パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[3926: 匿名さん]

>>3916 匿名さん

日本の新聞をしっかり読んだり、大河ドラマ見て感動したり、関西弁のお笑いの間とかを解らなければ本当の意味で楽しめない。逆もまた同じで、日常会話程度で英語圏住んでもすぐに日本に帰ることになる。

現実を見ないでグローバルと言っても説得力が全くないよ。

[3927: 通りがかりさん]

人の顔が写ってる写真をアップするってどうなの？やっぱり湾岸住民は…って言われますよ。

[3928: 匿名さん]

すみません。湾岸住民ではなく、千代田区民です。

ごめんなさい。やっぱり千代田区民はって言われちゃいますね。。。。ごめん。

[3929: 匿名さん]

あれ？でも、なんで湾岸住民だって思い込んじゃったんですか？
思い込み激しい人？

[3930: 匿名さん]

>>3928 匿名さん
銀座で写真撮るってどんだけ御上りさん？

[3931: 匿名さん]

え？あれが記念写真に見えました？？？

思い込み激しい人ですね。

[3932: 匿名さん]

>>3921 匿名さん

日本は忘れ去られるの？
世界中にお金を貸して(投資)いる国だよ、日本抜きで世界は回らないくらいなんだけど。
貴方は投資してもらっている相手を都合よく忘れる人(国)?

[3933: 匿名さん]

銀座まで近いって事がバレちゃうと困る人がいるんじゃないですか？

[3934: 匿名さん]

>>3933 匿名さん
そんなことは皆知ってますよ。
豊洲や東雲でさえ、銀座に5分、で近いですから。

[3935: 匿名さん]

有明が安く売り出すので、ここも期待できますね。

有明は坪単価330万だそうです。角部屋でも360万で買えるらしい。

[3936: 匿名さん]

坪単価360万までなら買い。
370超えたら様子見。

[3937: 通りがかりさん]

>>3934 匿名さん
それ電車の時間なだけで銀座4丁目の交差点までドアツードアで20分以上かかるよ。

[3938: 匿名さん]

そんなこと言ったら、どこ住んでても同じやないかーい（笑）

ドアツードアかよ。（笑）

[3939: 匿名さん]

銀座って裕次郎の歌に出てくる昭和の街だろ。

[3940: 匿名さん]

銀恋な。

有楽町あたりに銀恋の石碑があるぞ。

[3941: 名無しさん]

>>3936 匿名さん
そうですね。利便性の悪さを差し引いても坪単価270万台であれば検討してもいいかもしれませんね。

[3942: 匿名さん]

>>3934さん

東雲って銀座に近いですよね。電車を使ってもここと3分しか違わないですね。豊洲駅から徒歩12分くらいで東雲に着きますし。
普段は徒歩数分の24時間スーパーのイオンでお買い物できますし。

それでいて、免震タワマンが東雲では坪200～220くらいで取引されているのでお得ですよね。

[3943: 匿名さん]

坪単価270万だと千葉でも買えないんじゃない？

普通に考えたら370万くらいじゃないでしょうか。

[3944: 匿名さん]

270万なら、中古で有明の１０年落ちくらいかな。

中古も悪くないぜーー。

[3945: 匿名さん]

東雲はおすすめしない。
結構悲惨なエリアだよ。

[3946: 評判気になるさん]

>>3945 匿名さん
そうかな、パークタワーつながりで、パークタワー東雲見たらなかなか面白いマンションだったよ。

[3947: 名無しさん]

>>3938 匿名さん
ドアツードア関係ないなら、ここの駅遠も問題ないですね。
ここ電車で銀座から3分です！

[3948: 匿名さん]

もっと近いパークタワー豊洲も、面白いかどうか見てみれば。

[3949: 匿名さん]

スペックが全然違うやろ。
眺望も全然別レベル。

ほんまに初心者やな（笑）

[3950: 匿名さん]

ここの案内会の初日って18日？？

[3951: 匿名さん]

そう。「パークタワーつながり」などに意味はない。パークコートよりも仕様が低い、という事が分かるだけで。

[3952: 匿名さん]

