パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[41701: 通りがかりさん]

新築時のキャピタルゲートは＠334でしたので、ここは＠358ですのでこちらの方がやや高いでした。

[41702: 匿名さん]

>>41701 通りがかりさん

販売時期が違いますのでそれは当然ですね。
今買おうとするとどうか、を見なければなりません。

[41703: eマンションさん]

>>41702 匿名さん

月島はMTGが相場を押し上げたので、CGPは安泰でしょう。
これから勝どき東に月島タワー２つ、ハルミフラッグタワーとなれば、上げ相場なのは間違いない。仮にハルミフラッグタワーが400としたら湾岸は高級タワマン街に化けるね。
まぁ市況が崩れても月島タワーの一本は住友だから、維持しそう。

みんなが笑ってた櫻井氏の提唱する湾岸がアメリカのニュージャージー相場になる要素がありますね。本当にすごい時代になりました。

[41704: 通りがかりさん]

わずか5年前だけどね。

[41705: 匿名さん]

パークシティ中央湊に住んでますが、川向こうのこんなところがニュージャージーになるわけがないと思いますよ
同じ湾岸でも、ベッドタウンはうちの方でしょう

[41706: 匿名さん]

新潟で震度6強だって！

[41708: 匿名さん]

>>41705 匿名さん

わざわざマウント取りに来なくてもいいですよ！気になって仕方がないんでしょうけど。

[41709: eマンションさん]

>>41705 匿名さん

↑この人は、各掲示板を荒らして回ってるだけなので相手にしないことです。たぶん中央湊の住民でもなくただの異常な方かと思います。

[41710: 周辺住民さん]

>>41709
俺もそんな気がしてた。
荒らし名物若葉マークだからな。

[41711: 匿名さん]

>>41709 eマンションさん

すみません、暇だったのでコメントしました。そうですね、スルーが一番ですね。

[41713: 匿名さん]

[No.41707～本レスまで、差別表現、および、スレッドの趣旨に反する投稿のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[41714: 匿名さん]

差別化要素のない、普通の湾岸タワマン。

取得価格は、最高値。

[41715: 匿名さん]

たしかに、荒らしはスルーが一番ですね

[41716: マンション掲示板さん]

>>41715 匿名さん
新橋までBRTできるし、値上がり要素しかない。ここは。

[41717: マンコミュファンさん]

確かに。

[41718: 匿名さん]

>>41716 マンション掲示板さん

値上がりするかどうかは相場次第だけど、今後BRTが出来てプラスになることはあってもマイナスはないってことだね。

[41719: 匿名さん]

今より不便になる事はないというのは同意ですが、ただ、ここは販売当初、BRTは専用レーンが出来るだとか、銀座までシャトルバスで50円で行けるとか言っていましたが、結局、専用レーンは出来なくて1時間に6本程度のバス運行だし、シャトルバスも昼間や土日の運行はなくてお買い物に使えないという状況になりました。
そういう意味では、思っていたより便利ではなかったと感じている方もいらっしゃると思います。

[41720: 匿名さん]

>>41719 匿名さん

BRTは1時間に6本＝10分に1本であれば利便性あるし、晴海ライナーもあるから土日にシャトルなくても大丈夫ですよ。

[41721: 匿名さん]

>>41720 匿名さん

ですね。

[41722: 検討板ユーザーさん]

BRTできてみたら意外と便利だと思う。少なくともマイナスにはならない。

[41723: 匿名さん]

>>41722 検討板ユーザーさん
昔でいうトローリーバスみたいな感じになるんでしょうね！ここだと都電と言った方が分かりやすい。

[41724: 匿名さん]

夜間は1時間に何本の運行になるんでしょうね。
それ次第かな。それと運賃いくらになるのかな。新橋に行くのに250円くらい？？

[41725: 匿名さん]

ここのBRTは専用レーンを走るわけではないんでしょ?
バスとどう違うの? 2台連結しただけ?

