パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[39501: マンコミュファンさん]

つまり、湾岸地下鉄は相当先すぎて価格に織り込まないってことだよね。

[39502: マンコミュファンさん]

>>39500 匿名さん

2ldkは坪340だから安くないんだよね

[39503: マンション検討中さん]

>>39500 匿名さん

ここと同水準までは下げてませんよ。ここの西や北といった眺望リスクがある向きの低層は、坪278とかからありましたから。

ベイサイドタワーで坪307万円で出ている部屋は目の前に警察署がそびえ立つ向きで、採光・眺望が望めません。また、実質築4年の中古物件です。共用施設もほとんどないですしね。

で、ベイサイドタワーはここより駅に2分近いので20-30万高くなっていて、それって相場通りですよね。それ以上でも以下でもなく、周辺相場への影響はないと思います。

[39504: 口コミ知りたいさん]

>>39503 マンション検討中さん

住友だから相場より1割高くて坪307万なんですよ
それにベイサイドタワーの値下げはこれから出る選手村を予想以上の安値で出すという合図である可能性がある

[39505: マンション掲示板さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[39506: マンション検討中さん]

>>39504 口コミ知りたいさん

いや、相場より高くなく、相場通りですよ。ベイサイドタワーは。住友だから高く出してくるだろうというのは必ずしも正解ではなく、有明のトリプルタワーも、1期は相場並みでした。

選手村の下りはちょっと意味わからないです。
予想以上の安値で出す合図ではないと思いますが。

[39507: 匿名さん]

すみふが相場より高く出して、売れ残りまくるってのは常識。相場価格で出して、あの売れ残りだったら、よほど質が悪いってことでしょ。すみふさん。

[39508: マンション検討中さん]

>>39507 匿名さん

ベイサイドタワーの話してます？

坪307の部屋は、最近のDMに載ったばかりで、おそらくパンダ部屋なのですぐ販売するかどうかも分かりません。

しかもそこぐらいしか、相場通りだなと思える部屋は無く、あとはまだまだ高値ですよ。

ちゃんと見てから言ってね。

[39509: 匿名さん]

>>39503 マンション検討中さん
2分の差が相場どおりといえるかはわかりませ。ただ以下2点勘案したら、立地面での差は歴然ですね。
①もうすぐ徒歩6分まで改善される可能性が高い
②湾岸地下鉄がどのルートを通っても駅近になる

[39510: 匿名さん]

>>39508 マンション検討中さん
竣工売りだからパンダ部屋という概念はないよ。
ある意味パークタワーもそうならないか我々でしっかり見極めていきましょう！

[39511: 口コミ知りたいさん]

もし、地下鉄新駅が黎明橋辺りにできるとして
ここから10分ぐらい？で、銀座の新駅に放り出されてどうするの？？そこから銀座か銀座一丁目へ歩くなら、最初から月島へ行ったほうが良くない？運賃は、最低でもりんかい線だろうし。

[39512: マンション検討中さん]

>>39509 匿名さん

立地面では、今すでに徒歩2分の差があり、特に徒歩10分に入るか入らないかは大きな差だと思っていますよ。ここと比較してのマイナス面としては、実質築4年であること、共用施設がほとんどないこと。それでも、立地で勝るので1割高いというのは、相場通りと思い、納得です。

①は表記上の違いだけなので、現状の価格にはあまり影響を与えないと思います。②は、いつになるか分かりませんが、期待したいですよね。

[39513: マンション検討中さん]

>>39510 匿名さん

パンダ部屋は間違いなくありますよ。竣工売りだとしても、広告表記用に安い部屋は用意しますから。

しかしさすがスミフさんで、築4年なのに売り方は普通の新築と同じですね笑

[39514: マンション検討中さん]

今、購入検討中の人はこういう情報使って三井から値引き引き出せないか交渉頑張ってみましょう！もう竣工して引き渡し直前。晴海フラッグもある。
同じものを買うなら少しでも安い方が良いでしょう？

[39515: 匿名さん]

ネガの僕たちはどうしたら良いですか？
お金なくてどこも買えないんですけど涙

[39516: 通りがかりさん]

>39506
スミフ所有の
計画地下鉄駅至近のベイサイドタワーは
実質的な値下げに踏み切ってきた。
これまで売り出されていた30階坪460万と同タイプの14階眺望無しの部屋を坪307万で出してきたのである。

坪160万の差は一見眺望が遮蔽されているためと思えるが、 地下鉄駅が至近に出来る期待も織り込むなら現状維持か少なくとも現状相場より高値に留めるとの予想に対してはかなり安く設定されている感が否めない。

あのスミフが相場通りじゃなかったすっ高値から相場近くに売り出してきているという変化は、これまでの実例から相対的に見て「値下げて売っている」と判断できると思う。

[39518: マンション検討中さん]