そう。パークコートより仕様が劣るということで、東雲も豊洲も晴海も大差はない。パークタワーは価格なりのマンションってだけだよ。

[3953: 匿名さん]

おいおい、豊洲と晴海じゃ規模も違うし全然スペックが違うぞ。

あんた素人でしょ？

[3954: マンション検討中さん]

パークタワー東雲と一緒とか。
残念すぎる…

[3955: マンション検討中さん]

似たようなもんだよ
所詮コートにかからないパークタワー内での序列
コート住人からすると＊＊＊の5番目か10番目かの違いぐらいでしょう

[3956: 匿名さん]

パークタワーも色々だからね

東雲は震災直後の、大袈裟に言えば日本中が注目した物件で、
近年稀にみる高スペックと言ってもいいぐらい細部にも拘ってある、しかも超激安分譲で真に即日完売
あの快進撃が「ああ、皆買うんだ、買ってもいいんだ」っていう風に消費者のマインドを変えた気がする

豊洲は元々リュクス企画で、規模やスペックは東雲やPH豊洲比較なら二枚は落ちる印象
もちろん豊洲5分だし今後も一定の評価は維持し続けると思う

ここは当然東雲路線で企画に賛否はあってもスペックは全く問題なし
駅遠大規模ってのも似てるし、後は価格だけだよね・・・

[3957: 匿名さん]

パークマンション>..>パークコート>>ザ・タワー>>パークタワー

[3958: 匿名さん]

最下層の下から何番争いをずっとするのは見苦しいよ

[3959: 評判気になるさんや]

>>3957 匿名さん

>>1563 匿名さん
日当たり悪くないですか？

[3960: 名無しさん]

改めて広告見て物凄い大規模物件だな。
こんなん全部売れるのか？！

[3961: マンコミュファンさん]

プレミアム層ってどれだけあるんですかね？
でも億超えだと売るの時間掛かるんですよね。
80位が正解かな？

[3962: 名無しさん]

広告のテイストも変えてきたな。
このタイミングでファミリー層の引き合いが鈍くなると踏んだんだろう

[3963: 名無しさん]

まあ今更テイスト変えたくらいで売れ行きは変わらないと思うけど。

[3964: 匿名さん]

プレミアムは47-48階だから32部屋ぐらいかな。
ただ約90m2以上の部屋、角部屋中心、26-46F@370としたら
億超えてくるのが5パターンあるから5*21で105部屋。
つまり140戸ぐらいは億でもおかしくないよ。

1.2億までは46階までにして
47-48はそれ以上なんじゃないかと勝手に思ってます。

[3965: 匿名さん]

間取り集を見ると角部屋は全て80㎡以上のお部屋のようですね。

[3966: 匿名さん]

逆に言うとここで億150戸は大変だろうから、100以下程度になるように抑えてくるんじゃね?

[3967: マンコミュファンさん]

億超え150は厳しいと思うなぁ。
100でも厳しい。
有明の方は億超えは最上階だけっぽいね。
そもそも90以上の部屋が最上階以外にないのだけど。

[3968: 匿名さん]

有明のほうがグロス合わせに来てるよね
こっちは億以上の見込み客いるのか、それとも強気で押し通すつもりなのか、長期戦なのか

[3969: 評判気になるさん]

>>3968 匿名さん
ここはタワマンそのものは魅力的ですが駅遠で近くに何もないだけに坪単価落とさないと長期戦になるでしょうね。
それとも勝どき東の開発が遅れてるから長期戦でもいいのかな？

[3970: 匿名さん]

>>3964 匿名さん
そんな値段で誰が買うの？

[3971: 匿名さん]

買える人が買うんじゃない？

買えないのはお金がないからでしょ？
だったら、お金持ってる人が買えばいいんじゃない？

[3972: 匿名さん]

>そんな値段で誰が買うの？
もし、有明と同じ坪単価と仮定すると上のほうの角部屋は370とかになると思うから、
(下のほうは300としてね)、別にそんな無理あるシミュレーションでもないよ。

