パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[39301: 匿名さん]

>>39297 匿名さん
淡々とさん、お久しぶりです。
だいぶ前からそのペースで売れてるとおっしゃってますが、ずっと残り100戸のままなんですが。
淡々とじゃなくて細々とが正確と、訂正しましたよね？

[39302: 匿名さん]

>>39299 通りががりさん

「淡々と」って普通に使う日本語じゃないですか？笑
竣工してるよねっていうのも、してると思いますがそれがどうかしましたか？

[39303: 匿名さん]

>>39301 匿名さん

？？？
何を言っているのかよく分からないのですが、、、スレ間違いしてませんか？

[39304: eマンションさん]

北は割安とはいうけど、北東に本当にタワマン建ったら全然割安とは思えない
建つのを完全には折り込んでいない感じ
前建リスクは北東の土地>>>>北北西の都有地>北西の都有地なのに西と同じ単価というのも疑問

東はそういうリスクないからそこまで割高とは思わない

[39305: 名無しさん]

だいぶ前からとか、久しぶりにとかいう投稿を見ると、いかにここのネガが長期的に張り付いてるかが分かるな。ビョーキだね。

[39306: 匿名さん]

>>39297 匿名さん
39290です。ご回答ありがとうございます。
不勉強ですみません。駅遠だから売れてないとのことですが、駅距離も織り込んで値付けを、すればもっと前に完売しているとも考えられませんか？
そのご説明だと駅遠という要素を勘案すると相場より高いから売れ行きが悪いということになりますね。

[39307: 匿名さん]

そういう値付けをしてるのはもはや大手では野村ぐらいだよ。マンションによってかなり極端だけどね。値引きするのもあるし。スミフは竣工売り4年、三井はだいたい竣工あたりによ割売れてるぐらいの値付けっていうのが今の売り方。

[39308: 匿名さん]

>>39306 匿名さん

早く完売させる必要がないので、安い値付けをしていないということかと思います。大手デベロッパーは財務的に体力がありますので、安く売ってでも早くお金を回収しなくても良いのです。そして、新築市場は今どこもそういう値付けなので、ここだけ相場より高いということはないと思います。加えて駅遠ですから、販売ペースは駅近よりも遅いのは事実でしょう。

というか、早く完売するしないを気にするお気持ちは分かりますが、完売の遅い早いは、資産価値に影響ないのではないでしょうか。

[39309: 匿名さん]

>>39304 eマンションさん

北向き住戸でも東寄りは前建てで塞がれる運命かと（西寄りの北向き住戸低層も）。でも数年は大丈夫だから割り切る人もいるんじゃない？

北向き低層階で、あとから値引きあったのは東寄りと西寄り。広い道路が正面に来て空が永久確保できそうな真ん中辺りの住戸は値引きなかったように思う。やはり、タワマンで前建てありは致命的な要素なのか…

[39310: マンション検討中さん]

>>39309 匿名さん

値引きというか、予定価格よりも下げた価格で正式価格を発表したということですよね。
でもそう考えると、西向きの中住戸は結構おトクだった？

[39311: 匿名さん]

>>39310 マンション検討中さん

西向き中住戸は少々スパンが狭いとはいえ、陽も入るのに、日照ない北向き同様の価格はお値打ちだったと思います。

[39312: 匿名さん]

>>39308 匿名さん
39306です。理屈ぽくてすみません。
やはり相場より高めだけど、じっくり売りたいというデベの意図なんですね。
資産価値が変わらないのはわかりますが、取得価格の高い安いで売却時の損益は変わってきます。
売れ行きがゆっくりな割高物件なら取得価格は高い訳で将来売却損が発生するリスクは、割安物件に比べ大きいですよね。

[39313: 匿名さん]

>>39307 匿名さん
駅距離を値付けに反映させるのは野村だけってこと？

[39314: 匿名さん]

>>39312 匿名さん

ここは、一期で契約した人に利がありましたかね。ただし、北東、北西角部屋ってグロスは行くけど、案外抑えた値段と思いました。

[39315: 匿名さん]

色んなネガティブ、ポジティブな意見出てますけどまだ住んでもいないんだから、わからないですよね！買ってる人間からしたらくだらない。

[39316: マンション検討中さん]

三井は大体竣工までに完売する値付けをする。
その中で北仲は即完売だったから割安な値付け、
ここは竣工後売れ残りだから割高。
結果不安な契約者が日夜掲示板をパトロールしている状態。

[39317: マンション検討中さん]

人は一般的に現状（このマンションで言うなら駅遠で不便）が今後もずっと続くという前提で物件選定しがち。
それが販売がスローな原因。
でも1年後にはBRTが通るのは確実。
そうすると、新橋方面に通勤するサラリーマンの選択肢にも入ってくるので、資産価値にはプラスになる。
加えて、地下鉄もそのうち来る。
今よりも不便になりようがない立地。

