パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[4035: 匿名さん]

>>4030 匿名さん
実態は坪単価240万くらいでも儲けが出るはずだから300なんかで売れたらデベはウハウハでしょう

[4036: 匿名さん]

>>4034 匿名さん
300万以上は完成在庫。
そんなこんなで隣のタワマンが発売されてさらに値引き対応というのが今後のシナリオ

[4037: 匿名さん]

270万くらいの部屋を出してきてまとまった戸数を売って残った300万以上は完成在庫じゃないか

[4038: 匿名さん]

240-270というのが実需の現実ラインだね。
豪華な設備もないし目標500戸売れれば大成功だと思うけど

[4039: 匿名さん]

買った瞬間に含み損決定。

[4040: 匿名さん]

駅徒歩12分、15分、15分…。
郊外の戸建てみたいな立地だね。

日常生活、どうするんだろう。
中古になったら誰も買わないよ。

[4041: 匿名さん]

銀座まで徒歩40分だからピクニック気分で買う人はもしかしたらいるかもしれない
坪単価250万くらいの層だけど

[4042: 匿名さん]

>>4006
平均単価と最低単価がごっちゃになってる・・・

スカイズ坪220～の平均245
ベイズ坪240～の平均265
クロノ坪220～の平均270
ティアロ坪240～の平均290
（プレミアムを除いた最高単価は坪320～340）

数万の誤差はあるかもだけど概ねこんな感じだったと思う
周辺相場や当時からの上昇を考えると、
坪270～280スタートで平均は320～330がまあ一般的な常識の線
そこから駅遠大規模、金利上昇、市況停滞を鑑みてどこまで下に調整するか？って感じじゃない？
もちろん販売までに間があるし、上に調整する可能性も無きにしも非ずだけどね

[4043: 評判気になるさん]

都心のマンションは高くなりすぎた。かといってしばらく安くなる見込みもない。最近は実需層は近郊に流れて、近郊中古も上げ幅が大きくなってきてるな...

[4044: 匿名]

確かに京都は港区並み、大阪も２～３年前の梅田パークタワーは豊洲より安かった、この１年で倍近くに、
しかも、バブルの時は１年と持たなかったけど、以外と続いているし、停滞気味の東京と違って売れている、
こないだの週間ダイヤモンドじゃないけど、住宅地（世田谷・芦屋）売りの都心のタワーマンション買いの
図式が鮮明だよ。

[4045: 匿名]

　ここ１０年ぐらいの東京のマンション市況しか見ていない、出来の悪い評論家が言っている駅近ばかり
をオウム返しのように言ってる人が多いけど、市場動向の流れは大きく変わっていくんじゃない、
みんなサラリーマン目線だね、
昔は世田谷、田園調布の戸建がステイタス、１０年後は空き家だらけ、
買ってしまったら最後一生売れねえ、
狭くても都心、歩いて飲みに行ける場所、かつ開放感、
幸せに浸れるのは、ここしかないね！

[4046: 匿名さん]

>>4045
20年後に駅遠湾岸タワマンが高島平や多摩ニューの二の舞にならないとも限らない
維持管理費が高額で、タダでも買い手が現れない逆ザヤの別荘地がタワマンの未来かもしれない
それ以前に災害で液状化したら即終了だし、
ネットの進化や働き方の多様化でそもそも駅近や都心である必要がなくなってる可能性もある

まあどこに住んでもリスクはあるし20年後を予測するのは困難だし考え過ぎても仕方ないけど、
ここはデメリットも分かり易いから勘違いしちゃう人も少ないだろうけど、
ここしかない！ここ買っとけば大丈夫！ってことは全くないと思うよｗ

[4047: 匿名さん]

4046さんの言う通りだと思います。

世田谷とかが下がってるわけではなく、新築・タワーマンションが少ないだけで二子玉川のタワーとか中古でも凄く高いですよ。湾岸に流れていると言うよりは、リスクあっても坪300以下で買えるところが少ないからでしょう。世代々木とかも大した規模でなくても500ですから。
いまの段階だと良くて350が限界だと思います。

[4048: 匿名]

　阪神大震災での液状化は大変だった、神戸の六甲アイランドのタワマンではインフラ回復まで
みんな階段で水を運んだ、ぎっくり腰になった人もいた。
　
しかし地盤が良い東灘区山手の私のマンションは倒壊した、全壊証明をもらった、命が大切だ。

