パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[41651: 匿名さん]

足元を見て値切る
値切れなければ他の中古や新築で良いわけです
そうならない部屋はオンリーワンな要素を持った部屋だけ高値で売れる
これから販売開始のハルミフラッグにもビューバス間取りやワイドスパンで全部屋南東方向でレインボーブリッジビューの部屋など代替がない部屋がある
オンリーワン最高！

[41652: マンコミュファンさん]

ドアからホームまで徒歩20分もかかるマンションがこの値段でほぼ完売ってことは、都内の需要はしばらく大丈夫そうですね。

[41653: 職人さん]

みなさんのおっしゃるとおり、この物件の1割相当額は間違いなく値切れるわけですから、経年でのローン返済分を考えるともう少し値切れそうですね。
坪270～もありえない数字ではないですよ。

[41654: 匿名さん]

クロノは2割引でも残債割れしない部屋が殆どです
頭金が必要でギリギリの買い替えを予定しているご家庭ほど即現金化したいため値切りやすい
銀行ローンでは頭金10%以上で最安金利を設定したいでしょうし、10部屋売り出しがあれば数部屋は即現金化したい家庭がいるはず

[41655: 匿名さん]

転売の部屋が数部屋出てますが、売れた部屋はあるのでしょうか？
南向きの2LDKの高層階が以前SUUMOに掲載されていたのが、現在は掲載されていないようなのですが。

[41656: 匿名さん]

>>41655 匿名さん
6,130万円で購入された3LDKが、6,980万円で成約されたみたいですよ。ネットで掲載終了になっていましたから。

[41657: マンション検討中さん]

金町とここで迷い中

[41658: 匿名さん]

>>41655 匿名さん
南の2LDK。
8500万位で売りに出てたやつです。
チャレンジ価格だと思いましたが、売れたんですね。

[41659: マンション検討中さん]

掲載終了したからといって売れたとは限りませんよ
3ヶ月売れなかったら仲介会社変えたりしますし

[41661: 匿名さん]

>>41655 匿名さん
その南向きの2LDKは、7,780万円に値下げされましたが、まだ売れていません。

[41662: 匿名さん]

>>41661 匿名さん

それは33階ですよね。
それとは別の36階があったんです。
カラーセレクトも始めて見たカラーで、インパクトありました。

[41663: 匿名さん]

>>41662 匿名さん

はい、そうです。

[41665: 匿名さん]

そこはすでに売れてしまったと聞きました。

[41666: 匿名さん]

この辺りからの痛勤者は 競歩並み と聞きました

[41667: マンション検討中さん]

[NO.41660、41664と本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[41668: 匿名さん]

>>41666 匿名さん
身体を鍛えるのもいいですが、月島駅の3番階段は、中高年は常用しない方がいいですよ。急勾配で長く、腿や膝、心臓の負担も大きいから。

[41669: 匿名さん]

>>41662 匿名さん

そうです！
36階の、天空キャビンの隣の部屋でした！
高値で売れたんですかね。

[41670: 評判気になるさん]

スレを見ていたんですが、こういう新築の物件で値切るってあるんですか？
不動産購入が初めてなので、とんちんかんですみません。

[41671: 匿名さん]

交渉するのは自由だけど、三井は応じないと思うよ。

成功したら報告してね。

[41672: 匿名さん]

>>41670 匿名さん
よほど例外的なケースでなければ、値切っても相手にされません。
このスレでは周辺の中古を購入する話が混じってますので、注意して読み分ける必要がありますね。

[41673: マンコミュファンさん]

レインズに結果出るまで、売れたかはわからんね。

[41674: 匿名さん]

>>41669 匿名さん

あ、天空キャビンのお隣なんですね。
あの価格で売れたのは凄すぎる。

[41675: 口コミ知りたいさん]

