パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[41751: 匿名さん]

>>41749 匿名さん

純・ジャパニーズですからね。

[41752: 通りがかりさん]

>>41750 匿名さん

どこの住民から？

[41753: 通りがかりさん]

景気後退局面における
バス便マンションの資産価値って、

どうなのでしょうか？

[41754: 口コミ知りたいさん]

一般的に景気後退局面だと、マンション価格は所得減による購買可能性減少などを反映して下落するが、金利の低下や政策で下支えされることから株ほどのボラティリティはない。また、買いやすい価格の駅から遠いマンションに対して下値抵抗力が発揮される現象がみられる。

[41755: 匿名さん]

>>41754 口コミ知りたいさん
結局住む住民の努力次第。

[41756: 口コミ知りたいさん]

そりゃ、所得上がってるときは高くても駅近買うけど、所得不安なら駅遠でもリーズナブルな価格のマンションに傾きますわな。

[41757: 匿名さん]

駅遠のほうが下がるときは下がるよ。

[41758: 匿名さん]

東京BRT

[41759: 匿名さん]

スーパーシティ、金融都市、IＲ、湾岸地下鉄、色々なフレーズが思い付きます。

[41760: マンション検討中さん]

たしかにバス便か。。。

[41761: 匿名さん]

新橋まですぐに出れるのは便利ですね。

[41762: 匿名さん]

専用レーンもないBRTで盛り上がってますね。
駅遠ならではだけど、景気後退になると駅遠はやっぱり下落幅大きくなるよ。
そもそも今回は金利下げる余地もないし。

[41763: 匿名さん]

ゼロ金利政策による金利低下によるローン返済総額の低下以上に物件価格上がっちゃってるからね。こんな状況で景気が後退したら金利による経済調整ができないから不動産は壊滅かも。

[41764: 匿名さん]

>>41762 匿名さん

駅遠であっても湾岸都心近接エリアだから、そこまで恐れる必要はない。それに、ここは単価安い部屋も多かったからね。

[41765: 評判気になるさん]

晴海から日本橋まで船通勤の社会実験も始まるようですね。

[41766: 匿名さん]

2022年までは実質的にバスだね‥BRTの実力が出るのは2022年から。

[41767: 匿名さん]

まじで、早く地下鉄作らないと、パンクしちゃうんじゃないかな

[41768: 匿名]

結局地下鉄開業時期も早まりそうですね。

[41769: 匿名さん]

景気後退になると、今回は上がりすぎた駅近はやっぱり下落幅大きくなる。仕方ないと思うよ。ここは相対的に下落幅軽微でしょう。

[41770: 匿名さん]

名称は都営地下鉄「湾岸線」とかですかね。

[41771: 評判気になるさん]

湾岸地下鉄はコスト的にかなり厳しいみたいだしあまり期待しないほうがいいですよ。駅遠だけど、普通のバス便マンションよりはマシ、ぐらいに考えておいたほうが。

[41772: 匿名さん]

>>41762 匿名さん
月島駅徒歩7分以内に住んで、二丁目はお散歩やジョギングに使うのがいいな。

[41773: 匿名さん]

>>41771 評判気になるさん

湾岸地下鉄は、いくつかの前提をクリアする必要はあるものの、一応事業として成り立つ試算は出てますよ。
しかしながら、おっしゃる通りすぐに実現するものではないので、現状で評価する必要がありますね。
個人的には、駅遠ではあるものの、バス一本で都心まで行けるのは便利ですし、都心勤務の方ならタクシーも気軽に使えると思います。もちろん駅近の方が良いですが、その分安いので適正な価格設定かと思います。

[41774: マンション検討中さん]

１９８０年、１９９０年、
２０００年、２０１０年、２０２０年

いつの時代も、バス便マンションのニーズは
あるんですな。

[41775: 匿名さん]

なるほど。
景気後退場面には、相場が元に戻るんですね。

中央区埋め立て地駅遠は、坪200以下でしたね。

[41776: 匿名さん]

