パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[41601: 匿名さん]

晴海のポテンシャルに賭けたら、大成功の可能性あるよ。中央区の最果ては上がるしかない。

勝どきとか月島に引っ張られて上昇するよ。
グロスで買いやすいから、湾岸で8000くらいしか出せない貧乏人は無理してローン組んで買っても損は無いよ。

[41602: 匿名さん]

ここは住民板ですか？

[41603: 匿名]

>>41602 匿名さん
自分で確かめろや

[41604: 匿名さん]

>>41600 匿名さん

無駄と思うなら買わなきゃいいだけの話だよ。無駄と思わない人が買うんだから。

[41608: 匿名さん]

［No.41605から本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当］

[41609: 検討板ユーザーさん]

実際のところどうなんだろう

[41610: 匿名さん]

>>41609 検討板ユーザーさん
これは1000ミリ降ったとか、去年フィリピンを襲ったスーパー台風が来た時の話。地震と違って台風は来るのが分かるし、仮に来たらタワマンのガラスも割れるレベル。

[41611: 匿名さん]

>>41609 検討板ユーザーさん
この近辺を見ると、パークシティ豊洲B棟、晴海テラス、晴海レジデンス、晴海清掃工場が白く塗られている。
何れもしっかり嵩上げしてある土地なので、このマップは結構正確に作ってあるなと思いました。

[41612: 匿名さん]

>41611
晴海全域アウトじゃね？？

[41613: 匿名さん]

>>41612 匿名さん
このハザードマップが元になってるかな。
東京都港湾局 高潮浸水想定区域図
想定最大規模
https://www.kouwan.metro.tokyo.lg.jp/yakuwari/files/FD-34.jpg

[41614: 通りがかりさん]

>>41613 匿名さん

ですね。
過去最大規模の台風が同時にダブルで襲い掛かり、さらに各種悪条件がワーストケースで発生する前提の、発現可能性が限りなく低い想定です。

ただ、想定しておくのは大事だとは思います。

[41615: マンション検討中さん]

>41614
「限りなく低い想定」とリスクが実質的にないような書き込みはいかがなものでしょうか。
人に生命財産にかかわる問題なので。

[41616: 匿名さん]

>>41615 マンション検討中さん
発言可能性とリスクを同じものと思われての書き込みでしょうか？

[41617: 匿名さん]

>>41616 は、発現可能性の変換間違いをしました。

[41618: 匿名さん]

>>41613
前提となる高潮は、上陸時中心気圧910hPa
最大旋衡風速半径75km 移動速度73㎞/h の台風による高潮だそうです。

[41619: 匿名さん]

>>41618 匿名さん

想定は、千年から五千年に一度の確率で発生するとのことで、有史以来まだ発生していないそうです。

[41620: マンション検討中さん]

ネガティブ話題も買えない方が悲壮感漂うばかりです。
なんだか暗い。
もっとアクティブなネガティブコメントお願いいたします。

[41621: 検討板ユーザーさん]

水害のリスクが西部より高いことはわかった

[41622: 匿名さん]

>>41621 検討板ユーザーさん

そりゃ高台よりはね。
でも対策はされてるということも分かりました。

[41623: 匿名さん]

>41620
契約者か業者か知らんが
レスが過疎ったからってネガ煽りが露骨…

[41624: 検討板ユーザーさん]

>>41623 匿名さん

煽ってるんじゃなくてたしなめているのではと。

[41625: 通りがかりさん]

>>41624 検討板ユーザーさん

ま、どこのスレでもよくある光景

[41626: ご近所さん]

第７期３次は５戸販売ですか～

[41627: 通りがかりさん]

>>41626 ご近所さん

9月の入居までの完売もアウトですね。

[41628: 口コミ知りたいさん]

>>41627 通りがかりさん
そんなにここの販売状況気になる？　笑

[41629: 匿名さん]

梅雨の時期は地獄の通勤ですね。

[41630: 通りがかりさん]

>>41628 口コミ知りたいさん

マンションオタクからすると、露出が大きいマンションの売れ行きは気になります？

三井の営業さんですか？

[41631: マンション検討中さん]

