パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[37951: 匿名さん]

購入しちゃったさんには見ててツラいスレになってきましたね。
100戸売れ残りでの竣工は三井にとって、まさに前代未聞。触れて欲しくない物件の一つになりましたね。
マンコミュのルール上、スレもいつまでも閉鎖されません。

[37952: 匿名さん]

>>37951 匿名さん

予定より早く竣工したけれど、引渡しまであと半年もありますよ。

[37953: 通りがかりさん]

>>37952 匿名さん
大規模物件だと竣工から引き渡しまで間隔が空くことはよくありますが、売れ残って竣工を迎えることは人気物件ではほぼない。
(スミフ除く)

[37954: 匿名さん]

南の２LDKキャンセルでないかな。モデルルームでキャンセル出たら教えてくださいと言えばいいのかな。

[37955: 匿名さん]

>>37951 匿名さん
ですよね笑
年収が低くて買えなかった我々にとっては好都合。値引きをヨダレ垂らしてまってる者同士期待していきましょ！

[37956: マンション掲示板さん]

検討板でも購入者様が焦りのあまり攻撃的で困りますよねー
住民板で傷の舐め合いしてれば、いいのに。

[37957: 検討板ユーザーさん]

>>37951 匿名さん
スミフに比べたら、バカ売れでっせ。

[37958: マンション]

>>37956 マンション掲示板さん
僻み投稿が多いのは人気マンションの証ですね。

[37959: 匿名]

>>37951 匿名さん
暇つぶしの方が湧いていますね。もっと生産的なことに時間使えば？

[37960: 匿名さん]

ねたみ？

笑い

[37961: eマンションさん]

>>37955 匿名さん

ヨダレがカピカピになりそうです笑

[37962: 匿名さん]

>>37953 通りがかりさん

（スミフ除く）てw
都合いいなぁ。

スミフ的な販売戦略（販売が長期化したとしても利益率を重視）を採ってるだけでしょ？ここは。割安価格設定したり、値引きしたりといったことをする必要がないからね。

[37963: マンション掲示板さん]

>>37954 匿名さん

一期で売り切れた部屋ですね。
営業に言っとけば、キャンセル出た場合は教えてもらえると思いますよ。

[37964: マンション掲示板さん]

内覧で指摘をすると、後日また確認に行かなければならないですよね？

[37965: マンション掲示板さん]

>>37964 マンション掲示板さん

確認に行くかどうかは、その人次第です。別にデベは必ず見に来いとは言いません。
行く人が多いとは思いますけどね。

[37966: 匿名さん]

ここは値引きがあるまで手出し無用でしょう

[37967: マンション掲示板さん]

竣工してもまだ残っていますね

[37968: 検討板ユーザーさん]

>>37962 匿名さん

つまりスミフ的な販売方法なので、リセールバリューは期待できないということですね

[37969: マンション掲示板さん]

>>37962 匿名さん
自分に都合の良く解釈し過ぎでは？
冷静になりましょう。

[37970: マンコミュファンさん]

結局何戸売れ残ってるの？具体的な数字が一切出てこないけど

[37971: 匿名さん]

>>37970
6期5次までの供給数（≒売れた数）965戸、総戸数1076戸で残111戸。
三井は比較的オープンで正確なほうだとは思うけど、そこは元々が意識の低い不動産屋。
キャンセルも出てくるだろうし実際はもうちょっと、150戸ぐらいはありそう。

[37972: eマンションさん]

>>37971 匿名さん
ここはいつ見ても賑わってますね。
約90%売れているということですか。
3年で90％進んで、キャンセルが出たとして15％残っているとしたら、
あと半年程度で完売ですか。
売れてますね。

[37973: 匿名さん]

>>37972 eマンションさん

まだ2年も経ってないですよね。

[37974: 匿名さん]

この売れ残り状況でハルミフラッグが販売開始したら、どうなるのーっと。

[37975: 匿名さん]

>>37974 匿名さん

どうもならないと思います。

[37976: 匿名さん]

