パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[39551: 匿名さん]

>39550


一般的にモデルルーム来場者に占める購入者の割合って１割と言われている。歩留まりはまずまずじゃない。

まあ、わざわざ晴海まで行く冷やかし少ないか。

[39552: 匿名さん]

>>39549 匿名さん
素晴らしくて文句の付けようのない物件って、スレは静かなんじゃないかな。
残念ポイントが多ければ多いほど、スレは盛り上がりますよね。

[39553: 匿名さん]

不安になった契約者のパトロールが多いってこと。

[39554: マンション掲示板さん]

スロープは現状維持みたいですね。

[39555: 名無しさん]

いいマンションですが内陸買える人はここ買わない。それが全てだと思います。

[39556: 評判気になるさん]

現地から、東京駅丸ノ内中央まで計測してきました。地下鉄有楽町経由で。
40分かかりました。部屋の玄関からだと45分見といたほうが良さそうです。

[39557: マンコミュファンさん]

>>39555 名無しさん
内陸という実は抽象的な概念でネガる!
なにも語ってないけと雰囲気でネガれてるので、ネガとしては結構いい線かと思いました。

[39558: 匿名さん]

渋谷や新宿へのアクセスも有明以下

[39559: 名無しさん]

>>39557 マンコミュファンさん

ありがとうございます。本当にそう思ったのです。すみません。

[39560: 検討板ユーザーさん]

八重洲側なら都営バスが速いかも。あと、大江戸線のあの混雑はどうにかなりませんかね。小学生とかキツくて乗れなさそうですね。

[39561: マンション検討中さん]

>>39560 検討板ユーザーさん

大江戸線は混んでいるのですか？混んでいるのは月島駅からどちら方面ですか?

[39562: 検討板ユーザーさん]

>>39561 マンション検討中さん

混んでます。特にお隣の勝ちどきでたくさん乗る人がいて怒濤のように押され、肋骨が折れそうです。(勝ちどきは駅の構造を変える工事をするほどです)

[39563: 匿名さん]

勝どきで毎朝乗ってるけど、みんな勝どきで降りるから毎日座席に座れるほど空いてるけど。。。

[39564: マンション検討中さん]

>>39561 マンション検討中さん

新宿方面に行くなら全く混んでないですよ。
勝どきが大半が下車します。
私はいつも8:00前後の電車に乗りますが、運がいい時は勝どきから、運が悪くても大門からは必ず座れます。1年半で座れなかった日はたった1日もありません。
帰りも新宿からは必ず座れてますよ。

[39565: マンション検討中さん]

ありがとうございます。
大江戸線は座れるぐらいなのですね。混んでいない電車で通勤できるのは良いですね。

[39566: 匿名さん]

>>39545 マンション検討中さん

いくらで決まるか、要チェックですね

[39567: 匿名さん]

>>39545 マンション検討中さん
高いですねー
それに比べて近所のビュータワーの安いこと！
月島駅徒歩7分 45階南西 84.45㎡
22.5万 管理費1.5万
東京タワーと富士山見えてこのお値段。。。
https://www.mansion-note.com/mansion/1475407/houses/543870718

[39568: 匿名さん]

ネガの人達の執着してる時間、別の生産的な事に使ったら、何か生み出せるエネルギーありそうだな。

[39569: 匿名さん]

ネガは低年収すぎてどこも買えないにしても、
そのエネルギーが勿体無いですよね。

[39570: 匿名さん]

>>39567 匿名さん

たまに出没する、ビュータワー安いアピールさん

[39571: 匿名さん]

>>39558 匿名さん

ネガの正体ばれるから有明有明って言わない方がいいよ

[39572: 検討板ユーザーさん]

このまま売れない部屋はどうなるのでしょうか？

[39573: 匿名さん]

勝どきザ・タワー契約者スレの方々が色々なところを荒らし回っているのは、マンコミでは有名な話です。

お住まいに不満と不安を抱える彼らを刺激すると荒れやすいので、こっそりメシウマするのが、楽しむポイントと言えます。

[39574: 匿名さん]

>>39572
有明ではどうなってるんですか？

[39575: 検討板ユーザーさん]