相場もとに戻るなら、月島駅近450→280　9000→5600 駅遠300→200。6000→4000ここの北西買ったならもし元に戻っても下落幅小さく、残債割れの確率はかなり低い部類でうらやましいすねぇ。

[41777: 匿名さん]

>41770

また昔の新聞持ち出してきて。ネタ切れ？

[41778: 匿名さん]

景気後退時、山手線内側は値上がりが一時ストップの現状維持、ここのような悪立地はバブル前の坪200以下になるでしょうね。

[41779: 匿名さん]

>>41778 匿名さん

坪200以下ですか。
現実的にはそこまで落ちることは考えられないですが、全体相場で10%程度の下落はあるかもしれませんね。

[41780: マンション検討中さん]

>>41779 匿名さん

え？

ファミリーマンションなのに、
なんで考えられないの？

坪単価１５０でも、
２１坪で＝３７８０万円じゃね？

駅遠にしては、いいんじゃないの？

[41781: 匿名さん]

実際、一般人の手が届くあたりまでは落ちると、ポジさん達は仰っていますし、ここは4000万くらいでしょうね。
これだけの無駄な施設を備えたここは、管理修繕費だけは、雪だるま式に膨れ上がっていきますから、アンバランスな物件として敬遠されるかもしれませんね。

[41782: マンコミュファンさん]

駅遠しかネガるとこないね。
電車使わない身には安く買えるからいいんじやない？

[41783: マンション検討中さん]

>>41782 マンコミュファンさん

そもそもマンションって、購入額と将来販売額の差を年数で割ったコストで住むのだから、仮に安く買っても、売るときに安いと、その差が大きくなるので、意味なくね？


あるいは、７０年永住とか？

[41784: 匿名さん]

>>41780 マンション検討中さん

相場を勉強しましょうね。

[41785: 通りがかりさん]

>>41781 匿名さん

4000万くらいというのが、例えば3LDK70m2ぐらいの話だとしたら、築30年ぐらいならそのぐらいの価格で買えるかもしれませんね。

[41786: 名無しさん]

ここって残り50戸ぐらいだっけ？
そろそろモデルルーム閉める検討も始めてるかもね。

[41787: マンション検討中さん]

値引きなく完売します

[41788: 匿名さん]

築30年もしたら、修繕積立金4倍ですよね。
東京の人口も減っているし、古い駅遠タワマンを買う人いるのかなあ?

[41789: 匿名さん]

>>41788 匿名さん

佃のリバーシティの分譲タワマンは、築20年でも未だに坪400オーバーで取引されてるよ。とすれば、ここが築30年で坪200で取引されててもまったく不思議ではない。

それに東京都全体の人口は減っても、都心集中はさらに進む。都心区については、2050年ぐらいまでは増加するというのが大方の予想。

さらに交通インフラも自動運転やオンデマンド交通が普及して駅遠は今現在ほどの弱みでは無くなってると思う。

[41790: 匿名さん]

リバーシティと比べるのはどうかと思うが坪200なら買う人いるかもね。
30年以内に起こると言われている大地震で、大きな被害がないことが前提になるけど。

[41791: 匿名さん]

場所が悪いよ、ここは。
コンビニが入るタワマンだし、お察しだよ。

[41792: マンション検討中さん]

>>41789 匿名さん

駅から徒歩１０分以上の
ファミリーマンションが、

２０５０年（築３０年）に、
坪２００!!!???

ついこないだ、お隣のマンションは
坪２００ちょいで売ってたよね？

２０５０年だよ!?