[No.39517と本レスは、削除されたレスへの返信、および、自作自演、もしくは成りすまし行為のため、削除しました。管理担当]

[39519: 匿名さん]

>>39516
ですね～

ついでに中古在庫も積み上がってきてるみたいだし、
暴落！とまでは言わないけど右肩上がりもようやく終わって、
大きな調整局面を迎えるかもしれないね。
中古在庫もふざけた価格の転売品ばっかだったのに、
最近は「おっ！？」って思うような玉も出てくるようになってる。

選手村、月島、晴海、有明、豊洲、東雲、及び同エリアの中古。
減税政策を見極めながら皆さん上手に立ち回りましょうね。

[39520: 名無しさん]

なんか、うまく立ち回ったつもりで決めきれず、賃貸で浪費した挙句、買えない金額まで釣り上がって、騒いでいるネガが多そうやな笑

[39521: 匿名さん]

三井は横浜北仲は絶好調でしたが、ここや海浜幕張のベイパークでは苦戦していますね。
ベイパークは竣工済の1棟目が50戸の売り残り、2棟目もあと600戸も売らないといけない。
ここもベイパークも駅遠過ぎる欠点がありますが、これだけの不振は三井も想定外でしょう。

[39522: マンション掲示板さん]

>>39520 名無しさん

買わない と 買えない は違うのさ

[39523: 匿名さん]

ここは、冷静になればなるほど買えなかったですね。

[39524: 匿名さん]

ネガー笑
かわいそう涙

[39526: マンション掲示板さん]

>>39524 匿名さん

これからBRTも地下鉄も開通し、目の前には大型スーパー建築。価値も急上昇間違いなし。完売目前！人生薔薇色ですね！夢がたくさんでとっても羨ましいです！

[39527: 匿名さん]

スミフ有明に完敗ですね…

[39528: マンコミュファンさん]

久しぶりに見に来たら、一時期閑散としてたけど、書き込みがめちゃくちゃ増えてるね。ほとんどネガ書き込みだけど。
やっぱ注目度は高い物件てことだね。

[39529: 匿名さん]

>>39528　マンコミュファンさん
ずっと粘着してるネガがいるんですよね。何が楽しいのか理解不明ですが。
ま、いずれにしろ内容は無きに等しいのでスルーですね。

[39530: 通りがかりさん]

まあ正確には
買う気になれなかったという方が
意味は通じやすいのかな？
知らんけど。

[39531: 匿名さん]

>>39527 匿名さん

これがネガの正体

[39532: マンコミュファンさん]

スミフってなんでそんな嫌がらせするの？

[39533: マンション検討中さん]

>>39518 マンション検討中さん

おやおや。ネガさんの自作自演、成りすましがバレちゃったんですね。

[39535: マンション検討中さん]

>>39532 マンコミュファンさん
客の見えないところではバイラルマーケティングでライバルを落とし、見えるとこでは余裕ある対応を徹底するようにブランドマネージメント指導されてるからよ

[39536: マンション検討中さん]

アエラ的にもやばいよね。

[39537: マンション掲示板さん]

ここを買った方はすごいですね！羨ましいです。

[39540: 匿名さん]

隣接地にクロノ、ティアロとあって最後に分譲されるのはきついですね。あらかた需要が取り尽くされ、開発が今後見込めない中で、価格は上がりきってる。なかなか辛いところですが最後まで頑張ってください！

[39541: 匿名さん]

何の話ですか。北東側はまだ開発される予定ですし、これからって感じなのでは？逆にクロノ、ティアロは色々できるまで待つのお疲れ様でしたですよね。

[39543: 匿名さん]

おそらく絶対的評価だけじゃなく
相対的に(時間軸で前後も鑑みて)検討できればいいんだけどね。
後発は新しいけど
必ずしも価値として勝れるかはまた別だよね

[39544: マンション検討中さん]

[No.39525～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[39545: マンション検討中さん]

賃貸出てた

パークタワー晴海 3階
[PC]
https://suumo.jp/chintai/__JJ_FR301FD001_arz1030z2bcz1100154882398z2bs...
[スマートフォン]
https://suumo.jp/sp/chintai/tokyo/sc_102/bk_100154882398/

by SUUMO

[39546: 匿名さん]

早！高！

誰が借りんねんw

[39547: eマンションさん]

ここ買うならMTG買うよね。
竣工一年前には完売する物件と竣工後売り、値段は安いが、リセールバリューが違いすぎる。

[39548: 匿名さん]

かつては、晴海の端っこと言えば５丁目だったけど、住友商事がトリトンから撤退して、晴海の中心軸が3・４丁目に移動しており、今やパークタワーが晴海の端っこになってしまった。
パークタワーはららぽーとに近いと言っても、あれは江東区。中央区はららぽーとを中心に据えたまちづくりなんてやりません。

