パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[39251: 匿名さん]

>>39250 匿名さん
打つ手もないんでしょう。
唯一の対応が売れ残りマンションのレッテル張り、現地モデルルーム。

[39252: 検討板ユーザーさん]

PTHからDM来たわ。変な間取りの部屋しか残っとらんやないか。

[39253: マンション検討中さん]

>>39252
3LDKの間取りで残ってるのはSUUMOに掲載されてる6種類以外にもありましたか？

[39254: マンション掲示板さん]

2025年の開業を目指す！
東京・中央区／晴海地区地下鉄新線で調査結果／３セクが整備・運営、中間駅３駅

https://www.decn.co.jp/?p=39230

[39255: 匿名さん]

>>39254

2015年・・・
ポジさん、背中が透けてんだけど

[39256: 匿名さん]

decnって言う文字列が見えた時点で察し。。。

[39257: 匿名さん]

家を買うにはリスキーなエリアになりましたね

[39258: 匿名さん]

地下鉄は長い目で見守りましょう。
因みに一番新しい副都心線もこんなに時間がかかったようです。1972年が最初の答申のようですね。
権利関係や人手不足、工事中の騒音問題やクレームなど、工法などの技術躍進だけでは解決出来ない問題も多々ありそうです。
メトロがもう新線は作りたくない気持ち、わかるような気がします。
https://ja.m.wikipedia.org/wiki/東京メトロ副都心線

[39259: 匿名さん]

別にリスキーなエリアではない。
リスクというのは、制御できるか受容できるかを、各自が判断すべきものです。

[39260: 匿名さん]

どなたか契約者の方が以前にがおっしゃっていました。
買いたい人だけ買えばいい、高いランニングコストについても払える人だけ住めばいい。
ネガは黙ってて。
その通りだなぁと思いました。

[39261: 匿名さん]

>>39260
嫌なら見るなのフジテレビがどうなったかご存知？
そのスタンスで売れれば苦労しない、売れないから盛り始める。
そこに対してツッコむとネガ扱い・・・

昔から不動産の営業なんて酷いもんでしょ？聞かれなきゃ答えないんだからｗ
だから訳の分からない規制や法律がたくさんできる・・・
もちろんライバル会社の嫌がらせだったりネガもいるにはいるけどねｗ

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[39262: 匿名さん]

フジテレビのたとえはよく分からん。。
視聴率と違って、ここのPVがどうでもマンションの売れ行きには影響しないだろう。

[39263: 匿名さん]

>>39260 匿名さん

「ネガは黙ってて」ってあなたが付け加えただけでしょ。契約者誰かがそんなこと言ったなんて事実はありません。

そしてそこに >>39261 が過剰反応。

平常運転ですな。

[39264: 匿名さん]

最初から含み損抱えるのをわかってて皆んな買ってんだから、意味ないよ。

[39265: 匿名さん]

>>39259 匿名さん
であれば、39258さんがリスキーなエリアと考えてることにも、口出しすべきではない。

[39266: 匿名さん]

>>39265
リスクの概念を捉え違いしていると言ってるだけなんですが？
あなたも理解してないようですね。

[39267: 匿名さん]

>>39264 匿名さん

部屋によっては含み益が出ている状況かと思いますよ。
というか、「含み損」の意味がよく分からないけどね笑 高い部屋でも、数年住めばフルローンでも残債割れは回避できるでしょ。

[39268: 匿名さん]

たしかに。株じゃあるまいし、実用の住宅に含み損とか言うほうがおかしいね。

[39269: 匿名さん]

約定してもいないうちは
何とでも言える

[39270: 匿名さん]

要は、ここは住んだ瞬間値下がり確定なのは当たり前だ、という話ですよね。

[39271: 匿名さん]

ネガネガしてますねー笑
まぁまぁそんなに焦らないで笑

まずは自分の仕事や人生や家族を頑張ってみてね！ネガさんは自分でその状況から脱するしかないよ！
人生諦めないで！

[39272: 匿名さん]