>>37969 マンション掲示板さん

都合よく（スミフ除く）として例外的扱いにしていますよ。冷静になりましょ。

[37977: 匿名さん]

>>37974 匿名さん

同じ晴海というだけで、かなり違いがありますから、晴海フラッグが良いと思う人もいれば、ここが良いと思う人もいますよ。

[37978: 匿名さん]

ほんと、売れ残りを連呼しているネガは、何故かスミフ物件の売れ残りのことは都合よくスルーしますよね。誰がネガしてるかわかりやすいです。
ここは販売開始から2年経たずに9割進捗してるので、晴海の分譲中物件の中では断トツ人気ですね。
ここが完売したらネガの中心は晴海フラッグに行くと思われます。

[37979: 匿名さん]

>>37972
目ぼしい部屋も残ってないだろうから、ここからが大変だと思うよ。
いずれにしても晴海フラッグの発表までは停滞するんじゃないかな？

[37980: 匿名さん]

>>37978
天下の三井が住友と比較するようになったら終わりでしょｗ
住不は色んな意味で孤高の存在だよｗ

同じ三井系の北仲やMTG、湊、PH豊洲他と比較したほうが分かりやすいんじゃない？
なかなかの残りっぷりだと思うけど？

[37981: マンション掲示板さん]

>>37978 匿名さん
でも、竣工売りは明らかに想定してなかったでしょう？

[37982: 匿名さん]

竣工売りは湊とここだけですね。
北仲 浜離宮は瞬殺、小石川 渋谷も好調、武蔵小山も完売が迫る。

[37983: 通りがかりさん]

産経新聞も市況はピーク、転換点と報じていますよ。

[37984: マンション検討中さん]

1LDKは賃貸にして賃料はいくら頂けるでしょうか？
駅遠くで賃借人がいるかどうかは別にしてですが、、、

[37985: 匿名さん]

>>37982
PH豊洲もキャンセルが出たり消えたりで引き渡し後半年ぐらいは売ってたと思う。
ただ僅か数戸っていうレベルだったけどね。

[37986: 匿名さん]

>>37984
https://www.ur-net.go.jp/chintai/kanto/tokyo/20_5630.html
ここで坪1万前後。
築年数や仕様差、立地差を考えれば1.2～1.3万ぐらいじゃない？
当たり前だけど南東なら余裕で1.5万ぐらいは取れる気がする。

[37987: 匿名さん]

駅遠ですから賃料はその3割引くらいですかね？

[37988: 通りがかりさん]

>>37986 匿名さん
そんなもんなの？管理費と修繕積立金払ったら全然残んないよ。

[37989: eマンションさん]

ビュータワーよりは成約高いですよ。
クロノとティアロが比較対象でしょ、どう考えても。

[37990: 匿名さん]

>>37981 マンション掲示板さん

想定してたと思うよ。
東と南の値付けからして。

[37991: 検討板ユーザーさん]

>>37990 匿名さん

想定してなかったのは契約者でしょうね
既に4戸も即転売目論んでる人がいたのが明らかになってまあ哀れとしか言いようがないですね
長期販売しているということは裏を返せば契約者にとってはお得ではなく資産価値の面で不利ということ

[37992: 匿名さん]

>>37991 検討板ユーザーさん

契約者は、竣工後販売するかどうかなんて気にして契約してないでしょ笑
長期販売が資産価値の面で不利なんて聞いたことないです。データがあれば教えてください。

[37993: 匿名さん]

>37984

客観的な情報を得たいのであれば、近隣の仲介業者、できれば売主の系列を除いて複数に当たるのが確実。

[37994: 匿名さん]

完成在庫がある状況で、転勤とか築浅で転売する必要が合った時に未入居物件の販売とバッティングして不利になる。

あと、売れ残ったという風評は決してプラスには働かない。

[37995: 匿名さん]

未入居が多くて駐車場稼働率が管理計画の想定を大幅に下回ると管理組合の収入が減って赤字になる可能性がある。販売状況を気にせず契約すると思わぬ落とし穴にはまることも。

[37996: 匿名さん]