[39318: 匿名さん]

業10が今でもあるじゃんw

[39319: 匿名さん]

>>39317 マンション検討中さん
ありがとうございます。
今の三井の値付けは将来的なBRT、地下鉄を織り込んだもの。それを勘案すると割高ではないが、今の交通インフラをみれば割高なんですね。
ところで地下鉄って決まったのですか？そのうちとはどのくらいの期間で開通する見通しですか？

[39320: 匿名さん]

>>39315 匿名さん
大きい買い物すんのに、住まないとわからないですませらんないだろ？
買った人は割り切るしかないけど、ここは検討板で買う前に情報や意見を交換するところなの。わかってんの？

[39321: 匿名さん]

買っちゃったマンを検討するスレ。笑笑

[39322: 匿名さん]

>>39319 匿名さん

今の価格は地下鉄やBRTは織り込んでいないものですよ。

[39323: 口コミ知りたいさん]

>>39322 匿名さん

何故織り込んでないと言い切れるのですか？

[39324: 匿名さん]

竣工後も売れ残ってる、それが全て

[39325: 匿名さん]

>>39322 匿名さん
39319です。ありがとうございます。
織り込んでいなくて売れ行きが鈍いということは、そもそもの値付けが強気過ぎて、割高な部屋が売れ残っているということですね。
以前あった値引き交渉についてですが、5から10パーセント引きくらいでぶつけてみるイメージでしょうか？

[39326: 匿名さん]

ここが売れ残ったのは、販売開始を長期に延期したってのも大きいかな。マンションの販売ってスタートが肝心。結局延期の理由もわからなかったし。

[39327: 匿名さん]

少なくともBRTは織り込んでいるだろ。BRTすら織り込んでないとうのはいくら何でも契約者の都合よすぎる解釈過ぎて笑ってしまう。

[39328: 匿名さん]

>>39325
ベイサイドタワーのスレ見てみな？
事実ならちょっとした祭りになるかもしれん・・・

5パーで上出来、10パーで宝くじレベルかと思ってたけど、
あっちの情報が事実なら、10パーマスト、それ以上を狙ってもいいかも・・・

予想通りではあるけどいよいよ選手村が近づいてきて周囲がざわつき始めてる、
値段出たら大荒れかも（検討者にとっては良いこと）・・・

[39329: 匿名さん]

ベイサイドタワー晴海大幅値引き来たね。選手村爆弾がいよいよ炸裂してきた。
ここも相当やばいよね。

[39330: 匿名さん]

ここ、おワタ／(^o^)＼

[39331: 口コミ知りたいさん]

>>39329 匿名さん

梯子外しがついに来ましたね

[39332: 匿名さん]

あーあ
ツラいね、これは

[39333: マンション検討中さん]

ベイサイドタワー晴海の方が安いじゃないですか？ここの購入者が心のよりどころにしてる臨海地下鉄もあっちはほぼ直結でしょ？

[39334: 匿名さん]

ネガネガネガネガ

[39335: 匿名さん]

ネガのオレ達をバカにするからこんなことになるんだ！

[39336: 匿名さん]

ネガとして生きてきてよかった！今日は報われた日だ＼(^-^)／

[39337: 匿名さん]

>>39328
39325です。
ベイサイドタワー晴海はもっと高値で売られてたんですか？
確かに駅距離はこっちの方が近くて価格もこなれてますよね。観てみます。
貴重な情報ありがとうございます。

[39338: 匿名さん]

>>39328 匿名さん
連投すみません。
自分で調べてみました。30パーセント以上割引かれていて、大変驚きました！
本当に貴重な情報でした。ありがとうございます。

[39339: マンション検討中さん]

ベイサイドタワーとパークタワーの比較をお願いします！
私は同じ価格だったらこっちのほうが好きです。

[39340: 匿名さん]

>>39339 マンション検討中さん
契約者さんがこっちの方を好きなのはわかりました。ありがとうございます。

[39341: マンション検討中さん]

>>39338 匿名さん
あんたはベイサイド行きな　ww

[39342: 匿名さん]

>>39341 マンション検討中さん
契約者さんももし良ければ、まだ手付け放棄できますよ。

[39343: マンション検討中さん]

売れ残りは値引き不可避だけど中古で売るときもかなり安く売ることになるね。

[39344: 匿名さん]

値引き額が手付けより多いならあとは、手付け放棄のタイミングだけでしょうね。

たかだか1000万弱でしょうけど、労働でそれだけ稼ぐには
年収1500万の人が一年間
年収700万の人が三年間
となります。

[39345: 匿名さん]

>>39343 マンション検討中さん
このマンションのこと？

[39346: 匿名さん]

