パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[41501: 通りがかりさん]

>>41497 通りがかりさん

スーモに何か載ってますか？

[41502: eマンションさん]

>>41500 匿名さん

勝ち目・・・？
何の勝負ですか？笑

[41503: マンション掲示板さん]

>>41493 匿名さん

1人か2人程度の異常な方がネガ投稿を繰り返しているだけでしょう。

[41504: 匿名さん]

>>41502 eマンションさん
中古で同時に売り出した時に、パークタワー晴海に勝ち目はない、ということです。
しかし、残債割れの玉砕覚悟価格なら、その限りではありません。

[41505: 匿名さん]

中古販売時は、どのマンションも相場なりの坪単価近辺で売り出しますので、場所が近くて広さが同じくらいなら同じような売値になりますね。
どれが売れるかは、こまごまとした条件を勘案して買い手が決めますので、どちらが必ず勝つとは言えません。むしろ築年数はパークタワー晴海に有利です。

仮に両方とも売れたとして、元が安かった方が利益率は高いでしょうが、それをもって勝ち負けというのはちょっと浅い考えでしょうかね。

[41506: マンション掲示板さん]

参考にならないボタンが欲しいね

[41507: 匿名さん]

利益？
その前提が、間違えています。
クロティアとの損益分岐点が、全く違うのです。

[41508: 検討板ユーザーさん]

この初心者買う気もない（買えない）物件のスレで何熱くなってんの？馬鹿じゃね？
そういうの何て言うか知ってるか？酸っぱい葡萄って言うんだよw
他人の懐事情心配する前にその残念な性格と人生見直したら？

[41509: 匿名さん]

>>41507 匿名さん

安売り競争するわけじゃないんだから、損益分岐点とか関係ないでしょw
もうちょっと考えようね。

[41510: 住民板ユーザーさん3]

お隣のパークシティ豊洲は2千万くらい値上がりしてます。

[41511: 匿名さん]

>>41505
竣工で5年弱違うと思うけど、中古相場だと既にクロノ＞ティアロだし、
狭いエリアでもやっぱり立地差（クロノの南東、南西抜けの優位性）は大きいんじゃない？
平均だとクロノ＞ＰＴ＞ティアロに収束する気がする。
局地戦ならクロノ南西角、南東角＞ＰＴ南東角＞ティアロ南東角＞クロノ南＞ＰＴ南＞ティアロ南・・・
と続いていくと思う。

[41512: マンション検討中さん]

クロノって管理会社を悪名高いあの合人社に変更するそうですね。
クロノの中古も考えてましたがこの先の資産価値が心配です。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593286/

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/356545/

[41513: 匿名さん]

パークタワー晴海が残債割れする価格でクロティアを売り出しても、クロティアの大半は利益がでます。

分譲時期によるハンデは、相当なものなのです。
横並びの 3棟は、中古の価値は、ほとんど変わらないと言ってもよいのです。

[41514: 検討板ユーザーさん]

また沸いてきた

[41515: 匿名さん]

分譲時期により有利・不利があるのは常識ですね。

新築・中古あらゆるマンションに共通で言えることでもあります。

[41516: 匿名さん]

運悪く横並びの 3棟ですからね、ここは。
まぁ、リセールは不利でしょう。

売れなければクロティアさんの方は値下げ余地は大きいですが、こちらはあっという間に赤字です

[41517: マンション検討中さん]

クロノやティアロを"今"中古で買ったとして、10年住んで売る時には残債割れする確率はパークタワー晴海より高いのでは？
新築時安かったのは知ってるけど今その値段で買えるの？

[41518: 口コミ知りたいさん]

>>41512 マンション検討中さん
うちもクロノ少し検討してたのでこの情報はありがたいです！管理組合もあまり機能してないようだしクロノは見送りかな。

[41519: 匿名さん]

いくらクロティアが新築時より値上がったからといって、中古で売るとき相場より大幅に下げて売る人なんていやしませんよ。万一いても市場に出る前に売れてしまうので、相場には影響しません。

[41520: 通りがかりさん]

１）仮にマンションの価格が足元の相場のように瞬間最大風速的に上がる→相場全体が上がってたら他のマンションを買おうにも高いので買えない→利確できていないので、いずれ高騰相場がおさまると含み益は一瞬にして溶ける。

