パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[38251: 検討板ユーザーさん]

>>38248 匿名さん

いや、クロノもティアロも西側が結構な坪単価で成約してるよね！？

[38252: 住民板ユーザーさん8]

>>38251 検討板ユーザーさん
クロノの西は最高。遮るものが一切なく港区とレインボーブリッジの夜景に富士山、東京湾が一望。だからスカイラウンジも西側にある。
ここの西は眺望シミュレーションで見た感じではティアロとクロノ、トリトンの影響で圧迫感を感じたなぁ。
実際に西側で内覧された方の意見を聞いてみたい。

[38253: 匿名さん]

>>38252 住民板ユーザーさん8さん

西、シミュレーション見た限りではトリトンはそんなに圧迫感感じなかったけどな。300mぐらい離れてるからね。

[38254: 匿名さん]

西、シミュレーション見た限りではトリトンはそんなに圧迫感感じなかったけどな。300mぐらい離れてるからね。

[38255: 検討板ユーザーさん]

>>38252 住民板ユーザーさん8さん

クロノの西側の低層階はソフトタウン晴海があるからぬけないかと。

そんな抜けない低層階の部屋でも成約してるから「中古の西側を欲しい人っているのかな？」という心配は杞憂と思われます。

[38256: 匿名さん]

西の40階オーバー3LDK、坪単価310万台でした。
今住んでるマンションも夕陽に染まる富士山と東京タワーが見えるので、
眺望シュミレーションで気に入って契約決めた。

晴海フラッグ完成しても、芝浦方面の海は見えると思う。

内覧したら報告します。
高層階なので5月だけど。

[38257: マンション検討中さん]

ここの西からは、アクティ汐留とトリトンが邪魔して東京タワーは見えなかった気が。あくまでシュミレーション上だけどね。富士山は30階前後から見えるはず。

[38258: 住民板ユーザーさん1]

>>38256さん

本当にここは安かったですよね。お得でした。

[38259: 匿名さん]

買った時より上がっていても、仲介手数料や住宅ローンの手数料(我が家はほぼローン。2％)を考えると儲けるのは難しいね。利益にも課税されるし。
住みつつ高く売れればラッキーくらいに思っていたのですが、当初計画通り当面住むことにします。

[38260: 匿名さん]

>>38257 マンション検討中さん
シュミレーションでは東京タワーも見えてました。

[38261: 匿名さん]

早々に売り物件ありましたね。
坪350と400超えw
まあスルーでしょうが

[38262: 匿名さん]

タワーマンションが実物見ての中古販売になった時に俄然きつくなるのが、窓なしの部屋がある間取りですね。
また眺望シュミレーションと実際の差をどのくらい感じるかは人によるでしょう。
ここの西側は正面をトリトントリプルタワーの壁、左はティアロの壁が風景を切り取ってしまいますからね。

[38263: 匿名さん]

なんでも完璧！な住まいは当たり前に高いでしょ。

駅遠、西、北、でも40階以上のディズニー仕様中央区物件が坪単価300ちょい。
安さは正義！！！

[38264: 匿名さん]

クロノはもう高いでしょ、ティアラが妥当かと。

[38265: 名無しさん]

>>38260
眺望シミュレーションを見ると、トリトンビル群の隙間から、アクティ汐留に少しかぶってますが、見えてますね。

本当に絶妙な感じで顔出してるので、住戸によりそうですね。

[38266: 匿名さん]

>>38265 名無しさん
それって、逆にストレスになりそうじゃないですか。

[38267: 匿名さん]

>>38262 匿名さん

トリトンはぜんぜん壁ってほど近くないので、
そこまで圧迫感はありません。

[38268: eマンションさん]

>>38259 匿名さん

この市況の中では、儲からなくてもトントンで売却出来ればいいんじゃないですかね。数年経てば手残り金額も増えていくでしょう。

[38269: 匿名さん]

>>38256 匿名さん

30Fでも300切ってたからね。
まあ駅遠だからそれが適正なのかもしれないけど、割安感はある。

[38270: マンション検討中さん]

そんな割安だったら角部屋の北西の売れ行きはもっと良いはずだけどね

[38271: 匿名さん]

>>38227 マンション検討中さん
手付け放棄をお勧めします。手痛いでしょうけどこれは勉強代だと理解して下さい。

>>38230 マンション検討中さん
売れません。

[38272: 名無しさん]

>>38270
北や西の坪単価と同じなら、100%買ってる。

[38273: 匿名さん]