液状化では死なない、その経験で、豊洲のタワーを買った。ただ耐震だ。

東日本の時は、大阪の咲洲（湾岸埋立）の市庁舎が大変なことに、長周期振動が原因だそうだ、

そういえば、新潟地震の時はずっと揺れてた、目が回った、やっぱ免震構造じゃないと、

今大阪では、長周期対応をしていない免振タワーが問題になってる、

ここはそれが出る前からＤＦＳ、安心度、現時点　日本一！　１００ｍの引っ越しをしよう。

[4049: 検討板ユーザーさん]

そう阪神で倒壊したのは内陸のマンションで埋め立てのマンションは1つも倒壊してないんだよね。
意外と知られてない。

[4050: 匿名さん]

六甲淡路島断層近辺だけ震度7で、埋め立て地はそこからある程度離れてただけです。
埋め立て地がいいとかとか関係ない。

断層型7とかで直下が地割れしたらどんな最新建物も無駄でしょう。
そこまでのリスク回避には、2つ買うのがいいのでは。

[4051: 匿名さん]

>>4050 匿名さん
違うよ。被害が大きかったのは神戸市から海岸沿いに向けて東側。
普通に埋立地も大きな揺れがありました。

倒壊してない理由はふたつ。
地盤が柔らかく揺れを吸収した。
埋立の建物は比較的築浅な新しい建物だった。

調査論文でも出てるよ。

[4052: 匿名]

　タワーは縦に細長いので、揺れることで、力を放出するんだよね、ただ、耐震だと揺れが半端ない、
阪神は南北に揺れたので、南北に細長い建物の被害が大きかった、典型は神戸市役所、６階の水道局
が無くなった話は有名。まあ～運ですかね。

[4053: 匿名さん]

>>4042 匿名さん
坪単価270ー280は現実的なラインだね。
三井もこれだけの戸数を捌くので中心価格帯で
当ててくるはず

[4054: マンション検討中さん]

>神戸市から海岸沿いに向けて東側
だからそれは六甲断層帯の破砕の影響が最も大きかった・・・

[4055: マンション検討中さん]

>4053さん
そんな感じですかね

[4056: 匿名さん]

坪単価は370万円前後らしいですよ。
今時270万だと中古でも有明くらいしか買えないのでは？

[4057: 匿名さん]

370は周辺民の希望でしょうか？
一方、270は買いたい民の希望でしょうか？

現実、三井は周辺相場を壊すことはしないので310くらいになるのでは。

[4058: 匿名さん]

4057さんの読みは適切だろう

[4059: 匿名さん]

また出た370さん。
有明は400さんがいて330になったから、
ここは300？

[4060: 匿名さん]

4059さんの読みも鋭いな
300-310位なんだろうな
260以下なら近隣中古比較対比安いし、
350以上だとグロス高すぎて埋まらないだろう。

[4061: 匿名さん]

さすがに有明より安い事はあり得ないでしょ。
有明でも330だし、350以上であることは間違いないと思う。370かどうか知らんけど。

[4062: 匿名さん]

>>4061 匿名さん
あんたそんなに高く買いたいの？

[4063: 匿名さん]

>>4056 匿名さん
どこの情報だよ。
嘘ばっかりだよ

[4064: 匿名さん]

現実ラインの坪単価240万とか書くと速攻で370マンが登場するな

[4065: 口コミ知りたいさん]

>>4061 匿名さん
あり得るよ。
向こうは在庫積み上がり大好きなスミフだから。
長期在庫すれば供給数1位になれるからね。
だから高値で長期在庫！

[4066: 評判気になるさん]

370マンは、310辺りで出てくるのを安く思わせるのが仕事なんで要注意です。

[4067: 匿名さん]

>>4066 評判気になるさん
現実ラインは250万くらいなのに。
300で買っても5年後には250万だよ。

[4068: 匿名さん]

>>4057 匿名さん
仮に坪単価270万で出てきたとしても駅遠の立地を考えたらハイリスクで迷う人多いと思う。

[4069: 匿名さん]

スカイズみたいに坪単価220万くらいで出てくれば仮に失敗しても諦めがつくけど300万とかで買って5年後に220万になったら諦めきれないよね

[4070: マンション検討中さん]

諦めっていうより、実際残債割れだよ。頭金1割で中古250とかになると。

[4071: 匿名さん]

買った瞬間に含み損だから5年後には残債割れでしょう。まあ売り出し価格にもよるけど。

[4072: マンション検討中さん]

マンションあきらめるならまだいいけどそれじゃ人生あきらめそうだなw

[4073: 匿名さん]

