パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[3993: 匿名さん]

凄く魅力的なマンションだと思いますが、やはり坪300ならお買い得で330万円が限界かなと・・・。
個人的には坪350万円以上になって本当に売れるのか見てみたいけど。

[3994: 匿名さん]

>>3988 匿名さん
有明って330だと北の眺望なしか、南の高速道路向き中層だよ。
結局高層狙うと370ぐらいになる。
なんでどっちも撤退が正解かと。

[3996: 匿名さん]

[No.3979～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。
・当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断したため
・スレッドの趣旨に反する投稿のため
・削除されたレスへの返信のため　　管理担当]

[3997: 匿名さん]

ベイズ売れないね
[売買]　【戸】

売出し　2017.3.7

SKYZ　24
BAYZ　33

成約 　　 竣工～2017.3.7

SKYZ 48
BAYZ 4

[3998: 匿名さん]

ベイズだけではなくてここ最近新築、新古が売れてないってことでしょ。
スカイズはまだ売れてる2014年に竣工してるからね。

[3999: 匿名さん]

>>3998 匿名さん

豊洲市場問題の影響、がないって言うのは無理でしょ。

[4000: 匿名さん]

確かにそれもあるでしょうね。
入居早々に豊洲市場問題になりましたからね。

[4001: 匿名さん]

市場問題もあるだろうし、ベイズの方が高かったからな。中古になると、同じ値段なら、スカイズに惹かれるじゃないかな、

[4003: 匿名さん]

>>3993 匿名さん
このエリアのお買い得って言うのは坪単価250だよ

[4004: 匿名さん]

[No.4002と本レスをスレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[4005: マンコミュファンさん]

ベイズはスカイズの施設使えるわけだから多少高くても賃貸するならベイズだよね。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[4006: 匿名さん]

スカイズの新築価格見てずっこけた。
坪単価220万だったんだね。
本来このエリアはそんなもんだよ。

[4007: マンション検討中さん]

市場関係者の賃貸需要見込んでいたからね。
BRTも無くなるだろうから、ここも相当厳しいんしゃないか？

[4008: 匿名さん]

BRTは開通すると思うけど、豊洲移転は？だね。
スカイズ、ベイズは市場関係者の賃貸需要が消滅して厳しいかな。それを見込んで投資物件として買った連中は最悪の事態

[4009: マンション検討中さん]

>>4007 マンション検討中さん

いやBRTは「無くなるだろう」っていうのは早計でしょう。
悪意のあるコメントの印象です。

[4010: 匿名さん]

スカイズで220万だと端っこでも中央区アドレスを鑑みて晴海は240万くらいが妥当かな。

[4011: 匿名さん]

でもリアルに230-240万くらいに設定しないと買う人いないんじゃないかな
内覧の申し込み反応も微妙だし

[4012: 評判気になるさん]

>>4010 匿名さん

それは晴海テラスとかの時代ならまだしも、ここの新築が坪240はなさそう。東京フロントコートとかの長谷工三兄弟の中古と同じ値段というのは無理筋。

[4013: 匿名さん]

恵比寿なんかも、昔は坪100万くらいだったしね。
開発されれば値上がりするのは当たり前では？

[4014: 匿名さん]

有明ですら坪330万円ですからね。
さすがに有明より安くなる事はないと思いますよ。

普通に考えたら350万とか360万くらいじゃないでしょうか

[4015: 検討板ユーザーさん]

わかったから、住友と比較すんなや。
三井が有明で330で売ってたらここはそれより高くなるかもしれないが。

[4016: 匿名さん]

>>4006 匿名さん
高名なマンション評論家だと坪150万が適正と言ってるよー

[4017: 匿名さん]

68㎡台の3LDKを6800〜7200万円の価格帯で売るかな。

[4018: 匿名さん]

>>4017 匿名さん
買わない。

[4019: 匿名さん]

買える人だけが買えば良いのでは？

[4020: 匿名さん]

>>4016 匿名さん
適正なんていう評論家は、信頼感が無いよ。誰だ？

[4021: 匿名さん]

そりゃこれだけ豪華なマンションが300万以下だったら嬉しいけど、今の相場では無理でしょう。
350万なら安い方だと思うよ。
370万と言われても驚かないです。

ちなみに千葉でも坪単価300万超えて来てますよ。300万以下なら千葉へどうぞ。

[4022: 匿名さん]