>>39574 匿名さん

有明は駅近だからこことは違うのでは？ここは、晴海の奥座敷で利便性より眺望やディズニー風味志向ですから。

[39576: 匿名さん]

>>39575
ああそうですか。
有明は駅近でうらやましいですねー。

[39577: 検討板ユーザーさん]

>>39576 匿名さん

地下鉄の話が一瞬でましたが、それで大騒ぎになるぐらい利便性に飢えていますよ。有明の話をだすと妬まれてネガと決めつけられます。比較検討なのに。

[39578: 匿名さん]

ここは売れてないから住民の気が立ってますね
良いところもあるので胸張っていきましょう
アクセスは他マンションに惨敗ですが…

[39579: マンション検討中さん]

いじめられっ子のような立場なのですね。ここは。

[39580: 匿名さん]

有明はアクセス良くてよいですね。
しょせん３セクとはいえ。

[39581: 匿名さん]

この周辺は開発されるので資産性は問題ないと思います。アクセスの話は止めましょう。マンションの価値に関係ないので

[39582: 匿名さん]

有明は目の前高速道路ですからね。車だと、さぞアクセス良いでしょうね。

[39583: マンション検討中さん]

>>39581 匿名さん

釣りですか？ 中古の値段ってアクセス立地の影響大かと ここは、永住用かと

[39584: 匿名さん]

>>39579 マンション検討中さん

朝から怒涛の連投、、、笑

[39585: 匿名さん]

>>39583
そういう方は、アクセスの良い有明を購入されれば良いのでは？

あ、すでに購入済みでしたか？

[39586: マンション検討中さん]

有明への妬み、嫉みが多くて哀れ。。

[39587: 匿名さん]

>>39586
あなたは、何のためにここに居るんです？

[39588: 匿名さん]

>>39587 匿名さん

相手にしなくていいと思いますよ、朝から何個もネガ連投するような、異常な方のようですから。割と真面目に、病院に行った方がいいものと思われます。

[39589: 匿名さん]

ここは3駅2路線使えるのになんでアクセスが問題になるんですか？

[39590: 有明王子]

有明は10車線ある幹線道路沿線ですー
10車線沿線に建つマンションとしては都内屈指のマンションですー

[39591: 匿名さん]

変なのが煽ってんなー

[39592: マンコミュファンさん]

話変わるけどここの学区である月島第三小学校ってどうなの？ネット探しても評価に関する情報があまり無く。。

[39593: 匿名さん]

>>39592
言われてみればほとんど話題にならないね。
保育園や幼稚園情報に手一杯でそこまで思考が及ばないとか？
豊洲辺りだともうちょっと話題に上るんだけどね。

近隣だけど世代も異なるから詳しくは知らないけど、ほとんど噂（良いも悪いも）は聞かないし、
建物は重厚で地下プールもあるみたいだし問題視するようなこともないんじゃない？
駅前の子供がわざわざ越境してくるほど評判でもないし、以前は分からないけど、
今後はほとんど晴海のタワマンの子になるだろうし皆さんそれなりに教育熱心だろうしね。
越境（色んな意味で泰明が有名）や選択性もあるし受験する家庭も少なくないだろうし、
可もなく不可もない普通の公立小って認識でいいんじゃないの？
一応何かのモデル校らしいけど実態というか活動内容は分からず・・・

[39594: 匿名さん]

>>39586 マンション検討中さん

逆逆

[39595: マンション検討中さん]

国家戦略特区とかドヤ顔しておきながら、目玉の商業施設がイオンって本当に期待を裏切らないですよね。楽しみにしてます。

[39596: 匿名さん]

>>39586 マンション検討中さん

ほんと逆逆w
頑張ってくださいね！

[39597: マンコミュファンさん]

>>39593 匿名さん
なるほどね。初めてこのスレで参考になるレス見た。ありがとです。ウチは専業主婦だから保育園は検討外だけど余計に小学校が気になる。ところで幼稚園だとこの辺だとどこが良いんだろう

[39598: 匿名さん]

>>39595 マンション検討中さん
それは楽しみだ。
それまであと1年辛抱か。

[39599: 匿名さん]

