。？

[41910: 評判気になるさん]

>>41908 匿名さん
誰かが二丁目は晴海の奥座敷って投稿してました。言い得て妙な表現で感心しました。副区長はドッグランつくるのに二丁目は人里離れた所で適所だなんて言っちゃうし。思わず笑っちゃいましたよ。でもまあ、二丁目は景色いいし静かで住むにはいい所ですよ。多少の不便あってもね。

[41911: マンコミュファンさん]

>>41910 評判気になるさん

中央区の最果てとも言われてますね。
まぁみんなが嫌がるゴミ処理場がある地区はどこでも端っこですね。

[41912: 評判気になるさん]

>>41911 マンコミュファンさん
最果てはいくらなんでも大袈裟すぎますよ（笑）。住めば都です。庶民ですから。

[41913: 口コミ知りたいさん]

最果ての駅遠でこの価格でほぼ売り切ったことで、ここの企画者はウハウハだろうな。
コンセプト次第で立地の悪条件をカバーできるという事例になりそう。

このまま駅近信仰が続けば、リセールは厳しいだろうね。駅距離が重視されなくなれば、いいマンションですね。

[41914: 検討板ユーザーさん]

>>41913 口コミ知りたいさん

駅徒歩12分はまぁ住宅街ならよくある距離だし、都心からの距離も近いからね。ららぽーとやトリトンも近い。それでこの価格なら、今の相場なら売れるでしょう。
「最果て」と思うのは、都心に住んでる人からすればそうでしょうね。でもここの購入層のほとんどの人からすれば「最果て」という意識はないと思います。

[41915: マンション検討中さん]

>>41914 検討板ユーザーさん

残念ながら住宅地はリセール気にしなくていいからね。立て替えればそこにずっとすめる

マンションは修繕費がドンドンドンドン上がるからさ、永住しないなら出口戦略が必要。

マンションと住宅は全く違うよ

[41916: 匿名さん]

まあ、二丁目はBRTターミナルが出来るから良かったですよね。
もう、晴海一丁目三丁目の住民から、BRTが出来ても、高齢者が晴海通りを渡れないという声が続出していたんですね。
その声のおかげで、二丁目と四丁目に渡れる連絡デッキを作ろうという動きが出来ましたからね。
二丁目のソフトタウンの住民も、高齢化してきているので、ホッとされていると思います。

[41917: 匿名さん]

70m2として、10年後、仮に修繕費が月に1万上がって、15年後に更に1万、20年後にまた1万上がったとして、40年住むとすると、マンションで余分に必要な金は、40年なら1*30*12+1*25*12+1*20*12=360+300+240=900万
管理費と修繕費が3万として3*12*40=1440万　内装フルリフォーム500万、計2880万
戸建ては確かに建て替えればいいかもしれないけど、40年で建て替えるなら、そんなお得感はないわな。また、サイディングや屋根とか、戸建てでも500万ぐらいの支出はいるし。

[41918: 評判気になるさん]

この立地であれば、需要は底堅いと思いますよ。リセールも問題ないと思います。

[41919: 匿名さん]

>>41918 評判気になるさん

無責任にも程があるね。信じる人はいないと思うけど。駅距離とリセールの相関見てみ。

[41920: 評判気になるさん]

>>41919 匿名さん
適距離とリセールの相関。あってない様なもの。

[41921: 通りがかりさん]

駅距離とリセールの相関はないけど、価格下落率の高さと駅距離の遠さは相関あるよ。
駅近は資産価値が下がりにくい。

[41922: マンション検討中さん]

>>41917 匿名さん

その計算だとファミリー世帯が３５才で買ったとしても、７５才で築４０年。人生１００年なんだから、まだまだ２５年もありまっせ。築６５年ぐらいで修繕費計算してみたらどう？

[41923: 匿名さん]

>>41922 マンション検討中さん
郊外の木造だと2回立て直し必要。

[41924: 評判気になるさん]

>>41919 匿名さん

平均取ったらそりゃ駅近の方が有利。

そしてよく出てるデータは郊外駅遠も含めたデータであり、ここは都心近接エリア。

商業施設も近く、需要は底堅い。

リセール時、駅近よりも儲かることはないが、損することもない、庶民にとっては現実的な選択肢。

[41925: マンション検討中さん]

>>41924 評判気になるさん

え、商業施設が近い？どこを指してるの？

[41926: マンコミュファンさん]