２）仮マンションの価格が足元の相場のように瞬間最大風速的にあがる→その後マンションを買い換える→その後相場全体が調整される→新しく購入したマンションが下がる→ひとつ前の利確分が溶ける

つまり
どこかで利確して、やめない限り、ループ
これぞ、不動産のジレンマ

だから
足元の高騰相場で分譲→賃貸に逃げて利確し、
市況が落ち着いたら、再び仕込む人も多い

[41521: マンション検討中さん]

タワーマンションの修繕費は高くなると言われているのでどこかの市況の良いタイミングで買い換えようと思っている人が一定数存在するとする→景気後退などによりいずれ市況が下がると予測できる情報がメディア通して各世帯に平等に伝えられる→マンション内での競争なので、我先に!と売ろうとする→当然渋滞となり、お得な部屋から成約していく→いち早く抜けるために価格勝負になる→以下ループでは？

みーんな考えていることは同じでは？

一方で、残債が減っていないと、いつか売ろうと言うタイミングが市況の急変化などにより急に訪れたとしても、身動きがとれない、では？

[41522: 匿名さん]

ローンでここ買っちゃったヤツは永住確定やろ。

[41523: 匿名さん]

>>41513 匿名さん

そんなの当たり前でしょw

それに、通常は残債割れで売ることは考えられないから、パークタワー晴海が残債割れしない価格がこの3棟の基準となることが考えられます。
クロティアのオーナーがわざわざ安く売る理由は無いですから。

[41524: マンション検討中さん]

先の市況なんて分からないからいつか下がるかもなんて思ってる間に5年10年過ぎるかもしれないし住宅ローン控除だって改悪されるかもしれない。
資産価値の下がらない物件といっても、今は駅近信仰全盛だけどそれも時代とともに変わるかもしれない。
駅近の価値が薄れた時により大きな痛手を受ける可能性だってある。
結局のところ今住むところが必要だからこうして色々探してるわけで、考えたって分からない将来の資産価値なんかより自分がここに住みたいってところ買うのが一番。
もちろん残債割れで身動き取れないリスクも考えているけど今の低金利で固定してしまえばローン控除込みで10年で30%安、20年で半額になっても残債割れしない。
まあ住宅購入は難しいね。

[41525: 匿名さん]

ここは割高だから、10年以内の売却だと残債割れをおこすね。周辺の安いタワマンと競合するから、相場が下落すれば逃げ遅れるでしょう。でも、購入者はその位の覚悟は出来ているはず。

[41526: 通りがかりさん]

>>41522 匿名さん

それどころか、部屋によっては含み益が出ているところもあるというのが実態。
販売中にも相場上がったからね。

[41527: 匿名さん]

残債割れギリギリで売っちゃったら、そのあと住む家が買えないね
賃貸で住んだのと、意味合いが同じだもんね
でもタワマンだし長くは住めないから、いつかは売らないとね
全体相場が１割下がると、ここのローン組はまさにその道を辿るけど、クロティアさんは平気だね


みんなが資産価値を重視するのってそういうこと

[41528: 匿名さん]

>>41527 匿名さん

数年住んで相場1割下がっても、残債割れギリギリにはならないっしょ。残債は減っていくわけだし、住宅ローン控除もあるし。

あとタワマンもそれなりに長く住めると思うよ。新築から20年以上、住んでる人知ってる。

[41529: 名無しさん]

初心者マークちゃんの書き込みはスルーしましょう・・・数々のスレを荒らして回ってるヤカラです。

[41530: 匿名]

>>41527 匿名さん
あんたそればっかだな。どうせそのクロティアもずっとスレに張り付いてただけで買えなかったんだろ？
ほんと無意味な人生

[41531: マンション検討中さん]

３５才に買っとして残り６５年住んだときの修繕費はいくらなのであろうか。永住するとはそういうことである。反対に永住しないのであれば、いつかは強制的に出ていくと言うことである。

そして、いつか出ていくのであれば、出ていくべき日がいつ訪れるかはわからない。１０年後に出ていこうと皮算用したところで１０年後は売り時じゃないかもしれない。

タワーマンションのオーナーっていったいなんなんでしょう。。。

[41532: 匿名さん]

反論は具体的に、どうぞ♪

[41533: マンション検討中さん]

>>41531 マンション検討中さん
超長期の修繕積立について知りたければこれ読めばいいよ

https://www.sumu-log.com/archives/15916/

[41534: マンション検討中さん]