なんだかんだBRTできたら、新橋、虎ノ門へのアクセスが劇的に改善するわけだから、資産価値は上がりそうじゃないですか、ここ？
あと何戸あるんでしょうか？

[41676: 周辺住民さん]

>>41675
BRTの輸送能力、晴海の人口増減を調べてからの方がいいんじゃないかい。

[41677: 匿名さん]

>>41675 口コミ知りたいさん

少なくとも今よりは便利になりますから、マイナスになることはないでしょうね。

[41678: 匿名さん]

ほんと。これから便利になりキレイになるんだから良いのでは？

値上がり期待なら晴海より良い場所なかなか無いぞ。
あるなら教えてほしいよ。

[41679: 匿名さん]

そのかわりに、どんどん築古になりますよね

劣化マイナス分の方が大きいと、予想できました

[41680: 匿名さん]

築古になるのは全ての再開発で同様ですが、事実として湾岸再開発で値下がりしてる事例はありません。

[41681: 匿名さん]

>>41679 匿名さん

「どんどん築古になりますね」

当たり前でしょwww

[41682: 匿名さん]

＞湾岸再開発で値下がりしてる事例はありません。

それはただの市況です。
非常に危険な考え方だと思いました。

[41683: 通りがかりさん]

>>41679 匿名さん

「劣化マイナス分の方が大きい」というのは、具体的にどういう意味ですか？

[41684: 匿名さん]

>>41682 匿名さん

しかしそれが事実です。一方、劣化マイナスが大きいというのは、あなたの主観でしかありません。

[41685: 匿名さん]

今月、下旬にも販売するみたいだね。

[41686: 匿名さん]

まだ売ってたんだwここ

[41687: マンション検討中さん]

タワマンの修繕費は普通のマンションより1.5?2倍かかる
都心マンションは現在の日経平均からして15%ほど割高
BY某不動産コンサルタント

[41688: 通りがかりさん]

BRT通れば新橋、虎ノ門エリアに通勤する人の選択肢にも入ってくるから、賃料の上昇や物件価格の上昇が期待できるね!
と思って、投資用で検討しています。

[41689: 匿名さん]

>>41687 マンション検討中さん
現在の日経平均からして15%ほど割高(笑)

[41690: マンション比較中さん]

駅から遠い中央区のマンション。
通勤時間もドアtoドアでは埼玉の駅直結タワマンに住む同僚とさほど変わらない。
それでいて部屋は狭く、月のローン支払いも高い。

果たして、駅から遠いのに価格の高いこのマンションに住む意義とは？
中央区ブランド？見栄？銀座に自転車で行きたいから？

[41691: 匿名さん]

よく読めよ

＞都心マンションは現在の日経平均からして15%ほど割高

ここは間違っても都心ですらない埋め立て地だから、関係ないよ

[41692: 匿名さん]

>>41690 マンション比較中さん
電車は定時運行も崩れそうだし、痴漢、暴行、窃盗リスクあるよ！地震の時、自宅に帰れないし。

[41693: 匿名さん]

自分は別に埼玉でもかまわない。
毎日、ギュウ詰めの満員電車に長々と乗らなくて済むようなら。

[41694: 匿名さん]

>>41690 マンション比較中さん

駅から遠いから価格は安いでしょ？
キャピタルゲート、ミッドタワーグランドなどを見てみよう。

[41695: 口コミ知りたいさん]

自分は別に埼玉でもかまわない。
家族四人で毎月交通費月4万～8万円。ローン差額越え。かつ郊外人口減でリセール悪化。こんなことなら都心に買っときゃよかっったって後悔しないのなら。

[41696: 匿名さん]

新築時に売れない物件がリセールできると思ってるの？

[41697: 通りがかりさん]

>>41694 匿名さん

新築時のキャピタルゲートと同じ位の価格では？

[41698: マンション比較中さん]

駅直結はオンリーワンなので何気に需要あります。東京駅30分圏内でしたら。
それより駅から遠くなればなるほどタマ数が増えて在庫のだぼつく湾岸の価格下落を心配したほうがいいかと。

