パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[38401: マンション検討中さん]

>>38399 匿名さん

どう考えても清掃工場のことでしょ、アホですか？

[38402: 匿名さん]

>>38397 通りがかりさん

どうなるもこうなるも、そう言う人もいますねってだけの話でしょ笑

[38403: 名無しさん]

>>38399 匿名さん

清掃工場のことですよ。フラッグの話ですから

[38404: 通りがかりさん]

>>38402 匿名さん
だから、おたくの言う識者の話と同列だろ？
理解できてる？

[38405: eマンションさん]

>>38399 匿名さん

勘違いしすぎ
どうしてもここの契約者を貶めたいのかな

[38406: 匿名さん]

>>38404 通りがかりさん

なんでそんな喧嘩腰なのか知りませんが笑
機嫌悪いんですか？

じゃあ、あなたは選手村が報道で言われてるような坪270-280で出てきた場合、「格安！周辺相場への影響あり！」と思うんですか？

[38407: 検討板ユーザーさん]

>>38406 匿名さん
はい

[38408: 匿名さん]

>>38407 検討板ユーザーさん

選手村が坪270-280であった場合、それが格安というのは、何と比較して格安なんですか？

[38409: 口コミ知りたいさん]

周辺と比べて格安という意味では？横からすみません

あと、お酒はカクヤスで！

[38410: 名無しさん]

晴海フラッグの周辺影響については、三井健太さんがこう言ってます。今のところ、これが一番正しいことを言っているでしょうね。

「新聞記事中に坪単価@270万～280万円という破格に安い売り値が書いてありました。?分譲坪単価@270万～280万円は、勝どき駅～月島駅の新築相場が@350万円だから、そんな安い価格で売れば、値崩れを起こすという心配を口にする人もあるようです。

単純比較では相場の2割安なので破格のレベルですが、マンションの価値は立地で決まる比重が高いのです。バス便の選手村マンションが、いかに立派であろうとも、フラッグシップになる計画であろうとも、立地の不利をカバーしきれるものではありません。

そう考えたとき、@270万～280万円という価格が安いとは言えません。したがって、値崩れはないと筆者は考えています。」

[38411: 匿名さん]

>>38409 口コミ知りたいさん

「周辺」というのはどこのことを言ってるんですかね。もっと駅に近いマンションのことでしょう。ならばそれより安いのは当たり前。「格安」でもなんでもなく、ただ単に駅距離が遠いから安い、というだけの話です。
つまり「格安」ではないのだから、周辺への影響もない、もしくはかなり限定的でしょうね。

[38412: マンション検討中さん]

勝どきの駅近のマンションと比べたらそうだけど、同じ駅遠のカテゴリー内でPTHとフラッグは影響し合う

[38413: マンション検討中さん]

同じ駅遠、BRT頼みも同じなら、270で買えてスーパーも近くにあるフラッグのほうが全然上。
つまりはこんな感じで影響が出てる。

[38414: 匿名さん]

>>38413 マンション検討中さん

単純に、駅からの距離が晴海フラッグはパークタワー晴海の2倍。この時点で全然違います。

その他の要素として、パークタワー晴海は駅まで歩けなくないし、更に徒歩圏内にららぽーともある。
建物についてはフラッグは団地的な板マンだけど、パークタワー晴海はこの価格にしてはハイスペックなタワマン。
晴海フラッグのほうが安くて当然な要素がいくつもあります。

[38415: マンション検討中さん]

資産価値脳内連呼してる人は、
10年経った水垢だらけ手垢だらけ修繕費高騰の汚部屋を、
ほいほい買いますか？って自分に問えば良い。

[38416: 匿名さん]

都有地は、工事期間に半年もかけて立派な駐車場になりそうですね。

[38417: 匿名さん]

>>38415 マンション検討中さん

急にどうしたんですか？

[38418: 名無しさん]

>>38416 匿名さん
プレー運行の後はちゃんとしたターミナルができますよ。

[38419: 匿名さん]

ハルミフラッグの地下駐車場は、豪華ですね。

高級マンションの条件の一つです。

[38420: 検討板ユーザーさん]