[39549: 匿名さん]

>>39548 匿名さん
けどそろそろ4万レス......数字が何を物語るのであろうか？

[39550: 匿名さん]

>>39549 匿名さん

6,500組の家族がモデルルームを訪れて、5,500組の家族が買わなかったという事実を物語っている。

[39551: 匿名さん]

>39550


一般的にモデルルーム来場者に占める購入者の割合って１割と言われている。歩留まりはまずまずじゃない。

まあ、わざわざ晴海まで行く冷やかし少ないか。

[39552: 匿名さん]

>>39549 匿名さん
素晴らしくて文句の付けようのない物件って、スレは静かなんじゃないかな。
残念ポイントが多ければ多いほど、スレは盛り上がりますよね。

[39553: 匿名さん]

不安になった契約者のパトロールが多いってこと。

[39554: マンション掲示板さん]

スロープは現状維持みたいですね。

[39555: 名無しさん]

いいマンションですが内陸買える人はここ買わない。それが全てだと思います。

[39556: 評判気になるさん]

現地から、東京駅丸ノ内中央まで計測してきました。地下鉄有楽町経由で。
40分かかりました。部屋の玄関からだと45分見といたほうが良さそうです。

[39557: マンコミュファンさん]

>>39555 名無しさん
内陸という実は抽象的な概念でネガる!
なにも語ってないけと雰囲気でネガれてるので、ネガとしては結構いい線かと思いました。

[39558: 匿名さん]

渋谷や新宿へのアクセスも有明以下

[39559: 名無しさん]

>>39557 マンコミュファンさん

ありがとうございます。本当にそう思ったのです。すみません。

[39560: 検討板ユーザーさん]

八重洲側なら都営バスが速いかも。あと、大江戸線のあの混雑はどうにかなりませんかね。小学生とかキツくて乗れなさそうですね。

[39561: マンション検討中さん]

>>39560 検討板ユーザーさん

大江戸線は混んでいるのですか？混んでいるのは月島駅からどちら方面ですか?

[39562: 検討板ユーザーさん]

>>39561 マンション検討中さん

混んでます。特にお隣の勝ちどきでたくさん乗る人がいて怒濤のように押され、肋骨が折れそうです。(勝ちどきは駅の構造を変える工事をするほどです)

[39563: 匿名さん]

勝どきで毎朝乗ってるけど、みんな勝どきで降りるから毎日座席に座れるほど空いてるけど。。。

[39564: マンション検討中さん]

>>39561 マンション検討中さん

新宿方面に行くなら全く混んでないですよ。
勝どきが大半が下車します。
私はいつも8:00前後の電車に乗りますが、運がいい時は勝どきから、運が悪くても大門からは必ず座れます。1年半で座れなかった日はたった1日もありません。
帰りも新宿からは必ず座れてますよ。

[39565: マンション検討中さん]

ありがとうございます。
大江戸線は座れるぐらいなのですね。混んでいない電車で通勤できるのは良いですね。

[39566: 匿名さん]

>>39545 マンション検討中さん

いくらで決まるか、要チェックですね

[39567: 匿名さん]

>>39545 マンション検討中さん
高いですねー
それに比べて近所のビュータワーの安いこと！
月島駅徒歩7分 45階南西 84.45㎡
22.5万 管理費1.5万
東京タワーと富士山見えてこのお値段。。。
https://www.mansion-note.com/mansion/1475407/houses/543870718

[39568: 匿名さん]

ネガの人達の執着してる時間、別の生産的な事に使ったら、何か生み出せるエネルギーありそうだな。

[39569: 匿名さん]

ネガは低年収すぎてどこも買えないにしても、
そのエネルギーが勿体無いですよね。

[39570: 匿名さん]

>>39567 匿名さん

たまに出没する、ビュータワー安いアピールさん

[39571: 匿名さん]

>>39558 匿名さん

ネガの正体ばれるから有明有明って言わない方がいいよ

[39572: 検討板ユーザーさん]

このまま売れない部屋はどうなるのでしょうか？

[39573: 匿名さん]

勝どきザ・タワー契約者スレの方々が色々なところを荒らし回っているのは、マンコミでは有名な話です。

お住まいに不満と不安を抱える彼らを刺激すると荒れやすいので、こっそりメシウマするのが、楽しむポイントと言えます。

[39574: 匿名さん]

>>39572
有明ではどうなってるんですか？

[39575: 検討板ユーザーさん]

>>39574 匿名さん

有明は駅近だからこことは違うのでは？ここは、晴海の奥座敷で利便性より眺望やディズニー風味志向ですから。

[39576: 匿名さん]