これだけの規模の戸数は絶対捌けないから250万中心価格帯と300万と分けるんじゃないかな。300万台は完成在庫覚悟で長期戦のセールスと見た。

[4074: 匿名さん]

うーん、普通に考えたら？

有明の330万円より安くなる訳ないでしょ？
築地でも坪単価600万円なのに、晴海だけ大安売りする訳無いじゃん。

デベはボランティアじゃ無いよ。
坪単価370万円くらいが適正かと。安値期待したら裏切られて落胆するだけなのに、、、

[4075: 匿名さん]

タイムマシンを開発して震災直後にタイムスリップできたら、スカイズ並みの安値で買えるかもね（笑）

でも、タイムマシン費用で2000兆円くらい必要かも（笑）

[4076: 匿名さん]

何もない有明で坪330を当然のラインとする発想が既に、ね…。

[4077: 名無しさん]

>>4076 匿名さん
発想ではなくて既に330って価格が出てるんだよ。

[4078: マンション検討中さん]

私は北仲予定なのでここは参考だが、
290-310ぐらいだよね。駅からの距離、戸数考えると。
周りも何もないし。
金利低下基調の時には350あったかもだけど、
クロノとかも270あたり限界のようだし。
200→瞬間300→270(→250)みたいなのがここの実勢じゃないかな。
350出せば他の選択肢も多いしね。

築地600とかどういうものを比較してるんだか　笑　ここは　高級物件じゃないよ。大丈夫?
西麻布ディアナでも400後半の状況なのにさ。1000戸のマンションの買い煽りはやめてください。笑

[4079: 検討板ユーザーさん]

370万マンの特徴は質問には一切答えないこと。
バイトか零細不動産屋か。スレ流れるから邪魔だな(笑)

[4080: 匿名さん]

んー、ふつーに考えると、有明はここより高いよ。当たり前じゃん、住不だから。住不は売れなくていいんだよ。すぐには。それで330。
三井はもう少し顧客寄りに考えてくれるから、そんなに価格つり上げ長期販売は今までやってないよ。なので、有明が4-5年で売るとしたら、ここは2年ぐらいで売るんだよ。今まで通りならね。
そうしたら2500戸のうち住不は2年で700戸、ここが1000戸、住不はいい部屋から売るから、ここもある程度の部屋で比較される。それが高いと先に売れないよ。だからここのいい部屋で330、売り出し平均は300位だろうね。

[4081: 匿名さん]

狭い部屋に家族でぎゅうぎゅうに住めと？
都営団地のような貧乏くさいリビングではゆとりゼロ。
それよりも少し離れてもまともな広さの部屋に住むべきだね。
普通のサラリーマン家庭なら坪250万までだよ。
子供にまともな教育を受けさせて、年に一度は海外旅行をするようなまともな生活ができなきゃ、なんのために生きてるかわからない。
マンション業者に乗せられて、家のローンを払うためのような生活になったら最悪。
昭和のころはそういうおっさんがたくさんいたが、今はそんなの流行んないからね。

[4082: 匿名さん]

坪370さんは、住まいサーフィンの
沿線・駅別マンション新築価格・賃料・利回り相場　淡路町とか御苑前、浜松町とかが坪370近辺だと思うから、
「御苑前は坪370万」って言うといいと思う。
ここではなく別のスレで。

[4083: 匿名さん]

そんなに安い訳無いでしょ。
坪単価370万円くらいだと思うぞ。

デベはボランティアでは無い。

[4084: 匿名さん]

淡路町で坪単価370万円くらいって、団地型だろ？
タワーマンションはいくらなのよ？

[4085: 匿名さん]

もしくは中古だろ？

[4086: 匿名さん]

[個人を批判する投稿のため、削除しました。管理担当]

[4087: 匿名さん]

築地が坪単価600万円。有明が坪単価330万。

それで、なんで晴海だけが大安売りすると思ったんだ？

デベはボランティアでは無い。安値期待しても裏切られて落胆するだけなのに。

[4088: 匿名さん]

ボランティアは無料奉仕であって、大金で販売する事に使うのは誤用。豊洲や東雲のスレでは昔から使われてきたけどね。

[4089: マンコミュファンさん]

【削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当】

[4090: マンコミュファンさん]

>>4087 匿名さん

僕も安く買いたいですが、坪240～270平均は難しいと思います。坪240だったら即決の嵐ですよね。
トリトン周りの中古の価格の推移を見ても、こちらが新築で坪240で出てくる可能性は限りなく低いと思います。