>>38410 名無しさん
なんでこの記事が一番正しいの？

[38421: 匿名さん]

>>38418 名無しさん
プレー運行って？

[38422: 匿名さん]

>>38420 検討板ユーザーさん

選手村が@270-280で出されても格安ではない、としっかり説明されているからです。

[38423: 評判気になるさん]

先日、これからのタワマンは立地で選ぶべきとダイヤモンドの記事を見かけました。希少性が大切で特に駅前再開発が理想的だと。その記事を正とすると、このマンションは駅から遠く、周辺に開発用地もあることから、選ぶべきでない方に入るのでしょうか。

[38424: 検討板ユーザーさん]

>>38422 匿名さん
要するに自分の考えに一番近いってだけでしょ？それを一番正しいって、意味わからん。

[38425: 匿名さん]

>>38418 名無しさん

>>38423 評判気になるさん
BRTのターミナルと車庫は、これに近いイメージでしょうか。
新たな都バス営業所 有明自動車営業所の準備工事開始
https://www.google.co.jp/amp/s/ariakeru.com/topics/bus-ariake/amp/

[38426: 通りがかりさん]

晴海フラッグの影響がどれだけあるかは、誰が何を言ってもわからないので、晴海フラッグの売り出しまで待つのが、一番。
このマンションがどうしても欲しい人は既に契約してるだろうし、あと1ヵ月半で売れちゃう可能性は低いでしょう。

[38427: 匿名さん]

ここは機械式タワーパーキングでしたね。
交換費用は、何億でしょうか。
ハルミフラッグは高級マンションの代名詞、地下駐車場です。

[38428: 匿名さん]

キャナルコートなんか豪華に平置きが基本です

[38429: マンション検討中さん]

フラッグが良い影響だと思います。ここの価値も上がるかも。フラッグの医療モールやショッピングモールも自転車で行けますし。

[38430: 検討板ユーザーさん]

だったらフラッグ買えばいいんじゃない？
安いし。

[38431: 匿名さん]

>>38424 検討板ユーザーさん

違います。
では「坪270-280では格安とは言えない」ということに対して反論できます？

[38432: マンション検討中さん]

素敵なタワーのここと、素敵な街のフラッグ。両方良いじゃないですか。生活に必要な施設はフラッグにたくさんできますし互いに良い影響だと思いますよ。

[38433: 匿名さん]

その施設を使うために
ここからフラッグに行くの？

[38434: 匿名さん]

>>38433 匿名さん
フラッグの商業施設は、歩いていける距離じゃないです。

[38435: 匿名さん]

>>38434 匿名さん
もっと言うと、文化堂もアオキも、おばちゃんが買い物袋両手に提げて帰れる距離じゃないです。

[38436: マンション検討中さん]

自転車で10分かからないのでは？フラッグまで。
医療モールとかこの周辺にないから助かりますよね？
スロープは疲れそうですが、後は平坦かと

[38437: 匿名さん]

BRTや都営バス増発にプラスしてその他の車が今以上に増えるから、
買物乗せた自転車でおばちゃんがあっちこっち行くのは危険になるかも。

[38438: マンション検討中さん]

日頃の買い物はどうします？トリトンのミニスーパー？

[38439: 匿名さん]

浜離宮のと同じマルエツプチ、だけどトリトンのは売り場面積小さい。
もう一つのはほとんど弁当だけ。

[38440: マンション検討中さん]

近くにスーパー欲しいですね。
都有地にスーパーできないかなぁ。クロティアと合わせて3,000世帯近くなるけど、それでは成り立たないのかなぁ？

[38441: 匿名さん]

クロノやティアロのお子さんがだんだん育ち上がって、自転車に乗る子供が増えてきました。習い事に行くにも遠いから自転車を使うのはいいんだけど、もう少し自転車の乗り方を親はちゃんと教えて欲しい。自分のマンションの前は人けのない歩道だからいいだろうけど、そうじゃない混んでる歩道を我が物顔で走るのは危なっかしくてヒヤヒヤします。それから晴海通りを一人で渡らせるのが怖いです。