江戸川区とか安いんだから、江戸川区と同じ価格にしてほしい。

[4023: 匿名さん]

>>4019 匿名さん
買える人でもたぶん買わないと思う。

[4024: 匿名さん]

>>4012 評判気になるさん
そんなに高く買いたいのかな。安く買いたいというなら理解できるけど。デベにとっては良いお客さんだね

[4025: 検討板ユーザーさん]

>>4024 匿名さん
中古を高値で売り抜けたい投資家や零細不動産屋が、豊洲や有明、晴海の物件を持っていて、売り抜けたいだけだからほっときゃよいよ。

[4026: 匿名さん]

買える人は買うでしょ（笑）

買える人だけ買えばいいのよ。買えない人は買えるところに買えばいいんじゃない？

[4027: 匿名さん]

そもそも、中央区なのに江戸川区や江東区より安く買いたいっていうのが、オカシイと思いますよ。

豪華なのに、チープなマンションと同じ価格で買いたいっていうのは、それはそれでオカシイです。

当たり前の事だと思うけどなぁ。

[4028: 匿名さん]

おそらく、ここは坪単価370万だと思いますね。

永久眺望南側がありますので、こちらが一番高いと思います。

[4029: eマンションさん]

なんか最近370って最近よく見るけど、有明と同じ作戦で高値連呼して330あたりを安く見せる作戦かな？

[4030: 匿名さん]

うーん？
作戦って誰が何のために？

坪単価370万円くらいなら想定内じゃないでしょうか？
そりゃ、安い方がうれしいけど、築地だって坪単価600万円まで上がってきてるのに晴海で300万円以下にはならんでしょう。

[4031: 匿名さん]

>>4029 eマンションさん
鋭い指摘。
330万くらいを安く見せる手だね。
実態は240万くらいの価値なのに

[4032: 口コミ知りたいさん]

>>4030 匿名さん
築地の600ってどこ？
370ってドトールもそのぐらいで売れてないのに誰が買うの？？

[4033: 匿名さん]

>>4030 匿名さん
ほぼ有明のこの場所で370はあり得ない。
有明も苦戦が予想されてるのに駅遠12分以上のココがそんな値段で売れるわけがない

[4034: 匿名さん]

市況が悪い上に、豊洲の問題があるので予定価格は330前後で有明とぶつけて来ます。実際の販売はここも有明も平均310くらいにして早期に捌くと予想します。

[4035: 匿名さん]

>>4030 匿名さん
実態は坪単価240万くらいでも儲けが出るはずだから300なんかで売れたらデベはウハウハでしょう

[4036: 匿名さん]

>>4034 匿名さん
300万以上は完成在庫。
そんなこんなで隣のタワマンが発売されてさらに値引き対応というのが今後のシナリオ

[4037: 匿名さん]

270万くらいの部屋を出してきてまとまった戸数を売って残った300万以上は完成在庫じゃないか

[4038: 匿名さん]

240-270というのが実需の現実ラインだね。
豪華な設備もないし目標500戸売れれば大成功だと思うけど

[4039: 匿名さん]

買った瞬間に含み損決定。

[4040: 匿名さん]

駅徒歩12分、15分、15分…。
郊外の戸建てみたいな立地だね。

日常生活、どうするんだろう。
中古になったら誰も買わないよ。

[4041: 匿名さん]

銀座まで徒歩40分だからピクニック気分で買う人はもしかしたらいるかもしれない
坪単価250万くらいの層だけど

[4042: 匿名さん]

>>4006
平均単価と最低単価がごっちゃになってる・・・

スカイズ坪220～の平均245
ベイズ坪240～の平均265
クロノ坪220～の平均270
ティアロ坪240～の平均290
（プレミアムを除いた最高単価は坪320～340）

数万の誤差はあるかもだけど概ねこんな感じだったと思う
周辺相場や当時からの上昇を考えると、
坪270～280スタートで平均は320～330がまあ一般的な常識の線
そこから駅遠大規模、金利上昇、市況停滞を鑑みてどこまで下に調整するか？って感じじゃない？
もちろん販売までに間があるし、上に調整する可能性も無きにしも非ずだけどね