ここは一部の割高の部屋を除けば、安かったから資産価値としては大丈夫じゃないですか？
それより、気になるのはこのチラシ掲載の返済計画。6,000万円借りて月々12万円の返済額。
近所の月島の1DKの家賃より安いわ。この人達に修繕積立金の増額を求めるのは相当大変そう。

[39273: 匿名さん]

>39272
えっ、ツッコミ待ち？w

[39274: 匿名さん]

>>39273 匿名さん
無視しましょう。
これから東側を購入する方だけ、参考になりますね。
同じ仕様な訳ですから。

[39275: 匿名さん]

>>39270
そういう話ではないですねー
未来予知能力は、一般的ではありませんから。

[39276: マンション検討中さん]

>>39270 匿名さん

どこのマンションを買うにも、いつの時代でも、築年数が経つにつれて値下がりする想定して資金計画立てないとダメでしょ。都心の一部高額エリアを除き。
でも、ここの西や北の中住戸買った人は、もしかしたら値上がりしてるかもしれないね。

[39277: 匿名さん]

>>39276 マンション検討中さん
30年後もまだ給料も物価も上がってないと思う？

[39278: 匿名さん]

>>39272 匿名さん
ボーナス払いと管理費と修繕積立金、固定資産税をみてます？

[39279: 匿名さん]

だよね。12万円以外に管理費や修繕積立金で約3万円、ボーナス払いもこの条件だと月換算で約3.5万円、さらに固定資産税も含めると月平均20万円以上の支出。月平均にするとね。
12万円程度の支出でタワマンに住めるわけがないよ。

[39280: 匿名さん]

>39272
ツッコミ待ちを敢えて突っ込まなかったがさらっとツッコんでくれましたねw
良かったですね。

[39281: マンション検討中さん]

初めまして。
マンション購入を検討しているものです。
GWに家族で晴海フラッグとこのマンションギャラリーを周ろうと計画しています。
こちらは100戸以上残っているとの書き込みがありますが、まだ大丈夫でしょうか？

[39282: 匿名さん]

>>39281
選ばなければ大丈夫。
隣の部屋が空いてれば、一期から検討できてれば・・・ってないものねだりも同様。
トレードオフのメリットとしては即住める即金利を固定できる、
イメージではなく完成品を堪能、吟味できるところ。
時期が時期だけにダメモトで値引き交渉を忘れずにね！

[39283: マンション検討中さん]

>>39282 匿名さん
ありがとうございます。
間取りは選べないのはマイナスですが、代わりに住むまでの期間が短く、値引きしてもらえるのがプラスということですね。
勉強になります。

[39284: 匿名さん]

>>39283 マンション検討中さん
「値引きしてもらえる」に変換されてる！ウケる！

[39285: 匿名さん]

>>39282 匿名さん

1LDKが過半で、角部屋、東向き割高な部屋しか残ってないのでは？

[39286: マンション検討中さん]

>>39285 匿名さん
ありがとうございます。
残ってる100のうち、50が1ldk で50がファミリー向けなんですね。残ってる部屋は全体的に割高と認識して、商談に臨むよう気をつけます。

[39287: 匿名さん]

>>39284 匿名さん
荒らし？

[39288: マンション掲示板さん]

>>39285 匿名さん

ここの価格を割高と言ってしまっては、現在の市況では新築マンション買えないですね。角部屋も東側も、今の市況からしたら、相場通りの価格です。

ここが割高と判定するなら、晴海フラッグが安くなることに期待するしかないです。

[39289: 匿名さん]

>>39288 マンション掲示板さん

坪単価としては、ここより晴海フラッグのほうが安いと思いますよ。でも、部屋が広いのでグロスは同じぐらいかなと思ってます。

[39290: 匿名さん]

>>39288 マンション掲示板さん
すみません。このマンションが今の相場通りの価格なのだとしたら、何故売れ残りが生じているのですか？検討の参考にしたいです！

[39291: 匿名さん]