[38442: 匿名さん]

築年数と駅距離を考慮に入れると、ハルミフラッグの分譲価格とパークタワー晴海の中古は同じになりますね。

[38443: 検討板ユーザーさん]

>>38442 匿名さん
数年後には新築価格の2から3割下がるんですか？結構厳しいですね…

[38444: 住民板ユーザーさん2]

>>38443 検討板ユーザーさん
3割下がれば坪単価平均250万くらいかな。
条件の悪い部屋は坪単価200万くらい。そんなこと中央区でありえますかね？

[38445: 匿名さん]

ティアクロは2?3割も下がってないですよね
何の根拠もない妄想ネガで安値願ってても一生買えませんよ(^^)

[38446: 匿名さん]

えっ

ハルミフラッグは坪200から250なんですか？

[38447: 匿名さん]

>>38440 マンション検討中さん

二丁目は地勢が悪いので、商業はなかなか難しいですね。本当はパークタワー晴海か隣のクロノティアロのどこかが1階に、家賃光熱費タダでスーパーを誘致するべきでした。

トリトン1階の住まいナビセンターが今空いているので、パークタワー晴海とJOCのトリトンタワー入居が本格したら、そこにマルエツが移転してくれると嬉しいのですが。
何が入るんだろう、あそこ。

[38448: 検討板ユーザーさん]

>>38446 匿名さん
そのくらいじゃないかな。

[38449: 検討板ユーザーさん]

>>38445 匿名さん
晴海フラッグの売り出し価格がまだ判明してないからね…再来月以降パッタリという可能性ありますよ。ただでさえ、先行き悲観論が出てきているし。

[38450: 匿名さん]

都が地主のシティタワー品川はバーゲンセールだった。晴海フラッグの値付けにお上の意向が働いたら、ここは確実にアウト。

[38451: 匿名さん]

>>38449 検討板ユーザーさん
ていうか、もう残っているのはほとんど1LDK
。

[38452: マンション検討中さん]

しかも、軽自動車ですら停められないパーキングしかも残っていないという致命的条件。

[38453: 検討板ユーザーさん]

>>38451 匿名さん
確かに1ldk はほとんど売れ残ってますね。

[38454: 匿名さん]

グロス7,000万円を超える3LDKは、売るのが大変ですね。まだ残ってますよ。
ここの売れ具合は、選手村を売る時の参考になりますね。

[38455: 匿名さん]

>>38446 匿名さん

そこまで安くはなることはないかと。
新聞報道では平均で270-280です。

[38456: 匿名さん]

>>38450 匿名さん

晴海フラッグの地主は都ではなくデベロッパーです。

[38457: 検討板ユーザーさん]

>>38456 匿名さん
都が格安でデベに下ろして、リノベ費用も負担。今でも市民団体騒いでるのに…
都が売却価格に制約かけてて、坪250万円以下の可能性高い。

[38458: 匿名さん]

>>38457 検討板ユーザーさん

都か売却価格に制約をかけるなんて事実はない
公式で言われてるのは、周辺物件の価格に配慮するということ
まぁあと1-2カ月ほど待ってれば発表されるから分かるね

[38459: 匿名さん]

>>38457 検討板ユーザーさん

都は価格に制約などかけていません。
シティタワー品川の場合は、契約上都が価格決定に関わりましたが、今回はそうではなく、土地を売った時点でデベに決定権があります。

[38460: 評判気になるさん]

晴海フラッグの価格とその中古市場への影響なんてどうなるかわからない。あと2カ月後には晴海フラッグの価格と中古相場への初動の影響(クロ、ティアの売れ行き)はわかる。
ここは検討板なんだから、それを待つという判断でいいんじゃない？値下げの有無も確認できるし、そもそも契約手付けから引渡しは短い方が望ましい。

[38461: 検討板ユーザーさん]

>>38459 匿名さん
関係者の方ですか？詳しく教えて下さい。

[38462: マンション検討中さん]

>>38447 匿名さん

スーパーは採算合わないから来ないよ。ホントに限られた近隣のマンションだけでは…
お隣は、コンビニすら採算合わなくて撤退されました。

[38463: 匿名さん]