ここは駅遠を除けば凄く良いマンションだと思うよ。
開放感やランドスケープ、躯体設備仕様はほぼ文句なし。
まあランニングコストも安くはないから、
教科書通りなら駅遠高コストの買っちゃいけないマンションになるんだけどもｗ
資産性についてはクロノ坪260～270、ティアロ坪280～290、パーク坪350～360だから、
今後の騰落率については時代や景気次第としか言いようがないね。
ただあくまでも横（過去ではなく今現在買える物件）の比較なら、ここに流れ着くのも必然といえる。
特に前半で坪300未満の部屋をチョイスした方には「よく決断しましたね、おめでとう！」と言いたい。
それでも全体としては売れ残ってるんだから駅遠アレルギーが浸透しちゃってんだろうけど・・・
これからの検討者？待ちなさい、選手村を見てからでも遅くはない。
今すぐどうしても欲しい場合を除いて、売れ残りだし5～10パー指値が通れば買ってもいいんじゃない？

ちょっと気が早いけど超上から目線の総評でしたｗ

[38274: マンション検討中さん]

ソフトバンク株を値上がり期待で購入した様なものですね。
今迄、売り出し価格より1度も値上がっていませんわ。

[38275: 匿名さん]

>>38270 マンション検討中さん

おや、ネガさんなのに詳しいんですね。
ネガるほど詳しくなっちゃったんでしょうか笑

[38276: 匿名さん]

>>38274
割高だって言いたいんですか？
それはこのマンションに限らず、今どきの新築はみんなそうですよ。
全部ソフトバンク株です。残念ながら。

[38277: 匿名さん]

>>38274 マンション検討中さん
同業のドコモ、KDDIと比べて、あまりにも高い売り出し価格だったのに、
買った奴がおかしい。
営業マンの話だけでかぼちゃに投資する奴と変わらない。

湾岸マンションは可視化されてるので周りと比較して価格を見れる。
変な値段つけるのはスミフだけ（笑）

[38278: マンション検討中さん]

>>38272 名無しさん

いや、角部屋の方が少し高くて当然なんだし、それでも細々とした販売状況なんだから北と西の中住戸も価格相応でしかないよ

[38279: eマンションさん]

>>38271 匿名さん

手付放棄は明らかに愚策ですね。
例え当初残債割れであっても、少なくとも数年住めば残債割れにはならないのですから。今現金を捨てる意味が分かりません。

また、本物件、部屋によっては含み益が出ている部屋もあると思います。

[38280: 匿名さん]

部屋によって違うと思うけど、手付けっていくらくらい入れてますか？最低でも5パーセントは必要なのかな？

[38281: 匿名さん]

>>38278 マンション検討中さん

まぁ、北と西は適正な価格設定だから割と早めに売り切れたんでしょうね。
今の相場なら、即転売したとしても多少の手残りはあるでしょう。

[38282: 名無しさん]

角部屋の坪単価が多少高いのは納得だけど、80平米オーバーの広めの部屋しかないから、グロスが張るのが問題だよね。

クロティアは60平米、70平米あたりの角部屋あったからなぁ

[38283: マンコミュファンさん]

>>38273 匿名さん
指値やってみましょうか。
駅遠は大きいですよね。

[38284: マンション検討中さん]

私は5パーセントです

[38285: 匿名さん]

マンションのすぐ下、ビル風の発生するような風の強い所で、木の葉も舞うのに生火のキャンプファイヤーやるって本当でしょうか？信じられないのですが。

[38286: マンション検討中さん]

>>38285 匿名さん

あそっか、ビル風ねぇ、なるほど。

どれくらい強いんでしょ？

[38287: 匿名さん]

>>38273 匿名さん
ちなみに、指値10％、着地5％だと適正価格だと、思われますか？

[38288: マンション検討中さん]

モデルルーム見たけど…
ウヨウヨ居る派遣だかパートだかのおばちゃんの人件費とか、
エスカレーターありの無駄に豪華なモデルルームの経費とか全部部屋代に含まれてるって考えたら、
買うのバカらしくなりました。

[38289: 匿名さん]

>>38288 マンション検討中さん

おいっ！ねずみ男！
脳みそ小さいぞ笑

[38290: 匿名さん]

>>38288 マンション検討中さん

モデルルーム、いつ見たんだ？
昨日も一昨日も休みなんですけど笑

[38291: マンション検討中さん]

お隣の豊洲のパークシティ、3000万くらいだったの知ってる？

[38292: 検討板ユーザーさん]

>>38291 マンション検討中さん

で？

[38293: 匿名さん]

>>38288 マンション検討中さん

広告宣伝費というものを分かってないようですね。

[38294: 匿名さん]

スカイツリー見えるし、レインボーブリッジから
お台場の観覧車見えるし最高です。
エレベーターに鏡がないけど。

[38295: 匿名さん]

エレベーター降りて方向間違えると
一周します。地下駐車場、駐輪場までエレベーターでいけるからいいですよ。

[38296: 検討板ユーザーさん]

価格が高騰してる時に、わざわざ海沿いに買う理由は？建物は大丈夫でも地域全体が災害など不安になりませんか？

[38297: eマンションさん]