マンマニブログより。なるほどね。

「例えばですが43.92㎡21階の4550万円を購入したとするとハルミフラッグの入居時点でローン残債が4100万円以下まで減っています。クロノ・ティアロの1LDKが坪単価330万円ほどで動いていることを考えると残債割れはちょっと考えにくい状況です。クロノ・ティアロの1LDKは㎡4000円以上の賃料が付いていますから43.92㎡であれば18万円ほどで貸すことができます。フルローンで購入していたとしても維持費を合わせて月額14万円ほどですから十分ペイできてしまいます。」

[39600: 匿名さん]

>>39597
中央区は幼小中と区立しかないからね。
認可外のインター系や特化型（バディ等）だったり、
都心や江東区の私立を選択する人が少なくないんじゃないかな？

[39601: 匿名さん]

>>39599
見たけどかなりリスキーだよね・・・
自己責任を熟知してる人は問題ないけど、一次取得者（初心者）が勘違いしなきゃいいけど・・・

手持ち現金が潤沢ならいいけど、頭金の問題もあるし、借り手や換金が上手くいかなかったり、
銀行との交渉で下手打ったり、ちょっとでも手違いがあると駅遠二物件を背負わされることになる・・・
よっぽど自信があるのか（過信じゃなきゃいいけど）、中央区だし需給や流動性に問題ないと踏んでるのか知らないけど、
実際にそうだったらもっと早期に売れて良いはずなんだよねぇ・・・

グレーな資金調達だったり複数物件回してみたり過剰なヨイショだったり、
ちょっと最近「あれ？」と思うことが少なくない。
素人ブログや投資なら勝手にすればいいけど、相手は初心者がほとんどだろうし、金取ってる以上はプロだし、
ちょっと無責任というか、
「良い子はマネしないでね」って注釈が必要だと思われる内容を目にすることが増えた気がする。

[39602: 口コミ知りたいさん]

>>39599 匿名さん

これは酷い提灯記事
初期費用(修繕積立一時金、ローン設定費用、不動産取得税、登録免許税)
毎年の確定申告所得税(減価償却少ない上に総合課税)
空室リスク(1月空きが出ただけで・・)
売却した場合の仲介手数料

全てスルー

[39603: 匿名さん]

マンマニさんにしては無責任な記事ですね。
こんな計算通りにはいかないですよ。

パークタワー晴海は高値掴みは間違いないです。
パークタワー新川崎は今考えるとお得でしたね。二駅に徒歩3分のペデストリアンデッキ直結、商業施設も多くあり、70平米3LDKが4800万円と安かったから、買えた人はウハウハでしょうね。ここは残念ながらそんな事にはならない。

[39604: マンション検討中さん]

いま考えると、一番高い時期でしたが、本人が満足していれば、いいと思います。

[39605: 検討板ユーザーさん]

>>39603 匿名さん
計算どおりこれから安くなるといいですねwww

[39606: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿の為、削除しました。管理担当]

[39607: mon]

>>39603 匿名さん
別に煽りたいわけじゃないねけと、高値掴み間違いないからの、今考えるとお買い得って、頭おかしいやろ。
当時お買い得と思ってなかったものが、結果そうなってるなら、経験から学んで「間違いない」とか言うのやめなよ。笑
ここがどうなるかはおいておいてさ。

[39608: マンション検討中さん]

ここいいと思いますよ。大きなデメリットは駅が遠いことだけですからね。駅近物件を買った場合と比較して浮いたお金でタクシー使えば解決ですね♪

[39609: 匿名さん]

マンマニさん独立してから相当ポジショントーク増えてると思いますよ。個人の自由だとは思いますが。

[39610: マンション検討中さん]

彼といい、三井健太氏といい、ブロガーが公平に書いてると思ってる人もいないでしょうが、最近は露骨ですね

[39611: 匿名さん]

パークシティ小石川の宣伝動画は露骨でしたね。

あんな雑なのでも相当貰えるんだろうなぁ。

相当な高値掴みをポジ総出で印象操作してるよね、あそこ。

[39612: 匿名さん]