>>39290 匿名さん
また痛いところをw

仰る通り、売れ残ってることが市場の評価です。
そこを是正するためにも値引き交渉は必須でしょう。

[39292: 匿名さん]

＞こちらは100戸以上残っているとの書き込みがありますが、まだ大丈夫でしょうか？


大丈夫ならこれ程までに契約者の擁護部隊が湧いているわけないでしょう。笑笑

[39293: 匿名さん]

正しくは契約者の振りしたステマでしょ。

[39294: 匿名さん]

39290です。皆様、質問へのご返信ありがとうございます。
今の回答からすると、相場よりも割高な部屋が残っているということでしょうか？

[39295: 匿名さん]

>>39288 マンション掲示板さん

北向き、西向きと比較しての割高感ですかね、東向きは。

晴海フラッグは一部屋づつの面積広くグロスが張りそうだから、ここの大方の検討者とは被らない気がしてます。

[39296: 匿名]

というか、東は最後に売り出したんだよ

[39297: 匿名さん]

>>39290 匿名さん

単純に、駅遠だから販売ペースが遅いというだけの話でしょう。
毎月コンスタントに20-30戸売れているようなので、淡々と捌いている印象です。

[39298: 通りがかりさん]

>>39294 匿名さん

相場通りなんじゃない？
東と角部屋が残ってるようだけど、クロノティアロの成約価格見てると、新築プレミアムが1割ぐらいだから。

[39299: 通りががりさん]

>>39297 匿名さん

久しぶりに、淡々と、っていう言葉をみたけど、もう竣工してるよね。

[39300: 匿名さん]

>>39298 通りがかりさん

新築プレミアムという見方もあるけれど、パークタワー晴海の方が共用施設が充実しているように思います。植栽も豊富でどの向きの低層階も緑が楽しめる良い設えになっているんじゃないでしょうか。

[39301: 匿名さん]

>>39297 匿名さん
淡々とさん、お久しぶりです。
だいぶ前からそのペースで売れてるとおっしゃってますが、ずっと残り100戸のままなんですが。
淡々とじゃなくて細々とが正確と、訂正しましたよね？

[39302: 匿名さん]

>>39299 通りががりさん

「淡々と」って普通に使う日本語じゃないですか？笑
竣工してるよねっていうのも、してると思いますがそれがどうかしましたか？

[39303: 匿名さん]

>>39301 匿名さん

？？？
何を言っているのかよく分からないのですが、、、スレ間違いしてませんか？

[39304: eマンションさん]

北は割安とはいうけど、北東に本当にタワマン建ったら全然割安とは思えない
建つのを完全には折り込んでいない感じ
前建リスクは北東の土地>>>>北北西の都有地>北西の都有地なのに西と同じ単価というのも疑問

東はそういうリスクないからそこまで割高とは思わない

[39305: 名無しさん]

だいぶ前からとか、久しぶりにとかいう投稿を見ると、いかにここのネガが長期的に張り付いてるかが分かるな。ビョーキだね。

[39306: 匿名さん]

>>39297 匿名さん
39290です。ご回答ありがとうございます。
不勉強ですみません。駅遠だから売れてないとのことですが、駅距離も織り込んで値付けを、すればもっと前に完売しているとも考えられませんか？
そのご説明だと駅遠という要素を勘案すると相場より高いから売れ行きが悪いということになりますね。

[39307: 匿名さん]

そういう値付けをしてるのはもはや大手では野村ぐらいだよ。マンションによってかなり極端だけどね。値引きするのもあるし。スミフは竣工売り4年、三井はだいたい竣工あたりによ割売れてるぐらいの値付けっていうのが今の売り方。

[39308: 匿名さん]

>>39306 匿名さん

早く完売させる必要がないので、安い値付けをしていないということかと思います。大手デベロッパーは財務的に体力がありますので、安く売ってでも早くお金を回収しなくても良いのです。そして、新築市場は今どこもそういう値付けなので、ここだけ相場より高いということはないと思います。加えて駅遠ですから、販売ペースは駅近よりも遅いのは事実でしょう。