[41726: 匿名さん]

>>41725 匿名さん

・停留所が圧倒的に少なくてほぼ直行便のような感じ。【晴海二丁目→勝どき→新橋】
・信号のない、そして脇道や交差点の少ない環状2号線を主要ルートとする点。
・車内での現金授受や両替をなくしたスムーズな乗降。

この3点だけで既存のバスとは違います。

[41727: 匿名さん]

>>41725 匿名さん

バス停が少ないのでは？

[41728: 匿名さん]

>>41726 匿名さん
なるほど。
交通渋滞がなければ使えそうですね。
後は輸送力が足りればOKですね。

[41729: 通りがかりさん]

つまり、
バス便マンションってことですかね？

[41730: 匿名さん]

バス便マンションだよ
だから何？

[41731: 通りがかりさん]

バス便マンションですか。。

[41732: 匿名さん]

BRTは信号の優先制御もしますので、かなりストレスはなくなると思いますよ。

[41733: 匿名さん]

フラッグもそうですが
今はバス便マンションがトレンドみたいですね！

[41734: 匿名さん]

信号の優先制御はBRTでない普通のバスでも増えてきてるよ。

[41735: 匿名さん]

BRTは信号そのものが少ないので、優先制御はかなり有効でしょうね。

[41736: 匿名さん]

ここのBRTは一般道を走るんでしょ。信号の数は同じでは?

[41737: 通りがかりさん]

駐輪所も使いづらそうなので、バスか歩きがメインでしょうか？

[41738: 匿名さん]

東京BRTは環状2号線を主要ルートとしています。
環状2号線は地下トンネル部分を含めてほぼ信号や交差点のない道路。

東京BRTはそのような環状2号線がメインなのでスムーズな運行が設定されています。

[41739: 匿名さん]

要するに、信号の優先制御の恩恵はほぼないということね。

[41740: 匿名さん]

>>41739 匿名さん

環状2号線に入るまでの一般道部分(晴海通り等)で恩恵あります。
僅かな距離ですが。。、

[41741: 匿名さん]

信号の優先制御より優先レーンの方が意味がある

[41742: 匿名さん]

>>41739 匿名さん

必至ですねw

[41743: 匿名さん]

豊洲ルートは、本数が問題でしょうね。

[41744: 匿名さん]

>>41743 匿名さん

今より確実に便利になるわけですから、とりあえずはいいんじゃないでしょうか。

[41745: 匿名さん]

>>41742 匿名さん
意味不明です。

[41746: 匿名さん]

そもそも信号が少ない上に、優先制御によって信号につかまる確率も下がるわけだから、BRTは非常にスムースな運行が期待できるわけですね。

[41747: 匿名さん]

>>41744 匿名さん

その通り！！☆

[41748: 匿名さん]

>>41739 匿名さん

何とかネガに持っていこうと必死ですねw

加筆修正しました。

[41749: 匿名さん]

>>41748 匿名さん
日本語勉強しましたね。笑。

[41750: 匿名さん]

>>41746 匿名さん
どこを優先制御するんだろう？
晴海フロント前と勝どき５丁目交差点は無理だよね？？
住民からめちゃ文句来るよね?

[41751: 匿名さん]

>>41749 匿名さん

純・ジャパニーズですからね。

[41752: 通りがかりさん]

>>41750 匿名さん

どこの住民から？

[41753: 通りがかりさん]

景気後退局面における
バス便マンションの資産価値って、

どうなのでしょうか？

[41754: 口コミ知りたいさん]

一般的に景気後退局面だと、マンション価格は所得減による購買可能性減少などを反映して下落するが、金利の低下や政策で下支えされることから株ほどのボラティリティはない。また、買いやすい価格の駅から遠いマンションに対して下値抵抗力が発揮される現象がみられる。

[41755: 匿名さん]

>>41754 口コミ知りたいさん
結局住む住民の努力次第。

[41756: 口コミ知りたいさん]

そりゃ、所得上がってるときは高くても駅近買うけど、所得不安なら駅遠でもリーズナブルな価格のマンションに傾きますわな。

[41757: 匿名さん]

駅遠のほうが下がるときは下がるよ。

[41758: 匿名さん]

東京BRT

[41759: 匿名さん]