>>39575
ああそうですか。
有明は駅近でうらやましいですねー。

[39577: 検討板ユーザーさん]

>>39576 匿名さん

地下鉄の話が一瞬でましたが、それで大騒ぎになるぐらい利便性に飢えていますよ。有明の話をだすと妬まれてネガと決めつけられます。比較検討なのに。

[39578: 匿名さん]

ここは売れてないから住民の気が立ってますね
良いところもあるので胸張っていきましょう
アクセスは他マンションに惨敗ですが…

[39579: マンション検討中さん]

いじめられっ子のような立場なのですね。ここは。

[39580: 匿名さん]

有明はアクセス良くてよいですね。
しょせん３セクとはいえ。

[39581: 匿名さん]

この周辺は開発されるので資産性は問題ないと思います。アクセスの話は止めましょう。マンションの価値に関係ないので

[39582: 匿名さん]

有明は目の前高速道路ですからね。車だと、さぞアクセス良いでしょうね。

[39583: マンション検討中さん]

>>39581 匿名さん

釣りですか？ 中古の値段ってアクセス立地の影響大かと ここは、永住用かと

[39584: 匿名さん]

>>39579 マンション検討中さん

朝から怒涛の連投、、、笑

[39585: 匿名さん]

>>39583
そういう方は、アクセスの良い有明を購入されれば良いのでは？

あ、すでに購入済みでしたか？

[39586: マンション検討中さん]

有明への妬み、嫉みが多くて哀れ。。

[39587: 匿名さん]

>>39586
あなたは、何のためにここに居るんです？

[39588: 匿名さん]

>>39587 匿名さん

相手にしなくていいと思いますよ、朝から何個もネガ連投するような、異常な方のようですから。割と真面目に、病院に行った方がいいものと思われます。

[39589: 匿名さん]

ここは3駅2路線使えるのになんでアクセスが問題になるんですか？

[39590: 有明王子]

有明は10車線ある幹線道路沿線ですー
10車線沿線に建つマンションとしては都内屈指のマンションですー

[39591: 匿名さん]

変なのが煽ってんなー

[39592: マンコミュファンさん]

話変わるけどここの学区である月島第三小学校ってどうなの？ネット探しても評価に関する情報があまり無く。。

[39593: 匿名さん]

>>39592
言われてみればほとんど話題にならないね。
保育園や幼稚園情報に手一杯でそこまで思考が及ばないとか？
豊洲辺りだともうちょっと話題に上るんだけどね。

近隣だけど世代も異なるから詳しくは知らないけど、ほとんど噂（良いも悪いも）は聞かないし、
建物は重厚で地下プールもあるみたいだし問題視するようなこともないんじゃない？
駅前の子供がわざわざ越境してくるほど評判でもないし、以前は分からないけど、
今後はほとんど晴海のタワマンの子になるだろうし皆さんそれなりに教育熱心だろうしね。
越境（色んな意味で泰明が有名）や選択性もあるし受験する家庭も少なくないだろうし、
可もなく不可もない普通の公立小って認識でいいんじゃないの？
一応何かのモデル校らしいけど実態というか活動内容は分からず・・・

[39594: 匿名さん]

>>39586 マンション検討中さん

逆逆

[39595: マンション検討中さん]

国家戦略特区とかドヤ顔しておきながら、目玉の商業施設がイオンって本当に期待を裏切らないですよね。楽しみにしてます。

[39596: 匿名さん]

>>39586 マンション検討中さん

ほんと逆逆w
頑張ってくださいね！

[39597: マンコミュファンさん]

>>39593 匿名さん
なるほどね。初めてこのスレで参考になるレス見た。ありがとです。ウチは専業主婦だから保育園は検討外だけど余計に小学校が気になる。ところで幼稚園だとこの辺だとどこが良いんだろう

[39598: 匿名さん]

>>39595 マンション検討中さん
それは楽しみだ。
それまであと1年辛抱か。

[39599: 匿名さん]

マンマニブログより。なるほどね。

「例えばですが43.92㎡21階の4550万円を購入したとするとハルミフラッグの入居時点でローン残債が4100万円以下まで減っています。クロノ・ティアロの1LDKが坪単価330万円ほどで動いていることを考えると残債割れはちょっと考えにくい状況です。クロノ・ティアロの1LDKは㎡4000円以上の賃料が付いていますから43.92㎡であれば18万円ほどで貸すことができます。フルローンで購入していたとしても維持費を合わせて月額14万円ほどですから十分ペイできてしまいます。」

[39600: 匿名さん]

>>39597
中央区は幼小中と区立しかないからね。
認可外のインター系や特化型（バディ等）だったり、
都心や江東区の私立を選択する人が少なくないんじゃないかな？