[3973: 匿名さん]

>>3971 匿名さん
お金持ってたら買うのかなあ
買えないのと買わないのは違うと思う。

[3974: 匿名さん]

建設費の高騰を考慮しても270万がいっぱいいっぱいなはず。晴海の再突端で坪単価300付けられるほど今は需要がないよね

[3975: 名無しさん]

>>3973 匿名さん
ここだと買わないは買えない貧乏人になるんですよね。
お金持ちの方がお金にシビアだから価格に合わないものは買わないんですけどね。

[3976: マンション検討中さん]

ドケチな金持ちも気前いい金持ちもいるよ。ドケチな金持ちはさよーなら。
気前いい金持ちが多少高いと思っても買ってくれればいい。そのほうが住民もハッピー。

[3977: マンション検討中さん]

ケチな金持ちはここの板から消えてください。

[3978: 匿名さん]

お隣のティアロでももっと高いのに300以下で買える理由がわからん

[3980: マンション検討中さん]

夫婦で2000万円超の年収があり、坪350でも買えないことはないけど、晴海のこの場所でその値段で買いたいとは思わない。割高で損なだけ。

[3981: 匿名さん]

もっと余裕あるお金持ちの人が買うからオッケー。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[3983: 匿名さん]

買えない人は買えるマンション買えば良いだけだよ。
足立区とか江戸川区とかなら、安いんじゃない？
知らんけど。

[3984: 匿名さん]

>>3976 マンション検討中さん
気前のいいお金持ちでもさすがにココを300じゃ買わないと思うけど

[3988: 匿名さん]

有明が坪単価330万なんだから、少なくともそれよりは高くなるでしょう。
わたしは360万までだったら買いだと思いますね。
370だったら撤退して有明買いますわ。

[3989: 匿名さん]

>>3988
ないないｗ
そんなことしたらドトールと同水準になってしまうｗ
三井が売れ残り確定の長期販売をやる訳がない

早めに売り抜きたいならティアロちょい上の坪300
竣工前後の完売を目指すならPH豊洲水準の坪330

坪330を匂わせつつ、５パーぐらい下に調整して値頃感を演出するんじゃないかと予想
金利含めて先行き不透明感が顕著になりつつあるから、
一期を坪300ちょいで様子見しつつ、
二期以降で上にも下にも柔軟に対応するんじゃないか？って気もしてる

周辺中古や未入居がざっくり1～2割増し、坪300～350ぐらいで取引されてるっぽいけど、
中古と違って駅遠の1000戸規模を売り抜くのは大変だからね・・・
忘れちゃいけないのは今となっては垂涎ものだけど、クロノもティアロも結構苦戦してたし、
ドトールに至っては豪快に売れ残ってる現実があるからねぇ

[3992: 匿名さん]

ここの売りにしてるコンセプトがある意味、ファインシティ横浜江ヶ崎ルネ(イマジンテラス)と共通してるのが興味深いですね〜
ロゴスとコラボでバーベキューガーデンとか。
ただ向こうの方がネスカフェとコラボやDIYルームもあるのでプラスあるかも。
お得ども高いかもしれません。

[3993: 匿名さん]

凄く魅力的なマンションだと思いますが、やはり坪300ならお買い得で330万円が限界かなと・・・。
個人的には坪350万円以上になって本当に売れるのか見てみたいけど。

[3994: 匿名さん]

>>3988 匿名さん
有明って330だと北の眺望なしか、南の高速道路向き中層だよ。
結局高層狙うと370ぐらいになる。
なんでどっちも撤退が正解かと。

[3996: 匿名さん]

[No.3979～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。
・当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断したため
・スレッドの趣旨に反する投稿のため
・削除されたレスへの返信のため　　管理担当]

[3997: 匿名さん]

ベイズ売れないね
[売買]　【戸】

売出し　2017.3.7

SKYZ　24
BAYZ　33

成約 　　 竣工～2017.3.7

SKYZ 48
BAYZ 4

[3998: 匿名さん]