価格設定に制約がかけれれているかどうかなんて関係者しか知らないこと。

事実ならステマをしてるってこと。

[38464: 匿名さん]

>>38463 匿名さん

関係者でなくても知ってますよ。
シティタワー品川やアルファグランデ千桜タワーなんかは、自治体が議会で価格について議論したし、デベの公募条件に「勤労者でも買える価格設定にせよ」とか書いてあるから。

しかし晴海フラッグは純民間事業なので、全くそういったことはなく、激安は望めません。

[38465: 検討板ユーザーさん]

>>38464 匿名さん
要するに関係者情報ではないのですね。
お疲れ様でした！

[38466: 通りがかりさん]

>>38462 マンション検討中さん

ニーズは絶対ありますよ。採算合わないって…今は晴海の人ほとんど文化堂かららぽーとに行ってますが、どちらも結構遠くて混むので二丁目に出来たらまあまあ繁盛すると思います。

[38467: 匿名さん]

トリトンにも小さいのはあるし、ドトールにマルエツはあるし、
月島に文化堂やフジマートがあるし、
この近くの住人しかニーズが無いから採算合わないに１票。

[38468: 匿名さん]

セブンイレブンで野菜買って食えばいいじゃん
弁当もある
うまいぞ

[38469: 匿名さん]

普通はネットスーパーでしょう。行かなくて済むし、余計なモノを買わなくて済むし、手ぶらで家で待っていればいいだけなので、時間と労力が節約できる。ネットスーパーを使っていない人がいたら、一度使ってみるといいですよ。どんなに近いスーパーより、品揃え豊富な上、便利です。

[38470: 匿名さん]

>>38469 匿名さん
ネットスーパーって届くのに3時間以上かかるでしょう。そりゃ、徒歩5分のスーパーの方が便利でしょう。

[38471: 匿名さん]

不在時用の冷蔵の預かりロッカーがあっても、満杯だと持ち帰られちゃいます。
働くお母さん、配達時間までに帰らないといけない、もしロッカー満杯で持ち帰られたら目も当てられない。近くにスーパーがあるってありがたい。

[38472: 匿名さん]

>>38469 匿名さん

W

[38473: 評判気になるさん]

>>38472 匿名さん
おいら、ねずみ男だそ！
相手されると喜んで食いついちゃうぞ。

[38474: 匿名さん]

現在、文化堂が隣にある豊洲マンションに住んでるけど、
ほぼネットスーパー。

[38475: 匿名さん]

>>38465 検討板ユーザーさん

関係者でなくても誰でも把握できることです！お疲れ様！

[38476: 通りがかりさん]

不安なら晴海フラッグの価格出てから、こっちをどうするか決めたらいいんじゃないの？
７月入居でまだまだ残ってるんだから、慌てなくても大丈夫。

[38477: 匿名さん]

今まで都内のタワマン4棟に住みましたが、全て一階にスーパーまたは同一敷地内にスーパーがありました。内陸のタワマンだったのでタワマン住民以外も利用者がいるので採算が取れていたんでしょうね。
ネットスーパーは毎回同じような食材を買ってしまいがちで偏食になります。健康を考えるならスーパー隣接のタワマンが良いかと思います。

[38478: 匿名さん]

>>38476 通りがかりさん

そうですよね。
タイミング的に4年後、5年後でもOKなら晴海フラッグの情報待てば良いと思います。
ただ、まだまだ残ってるかと言えばそうでもなく、ここは毎月20から30戸ぐらいずつは売れてるので、いつかは無くなるよってことです。当たり前のことですが、時間が経てば選択肢は確実に少なくなります。

[38479: 通りがかりさん]

>>38477 匿名さん

ネットスーパーは偏食になるというのは思い込みですね笑 そんなことないです。
それにネットスーパーが嫌なら普通にトリトンのマルエツや月島の文化堂などで買い物すれば良いと思います。

[38480: 通りがかりさん]