タワーマンション相場に異変とダイヤモンドの記事が出てますね。

[38298: 匿名さん]

>>38288 マンション検討中さん

広告宣伝費はある程度仕方ないとして、ここは販売延期して1年間地面掘り起こしてひたすら障害物除去作業をしていました。その費用をどこでコスト調整しているのかの方が気になります。
例えば駐輪場のスロープを簡易にしたり、安物の自転車二段ラックを設置したりと、そういう資産価値には取り上げられないような所で、調整してきているのかなと。そっちの方が気になりました。

[38299: 匿名さん]

>>38296 検討板ユーザーさん

海沿いを検討していないのにわざわざここの掲示板に来る理由は？
自分で参考になる！を押してて悲しくなりませんか？

匿名掲示板で荒らし行為とか恥ずかしくありませんか？

[38300: eマンションさん]

>>38299
荒らしにレスするのは、エサをあげるのと同じですよ。
ここは、華麗にスルーしよう。

[38301: 匿名さん]

>>38298 匿名さん

相場が上がった分で普通に取り返せてると思います。

[38302: 匿名さん]

>>38301 匿名さん
そうでしょうか。スケジュールの仕切り直しで、いろんなものが値上がっていると思いますが。

[38303: 匿名さん]

>>38302 匿名さん

スケジュールを仕切り直した結果値上がりしたもの、とは例えば？

[38304: eマンションさん]

>>38302 匿名さん

コストが値上がりしたとしても、売値が相場上昇により上がっているのでカバー出来ていると思いますよ。

[38305: 匿名さん]

高値で売ったからデベの損失は軽減されたんですね。

ではその損失を被った方は、誰でしょう？

[38306: 匿名さん]

損失を被った人は別にいません。その時点の相場なりで売買が成立してるわけなので。

過去の相場と比較して損得いうのはナンセンスです。

[38307: 匿名さん]

ここで完売できるとか思っていないから、8割売れれば儲けが出るようにコスト調整するわけであって。

[38308: 匿名さん]

>>38306 匿名さん

その通りですね。

[38309: 通りがかりさん]

>>38307 匿名さん

普通にいつかは完売しますよ。

[38310: マンション検討中さん]

今、購入検討中の方で指値交渉されている方いらっしゃいますか？
また、何パーセントくらいが目安だと思われます？

[38311: マンション検討中さん]

株も、高値で買ってもその時の相場だから損得無し、過去との比較はナンセンスと思えばよろしいですか？

高値だあとから中古の価格などが下がっても、三井に寄付したと思えばよろしいですよね。

[38312: 匿名さん]

>>38311 マンション検討中さん
過去は関係ない。
未来に下がると思ってないから買う。株も。

[38313: 匿名さん]

>>38311 マンション検討中さん

株と家は全く違うでしょう、、、
自分が住む家と株式を同列で語るのは、的外れですよ。

[38314: マンション検討中さん]

>>38312 匿名さん

そうですね！将来的どんどん価値が上がり最高ですね！

[38315: 匿名さん]

0.35%で借りれるんだから買っとけば良いでしょ。
バブル期みたいな金利じゃないんだから、まだまだ上がる。

35年後も下のコンビニでおにぎり100円で買えると思うなら買わなきゃいい。

[38316: マンション検討中さん]

>>38315 匿名さん
イニシャルコスト高いですけどね？

[38317: マンション検討中さん]

>>38315 匿名さん

駅遠で価格維持率が低く、コストも高いここのマンション買う理由にはならないな

[38318: 匿名さん]

>>38317

ならどうしてここにいるんです？

[38319: 評判気になるさん]

湾岸地下鉄という神風に期待しましょう。
20年くらいかかるとは思いますが。

[38320: マンション検討中さん]

友達がずっと前に辰巳の物件を購入。
当時はすごいばかにされてたけど、その後大儲けしましたね。で何千万も儲かってます。同じようにはならないかもですが、そういう話もあるっていうことで。

[38321: 検討板ユーザーさん]

20年以上かかったら、このマンション買った人達はみんな引退してますよ。

[38322: マンション検討中さん]

そういう話もあるが、ここはそういう話からは一番程遠く、
むしろ選手村等の値下がり圧力に無駄な抵抗をしてごまかし続けるマンションです。

[38323: eマンションさん]

>>38322 マンション検討中さん

選手村は値下がり圧力にはならないと思います。それは複数の有識者も指摘していますね。
メディアの中には「格安」と表現する記事もありますが、駅距離を考えたら格安でもなんでもないです。

[38324: 検討板ユーザーさん]

>>38323 eマンションさん
影響は受けるでしょう。
ネガティブな記事は信じないのに、ポジティブな有識者コメントは信じるというのはいかがなものでしょうか。

[38325: 匿名さん]

