パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795/
パークタワー晴海×はるちゃん　エキスパートインタビュー　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/6505/
パークタワー晴海のＭＲにお出かけしました
https://www.sumu-log.com/archives/6626/
2018年GWに見学してほしい新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/10524/
お便り返し その80「マンションマニアが買いたい新築マンション」【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/11229/


[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[4101: 匿名さん]

トリトンビュータワーって、天井高240しかないし、絨毯敷きの20年選手じゃなかったか？

[4102: マンコミュファンさん]

370マンは8時起き、もしくは8時に家出る。

[4103: eマンションさん]

>>4097 匿名さん
江戸川区はもっと買わない。
ここ買う人が江戸川区買わないのと一緒。

[4104: 匿名さん]

ざんねーんでーしたー。今帰宅だよん。

[4105: 匿名さん]

>>4103 eマンションさん
買えない人は江戸川区に行くしかないのでは？
そうしないと、一生買えないぞ。

[4106: 匿名さん]

そして、買えないまま歳をとり40歳に。
ローン組めなくなり、さらに選択肢が狭まる。

[4107: 匿名さん]

買えないと、その間の家賃もドブに捨てるようなもんだぞ。
安い賃貸にして家賃をケチる方法もあるが、それだと人生をドブに捨てることになる。

高くても気に入ったマンションを早く買った方が人生楽しいぞ。新築買えないなら中古で我慢したら？

[4108: 名無しさん]

>>4098 匿名さん
出た！370マン。

[4109: 名無しさん]

>>4087 匿名さん
誰も安値なんて期待してないと思うよ。
デベは少しでも高く売りたいだろうから
実態をどれだけ加味した値付けをしてくるか興味があるだけだと思う。

[4110: 匿名さん]

私もデベのスタンスに注目している
350とかで長期販売　三井よお前も(住不化)か?
300程度　まあ今まで通りだよね
270以下 湾岸ブーム再起動の起爆剤となる可能性

[4111: 匿名さん]

>>4110
三井は損して得を取れる子だけど、
先鞭といっても勝どき再開発や大本命選手村までは間がありすぎるし、
ここはここってことで常識的なライン（坪300～330）に落ち着くんじゃない？

豊洲や勝どきと比べると利便性は劣るし、立地知名度含めて橋ビューどかん！の選手村には敵わないけど、
奇抜な共有施設やグランドデザイン、ディズニーコンセプト等、
オンリーワン要素もあるし意外と差別化できるかも・・・

[4112: マンション検討中さん]

安い賃貸＝人生をドブに捨てる

この発想って理解できないな

[4113: 匿名さん]

>>4107 ドブ夫
新築買ったら入居までの2年以上の間の家賃をドブに捨てることにならないか？

[4114: 評判気になるさん]

>>4113 匿名さん

捨てることになる。

[4115: 匿名さん]

平均300〜320が妥当でしょ。有明は腐っても駅5分。
ここの駅徒歩15分のビハインドはでかい。

[4116: 検討板ユーザーさん]

>>4115 匿名さん
駅が違うよね。
あと都心との距離も。
区も違うし。
比較するなら商業施設じゃない？
スミフがやるって前例ないから想像つかないけど。

[4117: 名無しさん]

来月も金利が上がるだろうから正直厳しい販売になるだろう。あっという間に金利も固定10年1.5%くらいにまで上昇する。
いまの金利水準は銀行的には相当なムリがあるはず。
物件の竣工の頃には1.8%くらいになってるかも。

[4118: 名無しさん]

販売時は280-320くらい。
で5年後に240-250に下がってる感じ。
引き渡し時にすでに含み損っていうのも何だね。

[4119: 名無しさん]

現実的に5年後200万割るかもしれないね
これリアルだよ

[4120: 検討板ユーザーさん]

>>4119 名無しさん
未来にリアルはないよ。

[4121: 名無しさん]

>>4118 名無しさん
それが本来の新築なんたけどね。
車ほどひどくはないけど。

[4122: 名無しさん]

販売延期になる前に三井不の知り合いが言っていたのは駅近、江東区、豊洲＝駅遠、中央区、晴海＋タワー&ディズニーとの評価で、@320万円くらいがPTHの妥当な坪単価だろうと。
あれからマーケットが悪化してる事を加味すると自分は平均@300〜310と予想します。

[4123: 名無しさん]

>>4122 名無しさん
ディズニーって何のこと？
このマンションと関係あるの？

[4124: 名無しさん]

中国を参考にしたディズニー風味、ディズニー臭マンション。ミラノ風ドリアという感じ。

[4125: 名無しさん]

>>4122
PHTは三井の予想外に苦戦したと思いますよ。
「供給御礼」という言葉を生み出したくらいですからね。
なのでマーケットも考慮して300切らないと厳しいと思いますよ。
オリンピック後も売ってたいなら330以上でもいいと思いますが、
有明と同じ値付けなら撤退です。

[4126: 名無しさん]

PHTはホントに迷走でしたね。
あの供給御礼という迷言を生み出すきっかけになったいわくつきの物件。

[4127: 名無しさん]