>>37982
武蔵小山は置いといて、ほかの物件は一般庶民は買えませんね。

三井に限らず、高価格帯は売れ行きよいけど、一般的なファミリー向けはどこも苦戦してる気がする。

[37997: 匿名]

>>37980 匿名さん
住不は孤高の存在　笑
確かに、ドゥトゥールはまだ300戸残っているし、シティタワーズ東京ベイは1000戸以上残っていますね。

[37998: 匿名さん]

株も上がっている不思議な会社。

[37999: 匿名さん]

シティタワーズ東京ベイは残り800戸ですよ。ここより販売ペースは良いようです。
駅近で大型商業施設も出来るので当たり前ですが。

[38000: 匿名さん]

>>37999 匿名さん

販売開始時期が同じぐらいで売れた数が有明が700戸でここが960戸だからここの方が売れていますよ。

[38001: 匿名さん]

>>37995 匿名さん
その考えは無知すぎる。
それともあえてのデマ？

[38002: 匿名さん]

シティタワーズ東京ベイはイースト棟は一切売り出していないので、売り出し1100戸中700戸位が売れた感じですね。すみふにしちゃあペース早いかな。

[38003: 通りがかりさん]

>>38001 匿名さん
どう無知なのか教えていただけますか？

[38004: 匿名さん]

>>38001 匿名さん

その通りだと思うけど何が無知なの？

[38005: 匿名さん]

>>38003 通りがかりさん
>>38004 匿名さん

未入居分をなぜ管理組合が負担しないといけない。デベ負担だわ。

[38006: 匿名さん]

>>38005 匿名さん

空き駐車場の収益はデベ負担しないよ。

[38007: 匿名さん]

俺、理事やってたからよくわかるけど
機械式駐車場に空きが出るようなマンションは
10年以内に転売した方が無難だよ。

[38008: 匿名さん]

デベが使用していない駐車場の使用料を負担したら住民への利益供与で株主から訴訟されかねない。

駐車場の件は販売不振物件にとって不都合な真実。即効で潰しにかかってくるね。しかも嘘で。

[38009: 匿名さん]

駐車場はキャンセル待ちがあるくらいだって、住民板でいってなかったっけ？

[38010: 匿名さん]

駐車場足りなくて空き待ちだと転売の時キツイ。

[38011: 匿名さん]

このマンションの話ではありませんが、未販売住戸の分もデベが抽選に参加して駐車場を確保していると聞いたことがあります。その場合はデベ負担ですよね？
そもそもここの駐車場は既にほぼ埋まっていませんか？心配なら駐車場の空き状況を担当に聞いてみたら良いと思います。

[38012: 匿名さん]

>>38011 匿名さん

もし、そんな負担をしているとしたら、デベ自信が物件の所有権をもつ保存登記をしているという事だ。

[38013: 匿名さん]

>>38008 匿名さん
なんの話ししてんだよ、未販売分の話ししてんだろ。

[38014: 匿名さん]

>>38008 匿名さん
悲しいね、君。

[38015: 匿名さん]

晴海フラッグの価格を見てから決めたいから、販売休止してください。
晴海フラッグが思ったより高かったら困る。
ここは湾岸でも割安だし。

[38016: 匿名さん]

>>37994 匿名さん

「完成在庫がある状況で、転勤とか築浅で転売する必要が合った時」って、そんなレアケースの話されてもね。n=少数の話で誘導するのはよくないよ。

「売れ残ったという風評がプラスにはならない」ってのも、さもネガティブな書き方してるけど、逆にマイナスになるというデータもないのが事実。これも誘導。

ネガさんは悪質誘導がお好き。

[38017: 匿名さん]

>>38014 匿名さん

初心者マークさんが連投しているようですね。初心者なだけにネガの中身も、正直頭が悪い。

[38018: 匿名さん]

駐車場はすぐうまるでしょう。
二つ借りたい人もいるから。

[38019: マンション検討中さん]

駅から遠すぎるこのマンション。

天候悪い時どうするのか？

[38020: 通りがかりさん]