[41793: マンション検討中さん]

ファミリーが一気に移り住んで誕生する駅から遠いバス便住宅って昔からありますよね。

３０年も建てば世帯主も７０才近くですか？子供も出ていってますよね。

しかし、子供が出ていった７０前後の世帯同士で、若い家族向けの共用施設を維持するのでしょうか？

[41794: 匿名さん]

30年後の価格を予想する話題が出てますが、そもそもそんな先の予測が当たるわけがない。
ムキになって議論する意味はありませんよ。

[41795: 匿名さん]

>>41792 マンション検討中さん

お隣のマンションが坪200？笑
さすがにそのような虚偽投稿はやめましょう笑

[41796: 通りがかりさん]

>>41793 マンション検討中さん

のらえもんの最新ブログにあるように、都心近接の湾岸エリアはいい具合に人が入れ替わっています。ここはバス便と言ってもバスで都心に直通です。

仰るようなケースは、都心近接エリアではなく、郊外のニュータウンなどのことでしょうね。バスで最寄り駅まで行って、そこから電車で1時間、みたいなね。

[41797: 匿名さん]

有明のスミフとダイワは値下げし始めましたね。
ここは残り少ないので、最後は業者に値下げしてバルク売りすれば逃げ切れそうですね。

[41798: マンション検討中さん]

キャナルファーストタワーが坪単価190万で販売中

[41799: 名無しさん]

>>41797 匿名さん

どちらも、相場と乖離する高値で売ってましたからね。適正値に近づいて来たということでしょう。
ここは最初からほぼ適正値での販売でした。

[41800: 匿名さん]

>>41798 マンション検討中さん

完全に外れ値かと思ったら、アップルタワーが180万くらいで成約してるね。東雲はお買い得。

[41801: 名無しさん]

>>41800 匿名さん
キャナルファースト180は外れ値だよ。相場230から250前後。個性ないけど、いいマンションだから、坪180は投資でもすぐ買っていいレベル。部屋がひどい状況とかでなければ。
アップルタワーは方角によって元々安い。その分、古さがある、温泉修繕大変、中国人物件化。マンションとしてはいまいち。

[41802: 検討板ユーザーさん]

>>41801 名無しさん

キャナルファーストの180は、設定ミスだったみたいですね（他の物件の価格と誤ったと）。Twitterで問い合わせた人が投稿してますね。

[41803: 名無しさん]

>>41802 検討板ユーザーさん
納得。
設定ミスされた売主は激怒だね。

[41804: マンション検討中さん]

クロティアが坪単価250万くらいになったら即売しますよ
東雲とはいえ坪220万程度で築10年物のタワー買えるなら有りだわ

[41805: 匿名さん]

うーん、湾岸エリアはしばらく値上がりしかしないでしょ。
安すぎるもん。

[41806: 匿名さん]

まとめると、ここは今後坪200から坪250くらいに価格は是正されていきそうですね。
10年後に坪200キープしていれば、及第点だと言えるでしょう。

[41807: 匿名さん]

>>41806 匿名さん

あり得ないでしょ。
再開発エリアだしね。
数年で坪単価500は超えてくるだろうね。タワーは坪単価550超えるんじゃないかな。スミフだし、もっと高いかも。

[41808: マンション検討中さん]

>>41807 匿名さん
どこの話をしてるんですか？

[41809: マンコミュファンさん]

>>41806 匿名さん
まとめ？　笑

[41810: 匿名さん]

晴海は値上がりすると思うよ。
今が一番安いと思う。

[41811: 匿名さん]

晴海は値上がりすると思うよwww
今が一番安いと思うwww

[41812: 匿名さん]

前から気になっていたんですが、北西の都有地、何の使い道もなくて草ボウボウだったんですね。でも今回めでたく、オリンピック車両基地というお役目をもらい、かつBRT車庫に目を付けられてああ良かったねとなっているのですが、でも冷静に考えると、この土地再開発エリアと呼べるような土地なんでしょうかね?？

[41813: 匿名さん]

↑なんやこれ？

[41814: 匿名さん]

再開発エリアは待てば待つほど値上がりするのが普通では？
ドヤ顔で言われてもな。

[41815: 匿名さん]

普通に一般的な再開発エリアかと。
ただ、銀座に近いとか中央区だとかって特徴はありますけどね。

[41816: eマンションさん]

初心者マークの投稿者が荒らしに来ているようですね。そのうち落ち着くと思いますが、放っておきましょう。

[41817: マンコミュファンさん]

北西の土地なんてまさに再開発エリアだよね。これから何になるかは分からないけど？

[41818: 通りがかりさん]