ベイズだけではなくてここ最近新築、新古が売れてないってことでしょ。
スカイズはまだ売れてる2014年に竣工してるからね。

[3999: 匿名さん]

>>3998 匿名さん

豊洲市場問題の影響、がないって言うのは無理でしょ。

[4000: 匿名さん]

確かにそれもあるでしょうね。
入居早々に豊洲市場問題になりましたからね。

[4001: 匿名さん]

市場問題もあるだろうし、ベイズの方が高かったからな。中古になると、同じ値段なら、スカイズに惹かれるじゃないかな、

[4003: 匿名さん]

>>3993 匿名さん
このエリアのお買い得って言うのは坪単価250だよ

[4004: 匿名さん]

[No.4002と本レスをスレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[4005: マンコミュファンさん]

ベイズはスカイズの施設使えるわけだから多少高くても賃貸するならベイズだよね。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[4006: 匿名さん]

スカイズの新築価格見てずっこけた。
坪単価220万だったんだね。
本来このエリアはそんなもんだよ。

[4007: マンション検討中さん]

市場関係者の賃貸需要見込んでいたからね。
BRTも無くなるだろうから、ここも相当厳しいんしゃないか？

[4008: 匿名さん]

BRTは開通すると思うけど、豊洲移転は？だね。
スカイズ、ベイズは市場関係者の賃貸需要が消滅して厳しいかな。それを見込んで投資物件として買った連中は最悪の事態

[4009: マンション検討中さん]

>>4007 マンション検討中さん

いやBRTは「無くなるだろう」っていうのは早計でしょう。
悪意のあるコメントの印象です。

[4010: 匿名さん]

スカイズで220万だと端っこでも中央区アドレスを鑑みて晴海は240万くらいが妥当かな。

[4011: 匿名さん]

でもリアルに230-240万くらいに設定しないと買う人いないんじゃないかな
内覧の申し込み反応も微妙だし

[4012: 評判気になるさん]

>>4010 匿名さん

それは晴海テラスとかの時代ならまだしも、ここの新築が坪240はなさそう。東京フロントコートとかの長谷工三兄弟の中古と同じ値段というのは無理筋。

[4013: 匿名さん]

恵比寿なんかも、昔は坪100万くらいだったしね。
開発されれば値上がりするのは当たり前では？

[4014: 匿名さん]

有明ですら坪330万円ですからね。
さすがに有明より安くなる事はないと思いますよ。

普通に考えたら350万とか360万くらいじゃないでしょうか

[4015: 検討板ユーザーさん]

わかったから、住友と比較すんなや。
三井が有明で330で売ってたらここはそれより高くなるかもしれないが。

[4016: 匿名さん]

>>4006 匿名さん
高名なマンション評論家だと坪150万が適正と言ってるよー

[4017: 匿名さん]

68㎡台の3LDKを6800〜7200万円の価格帯で売るかな。

[4018: 匿名さん]

>>4017 匿名さん
買わない。

[4019: 匿名さん]

買える人だけが買えば良いのでは？

[4020: 匿名さん]

>>4016 匿名さん
適正なんていう評論家は、信頼感が無いよ。誰だ？

[4021: 匿名さん]

そりゃこれだけ豪華なマンションが300万以下だったら嬉しいけど、今の相場では無理でしょう。
350万なら安い方だと思うよ。
370万と言われても驚かないです。

ちなみに千葉でも坪単価300万超えて来てますよ。300万以下なら千葉へどうぞ。

[4022: 匿名さん]

江戸川区とか安いんだから、江戸川区と同じ価格にしてほしい。

[4023: 匿名さん]

>>4019 匿名さん
買える人でもたぶん買わないと思う。

[4024: 匿名さん]

>>4012 評判気になるさん
そんなに高く買いたいのかな。安く買いたいというなら理解できるけど。デベにとっては良いお客さんだね

[4025: 検討板ユーザーさん]

>>4024 匿名さん
中古を高値で売り抜けたい投資家や零細不動産屋が、豊洲や有明、晴海の物件を持っていて、売り抜けたいだけだからほっときゃよいよ。