今さえよければいいという考えの人が多ければ、膝をつきあせて議論しての、課題は後ろに後ろに先送りされるんだろうか？問題の先送り&脱出、そしてそのシワヨセは次の世代にか？

[41535: マンション検討中さん]

即転したい人
１年で脱出する人
５年で脱出する人
１０年住んで大規模前に脱出したい人
３０年すみたい人
５０年すみたい人

全世帯運命共同体とはいうが、脱出時期が違う以上、利害は一致していないと思うのですが、全世帯ベクトル揃うのでしょうか？

[41536: 口コミ知りたいさん]

この物件に限らないマンション全般の議論ですね。

[41537: マンション検討中さん]

買っちゃった人、自分が10年落ちの高値タワマン買うか自分に問いなさいね。

[41538: 匿名さん]

>>41537 マンション検討中さん

個々人の買うかどうかの判断は別として、築10年、20年のタワマンでも普通に成約はたくさんあるわな。買う人はたくさんいるということ。

[41539: 匿名さん]

駅から遠くてスーパーもなくて維持費も高くて行灯部屋もあって日当たりも今いちの中古のお部屋、いくらで買いたいですか。

[41540: 匿名さん]

>>41539 匿名さん

そういう部屋もあると思いますが、もうほとんど売れちゃってるから、、、

[41541: 匿名さん]

>>41540 匿名さん

中古になったら、いくらで買いたいですか。

[41542: 匿名さん]

オリンピック後に湾岸は壊滅なんて騒ぐ雑誌とか有るけど、そんなことは無いでしょう。
勿論、直後は少し下がると思うけど、オリンピックで色々なインフラ整備が整って来たら
人の流れだって変わりますよ。　昔の東京の中心は浅草だった。そこから銀座→新宿→六本木→渋谷などとトレンドが変わって来たように、徐々に人の流れは変わるでしょう。世界中を見ても、インフラ整備が整った湾岸で安いところなんて無いですから。

[41543: 匿名さん]

>>41541 匿名さん

その時の相場通りで買いたいですね。

[41544: 匿名さん]

>>41542 匿名さん
こうやってみんな楽観してる時がえてして天井なんですよ

[41545: 匿名さん]

全体の議論は別のところでやってくれよ。ま、ここは下がってもしれてるよ。

[41546: 匿名さん]

天井と言われて早4年。2015に買ってた人は既に5年近く豊かな生活を享受できてる。

[41547: マンション掲示板さん]

>>41546 匿名さん
新規購入者よりも買い替えが大半だろうから全体の上下動はあんまり関係ない

[41548: 通りがかりさん]

>>41546 匿名さん

ですね。5年間、家族と気に入った家で過ごし、ローン残債は減り住宅ローン控除の恩恵も受け、しかも相場も上がってます。

[41549: マンション検討中さん]

>>41546 匿名さん

え？

周辺もインフレした結果、動けない＝利確できていない、の間違いでは？

[41550: マンコミュファンさん]

歩道橋マニアには、大人気ですね！

[41551: 匿名さん]

マンションは家族と住むためのものなので、購入後に相場が多少上がっても下がっても別に気になりません。いずれ売るときのため大幅に下落さえしていなければ良いかなというぐらいですね。
売るときに下がったら損と言う人がいますが、マンションには利用便益や節税効果という価値もあるので、そんな単純なものではないですね。お金には代えられない、家族と過ごす時間や思い出もあります。
いずれにしても、湾岸マンションの価格はずっと上がっていますし、今後も再開発が続くことを考えると、大幅な下落はほぼないのではないかと思っています。

[41552: 匿名さん]

実需で買うには相場は気にしなくていいかもしれないけど、投資目的の人もかなりいるからね。
自分が売りたい価格で買ってくれる人がいるかどうかは重要。

[41553: 匿名さん]

永住希望の方ってどのくらいいるんだろう。
固定資産税も高いし、上がっていく維持費を考えると、どこかで手放そうと皆さん考えているのでは？

[41554: 匿名さん]

ここは生活利便性はよくないので、1LDKなど狭い部屋で永住はいないよね。
今の市況考えると、投資で北向きの安い部屋買った人は適当に利益出ればすぐ売りたい人は結構いると思う。

[41555: 匿名さん]

>>41542 匿名さん
世界中見渡しても無いんですか？ なぜなんでしょうね。そこには重大な理由があるように思えてならないです

[41556: 匿名さん]