晴海は中央区の最果てだから、中央区の他の地域の価格に良くも悪くも引っ張られるだけ。

江東区の地下鉄延伸が先らしいし、晴海に駅はできないから、相場なりってとこだね。

[41819: 匿名さん]

初心者マークいろんなスレで荒らしまくっている。
相当焦っているけど、高値掴みでもしたのかなあ。

[41820: 通りがかりさん]

>>41817 マンコミュファンさん

このまま駐車場？ 選手村のリフォームの資材置き場？(取り外したトイレ・キッチンなどの水回り品や空調機の一時保管倉庫とか？)
災害時の避難広場？

[41821: 匿名さん]

>>41818 通りがかりさん

まぁ、仮に湾岸地下鉄が実現するとしたら、晴海に駅はできるけどね。

[41822: マンション検討中さん]

>>41821 匿名さん
晴海フラッグの近くに？

[41823: 検討板ユーザーさん]

トリトン前に

[41824: 匿名さん]

できません。
再開発も結局、マンションが出来ただけでした。
あとはバス便を増やしてもらえるように交渉するくらいでしょう。

[41825: マンション検討中さん]

自然災害での、補修や修繕って誰が負担するのですか？保険とか？
30年以内に80%の確率で巨大地震が、来ると公式に発表されているので気になりました。急に、修繕積立値上げとかあるのかなと

[41826: 匿名さん]

>>41824 匿名さん

「仮に湾岸地下鉄が実現したら駅が晴海に出来るかどうか」の話です。
答えは「出来る」です。

[41827: 匿名さん]

今日の東洋経済の記事をみても晴海は厳しい場所だね。

https://toyokeizai.net/articles/-/288268?display=b

活況を呈するオフィス市況だが、エリアによって濃淡がある。晴海やお台場といった湾岸エリアは賃料が月坪2万円台と一見割安に映るが、引き合いはそれほど強くないという。オフィス仲介・空間プランニングを行うヒトカラメディアの野田賀一・企画開発部リーダーは、「都心から外れているため、従業員の交通費で賃料の安さが相殺されてしまう。災害時に交通が寸断されると、従業員が孤立するリスクもある」と指摘する。「（湾岸エリアは）賃料を安く抑えたい企業のニーズを何とか拾っている印象だ」（住友不動産の山下竜弥・ビル事業本部ビル営業部長）。

[41828: マンション検討中さん]

>>41826 匿名さん
晴海フラッグの近くの可能性も相応にあり得るけどね

[41829: 匿名さん]

>>41828
フラッグの近くでも「晴海駅」だからね、そういう意味なんじゃないの？
まあ勝どき駅と結んで晴海はスルーって可能性もゼロではないけど、
仮定の話を掘り下げてもそれは単なる妄想だからね（笑）
地下鉄ポジさんは妄想が過ぎるから困る・・・

[41830: 匿名さん]

>>41827 匿名さん

晴海は都心近接だけど割安な住宅エリアということでいいと思いますよ。

[41832: 匿名さん]

>>41830　匿名さん
私もそう思います。オフィス街としては難しくても、住宅地としては十分なポテンシャルがありますね。

[41834: 検討者]

>>41832 匿名さん

その意見であってますね。

[41836: 匿名さん]

晴海が住宅地として不適であるとするなら、ハルミフラッグに客が殺到していることの説明がつきませんね。

[41840: 匿名さん]

千葉県震源地震については湾岸と内陸の震度変わりませんね！

[41843: マンション検討中さん]

[NO.41831～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[41844: マンション検討中さん]

3月頃に撮影されたパークタワー晴海の竣工ギャラリーが公開中だそうです。
https://www.31sumai.com/mfr/X1671/

[41845: 匿名さん]

>>41844 マンション検討中さん

ありがとうございます！

[41846: eマンションさん]

>>41844 マンション検討中さん

もう「●●●戸供給」って表示は無くなったんだね。残り少なくなったからかな。

[41848: 匿名さん]

[No.41847と本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当］

[41850: マンコミュファンさん]

[No.41849と本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]