パークタワー晴海ほしいって三井不動産にいくら金積まれたんですかマンションマニア先生wwwやっぱり三井のマンションはいいなーってwww月額契約ですか？www

[39613: 匿名さん]

小石川なんて坪400以下のエリアで坪600で売ってんだぞwww

[39614: 匿名さん]

ポジティブな記事が出ると、これでもかというくらいにネガコメントを書き込む人が多いですね笑

ポジティブ記事見つける→くそう！許せない→わざわざマンコミュ見にくる→わざわざネガコメント書き込む

この物件のことをこんなに気にしてて、手間がかかるだろうにわざわざ見にきてコメントまで書き込むあたり、とっても愛を感じますね笑

[39615: 匿名さん]

三井の営業「あかん。フラッグ発売するのにパークタワー全く売れねえwそうだ、おい、マンマニ、幕張の抽選くれてやったんだから営業しろよな」
マンマニ「ウィッシュwwwｱﾀｯｽｱﾀｯｽ…www」
マンマニ「ハルミフラッグ前にパークタワー買うのはアリ( ｰ`дｰ´)ｷﾘｯ」
マンマニ「パークタワー今すぐ買って、ハルミフラッグフラット35で買って、パークタワー賃貸出せば丸儲けやでwwwこれマジ」
マンマニ「パークタワー晴海ほしいパークタワー晴海ほしいパークタワー晴海ほしい（壊れた）」


三井営業とマンマニはズブズブ

[39616: マンション検討中さん]

>>39614 匿名さん

ネガと一方的に決めつける前にブログの内容を擁護するなら論理的に反論するべきでは？

[39617: 匿名さん]

>>39616 マンション検討中さん

ブログの内容に対する論理的な反論が無いんですが？

[39618: マンション検討中さん]

>>39615 匿名さん

それ、フツーに名誉毀損で訴えられるやつよ。彼はマンション評論家やってるわけだから、仕事への影響もあるわけで。

[39619: マンション検討中さん]

マンマニ氏はデベから広告費貰わない評論家だよ？
三井物件でも酷評してる記事が多い。彼は金では動かないだろ。

[39620: マンション検討中さん]

まぁそういうと
海だった場所を埋め立てマンション建てて、良いイメージ植え付けてボッタくるのも同様かと。30年以内に80%の確率で大地震が来ると公表されてるのに。

[39621: マンション検討中さん]

臨海地下鉄だね。
そろそろ正式発表だよ。

[39622: 通りすがりさん]

>>39615 匿名さん

悪い事は言わない、自ら削除依頼したほうがいいですよ。マンマニ氏がわざわざ訴える事はないと思うけど、万が一ということもありますからね。彼はデベからお金をもらわないというポリシーでやってるところ、こんなこと書かれたら怒っても不思議ではないです。

[39623: 通りがかりさん]

あーそうそう、晴海フラッグの値段が出たら、パークタワー晴海に追い風になるやろな、と思ってます。値段死んでも言えないですけど。
ただ晴海フラッグのモデルの完成度はかなり高いらしく、金曜見に行きますがそれはそれで楽しみです。

[39624: 匿名さん]

>>39623 通りがかりさん

私は連休最終日に見に行きます^_^

[39625: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[39626: マンション検討中さん]

>>39617 匿名さん

>>39602を反論するべきでは？

[39627: 匿名さん]

>>39622 通りすがりさん

これはアウトだな
ネガりたい一心で軽い気持ちで書き込んじゃったでは済まされないレベル

[39628: 匿名さん]

>>39626 マンション検討中さん

全てスルーしているという根拠はあるんですか？スルーしていないのでは？

なお空室リスクは、賃貸ならどこでも発生するリスクですから、それが嫌なら自分で住めば良いという話でしょう。

[39629: マンション検討中さん]

>>39628 匿名さん

ブログみれば大事なこと完全にスルーしてるの明らかじゃないですか

[39630: 匿名さん]

>>39629 マンション検討中さん

具体的に、示してもらえます？

[39631: マンション検討中さん]

家賃設定間違えなければ空室になんてなりませんよ

[39632: マンション検討中さん]