>>38016 匿名さん
上の話は各人の状況とタイミングによるけど、売れ残りがプラスにならないのは、違和感ないよ。

[38021: 匿名さん]

>>38020 通りがかりさん

マイナスにならないことも、違和感ありません。つまり、影響ないということですね。

[38022: 匿名さん]

晴海フラッグの価格発表後に即完売する可能性がある。

[38023: マンション検討中さん]

北西の部屋を残したのは理由ありますか？

[38024: 匿名さん]

>>38019 マンション検討中さん

そのためにシャトルバスがあります。
BRTもあります。

タクシーを呼ぶのがここ数年大変になりました。人手不足のせいでしょうか。天候が悪いとわかっている時は前日予約もままならない状況です。

タクシーをよく利用する方は、都心に戻るタクシーを拾った方がいいです。清澄通りのそばや、春海橋の手前のパークシティ豊洲、トリトンから戻る清月橋の近くに住むのもいいです。
パークタワー晴海の周辺はタクシー難民になりそうです。

[38025: 匿名さん]

晴海フラッグの価格発表まで、完売は待ってほしい

[38026: マンション掲示板さん]

売れないより売れたほうがいい。人気がある証拠だから。

[38027: 通りがかりさん]

>>38021 匿名さん
普通はマイナスになるでしょう。

[38028: 名無しさん]

>>38027 通りがかりさん
なんで？
もしかして、中古で売却する際、このマンションは完成在庫がありました、とか表記する義務とかあるの？
新築が売れてしまえば、完成在庫の有無なんぞ関係無いような気がします。

[38029: 検討板ユーザーさん]

>>38028 名無しさん

今売れ残ってるということはこのマンションが決して割安ではないということの証拠
割安で買ってないし、駅遠でサイト検索に引っかからず、人気もないから中古で売る際に苦戦する
クロノティアロも買った時期の割には他の都内のマンションに比べて騰落率は見劣りする
駅遠の宿命
だからここは永住向けのマンション

[38030: 検討板ユーザーさん]

品川のワールドシティタワーズだって豊洲の東京フロントコートだって有明のブリリアマーレだって竣工後も売れ残ってたけど中古価格に影響ないよね。
その時の需給次第じゃないの。

[38031: 検討板ユーザーさん]

>>38029 検討板ユーザーさん
クロノティアロの同時期だと、スカイズ、ベイズ、勝どきザ・タワー、キャピタルゲートプレイスあたりですが、それぞれの騰落率を把握されてるのですか?

[38032: 匿名さん]

ここを買う人は駅から遠いのを承知です。
それ以上の魅力があるんです。
もし飽きたら買い替えればいいだけです。

[38033: 匿名さん]

アミューズメントパーク的なニュアンスを醸し出したネーミングのイマジネーションランドでしたが、出来上がりを見るとただの広場ですよね？これ。
しかも誰でも闊歩できる広場。にもかかわらず、莫大な維持費は住民負担。
長期修繕計画に、この広場の維持費は入っていませんよね、確か。

駅遠に勝る魅力とやらは、まさかこのダメ広場ではないとは思いますが、具体的にはなんですかね

[38034: マンション掲示板さん]

>>38033 匿名さん
貴方は広場以外に何を期待してたの笑

[38035: 匿名さん]

>>38033 匿名さん

魅力を感じないのに検討してるんですか？

[38036: 匿名さん]

>>38027 通りがかりさん

そのようなデータがあるなら出して頂けますか？ありませんよね。

[38037: 匿名さん]

>>38033 匿名さん

長期修繕計画に、植栽費用はもちろん入っているでしょう。なぜそんなデマを撒き散らすのか、、、

[38038: eマンションさん]

>>38029 検討板ユーザーさん

色々とゴタク並べてるけど、結局は、残債割れしなければいいわけだよ。そういう部屋を選べばいいってこと。
それが分からないあなたは、きっと「儲かる物件じゃないと買ってはいけない！」という価値観なんだろうけど、あまりに視野狭窄だし。見る目がないねぇ。

[38039: eマンションさん]