個人的には、大震災とは言わないまでも、停電が発生するような規模の地震が来た時が都心マンションのXデーだと考えています。外資はリスクを嫌うので。
そのまえにリーマンショックみたいなのが来るかもしれませんがね。

[41699: 匿名さん]

駅無しかつ大量供給のハルミフラッグでさえ部屋の奪い合い状態。湾岸の需要は底堅いと思いますよ。
Xデーについては湾岸云々も超越してて、もはや個別マンションスレでやる話ではないですね。

[41700: 匿名さん]

>>41697 通りがかりさん

当時とは相場が違うでしょ？笑
現時点の相場で語らなきゃ意味ないよ。

[41701: 通りがかりさん]

新築時のキャピタルゲートは＠334でしたので、ここは＠358ですのでこちらの方がやや高いでした。

[41702: 匿名さん]

>>41701 通りがかりさん

販売時期が違いますのでそれは当然ですね。
今買おうとするとどうか、を見なければなりません。

[41703: eマンションさん]

>>41702 匿名さん

月島はMTGが相場を押し上げたので、CGPは安泰でしょう。
これから勝どき東に月島タワー２つ、ハルミフラッグタワーとなれば、上げ相場なのは間違いない。仮にハルミフラッグタワーが400としたら湾岸は高級タワマン街に化けるね。
まぁ市況が崩れても月島タワーの一本は住友だから、維持しそう。

みんなが笑ってた櫻井氏の提唱する湾岸がアメリカのニュージャージー相場になる要素がありますね。本当にすごい時代になりました。

[41704: 通りがかりさん]

わずか5年前だけどね。

[41705: 匿名さん]

パークシティ中央湊に住んでますが、川向こうのこんなところがニュージャージーになるわけがないと思いますよ
同じ湾岸でも、ベッドタウンはうちの方でしょう

[41706: 匿名さん]

新潟で震度6強だって！

[41708: 匿名さん]

>>41705 匿名さん

わざわざマウント取りに来なくてもいいですよ！気になって仕方がないんでしょうけど。

[41709: eマンションさん]

>>41705 匿名さん

↑この人は、各掲示板を荒らして回ってるだけなので相手にしないことです。たぶん中央湊の住民でもなくただの異常な方かと思います。

[41710: 周辺住民さん]

>>41709
俺もそんな気がしてた。
荒らし名物若葉マークだからな。

[41711: 匿名さん]

>>41709 eマンションさん

すみません、暇だったのでコメントしました。そうですね、スルーが一番ですね。

[41713: 匿名さん]

[No.41707～本レスまで、差別表現、および、スレッドの趣旨に反する投稿のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[41714: 匿名さん]

差別化要素のない、普通の湾岸タワマン。

取得価格は、最高値。

[41715: 匿名さん]

たしかに、荒らしはスルーが一番ですね

[41716: マンション掲示板さん]

>>41715 匿名さん
新橋までBRTできるし、値上がり要素しかない。ここは。

[41717: マンコミュファンさん]

確かに。

[41718: 匿名さん]

>>41716 マンション掲示板さん

値上がりするかどうかは相場次第だけど、今後BRTが出来てプラスになることはあってもマイナスはないってことだね。

[41719: 匿名さん]

今より不便になる事はないというのは同意ですが、ただ、ここは販売当初、BRTは専用レーンが出来るだとか、銀座までシャトルバスで50円で行けるとか言っていましたが、結局、専用レーンは出来なくて1時間に6本程度のバス運行だし、シャトルバスも昼間や土日の運行はなくてお買い物に使えないという状況になりました。
そういう意味では、思っていたより便利ではなかったと感じている方もいらっしゃると思います。

[41720: 匿名さん]

>>41719 匿名さん

BRTは1時間に6本＝10分に1本であれば利便性あるし、晴海ライナーもあるから土日にシャトルなくても大丈夫ですよ。

[41721: 匿名さん]