というか、早く完売するしないを気にするお気持ちは分かりますが、完売の遅い早いは、資産価値に影響ないのではないでしょうか。

[39309: 匿名さん]

>>39304 eマンションさん

北向き住戸でも東寄りは前建てで塞がれる運命かと（西寄りの北向き住戸低層も）。でも数年は大丈夫だから割り切る人もいるんじゃない？

北向き低層階で、あとから値引きあったのは東寄りと西寄り。広い道路が正面に来て空が永久確保できそうな真ん中辺りの住戸は値引きなかったように思う。やはり、タワマンで前建てありは致命的な要素なのか…

[39310: マンション検討中さん]

>>39309 匿名さん

値引きというか、予定価格よりも下げた価格で正式価格を発表したということですよね。
でもそう考えると、西向きの中住戸は結構おトクだった？

[39311: 匿名さん]

>>39310 マンション検討中さん

西向き中住戸は少々スパンが狭いとはいえ、陽も入るのに、日照ない北向き同様の価格はお値打ちだったと思います。

[39312: 匿名さん]

>>39308 匿名さん
39306です。理屈ぽくてすみません。
やはり相場より高めだけど、じっくり売りたいというデベの意図なんですね。
資産価値が変わらないのはわかりますが、取得価格の高い安いで売却時の損益は変わってきます。
売れ行きがゆっくりな割高物件なら取得価格は高い訳で将来売却損が発生するリスクは、割安物件に比べ大きいですよね。

[39313: 匿名さん]

>>39307 匿名さん
駅距離を値付けに反映させるのは野村だけってこと？

[39314: 匿名さん]

>>39312 匿名さん

ここは、一期で契約した人に利がありましたかね。ただし、北東、北西角部屋ってグロスは行くけど、案外抑えた値段と思いました。

[39315: 匿名さん]

色んなネガティブ、ポジティブな意見出てますけどまだ住んでもいないんだから、わからないですよね！買ってる人間からしたらくだらない。

[39316: マンション検討中さん]

三井は大体竣工までに完売する値付けをする。
その中で北仲は即完売だったから割安な値付け、
ここは竣工後売れ残りだから割高。
結果不安な契約者が日夜掲示板をパトロールしている状態。

[39317: マンション検討中さん]

人は一般的に現状（このマンションで言うなら駅遠で不便）が今後もずっと続くという前提で物件選定しがち。
それが販売がスローな原因。
でも1年後にはBRTが通るのは確実。
そうすると、新橋方面に通勤するサラリーマンの選択肢にも入ってくるので、資産価値にはプラスになる。
加えて、地下鉄もそのうち来る。
今よりも不便になりようがない立地。

[39318: 匿名さん]

業10が今でもあるじゃんw

[39319: 匿名さん]

>>39317 マンション検討中さん
ありがとうございます。
今の三井の値付けは将来的なBRT、地下鉄を織り込んだもの。それを勘案すると割高ではないが、今の交通インフラをみれば割高なんですね。
ところで地下鉄って決まったのですか？そのうちとはどのくらいの期間で開通する見通しですか？

[39320: 匿名さん]

>>39315 匿名さん
大きい買い物すんのに、住まないとわからないですませらんないだろ？
買った人は割り切るしかないけど、ここは検討板で買う前に情報や意見を交換するところなの。わかってんの？

[39321: 匿名さん]

買っちゃったマンを検討するスレ。笑笑

[39322: 匿名さん]

>>39319 匿名さん

今の価格は地下鉄やBRTは織り込んでいないものですよ。

[39323: 口コミ知りたいさん]

>>39322 匿名さん

何故織り込んでないと言い切れるのですか？

[39324: 匿名さん]

竣工後も売れ残ってる、それが全て

[39325: 匿名さん]

>>39322 匿名さん
39319です。ありがとうございます。
織り込んでいなくて売れ行きが鈍いということは、そもそもの値付けが強気過ぎて、割高な部屋が売れ残っているということですね。
以前あった値引き交渉についてですが、5から10パーセント引きくらいでぶつけてみるイメージでしょうか？