いやあ、厳しいね
転売物件も全然売れないし

[41632: 匿名さん]

>>41629 匿名さん

ん？どこが地獄？

[41633: 匿名さん]

月島駅からここまで歩いて帰る人より、月島駅で大江戸線に乗り換えて勝どき駅徒歩5分内のマンションに住んでる人の方が、早くおうちに帰り着くって事じゃありませんか。

[41634: 匿名さん]

>>41626

今月の頭に既に20戸売ってるから、今月は25戸ってことだね。先月は20戸。ペース上がってますね。
まあこの先は単価高い部屋が残るんでしょうからペースダウンするとは思いますが、もう残りはどんどん減っていきますね。

[41635: 口コミ知りたいさん]

>>41629 匿名さん
俺は車通勤だけど？

[41636: 匿名さん]

残り何戸あるの？

[41637: 匿名さん]

>>41636 匿名さん

50だね。

[41638: 評判気になるさん]

クロノレジデンスの中古が大量に出て値下げされてるけどここに移る人も多いのかな

[41639: 匿名さん]

来場の4割は近隣の住替えらしいです

[41640: 匿名さん]

転売屋の換金売りでは?
不動産は今が最後の売り時だから。

[41641: 匿名さん]

晴海ビュータワーで約70戸の賃貸経営をしているNTTが、2024年2月で全ての賃貸契約を終了させるという噂があります。
あそこは、賃料が非常に安く便利な立地なので常に満室に近い状況です。もし終了するとなると、それに合わせて、近隣の物件が売れ始めるかもしれません。また、この賃貸物件がリフォームされて、また賃貸になるのか、格安で販売されるのかわかりませんが、2024年に何か動きがあるようです。

[41642: 匿名さん]

>>41638 評判気になるさん

もともとが高値ワンチャン狙い価格多かったからね。値下げしたとは言え、ここの分譲価格よりもまだ高いレベル。

[41643: 匿名さん]

>>41639 匿名さん
ここへの転居を見据えて、年度始めの4月から月三小に転校している子供達も多いもんね。
ママ友のつながりはすでに出来ている感じかな。

[41644: マンション検討中さん]

>>41642 匿名さん

それらがここへの引越し組ならキャンセル住戸出そうだね

[41645: マンション検討中さん]

>>41638 評判気になるさん
クロノもティアロも多いですね。
私もクロノからの住み替えですが知り合いだけで複数名います。
近隣ではドゥトゥールからの住み替えが一番多いと聞きました。

[41646: 評判気になるさん]

ドゥトゥールやクロティアからの住み替えが多いんですね。まだ築5年とかなのに…沿岸タワマン民の身軽さはすごいです。しかし値段が下がらない。素直にPT晴海の、割安な部屋を買っておくべきだったかなあorz

[41647: 匿名さん]

修繕費値上がりする前に高値転売で住み替えですよ

[41648: 匿名さん]

>>41638 評判気になるさん
物件情報の入居時期を見ると、推測がつきますよね。ここ最近マンションに入ってくるチラシを見ても、「価格変更」と記載されて値下げされている物件が目に付くようになって来ました。

[41649: 匿名さん]

中古を安く買い叩くチャンス
クロノなら坪単価290万まで値切れないと買わない
中古で300万超えるならパークタワー晴海の北西向き320万くらいの部屋を買うわ

[41650: 匿名さん]

そうですね。二丁目の中古は、粘って坪300以下で買うのがミソですね。
坪300以上で買っていいのは南側だけでしょうか。

[41651: 匿名さん]

足元を見て値切る
値切れなければ他の中古や新築で良いわけです
そうならない部屋はオンリーワンな要素を持った部屋だけ高値で売れる
これから販売開始のハルミフラッグにもビューバス間取りやワイドスパンで全部屋南東方向でレインボーブリッジビューの部屋など代替がない部屋がある
オンリーワン最高！

[41652: マンコミュファンさん]