まぁいんじゃね？
そもそも数千万程度の値下がりは覚悟してただろ
永住キメこみゃ、もんだいなしだはW

[39347: 検討板ユーザーさん]

スミフが、晴海のタワマンを値下げってかなりインパクトありますね。

[39348: 匿名さん]

スミフのやり方は守銭奴過ぎて解せぬが、だからこその嗅覚に優れ、マーケティング力は頭一つ抜きん出てる。
スミフが見捨てたエリアは間違いなくヤバいエリアなんだろう。

[39349: 匿名さん]

今日は我々ネガの勝利の日となりますね。

[39350: 匿名さん]

我々ネガに生まれてきてよかったですよね！

[39351: 匿名さん]

いや、勝ちも負けもないけど？
てかネガじゃなくね、この話題。
晴海の新築がハルミフラッグに引っ張られて暴落しているって、事実だろ。

必死か。笑笑

[39352: 匿名さん]

パークタワー晴海のいい所は、月島駅まで何とか歩ける所。
来年度は、有楽町線一丁目駅と銀座駅(銀座線 日比谷線 丸ノ内線)が乗り換え可能となります。
ただ、現状での永住は難しい。膝を悪くしたら住み替えを考えないといけない。
BRTで晴海4丁目に行けるのは良いが、新橋は港区なので、行政サービスが受けられない。
今は生活価値が低いので、将来どこまで住みやすくなるかですね。

[39353: 匿名さん]

何とか

[39354: マンション検討中さん]

これのことか。
別に価格破壊でも何でもなく、ここの北・西と同じレベルでがっかりしました。むしろ、ここの西とか30Fでも坪300切ってて、このベイサイドタワーの価格より安かったからね。

[39355: マンション検討中さん]

>>39354 マンション検討中さん

しかも、これね。
目の前が警察署で全く眺望なし。
坪307万なら普通に妥当ですな。

[39356: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[39357: 匿名さん]

高すぎたのを調整しただけか。なんだ。

[39358: 検討板ユーザーさん]

>>39357 匿名さん

事実上の値下げてすね

[39359: 検討板ユーザーさん]

ベイサイドタワー晴海は、駅までは徒歩10分なので、パークタワー晴海よりも立地は良いと言えます。ただし、共用設備は全く無く、築4年の中古ですので、パークタワー晴海と同じぐらいか、もしくは少し高いぐらいの価格帯が妥当と言えます。
そのような意味では、話題になっている部屋、南東の目の前が警察署の建物で塞がれていて眺望が期待できない部屋については、坪307万円は適正ですね。パークタワー晴海の北・西の中住戸より少し高いぐらいのレベルです。
もっとも、警察署を超えるとかなり価格が変わってくるのでしょうけどね。

[39360: マンション検討中さん]

>>39357 匿名さん

ネガがめっちゃ騒いでるので、期待してたんですが、がっかりです。

[39361: 検討板ユーザーさん]

早くフラッグの価格でないかなー

[39362: 匿名さん]

値下げしないスミフが大幅値下げしたって事は値下げドミノは不可避。
ここはただでさえ割高なんだから相当やばいね。

[39363: 通りがかりさん]

>>39359 検討板ユーザーさん

ぜんぜん、暴落してなかったですね笑

[39364: 通りがかりさん]

>>39362 匿名さん

値下げでは無く、未発表だった部屋の価格を発表したというだけでしょ。
30階の同タイプに比べたら確かに高いけど、「値下げ」はしてないね。むしろ30階の同タイプの価格が異常だったというだけ。

しかしどっちにしろ、価格レベルは全く暴落というレベルではなく、相場通りでした。

[39365: 匿名さん]

パトロール契約者が適正価格ってことにしようとしてて笑える。
破格で大騒ぎのベイサイドスレにいって、この価格は適正ですって書き込んできなよ。

[39367: 匿名さん]

>>39365 匿名さん

逆に破格だと思う理由を聞きたい。
適正だという理由は、このスレで述べられている。

[39369: 匿名さん]

[No.39366から本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および削除されたレスへの返信の為、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[39370: 匿名さん]

購入者ですが値崩れが恐ろしいです。
ガクガクブルブル…

[39371: 口コミ知りたいさん]

>>39370 匿名さん
どの辺の部屋買った方?
一応、相手してやるけど。

[39372: 匿名さん]

黒歴史とか三井で7期とか行ってる人は、戸数のボリューム無視してるアホ。
1,000戸超の物件なんて滅多にないんだから、そのレベルの物件と比べるべき。北仲は分かりやすく安かったから別格、数年に一度レベルのお買い得物件。流石にここはそうとは言えない。武蔵小山は戸数半分で、ペースはここと変わらない。
買った人は損な買い物ではないと思うからネガ気にせずに入居楽しみにしてればいいと思うよ。

[39373: 検討板ユーザーさん]