スーパーシティ、金融都市、IＲ、湾岸地下鉄、色々なフレーズが思い付きます。

[41760: マンション検討中さん]

たしかにバス便か。。。

[41761: 匿名さん]

新橋まですぐに出れるのは便利ですね。

[41762: 匿名さん]

専用レーンもないBRTで盛り上がってますね。
駅遠ならではだけど、景気後退になると駅遠はやっぱり下落幅大きくなるよ。
そもそも今回は金利下げる余地もないし。

[41763: 匿名さん]

ゼロ金利政策による金利低下によるローン返済総額の低下以上に物件価格上がっちゃってるからね。こんな状況で景気が後退したら金利による経済調整ができないから不動産は壊滅かも。

[41764: 匿名さん]

>>41762 匿名さん

駅遠であっても湾岸都心近接エリアだから、そこまで恐れる必要はない。それに、ここは単価安い部屋も多かったからね。

[41765: 評判気になるさん]

晴海から日本橋まで船通勤の社会実験も始まるようですね。

[41766: 匿名さん]

2022年までは実質的にバスだね‥BRTの実力が出るのは2022年から。

[41767: 匿名さん]

まじで、早く地下鉄作らないと、パンクしちゃうんじゃないかな

[41768: 匿名]

結局地下鉄開業時期も早まりそうですね。

[41769: 匿名さん]

景気後退になると、今回は上がりすぎた駅近はやっぱり下落幅大きくなる。仕方ないと思うよ。ここは相対的に下落幅軽微でしょう。

[41770: 匿名さん]

名称は都営地下鉄「湾岸線」とかですかね。

[41771: 評判気になるさん]

湾岸地下鉄はコスト的にかなり厳しいみたいだしあまり期待しないほうがいいですよ。駅遠だけど、普通のバス便マンションよりはマシ、ぐらいに考えておいたほうが。

[41772: 匿名さん]

>>41762 匿名さん
月島駅徒歩7分以内に住んで、二丁目はお散歩やジョギングに使うのがいいな。

[41773: 匿名さん]

>>41771 評判気になるさん

湾岸地下鉄は、いくつかの前提をクリアする必要はあるものの、一応事業として成り立つ試算は出てますよ。
しかしながら、おっしゃる通りすぐに実現するものではないので、現状で評価する必要がありますね。
個人的には、駅遠ではあるものの、バス一本で都心まで行けるのは便利ですし、都心勤務の方ならタクシーも気軽に使えると思います。もちろん駅近の方が良いですが、その分安いので適正な価格設定かと思います。

[41774: マンション検討中さん]

１９８０年、１９９０年、
２０００年、２０１０年、２０２０年

いつの時代も、バス便マンションのニーズは
あるんですな。

[41775: 匿名さん]

なるほど。
景気後退場面には、相場が元に戻るんですね。

中央区埋め立て地駅遠は、坪200以下でしたね。

[41776: 匿名さん]

相場もとに戻るなら、月島駅近450→280　9000→5600 駅遠300→200。6000→4000ここの北西買ったならもし元に戻っても下落幅小さく、残債割れの確率はかなり低い部類でうらやましいすねぇ。

[41777: 匿名さん]

>41770

また昔の新聞持ち出してきて。ネタ切れ？

[41778: 匿名さん]

景気後退時、山手線内側は値上がりが一時ストップの現状維持、ここのような悪立地はバブル前の坪200以下になるでしょうね。

[41779: 匿名さん]

>>41778 匿名さん

坪200以下ですか。
現実的にはそこまで落ちることは考えられないですが、全体相場で10%程度の下落はあるかもしれませんね。

[41780: マンション検討中さん]

>>41779 匿名さん

え？

ファミリーマンションなのに、
なんで考えられないの？

坪単価１５０でも、
２１坪で＝３７８０万円じゃね？

駅遠にしては、いいんじゃないの？

[41781: 匿名さん]

実際、一般人の手が届くあたりまでは落ちると、ポジさん達は仰っていますし、ここは4000万くらいでしょうね。
これだけの無駄な施設を備えたここは、管理修繕費だけは、雪だるま式に膨れ上がっていきますから、アンバランスな物件として敬遠されるかもしれませんね。