ドアからホームまで徒歩20分もかかるマンションがこの値段でほぼ完売ってことは、都内の需要はしばらく大丈夫そうですね。

[41653: 職人さん]

みなさんのおっしゃるとおり、この物件の1割相当額は間違いなく値切れるわけですから、経年でのローン返済分を考えるともう少し値切れそうですね。
坪270～もありえない数字ではないですよ。

[41654: 匿名さん]

クロノは2割引でも残債割れしない部屋が殆どです
頭金が必要でギリギリの買い替えを予定しているご家庭ほど即現金化したいため値切りやすい
銀行ローンでは頭金10%以上で最安金利を設定したいでしょうし、10部屋売り出しがあれば数部屋は即現金化したい家庭がいるはず

[41655: 匿名さん]

転売の部屋が数部屋出てますが、売れた部屋はあるのでしょうか？
南向きの2LDKの高層階が以前SUUMOに掲載されていたのが、現在は掲載されていないようなのですが。

[41656: 匿名さん]

>>41655 匿名さん
6,130万円で購入された3LDKが、6,980万円で成約されたみたいですよ。ネットで掲載終了になっていましたから。

[41657: マンション検討中さん]

金町とここで迷い中

[41658: 匿名さん]

>>41655 匿名さん
南の2LDK。
8500万位で売りに出てたやつです。
チャレンジ価格だと思いましたが、売れたんですね。

[41659: マンション検討中さん]

掲載終了したからといって売れたとは限りませんよ
3ヶ月売れなかったら仲介会社変えたりしますし

[41661: 匿名さん]

>>41655 匿名さん
その南向きの2LDKは、7,780万円に値下げされましたが、まだ売れていません。

[41662: 匿名さん]

>>41661 匿名さん

それは33階ですよね。
それとは別の36階があったんです。
カラーセレクトも始めて見たカラーで、インパクトありました。

[41663: 匿名さん]

>>41662 匿名さん

はい、そうです。

[41665: 匿名さん]

そこはすでに売れてしまったと聞きました。

[41666: 匿名さん]

この辺りからの痛勤者は 競歩並み と聞きました

[41667: マンション検討中さん]

[NO.41660、41664と本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[41668: 匿名さん]

>>41666 匿名さん
身体を鍛えるのもいいですが、月島駅の3番階段は、中高年は常用しない方がいいですよ。急勾配で長く、腿や膝、心臓の負担も大きいから。

[41669: 匿名さん]

>>41662 匿名さん

そうです！
36階の、天空キャビンの隣の部屋でした！
高値で売れたんですかね。

[41670: 評判気になるさん]

スレを見ていたんですが、こういう新築の物件で値切るってあるんですか？
不動産購入が初めてなので、とんちんかんですみません。

[41671: 匿名さん]

交渉するのは自由だけど、三井は応じないと思うよ。

成功したら報告してね。

[41672: 匿名さん]

>>41670 匿名さん
よほど例外的なケースでなければ、値切っても相手にされません。
このスレでは周辺の中古を購入する話が混じってますので、注意して読み分ける必要がありますね。

[41673: マンコミュファンさん]

レインズに結果出るまで、売れたかはわからんね。

[41674: 匿名さん]

>>41669 匿名さん

あ、天空キャビンのお隣なんですね。
あの価格で売れたのは凄すぎる。

[41675: 口コミ知りたいさん]

なんだかんだBRTできたら、新橋、虎ノ門へのアクセスが劇的に改善するわけだから、資産価値は上がりそうじゃないですか、ここ？
あと何戸あるんでしょうか？

[41676: 周辺住民さん]

>>41675
BRTの輸送能力、晴海の人口増減を調べてからの方がいいんじゃないかい。

[41677: 匿名さん]

>>41675 口コミ知りたいさん

少なくとも今よりは便利になりますから、マイナスになることはないでしょうね。

[41678: 匿名さん]

ほんと。これから便利になりキレイになるんだから良いのでは？

値上がり期待なら晴海より良い場所なかなか無いぞ。
あるなら教えてほしいよ。

[41679: 匿名さん]