月島駅からここまで歩いていてふと気が付きましたが、有楽町線月島駅からここまで歩くより、大江戸線に乗り換えて勝どきで降りる勝どきザ・タワーや東京タワーズミッドタワーの人の方が早くおうちに帰り着いてないですか？

駅の深さやエントランスの位置、駐輪場から自転車を出し入れする時間、シャトルバスの待ち時間など諸々考えて、ここが有楽町線を使える事への優位性にふと疑惑が生じました。

乗換案内より
永田町から月島駅 8分
永田町から勝どき駅 12分から16分

[41557: 匿名さん]

>>41556 匿名さん

今の時間で調べたら
永田町から月島駅8分
永田町から勝どき駅18分から23分でした。

[41558: 通りがかりさん]

>>41553 匿名さん

固定資産税高いと言うのであればそもそもここに買うべきではないと思いますよ。
維持費が上がると仰るのは修繕積立金のことだと思いますが、早く均等積み立てに出来ればいいですね。

[41559: 通りがかりさん]

残債が
減ってないから
動けない

[41560: 匿名さん]

>>41558 通りがかりさん
最初の7年間は固定資産税も安いから、ついついどうにかなるだろうって、買っちゃうんじゃないでしょうか。
いざとなれば売ればいいんだから。

[41561: 通りがかりさん]

あらま、分譲を売るのって大変なのよ。

空き部屋にすると住居費が２倍発生するし、住みながら売ると知らない人が内覧に訪れる。

業者に頼むと仲介手数料発生するから買う方も高くなるしね。

売りたい時期に思った通りの値段で売れるのかしら？

東京の賃貸だって、いい分譲物件は埋まってるから、なかなか空かないのよ。

[41562: eマンションさん]

>>41560 匿名さん

例えば、固定資産税が当初20万から40万に増えたとして、ここぐらいの価格帯のマンション買う人たちにとってはまったく問題ないと思うんですが違いますかね？

[41563: 匿名さん]

>>41562 eマンションさん

20万ぐらいなら、まぁあまり問題ないだろうね。少なくともそれが理由でローン払えなくなるとかはない。それに普通に年収増でカバーできるよね。

[41564: 匿名さん]

それが年金生活になっても納め続けられるかですね。

[41565: 匿名さん]

厚生年金の最高が月額報酬62万だけど、皆様これくらい稼いでるでしょ。
奥様が年収400万くらいでも夫婦で年金40万は超えるんじゃない？

資産増えて配当収入とか不動産収入もあるだろうし、
老後の心配とか貧乏くさい。

そんなビビリだからお金が増えないんだよw

[41566: 通りがかりさん]

>>41565 匿名さん

片働きです(ToT)

[41567: 匿名さん]

>>41566 通りがかりさん
嫁さん3号年金でも35万はあるでしょ。

[41568: 通りがかりさん]

片働きは、やっぱり厳しいんですね(ToT)

[41569: マンション検討中さん]

>>41567 匿名さん

そんなにあるわけねーじゃん

[41570: マンション検討中さん]

>>41565 匿名さん

つい先日に、金融庁からも、１００年時代に備えろって言われただろ笑

住宅ローン
自動車ローン
カードローン

ご利用は計画的に

[41571: 匿名さん]

何の押し売りやねん、
無能営業がw

[41572: マンション検討中さん]

まさかの年金狙いとは

[41573: 通りがかりさん]

若者の年金や退職金まで取り上げてやるなよ
まじで老後長いから

[41574: 匿名さん]

自分のマンションの固定資産税40万円を納めるのはまだいいとして、年金生活位の歳になると、実家の固定資産税も納めないといけなくなるのが結構大変。

[41575: 匿名さん]

どんだけ悲観的なの？

普通に年収1000万近くなったら、厚生年金62万までいく。
若い時の給料安くても25万はもらえる。

嫁さん子供産まれて仕事辞めて専業主婦でも8万くらいはもらえる。

コツコツ株買ったりしてたら65歳までに資産増えてるでしょ？


とにかくビビってる奴のところに金は来ない。

超低金利なんだから借りるだけ借りて、
買った奴の勝ち！！！

世帯収入1000ない奴は知らんけどガンバレw

[41576: 通りがかりさん]

>>41575 匿名さん

そもそも、

ここ買ったら、勝ち組なん？

(´・ω・｀)

[41577: 匿名さん]