万が一、選手村からの値下がり圧力とやらがあったとしても、それはこのマンションに限らず少なくとも湾岸の全マンションに影響があるでしょう。
したがってここで議論する内容ではないです。

[38326: eマンションさん]

>>38324 検討板ユーザーさん

信じる信じないではなく、単に事実です。
パークタワー晴海に坪300万程度の部屋があっても、それにつられてもっと駅近のタワマンは値下がりしないのと同じです。

[38327: 検討板ユーザーさん]

>>38326 eマンションさん
駅近物件とこの物件を比較するとかおかしい。
同じ晴海エリアで駅から遠いと共通点が多いので、影響はあるでしょう。

[38328: 匿名さん]

選手村は駅遠ではなく駅無。かつ安いのは板状のみ。晴海と言っても両端。共通点はなきに等しい。

[38329: 匿名さん]

仮に選手村によって供給過剰になり、フラッグが大量に売れ残るようなことになれば、周囲に影響が出るというのは分からないでもない。

しかしおそらくそうはならないだろう。むしろ逆に需要が刺激され、申込みが殺到して注目を集めることにより、周囲にも好影響が出る可能性が高いのではないか。

[38330: 検討板ユーザーさん]

>>38328 匿名さん
なるほど。
駅遠(駅なし)と晴海の両端と共通点ありますね。

[38331: 匿名さん]

>>38330 検討板ユーザーさん
両端は違うから。
北海道と沖縄が同じと思う人はいませんよ。

[38332: 匿名さん]

晴海の開発が進むのは好影響でしかない。
人口が増えるのも好影響。

[38333: 匿名さん]

駅遠で割安なハルミフラッグ
駅遠で割高なパークタワー晴海

両極端

[38334: 匿名さん]

>>38333 匿名さん
割高と思うなら買わなければよいのでは？
ここで何してるんですか？

[38335: 検討板ユーザーさん]

>>38332 匿名さん
ネガティブな側面は両端だから影響なく、ポジティブな側面は好影響って、随分都合良い話だね。

[38336: 検討板ユーザーさん]

>>38331 匿名さん
要素は違えど、距離があるという意味では同じ

[38337: 匿名さん]

駅遠だから坪単価300で高層階が買えた。
割安。中央区で300なんて無い。

しかも地下鉄駅しか見えて無い方にはわからないが、
BRTが目の前に出来るし、晴海ライナーもある。

配車アプリや自動運転で20年後は全く違う新しいモビリティ社会になってそうだし、
都心までの距離が重要。

駅近良ければ、スミフ有明とか買えばいい。

[38338: 検討板ユーザーさん]

>>38337 匿名さん
貴重なご意見ありがとうございまーす。
参考にさせていただきます！

[38339: 匿名さん]

有明は駅近といっても、3セグの弱小路線しかありませんよ。ゆりかもめとか、他では鉄道扱いされてませんから。

[38340: 匿名さん]

>>38336 検討板ユーザーさん
北海道と沖縄が同じ？？
じゃあ沖縄でスキーできるねw

世の中には変わった人がいるもんだww

[38341: 匿名さん]

>>38338 検討板ユーザーさん
ちなみに晴海フラッグも買うよ。

[38342: マンション検討中さん]

単純な話この辺で築浅賃貸だと3LDK 70平米なら25万は確実に超えるので何年も賃貸に住んで相場が下落するのを待つのもなかなか厳しいです。ハルミフラッグは四年は確実に待つことになりますから。

[38343: 検討板ユーザーさん]

>>38340 匿名さん
読解力ないの？

[38344: 名無しさん]

>>38320 マンション検討中さん
じゃあその辰巳の物件を購入した方は大損したんですね。
悪いけど辰巳なんぞ住むところじゃあないよ。
葛西や綾瀬より治安悪いよ。

[38345: 匿名さん]

>>38342 マンション検討中さん

ここの前のスレを見ると、パークタワー晴海の検討板は2014年から始まっていますから、最初に検討始めた方は、5年位かかってますね。
同じ事じゃないですか。

[38346: eマンションさん]

>>38327 検討板ユーザーさん

単純に駅距離が離れるほど安いというだけの話を理解出来ないのですか？

[38347: 名無しさん]

>>38284 マンション検討中さん
嘘ばっかり言って。
三井等の大手は10％ですよ。
それ以下でも以上でもありません。
因みに値引きなんかありませんよ。
バルク売りはしますけど。時々

[38348: マンション検討中さん]

>>38347 名無しさん

大手でも、抽選部屋じゃなければ10%未満でも応じてくれるケースはありますよ。

[38349: マンション検討中さん]

>>38345 匿名さん

4年前に「契約」というのが大きな大きな違いです。

[38350: 検討板ユーザーさん]

できれば10％でお願いしたいと言われましたが、5％でも良いとのことでした。