地下鉄くるんだって！
今のうちだな！

[39374: 匿名]

>>39370 匿名さん
キミ、性格がネジ曲がってるよ　笑

[39375: 匿名さん]

>>39372 匿名さん
進捗

[39376: 匿名さん]

ベイサイドタワー、本当に安くなってるんだったら、検討しようと思ってたんだけどな。
もともと高すぎたのが、相場通りになっただけ。

[39380: 匿名さん]

［No.39377から本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当］

[39381: マンション検討中さん]

>>39376 匿名さん

まったくもってその通り、、、笑
興奮して暴落だ価格破壊だとか言ってる人たちがいたけど、何だったんだろう笑

[39382: マンション検討中さん]

>>39372 匿名さん

パークコート浜離宮も竣工前完売だな。ここより価格も高いしさ

[39383: マンション検討中さん]

>>39376 匿名さん
いやぁ、いよいよジリジリ来ましたね。調整局面入りですか

[39384: 匿名さん]

>>39372 匿名さん
北仲は別としてって随分都合が良いですね。

[39385: a]

>>39382 マンション検討中さん
日本語理解してる？浜離宮は440戸ぐらい。440戸と1000戸、進捗ペース同じとすればどちらが早く売れるかぐらいわかる？
浜離宮は11ヶ月完売なので40戸/月ペース。ここは今900戸ぐらい売れてるの？だとすると販売から22ヶ月なので40.9戸/月ペース。
これで浜離宮の方が好調と言えるなら言ってみろ。

[39386: マンション検討中さん]

>>39380 匿名さん

ちょっとでもマイナスな事が書かれないか、監視してるんですか？え、購入者？ここ検討板なんだけど。この市況で検討者が慎重になるのは当たり前

[39387: a]

>>39384 匿名さん
平均倍率3.3倍のマンションが世の中にどんだけあるの？教えて。
https://www.mfr.co.jp/content/dam/mfrcojp/company/news/2018/0830_01.pd...
数年に一度レベルと比べないのが都合が良い理由がわからん。普通と比べて早いか遅いかじゃないの？常識は。

[39388: マンション検討中さん]

>>39385 aさん

浜離宮のほうが販売価格が高いということを棚にあげていますね。販売価格が高いにも関わらず、竣工前完売。すばらしい。浜離のほうが好調ですね。

[39389: 通りがかりさん]

浜離宮や北仲のほうが、人気でしょ　笑

[39390: 匿名さん]

>>39388 マンション検討中さん
地価が違うよ

[39391: 匿名さん]

>>39389 通りがかりさん
それはここだけでなく、現在販売中の、ほとんどの新築マンションに共通して言えることです。

[39392: 通りがかりさん]

>>39391 匿名さん
そりゃそうさ。人気マンションなんて、なかなか買えないからね。金額が高いか、抽選に勝つか、目利きがいいか、のどれかが必要。

[39393: a]

>>39388 マンション検討中さん
ダメだこいつ。下で他の方が指摘しておられる地価の話もそうだし、販売ペースと竣工完売の意味を全くわかってない。じゃあ竣工売りで1ヶ月で完売した50戸のマンションと、青田で5ヶ月で竣工前完売した50戸のマンション、後者の方が好調なの？アホちゃう。

[39394: 通りがかりさん]

>>39393 aさん

そんな素晴らしいマンションなら、きっと今も大抽選会なのですよね？

で、売り切れたのでしょうか？

[39395: マンション検討中さん]

>>39393 aさん

もう市場の評価はでたのでは？残念ながら、すべてが自分の思う通りには動かないよ。それが、不動産。

[39396: マンション検討中さん]

別に自分がいいと思ったのなら、それでいいじゃん。どうしても自分の思い通りにしたいなら、残り100戸？を自分で買えばいい。そうしたら、人気マンション。でも無理だよね？そういうことなんです、マンションって。みんなの力が必要なんです。まさに、市場の評価頼み。

[39397: 検討板ユーザーさん]

>>39388 マンション検討中さん
結局あなたは買ってないんでしょ？浜離宮も北仲も。もちろんここも。
どうせフラッグの価格が出たら、そっちで4年間ネガになるんでしょ。www

[39398: a]

んーいや別に本件をめっちゃ好調とか、素晴らしい物件と言いたい訳じゃないんだけどね。
普通に程よいペースで売れてるのに黒歴史とか前代未聞とかネガが湧いてるのが気になっただけ。知識の少ない検討者に事実を見て判断もらいたかった。ま、良識のある人に読んでもらえればいいや。以上。

[39399: 匿名さん]

ここの市場評価は、竣工までに900戸あまりを販売した。
それ以上でもそれ以外でもありません。

[39400: マンション検討中さん]

ってか、ここは買ったマンションを肯定する板じゃなくて、買う前に検討する掲示板ね。