有明はすみふなので、超高値付けですから、有明が330ならその一割安で300平均がここの値付けというのが、他の方々からも同様の意見あります通り妥当なんだと。

[4091: マンコミュファンさん]

同じ価格帯なら有明買うって人もいる。
実際自分がそうだから。
だから300あたりじゃないと今の情勢ではここも有明も共倒れだろうね。

[4092: 匿名さん]

>>4087 匿名さん

坪30万で買ったクズみたいな土地にマンション建てて広告宣伝費をたっぷりかけ、厚化粧して坪300万以上で売り付ける。
マンション業者はボロ儲けですよ。

[4093: 名無しさん]

>>4091 マンコミュファンさん
有明もここ晴海もデベは利益たっぷり乗せてるから心配しなくても大丈夫。

[4094: 匿名さん]

晴海は選手村の販売が始まったら供給過多で中古は投げ売りになるよ。

[4095: 名無しさん]

>>4087 匿名さん
デベ関係者みずからがバブルだって言ってるんだから370マンに騙されちゃだめだよ

[4096: 名無しさん]

>>4092 匿名さん
実態は200万くらいでも厳しいのに。
トリトンビュータワーの少し前の価格推移見れば一目瞭然。

[4097: 匿名さん]

きびしい人は江戸川区まで行けばきびしく無い物件ありますよ。

買える人だけが買えば良いのでは？
買える人はいますから、買える人が買えば良いと思う。

[4098: 匿名さん]

ディズニー好きとか、いくら高くても買う奴居るだろうね。

[4099: 匿名さん]

築地が坪単価600万円で、有明が坪単価330万なのに、晴海だけ安く買える訳ないでしょ（笑）

坪単価370万円くらいがちょうど良い。

[4100: 匿名さん]

安値期待しても裏切られるて落胆するだけなんだから、高めの価格を想像しておいた方が精神衛生上もオススメ。

[4101: 匿名さん]

トリトンビュータワーって、天井高240しかないし、絨毯敷きの20年選手じゃなかったか？

[4102: マンコミュファンさん]

370マンは8時起き、もしくは8時に家出る。

[4103: eマンションさん]

>>4097 匿名さん
江戸川区はもっと買わない。
ここ買う人が江戸川区買わないのと一緒。

[4104: 匿名さん]

ざんねーんでーしたー。今帰宅だよん。

[4105: 匿名さん]

>>4103 eマンションさん
買えない人は江戸川区に行くしかないのでは？
そうしないと、一生買えないぞ。

[4106: 匿名さん]

そして、買えないまま歳をとり40歳に。
ローン組めなくなり、さらに選択肢が狭まる。

[4107: 匿名さん]

買えないと、その間の家賃もドブに捨てるようなもんだぞ。
安い賃貸にして家賃をケチる方法もあるが、それだと人生をドブに捨てることになる。

高くても気に入ったマンションを早く買った方が人生楽しいぞ。新築買えないなら中古で我慢したら？

[4108: 名無しさん]

>>4098 匿名さん
出た！370マン。

[4109: 名無しさん]

>>4087 匿名さん
誰も安値なんて期待してないと思うよ。
デベは少しでも高く売りたいだろうから
実態をどれだけ加味した値付けをしてくるか興味があるだけだと思う。

[4110: 匿名さん]

私もデベのスタンスに注目している
350とかで長期販売　三井よお前も(住不化)か?
300程度　まあ今まで通りだよね
270以下 湾岸ブーム再起動の起爆剤となる可能性

[4111: 匿名さん]

>>4110
三井は損して得を取れる子だけど、
先鞭といっても勝どき再開発や大本命選手村までは間がありすぎるし、
ここはここってことで常識的なライン（坪300～330）に落ち着くんじゃない？

豊洲や勝どきと比べると利便性は劣るし、立地知名度含めて橋ビューどかん！の選手村には敵わないけど、
奇抜な共有施設やグランドデザイン、ディズニーコンセプト等、
オンリーワン要素もあるし意外と差別化できるかも・・・

[4112: マンション検討中さん]

安い賃貸＝人生をドブに捨てる

この発想って理解できないな

[4113: 匿名さん]

>>4107 ドブ夫
新築買ったら入居までの2年以上の間の家賃をドブに捨てることにならないか？

[4114: 評判気になるさん]

>>4113 匿名さん

捨てることになる。

[4115: 匿名さん]