>>41924 評判気になるさん

書いてることめちゃくちゃだよ。
商業施設ないし、儲からないけど、損しないって、詐欺師のような言い回し。

[41927: マンション検討中さん]

1ldk、こことブランズ豊洲を比較したらブランズの方が買いでしょうか？
ここと25万くらいの単価差のようなのですが…

[41928: 通りがかりさん]

>>41927 マンション検討中さん

投資用なら駅距離で豊洲ですね。
居住用なら、好みの問題かと。

[41929: マンション検討中さん]

>>41927 マンション検討中さん

ここの1LDKは単価を盛り過ぎて残債割れリスクあり
豊洲徒歩12分で北方角坪単価330万
豊洲徒歩5分で北方角坪単価365万
ブランズは広さに関係なく坪単価が同じ

[41930: eマンションさん]

>>41925 マンション検討中さん

ららぽーととトリトンじゃないの？
遠いと感じる人も多いだろうけど、一般的には十分に徒歩圏だよね。散歩がてら行くのにちょうど良い。

[41931: マンション検討中さん]

本当の豊洲住まいだとららぽーとやビル低層の飲食や商業も使えて利便性高いけど、ここからだと必死に歩いて、ららぽーと端に辿りついても中はハンズって結構辛いよね。

[41932: eマンションさん]

>>41931 マンション検討中さん
必死に歩くって…10分の距離をですか。普通に近いですよ。大げさですね。ららぽーとは勝どき、月島から歩く人もたくさんいますよ。

[41933: 匿名さん]

>>41931 マンション検討中さん

必死て笑
ネガりたいのは分かるけども笑

[41934: 匿名さん]

二丁目って散歩するにはいいとこだよね。

[41935: 通りがかりさん]

資産価値に期待してはダメだと遠回しにのらえもんさんが書いてるの読みましょうね。

お隣の晴海フラッグの要望書凄いことになってますね。ここも即入居できるようになれば、すぐ完売ですよ。

[41936: マンション検討中さん]

>>41935 通りがかりさん
「晴海フラッグの要望書凄いから、ここが即入居できるようになればすぐ完売」
の理屈がわかりませんが、説明できるならやってみなよ。

[41937: 通りがかりさん]

>>41936 マンション検討中さん

ご自分で不動産について、お勉強しましょうね。でも、理解できる頃には完売してるかな。

[41938: マンション検討中さん]

>>41937 通りがかりさん
できないのに、無理すんな

[41939: 通りがかりさん]

>>41938 マンション検討中さん

本当にわかんないの？恥ずかしいわ。

[41940: 口コミ知りたいさん]

単価が安かった部屋は含み益出てるよ。

[41941: マンコミュファンさん]

のらえもんさん、立地が悪いと遠回しに言っていますね

[41942: 匿名さん]

>>41941 マンコミュファンさん

そりゃ駅徒歩10分超えるからね。
でも割安部屋があったことは確か。

[41943: マンコミュファンさん]

>>41942 匿名さん

まぁ良いとはお世辞にも言えないわな。
目の前に私立小中の一貫校が出来れば良いけどね。

[41944: 匿名さん]

のらえもんがここを購入済みなの知らないの？

[41945: マンション掲示板さん]

いよいよ明日ですね

[41946: マンション検討中さん]

ブランズ大失敗
ここの良さが再認識されてる

キャンセル部屋で過去の割安部屋が出てきたら争奪戦

[41947: 検討板ユーザーさん]

北向きだけはやめた方がいい
10年後はお見合いタワマン建ってるよ

[41948: 匿名さん]

>>41945 マンション掲示板さん

何が？

[41949: 匿名さん]

>>41946 マンション検討中さん

ブランズ大失敗？別にそんなことないと思うよ。あの立地なら、多少ゴチャゴチャ言われても売れるでしょう。

[41950: 匿名さん]

>>41946
いやいやいやいやｗ
ブランズのライバルというかベンチマークは月島で、晴海は眼中ないというか求める層が違う。
立地難をカバーすべく設備仕様を盛りまくったＰＴ晴海。
人気駅近の立地を全面に押し出し、三次元を犠牲にして価格を抑制したブランズ豊洲。
残念ながらというか不動産の評価としては後者が上。
もちろん湾岸はスケール感や眺望で多少薄まる傾向はあるけどね。