>>41720 匿名さん

ですね。

[41722: 検討板ユーザーさん]

BRTできてみたら意外と便利だと思う。少なくともマイナスにはならない。

[41723: 匿名さん]

>>41722 検討板ユーザーさん
昔でいうトローリーバスみたいな感じになるんでしょうね！ここだと都電と言った方が分かりやすい。

[41724: 匿名さん]

夜間は1時間に何本の運行になるんでしょうね。
それ次第かな。それと運賃いくらになるのかな。新橋に行くのに250円くらい？？

[41725: 匿名さん]

ここのBRTは専用レーンを走るわけではないんでしょ?
バスとどう違うの? 2台連結しただけ?

[41726: 匿名さん]

>>41725 匿名さん

・停留所が圧倒的に少なくてほぼ直行便のような感じ。【晴海二丁目→勝どき→新橋】
・信号のない、そして脇道や交差点の少ない環状2号線を主要ルートとする点。
・車内での現金授受や両替をなくしたスムーズな乗降。

この3点だけで既存のバスとは違います。

[41727: 匿名さん]

>>41725 匿名さん

バス停が少ないのでは？

[41728: 匿名さん]

>>41726 匿名さん
なるほど。
交通渋滞がなければ使えそうですね。
後は輸送力が足りればOKですね。

[41729: 通りがかりさん]

つまり、
バス便マンションってことですかね？

[41730: 匿名さん]

バス便マンションだよ
だから何？

[41731: 通りがかりさん]

バス便マンションですか。。

[41732: 匿名さん]

BRTは信号の優先制御もしますので、かなりストレスはなくなると思いますよ。

[41733: 匿名さん]

フラッグもそうですが
今はバス便マンションがトレンドみたいですね！

[41734: 匿名さん]

信号の優先制御はBRTでない普通のバスでも増えてきてるよ。

[41735: 匿名さん]

BRTは信号そのものが少ないので、優先制御はかなり有効でしょうね。

[41736: 匿名さん]

ここのBRTは一般道を走るんでしょ。信号の数は同じでは?

[41737: 通りがかりさん]

駐輪所も使いづらそうなので、バスか歩きがメインでしょうか？

[41738: 匿名さん]

東京BRTは環状2号線を主要ルートとしています。
環状2号線は地下トンネル部分を含めてほぼ信号や交差点のない道路。

東京BRTはそのような環状2号線がメインなのでスムーズな運行が設定されています。

[41739: 匿名さん]

要するに、信号の優先制御の恩恵はほぼないということね。

[41740: 匿名さん]

>>41739 匿名さん

環状2号線に入るまでの一般道部分(晴海通り等)で恩恵あります。
僅かな距離ですが。。、

[41741: 匿名さん]

信号の優先制御より優先レーンの方が意味がある

[41742: 匿名さん]

>>41739 匿名さん

必至ですねw

[41743: 匿名さん]

豊洲ルートは、本数が問題でしょうね。

[41744: 匿名さん]

>>41743 匿名さん

今より確実に便利になるわけですから、とりあえずはいいんじゃないでしょうか。

[41745: 匿名さん]

>>41742 匿名さん
意味不明です。

[41746: 匿名さん]

そもそも信号が少ない上に、優先制御によって信号につかまる確率も下がるわけだから、BRTは非常にスムースな運行が期待できるわけですね。

[41747: 匿名さん]

>>41744 匿名さん

その通り！！☆

[41748: 匿名さん]

>>41739 匿名さん

何とかネガに持っていこうと必死ですねw

加筆修正しました。

[41749: 匿名さん]

>>41748 匿名さん
日本語勉強しましたね。笑。

[41750: 匿名さん]

>>41746 匿名さん
どこを優先制御するんだろう？
晴海フロント前と勝どき５丁目交差点は無理だよね？？
住民からめちゃ文句来るよね?