そのかわりに、どんどん築古になりますよね

劣化マイナス分の方が大きいと、予想できました

[41680: 匿名さん]

築古になるのは全ての再開発で同様ですが、事実として湾岸再開発で値下がりしてる事例はありません。

[41681: 匿名さん]

>>41679 匿名さん

「どんどん築古になりますね」

当たり前でしょwww

[41682: 匿名さん]

＞湾岸再開発で値下がりしてる事例はありません。

それはただの市況です。
非常に危険な考え方だと思いました。

[41683: 通りがかりさん]

>>41679 匿名さん

「劣化マイナス分の方が大きい」というのは、具体的にどういう意味ですか？

[41684: 匿名さん]

>>41682 匿名さん

しかしそれが事実です。一方、劣化マイナスが大きいというのは、あなたの主観でしかありません。

[41685: 匿名さん]

今月、下旬にも販売するみたいだね。

[41686: 匿名さん]

まだ売ってたんだwここ

[41687: マンション検討中さん]

タワマンの修繕費は普通のマンションより1.5?2倍かかる
都心マンションは現在の日経平均からして15%ほど割高
BY某不動産コンサルタント

[41688: 通りがかりさん]

BRT通れば新橋、虎ノ門エリアに通勤する人の選択肢にも入ってくるから、賃料の上昇や物件価格の上昇が期待できるね!
と思って、投資用で検討しています。

[41689: 匿名さん]

>>41687 マンション検討中さん
現在の日経平均からして15%ほど割高(笑)

[41690: マンション比較中さん]

駅から遠い中央区のマンション。
通勤時間もドアtoドアでは埼玉の駅直結タワマンに住む同僚とさほど変わらない。
それでいて部屋は狭く、月のローン支払いも高い。

果たして、駅から遠いのに価格の高いこのマンションに住む意義とは？
中央区ブランド？見栄？銀座に自転車で行きたいから？

[41691: 匿名さん]

よく読めよ

＞都心マンションは現在の日経平均からして15%ほど割高

ここは間違っても都心ですらない埋め立て地だから、関係ないよ

[41692: 匿名さん]

>>41690 マンション比較中さん
電車は定時運行も崩れそうだし、痴漢、暴行、窃盗リスクあるよ！地震の時、自宅に帰れないし。

[41693: 匿名さん]

自分は別に埼玉でもかまわない。
毎日、ギュウ詰めの満員電車に長々と乗らなくて済むようなら。

[41694: 匿名さん]

>>41690 マンション比較中さん

駅から遠いから価格は安いでしょ？
キャピタルゲート、ミッドタワーグランドなどを見てみよう。

[41695: 口コミ知りたいさん]

自分は別に埼玉でもかまわない。
家族四人で毎月交通費月4万～8万円。ローン差額越え。かつ郊外人口減でリセール悪化。こんなことなら都心に買っときゃよかっったって後悔しないのなら。

[41696: 匿名さん]

新築時に売れない物件がリセールできると思ってるの？

[41697: 通りがかりさん]

>>41694 匿名さん

新築時のキャピタルゲートと同じ位の価格では？

[41698: マンション比較中さん]

駅直結はオンリーワンなので何気に需要あります。東京駅30分圏内でしたら。
それより駅から遠くなればなるほどタマ数が増えて在庫のだぼつく湾岸の価格下落を心配したほうがいいかと。

個人的には、大震災とは言わないまでも、停電が発生するような規模の地震が来た時が都心マンションのXデーだと考えています。外資はリスクを嫌うので。
そのまえにリーマンショックみたいなのが来るかもしれませんがね。

[41699: 匿名さん]

駅無しかつ大量供給のハルミフラッグでさえ部屋の奪い合い状態。湾岸の需要は底堅いと思いますよ。
Xデーについては湾岸云々も超越してて、もはや個別マンションスレでやる話ではないですね。

[41700: 匿名さん]

>>41697 通りがかりさん

当時とは相場が違うでしょ？笑
現時点の相場で語らなきゃ意味ないよ。