[41782: マンコミュファンさん]

駅遠しかネガるとこないね。
電車使わない身には安く買えるからいいんじやない？

[41783: マンション検討中さん]

>>41782 マンコミュファンさん

そもそもマンションって、購入額と将来販売額の差を年数で割ったコストで住むのだから、仮に安く買っても、売るときに安いと、その差が大きくなるので、意味なくね？


あるいは、７０年永住とか？

[41784: 匿名さん]

>>41780 マンション検討中さん

相場を勉強しましょうね。

[41785: 通りがかりさん]

>>41781 匿名さん

4000万くらいというのが、例えば3LDK70m2ぐらいの話だとしたら、築30年ぐらいならそのぐらいの価格で買えるかもしれませんね。

[41786: 名無しさん]

ここって残り50戸ぐらいだっけ？
そろそろモデルルーム閉める検討も始めてるかもね。

[41787: マンション検討中さん]

値引きなく完売します

[41788: 匿名さん]

築30年もしたら、修繕積立金4倍ですよね。
東京の人口も減っているし、古い駅遠タワマンを買う人いるのかなあ?

[41789: 匿名さん]

>>41788 匿名さん

佃のリバーシティの分譲タワマンは、築20年でも未だに坪400オーバーで取引されてるよ。とすれば、ここが築30年で坪200で取引されててもまったく不思議ではない。

それに東京都全体の人口は減っても、都心集中はさらに進む。都心区については、2050年ぐらいまでは増加するというのが大方の予想。

さらに交通インフラも自動運転やオンデマンド交通が普及して駅遠は今現在ほどの弱みでは無くなってると思う。

[41790: 匿名さん]

リバーシティと比べるのはどうかと思うが坪200なら買う人いるかもね。
30年以内に起こると言われている大地震で、大きな被害がないことが前提になるけど。

[41791: 匿名さん]

場所が悪いよ、ここは。
コンビニが入るタワマンだし、お察しだよ。

[41792: マンション検討中さん]

>>41789 匿名さん

駅から徒歩１０分以上の
ファミリーマンションが、

２０５０年（築３０年）に、
坪２００!!!???

ついこないだ、お隣のマンションは
坪２００ちょいで売ってたよね？

２０５０年だよ!?

[41793: マンション検討中さん]

ファミリーが一気に移り住んで誕生する駅から遠いバス便住宅って昔からありますよね。

３０年も建てば世帯主も７０才近くですか？子供も出ていってますよね。

しかし、子供が出ていった７０前後の世帯同士で、若い家族向けの共用施設を維持するのでしょうか？

[41794: 匿名さん]

30年後の価格を予想する話題が出てますが、そもそもそんな先の予測が当たるわけがない。
ムキになって議論する意味はありませんよ。

[41795: 匿名さん]

>>41792 マンション検討中さん

お隣のマンションが坪200？笑
さすがにそのような虚偽投稿はやめましょう笑

[41796: 通りがかりさん]

>>41793 マンション検討中さん

のらえもんの最新ブログにあるように、都心近接の湾岸エリアはいい具合に人が入れ替わっています。ここはバス便と言ってもバスで都心に直通です。

仰るようなケースは、都心近接エリアではなく、郊外のニュータウンなどのことでしょうね。バスで最寄り駅まで行って、そこから電車で1時間、みたいなね。

[41797: 匿名さん]

有明のスミフとダイワは値下げし始めましたね。
ここは残り少ないので、最後は業者に値下げしてバルク売りすれば逃げ切れそうですね。

[41798: マンション検討中さん]

キャナルファーストタワーが坪単価190万で販売中

[41799: 名無しさん]

>>41797 匿名さん

どちらも、相場と乖離する高値で売ってましたからね。適正値に近づいて来たということでしょう。
ここは最初からほぼ適正値での販売でした。

[41800: 匿名さん]

>>41798 マンション検討中さん

完全に外れ値かと思ったら、アップルタワーが180万くらいで成約してるね。東雲はお買い得。