>>39630 匿名さん

>>39602のコストに触れないで18万の賃料の物件を14万のキャッシュフローで買えるなんて詭弁以外の何物でもない

[39633: 匿名さん]

>>39632 マンション検討中さん

「4年間賃貸に住んで丸々賃料を持ってかれるよりは合理的と言えるのではないでしょうか。」

こういうことだよ。よく読んだほうがいい。

[39634: マンションさん]

>>39632 マンション検討中さん

初期費用も含めて14万ということではないの？その辺の計算はどうなってるの？

[39635: マンション検討中さん]

>>39633 匿名さん

読んでますよ
たしかに賃貸なら4年で900万弱払います
でも、SBIでフルローンで購入した場合でも初期費用200万(登録免許税、不動産取得税込)、4年間の利息63万、4年間管理費100万、4年間の固定資産税数十万払います。で、4年後例えば5%下げで売れたら200万払うのと同じプラス130万の仲介手数料
これだけならまだギリギリ購入した方がいいように見えるが5%下げで済めばの話
貸したら貸したで所得税住民税数十万や上がり続ける修繕費に悩まされる

そういう計算書かないから詭弁

[39636: マンション検討中さん]

>>39633 匿名さん

キャッシュで払っていない限り、賃貸の反対は、買うじゃなくて、「借金を背負う」です

賃貸なら、管理費、修繕費、固定資産税を払わなくていい。

長期の借金を背負って、管理費修繕費固定資産税まで払うというのが、買うということ

[39637: 通りがかりさん]

借金を背負う判子をおすことを、いつの時代から買うっていいだしたのか。オーナー、オーナーと煽りだしたのか。

[39638: マンション検討中さん]

>>39636 マンション検討中さん
賃貸の場合持ち主の管理費や税金払っているのは誰でしょうか？（笑）

[39639: 通りがかりさん]

長期で６０００万借金を返済する判子を押し、その状態でかつ毎月管理費修繕費と固定資産税までも払う。

一方で、毎月数十万を払うが、いつでも逃げれる。


まあリスク評価という考えもありますからな。

[39640: マンション検討中さん]

まずは借金返してからだね。

[39641: マンション検討中さん]

借金は、自分のお金じゃないからね。

[39642: 匿名さん]

>>39637 通りがかりさん
借金できる属性が必要だね

[39643: マンション検討中さん]

>>39642 匿名さん

フツーのリーマンだったらこの低金利では出来るよね。入り口低い。声高に言うところじゃないでしょ。

むしろ大事なのは、この先３５年かけて、確実に借金が返済できるかどうか。これこそ、属性というより、健康や運や景気や時代に影響されるから、不透明だよねぇ

[39644: マンション検討中さん]

借金の金額を自慢してどーするの、って思う。まずは借りたお金は、コツコツ返済しよう。

[39645: 匿名さん]

>>39643 マンション検討中さん、通りががりさん

借金できると自動で団信も付くので暮らしの安心度が増しますよ

[39646: マンション検討中さん]

>>39645 匿名さん

損得の話をするのであれば、長期で借金するより、その分投資して、さらに個別で保険に入ったほうが機会損失の観点からも得だよね。

[39647: マンション検討中さん]

で、ここは借金してまで契約する価値があるかどうか。スロープや駐輪場も…らしいし…

[39648: マンション掲示板さん]

>>39635 マンション検討中さん

その計算だと、固定資産税を50万としたら、合計743万だよね。で、賃貸だと900万。ギリギリではなく150万円も購入したほうがトクですね笑

あなたの計算通り150万円もトクするなら、買うほうが合理的ということで納得しました。

[39649: マンション検討中さん]

>>39648 マンション掲示板さん

そういう勝手な結論が詭弁なんですよ
上記のシミュレーションは最善の結果と言っていいくらい
SBIの0.35%のおかげで都合のいい数字になっただけで、フラット35なら逆転するし、金利も読めません
4年後の売却価額も分かりません
要はリスク高い、当たり前だけど

それを買った方が合理的？いや全然合理的じゃありません

[39650: マンション検討中さん]

竣工ギャラリーに嫉妬するのは私だけ？