>>41576 通りがかりさん
ここ買ったら勝ち組とかじゃなく、
リスク取れる奴が勝ち。

マイナス思考でディスってる奴は完全な＊＊＊。

[41578: 通りがかりさん]

>>41577 匿名さん

駅徒歩１３分の竣工済み物件を
リスクとって買ったら勝ちなん？
( ・ω・)

[41579: マンション検討中さん]

>41575
どんだけ楽観的なの？
ねんきん定期便来てないの？
それとも払ってない？

[41580: マンション検討中さん]

>>41575 匿名さん

あらら、もしかして契約しちゃったのかな？

[41581: マンション検討中さん]

>>41575 匿名さん

おっと、退職金までつぎ込んで、買ったのかな？

[41582: 匿名さん]

リスクあるから晴海は安い！

ビビリはずっとワイドショー観ながら不平、不満言ってればいいよ。


家賃の安いサイタマあたりに住んで草食いながら、
文句言っててください。

[41583: マンション検討中さん]

ビビるな、リスクとっていけ、
みたいな精神論は
建設的じゃないので、お腹一杯

[41584: マンション検討中さん]

>41582
厚生年金の計算も出来ない人が
相手をビビりと言ってもね。。。。笑

ちょうど今、msnマネーに「厚生年金は給料の低い人が得する制度」と書かれていますよ。

[41585: 匿名さん]

>>41584 マンション検討中さん

その考え方だと国民年金最強だし、
もっと言えば生活保護最強なんだから当たり前でしょ。

富める者がそうでない方々を支えるのは当然です。

普通に湾岸タワマン買える世帯ならば、
老後も年金やら配当やら家賃も入るだろうし、
固定資産税とか管理費くらい余裕あると思うんんですが。

湾岸マンション買って老後ヤバイ！！！とビビってるなら、
サイタマあたりで家賃払って草食べてても老後ヤバイと思われます。

[41586: マンション検討中さん]

>>41585 匿名さん

えっと、ここは都心のパークタワーじゃないですよ？

[41587: マンション検討中さん]

>>41585 匿名さん

都心のパークコートでもないですよ？
湾岸のパークタワーですよ？

[41588: 通りがかりさん]

第７期２次。。。

[41589: 匿名さん]

都心の物件も良いと思うけど、
リスク取らないから利回り悪い。

湾岸は埋立地で嫌われてるから利回りが良い。
郊外並みのPER20切り。

[41590: 匿名さん]

41575さんと4158さんは新キャラでしょう。
相手してはいけません。

[41591: 匿名さん]

書き忘れた！湾岸スミフは高いので除くw

[41592: マンコミュファンさん]

年金はこれから先、支給年齢の変更、減額など大丈夫ですかね？

[41593: マンコミュファンさん]

みなさん、江戸川区がだした浸水の冊子みました？晴海も出ています。

[41594: 匿名さん]

>>41592 マンコミュファンさん
年金最強は間違いない。
国民年金は払った額の倍は政府がみてくれる。
厚生年金なら更に会社も倍みてくれる。

ちなみに宝くじとか倍は政府に持っていかれちゃうよ！

[41595: 検討板ユーザーさん]

晴海エリアは既にマンション飽和状態。さらに晴海フラッグが追い打ちをかける。供給が落ち着くまでは、残債割れがちょっと心配ですね。https://youtu.be/_1eDGOvtsSY

[41596: 匿名さん]

もうほとんど売れてしまったマンションにせっせとネガ投稿、お疲れ様です。

[41597: 検討板ユーザーさん]

ネガのレベルが低いから、これでは逆効果ですよ！ネガの皆さん！もっと響くネガをお願いします！
このレベルのネガ投稿では、見れば見るほどポジティブになってしまいます!

[41598: 匿名さん]

>>41595 検討板ユーザーさん

実際は飽和状態にはならなそうですね。
都心近接エリアにおいてはまだまだ需要がありそうです。
このマンションだけで1000戸の需要を吸収していることからも分かります。

[41599: 匿名さん]

東京を中心に関東はどれほど住宅が広がっていることか。なんだかんだ、その中の中心の中心だよ。

[41600: 匿名さん]

駅遠で近隣住民のための無駄に豪華な公開空地。経年後の管理費修繕積立費が怖い。新築時一回り安かったクロティアと中古市場では同格と見做される。


いいマンションだけどリスクはあるよね