>>38031 検討板ユーザーさん

それはね、確かマンションマーケットあたりが出してるんだよ。確かにクロティアは騰落率では駅近物件に劣る。
でもだから何？と思うけどね。結局は2割ぐらいは上がっていて、売るもよし、貸すもよし。なにも困らない。

[38040: マンション検討中さん]

>>38033 匿名さん

「維持費が住民負担なんておかしい！払いたくない！管理費高い！」
と思う人は、素直に買わなければいいだけなのでは？魅力を感じて、払える人が買えばいいと思うけど。

[38041: 匿名さん]

ここで永住できる人って、限られた人だろうなと思います。皆さん、子育て期間は住むけど、いずれは売って、引っ越そうと考えているのではないでしょうか？

永住するとしたら、
どこかの時点で修繕積立金を平準化しないといけないだろうから、概算ですが73㎡換算で月4万円の管理費修繕積立金と、30万円の固定資産税等を老後も払い続けられる余裕が必要。

また膝を痛めないように、日頃から鍛錬しておくことが、ここに永住する上で一番大事な事だと思います。スロープが出来たとしても歩行カートで晴海通りを渡るのは面倒です

[38042: 検討中]

ここまだ100戸在庫あるんだね。驚いた。
DTも100弱あった気がするよ。

イマジネーションランドを取るか、スパ取るか

[38043: 匿名さん]

>>38041 匿名さん

30万の固定資産税を月割りして管理費修繕積立金に足したら6.5万円ということですか。
夫婦二人なら賃貸でも最低それくらいはかかるでしょうから、当然の必要経費と思います。
健康を維持するのは、永住するか否か、どこに住むかにかかわらず重要ですね。

[38044: 匿名さん]

>>38042 検討中さん
老後を考えれば、ドゥトゥールが断然いいです。4人に1人が高齢者になる時代、スパがあれば、家の風呂を使わなくていいので、大いに助かります。高齢者の自宅浴槽での事故は多く、風呂掃除も大変になってきます。また介助する家族にとっても、ものすごい負担軽減につながります。
また、スーパーとコンビニが敷地内にあり、勝どき駅も歩行者専用橋があれば更に近くて便利になります。
敷地も、スカイリンクタワーと共同で維持出来るので、コストが安くてすみます。
また、３丁目４丁目の開発も期待できます。
財力に余裕があり、ドゥトゥールの管理体制がちゃんとしていれば、ドゥトゥールを買った方が良いと思います。

[38045: 匿名さん]

＞貴方は広場以外に何を期待してたの笑

イマジネーションランドなる広場に全てをかけてここを皆さん買っているわけなのですから、広場に成り下がったあの仕上がりを見るに、ある意味ここはもう終わりでしょうね。

[38046: 匿名さん]

>>38045 匿名さん
妄想、お疲れ様です。

[38047: 匿名さん]

>>38044 匿名さん

ドゥトゥールとここでは雰囲気が全然違いますから、好みは分かれるでしょうね。
なお、スパだと介助する家族のものすごい負担軽減になるというのはよく分かりませんね。
また、管理についてはドゥトゥールの住民板スレ見れば雰囲気分かると思います。
コストについては、豪華共用施設と、なによりスパの維持費が巨大ですから、安いということはなく、むしろ高いです。
ここより立地はいいというのはその通りだと思います。

[38048: 匿名さん]

お庭が素敵なのはアピールポイントになると思いますが、1,000世帯もあり、敷地も広いんだから、平置きの来客用駐車場をもっと沢山設置しないと、配送や修理、リフォーム、清掃業者さんが駐車する場所が足りなくてかわいそうですよ。

[38049: 通りがかりさん]

>>38038 eマンションさん
フルローンで買って、売る時に残債割れにならなければその通りです。頭金入れてたら、また別の話ですが。

[38050: 匿名さん]

配達の車は来客用駐車場借りてなんてことしないよ。

配達の車の為に荷捌きスペースを設置してるマンションってほとんどないんだよね。あと、一斉入居時の引っ越しマンションの待ち行列の路駐も問題になる。