>>4125 名無しさん
今後の値下がりを考慮したらとても300万ではリスク高くて買えないですよね。
室内設備もクロノほど豪華でもなさそうだしスカイズの発売時価格がある程度参考になりそうです。

[4128: 匿名さん]

>>4119 名無しさん

大丈夫。200は割らない。
per20をきる価格で手放すくらいなら売主は通常賃貸に回すから。
晴海の賃貸の底はUR賃貸がある意味保証してくれているけれど、これが大体坪8500円/月なので、0.85 x12 x20=坪204万円は固い。

坪210は収益換算法ではきるかもね。

[4129: 匿名さん]

PHTの内覧会お邪魔したが意外と景色も抜けていて、北側も明るくてよかったよ。10年後はわかんないけど。

ここは、駅から12分でも平気なら買いだと思うよ。駅遠の環境でいままで生活してきた人ならなんともないだろね。

[4130: 匿名さん]

うーん・・・。
高いと思ったら買わない。
安いと思えば買う。
おそらく、こんな簡単なことも皆自分の頭で考えられなくなったという証なのでしょう。
だから、もっと安く・・・もっと高く・・・と取り敢えず言ってみる・・・でもそこからは何の解決策も生まれてきませんよ。
これも日教組が日本の教育にもたらした負の遺産でしょうか？？？
四の五の言わずにまずは自分の頭で考えましょう。

[4131: 名無しさん]

>>4129
10年後というか、2021年には東急豊洲が建つけどね。
実際はPHTの高さだと2020年には眺望一部無くなるかな？

駅遠といってもシャトルバスがあるからね。
あと湾岸には電車を使わない人も多いんだよ。
億超え住居の人は皆使わないでしょう。

[4132: 名無しさん]

>>4128 匿名さん
そっか。やっぱり坪単価210万ってのが現実ラインなんだね

[4133: 名無しさん]

仮に70平米の部屋だと買ったあとに1900万くらい下がる可能性があるんだね。

[4134: 名無しさん]

>>4133
結局、含み益も含み損も売らないと確定しない。
買ってすぐに2000万も下がってるのを知って売る人なんていない。
つまりその価格にはならない。
売買は買う人だけでは成り立たないという市場の原則を少し理解した方がいいよ。

[4135: 通りがかりさん]

収益換算法→収益還元法、ですね。

[4136: 匿名さん]

350万なら安い方かと。370万は高いなーと思う。

[4137: マンション検討中さん]

>買ってすぐに2000万も下がってるのを知って売る人なんていない。
１９９1年ぐらいに買って１９９５年に行方不明になったから売るにうれないってことかな?
350はないない。あったら有明東建かティアロの中古で十分だわ。

[4138: 匿名さん]

>>4134 名無しさん

手放さなくてよい人はそうだけど、手放さざるを得ない人は2000万円下がってても手放すしかない。任売とか離婚とかね。
そうやって相場が形成されていってしまうよ。

[4139: 名無しさん]

>>4131 名無しさん
こんなとこ億超えの物件じゃないよ

[4140: 名無しさん]

>>4137 マンション検討中さん
物件が残債割れを起こすと
会社でいうと債務超過に陥るんですよね

[4141: 名無しさん]

>>4136 匿名さん
250万なら安いかと。270万は高いなーの間違いじゃない

[4142: 匿名さん]

方角間取りによって坪単価などまったく異なるだろうし、本当に検討している人は平均価格の予想なんてしないでしょう。　とりあえずこれだけ面積刻んできているということは、安くはならない、と考えるのが自然では？　200万とか210万とか正気ですかｗ

[4143: 名無しさん]

>>4142 匿名さん
5年後価格で言えば正気も正気でしょう。
思ったよりも早く実態価格に落ち着いて行く可能性が高まってきてると思う。

[4144: 名無しさん]

あと5年したら210万でも高いって思うようになるんじゃないか。

[4145: 名無しさん]

たぶんだけどビックリするくらい売れなくて三井も8期24次販売とかやるんじゃないか。
過去にもあったけど次回販売で新価格といって値下げ改定する。

[4146: マンション検討中さん]

世界的な金利上げ基調がきついよな。特にこの物件は
3Aとかのほうが現金買い人多いが
ここはローン率多そうだから5-6000ローンで10年固定2.0％とかだと
カツカツになる奴多そう

[4147: マンション検討中さん]

>8期24次販売w

あまりにも見え透いたこういう価格維持は国土交通省とかに苦情申し入れしたらいいよね。
3期各2次まで、それ以降は先着順。事前案内会から１年過ぎたら先着順とかさ。
消費者メリット無視だからね。デべは。
まあ、ゴクレとかスミフが一番悪名高いんだろうけど。

[4148: マンション検討中さん]

>>4140 名無しさん
残念ながら日本の会計ではそうならないよ。

[4149: マンション検討中さん]

>>4140 名無しさん
残念ながら日本の会計ではそうならないよ。

[4150: 匿名さん]

>>4148 4149マンション検討中さん

毎回のデベ擁護どうでもいいよ。
在庫はイメージ的にもマイナス。