平均300〜320が妥当でしょ。有明は腐っても駅5分。
ここの駅徒歩15分のビハインドはでかい。

[4116: 検討板ユーザーさん]

>>4115 匿名さん
駅が違うよね。
あと都心との距離も。
区も違うし。
比較するなら商業施設じゃない？
スミフがやるって前例ないから想像つかないけど。

[4117: 名無しさん]

来月も金利が上がるだろうから正直厳しい販売になるだろう。あっという間に金利も固定10年1.5%くらいにまで上昇する。
いまの金利水準は銀行的には相当なムリがあるはず。
物件の竣工の頃には1.8%くらいになってるかも。

[4118: 名無しさん]

販売時は280-320くらい。
で5年後に240-250に下がってる感じ。
引き渡し時にすでに含み損っていうのも何だね。

[4119: 名無しさん]

現実的に5年後200万割るかもしれないね
これリアルだよ

[4120: 検討板ユーザーさん]

>>4119 名無しさん
未来にリアルはないよ。

[4121: 名無しさん]

>>4118 名無しさん
それが本来の新築なんたけどね。
車ほどひどくはないけど。

[4122: 名無しさん]

販売延期になる前に三井不の知り合いが言っていたのは駅近、江東区、豊洲＝駅遠、中央区、晴海＋タワー&ディズニーとの評価で、@320万円くらいがPTHの妥当な坪単価だろうと。
あれからマーケットが悪化してる事を加味すると自分は平均@300〜310と予想します。

[4123: 名無しさん]

>>4122 名無しさん
ディズニーって何のこと？
このマンションと関係あるの？

[4124: 名無しさん]

中国を参考にしたディズニー風味、ディズニー臭マンション。ミラノ風ドリアという感じ。

[4125: 名無しさん]

>>4122
PHTは三井の予想外に苦戦したと思いますよ。
「供給御礼」という言葉を生み出したくらいですからね。
なのでマーケットも考慮して300切らないと厳しいと思いますよ。
オリンピック後も売ってたいなら330以上でもいいと思いますが、
有明と同じ値付けなら撤退です。

[4126: 名無しさん]

PHTはホントに迷走でしたね。
あの供給御礼という迷言を生み出すきっかけになったいわくつきの物件。

[4127: 名無しさん]

>>4125 名無しさん
今後の値下がりを考慮したらとても300万ではリスク高くて買えないですよね。
室内設備もクロノほど豪華でもなさそうだしスカイズの発売時価格がある程度参考になりそうです。

[4128: 匿名さん]

>>4119 名無しさん

大丈夫。200は割らない。
per20をきる価格で手放すくらいなら売主は通常賃貸に回すから。
晴海の賃貸の底はUR賃貸がある意味保証してくれているけれど、これが大体坪8500円/月なので、0.85 x12 x20=坪204万円は固い。

坪210は収益換算法ではきるかもね。

[4129: 匿名さん]

PHTの内覧会お邪魔したが意外と景色も抜けていて、北側も明るくてよかったよ。10年後はわかんないけど。

ここは、駅から12分でも平気なら買いだと思うよ。駅遠の環境でいままで生活してきた人ならなんともないだろね。

[4130: 匿名さん]

うーん・・・。
高いと思ったら買わない。
安いと思えば買う。
おそらく、こんな簡単なことも皆自分の頭で考えられなくなったという証なのでしょう。
だから、もっと安く・・・もっと高く・・・と取り敢えず言ってみる・・・でもそこからは何の解決策も生まれてきませんよ。
これも日教組が日本の教育にもたらした負の遺産でしょうか？？？
四の五の言わずにまずは自分の頭で考えましょう。

[4131: 名無しさん]

>>4129
10年後というか、2021年には東急豊洲が建つけどね。
実際はPHTの高さだと2020年には眺望一部無くなるかな？

駅遠といってもシャトルバスがあるからね。
あと湾岸には電車を使わない人も多いんだよ。
億超え住居の人は皆使わないでしょう。

[4132: 名無しさん]

>>4128 匿名さん
そっか。やっぱり坪単価210万ってのが現実ラインなんだね

[4133: 名無しさん]

仮に70平米の部屋だと買ったあとに1900万くらい下がる可能性があるんだね。

[4134: 名無しさん]

>>4133
結局、含み益も含み損も売らないと確定しない。
買ってすぐに2000万も下がってるのを知って売る人なんていない。
つまりその価格にはならない。
売買は買う人だけでは成り立たないという市場の原則を少し理解した方がいいよ。