>>38478 匿名さん
できる対策としては、少しずつ販売ペースは落ちるでしょうし、希望の部屋や間取りに要望書入ったら連絡もらえるようお願いしておくのでしょうか。

[38481: 匿名さん]

>>38474 匿名さんは、お母様ですか？

[38482: 匿名さん]

うちはスーパーが隣接してないマンションだけどAmazonとネットスーパーと週末のまとめ買いで困ることはないですね。
急に足りないものがあったらそれだけ帰りすがりに買えば良いので。
まぁ隣接してれば便利でしょうが、車で行ければ何とかなるし、まして自転車てすぐ行けるなら別に普通と思いますよ。

[38483: 匿名さん]

不便な生活が強いられるマンションなんですね

自分はいいかもしれませんが、特に子供がかわいそうです

[38484: 匿名さん]

不便なことはないですよ。

[38485: 匿名さん]

晴海フラッグの影響ないって言いきっている人達は何を根拠にと思います。契約者ですか？
竣工してなお売れ残っているのは晴海フラッグ売り出しの影響。
既に影響があるという前提で話した方が良いし、悪い情報も踏まえて購入検討できるかということ。

[38486: 匿名さん]

無理押しは荒れますよ。
ここは不便極まりない立地です。

[38487: 口コミ知りたいさん]

隣のティアロに住んでたことあるけど、ここめっちゃくちゃ不便ですから、よく考えた方が良いですよ。
特に小さな子供がいると、日常の移動がめちゃくちゃ大変。どんな用事でも車を使うなら良いんだろうけど。
最低限、スーパーとドラッグストアが周辺にないと日常生活はキツいですね。歩いてみるとわかりますが、二丁目一帯は道がめちゃくちゃ広く、トリトンは意外と結構遠いです。

[38488: 検討板ユーザーさん]

不便な分安ければ良かったんでしょうが、現在の販売状況は残念な結果になっています。

[38489: マンション検討中さん]

>>38486 匿名さん

貴方ねずみ男さんですね

[38490: 匿名さん]

都有地にスーパーが出来る可能性を探りたいです。
今現在、関東一円で、バス車庫の隣にスーパーがある例はありますでしょうか？
ご存知の方、教えてください。
個人的な考えでは、大型バスが頻繁に出入りするバス車庫と、ママチャリが天下御免で集結するスーパーは、水と油、絶対隣接させてはいけないものだと思っているのですが、私の考えは間違いかもしれないですし、例を知りたいです。

[38491: 通りがかりさん]

>>38487 口コミ知りたいさん

私も隣のティアロに住んでますが、皆さん感じ方は色々ですね。私も今5ヶ月の子がいますが。めちゃくちゃ大変とは思いません。普通です。トリトンまでも歩いて5-6分で行けるので便利に使ってます。

[38492: マンション検討中さん]

近くにスーパーや病院があれば便利ですよね。できないかな？
ららぽーとと、フラッグのショッピング街に挟まれ微妙な場所になりそうですよね。

[38493: 匿名さん]

マルエツプチまで10分以上かかります。

[38494: 検討板ユーザーさん]

>>38491 通りがかりさん
ティアロにお住まいなのに、このマンションを購入検討されているのは、このエリアがそんなに気にいったのですか？

[38495: 匿名さん]

セブンイレブンがあるから…（震え声

[38496: 匿名さん]

現地を見ましたが、あの階段邪魔じゃないですか？

[38497: 匿名さん]

複数のスーパーに自転車ですぐ行けるんだから、利便性は特別悪くもないでしょう。それでも不便と思う人は、他を検討すれば良いだけのこと。ここに書き込む必要もありませんね。

[38498: 匿名さん]

東京人には理解しがたいですがそんなに埋め立て地の晴海がすきなら、ハルミフラッグまで賃貸で待つべきでしたね。

資産面でも住環境でも、それで余りあるお釣りがきます。

[38499: 匿名さん]

>>38492 マンション検討中さん

レミコン跡にもマンション作って、都有地もマンション作って商圏人口増やしてスーパー下駄履きにすれば良いと思う。

[38500: eマンションさん]

>>38498 匿名さん

意味不明w
急にどうしたん？w