[39326: 匿名さん]

ここが売れ残ったのは、販売開始を長期に延期したってのも大きいかな。マンションの販売ってスタートが肝心。結局延期の理由もわからなかったし。

[39327: 匿名さん]

少なくともBRTは織り込んでいるだろ。BRTすら織り込んでないとうのはいくら何でも契約者の都合よすぎる解釈過ぎて笑ってしまう。

[39328: 匿名さん]

>>39325
ベイサイドタワーのスレ見てみな？
事実ならちょっとした祭りになるかもしれん・・・

5パーで上出来、10パーで宝くじレベルかと思ってたけど、
あっちの情報が事実なら、10パーマスト、それ以上を狙ってもいいかも・・・

予想通りではあるけどいよいよ選手村が近づいてきて周囲がざわつき始めてる、
値段出たら大荒れかも（検討者にとっては良いこと）・・・

[39329: 匿名さん]

ベイサイドタワー晴海大幅値引き来たね。選手村爆弾がいよいよ炸裂してきた。
ここも相当やばいよね。

[39330: 匿名さん]

ここ、おワタ／(^o^)＼

[39331: 口コミ知りたいさん]

>>39329 匿名さん

梯子外しがついに来ましたね

[39332: 匿名さん]

あーあ
ツラいね、これは

[39333: マンション検討中さん]

ベイサイドタワー晴海の方が安いじゃないですか？ここの購入者が心のよりどころにしてる臨海地下鉄もあっちはほぼ直結でしょ？

[39334: 匿名さん]

ネガネガネガネガ

[39335: 匿名さん]

ネガのオレ達をバカにするからこんなことになるんだ！

[39336: 匿名さん]

ネガとして生きてきてよかった！今日は報われた日だ＼(^-^)／

[39337: 匿名さん]

>>39328
39325です。
ベイサイドタワー晴海はもっと高値で売られてたんですか？
確かに駅距離はこっちの方が近くて価格もこなれてますよね。観てみます。
貴重な情報ありがとうございます。

[39338: 匿名さん]

>>39328 匿名さん
連投すみません。
自分で調べてみました。30パーセント以上割引かれていて、大変驚きました！
本当に貴重な情報でした。ありがとうございます。

[39339: マンション検討中さん]

ベイサイドタワーとパークタワーの比較をお願いします！
私は同じ価格だったらこっちのほうが好きです。

[39340: 匿名さん]

>>39339 マンション検討中さん
契約者さんがこっちの方を好きなのはわかりました。ありがとうございます。

[39341: マンション検討中さん]

>>39338 匿名さん
あんたはベイサイド行きな　ww

[39342: 匿名さん]

>>39341 マンション検討中さん
契約者さんももし良ければ、まだ手付け放棄できますよ。

[39343: マンション検討中さん]

売れ残りは値引き不可避だけど中古で売るときもかなり安く売ることになるね。

[39344: 匿名さん]

値引き額が手付けより多いならあとは、手付け放棄のタイミングだけでしょうね。

たかだか1000万弱でしょうけど、労働でそれだけ稼ぐには
年収1500万の人が一年間
年収700万の人が三年間
となります。

[39345: 匿名さん]

>>39343 マンション検討中さん
このマンションのこと？

[39346: 匿名さん]

まぁいんじゃね？
そもそも数千万程度の値下がりは覚悟してただろ
永住キメこみゃ、もんだいなしだはW

[39347: 検討板ユーザーさん]

スミフが、晴海のタワマンを値下げってかなりインパクトありますね。

[39348: 匿名さん]

スミフのやり方は守銭奴過ぎて解せぬが、だからこその嗅覚に優れ、マーケティング力は頭一つ抜きん出てる。
スミフが見捨てたエリアは間違いなくヤバいエリアなんだろう。

[39349: 匿名さん]

今日は我々ネガの勝利の日となりますね。

[39350: 匿名さん]

我々ネガに生まれてきてよかったですよね！