パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795/
パークタワー晴海×はるちゃん　エキスパートインタビュー　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/6505/
パークタワー晴海のＭＲにお出かけしました
https://www.sumu-log.com/archives/6626/
2018年GWに見学してほしい新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/10524/
お便り返し その80「マンションマニアが買いたい新築マンション」【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/11229/


[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[37751: 匿名さん]

スーモに内覧写真がアップされましたね。
笑
https://suumo.jp/sp/mansion/tokyo/sc_102/pj_91633503/

[37752: 匿名さん]

北（笑）低層（笑）坪360（笑）
設定は売主の自由だけどボリ過ぎというか最早ヤケクソとしか思えない（笑）

[37753: 住民板ユーザーさん]

大林組のことが文春に掲載されています。
大手だと思っていましたが、こういう会社が施工したことが、物件の評価にネガティブにならないか心配です。

[37754: 匿名さん]

下半身に関しては東大、早稲田、慶応のサークルでも色々あって、法律も変わった事件ありました。

[37755: 住民板ユーザーさん]

>>37754 匿名さん
下半身は色々な社員がいるから、仕方ないとして、その後の人事部長の対応が…
企業体質なんでしょうか。

[37756: 匿名さん]

>>37751 匿名さん
分譲価格に1500万も乗っけとるやんけ売れるわけないw

[37757: 匿名]

>>37756 匿名さん
東急豊洲、ドゥトゥールに比べたら、別に割高ではないし、それくらいがマーケットプライスになるよ。
駅遠は価格に織り込まれてるけど、BRTは織り込まれてないからね。

必死にネガしたいみたいだけど、残念だったねw

[37758: 匿名さん]

>>37757 匿名さん
おっ、売り主さんかな？

[37759: 住民板ユーザーさん2]

北の方は角部屋で、かつ坪単価もっと安いのがまだ売れ残ってるし

[37760: 匿名さん]

>>37757 匿名さん
5年後10年後にそうなってる可能性は否定しないけど、
今はまだ条件も良くて安いのが直で売ってまーす^^

[37761: マンコミュファンさん]

新築が売れ残ってるのに、プラスαで転売って…売れるといいですね

[37762: 匿名さん]

これは流石にポジが不利、笑

[37763: 匿名さん]

>>37751 匿名さん

この価格はさすがにワンチャン狙いでしょうね。この価格で売れれば売るし、売れなければ住む、みたいな。

[37764: 匿名さん]

>>37757 匿名さん
BRT豊洲ルートは、月島警察署前のバス停設置スペースが十分に取れないので、連節バスが走れないと聞きました。
見た目もバスだね。夜間運行本数は1時間に3本くらいはあるのかな。

[37765: マンション掲示板さん]

>>37764 匿名さん

交通容量が変わらないなら単車タイプのほうがいいけどね。運行頻度が高くなるので。

[37766: 匿名さん]

>>37763
ワンチャン狙いつーか即転だと2割乗っけないと手間暇や諸経費で儲かった気にならないからね。
このまま晒しものになるのは確実だろうけど、
一旦掲載を取り下げる、賃貸に回す、値下げ、そのまま放置するかは売主次第ｗ
1割下げても（分譲価格＋1割）どうせ売れないだろうし買値撤退でも微妙な気が・・・

[37767: マンション検討中さん]

これはワンチャン狙いではない。市場価格をあげるための見せの物件だ。この後に出てくる部屋が条件勘案してこの部屋よりも割安だと「お、安いかな？」と勘違いして買ってもいいかもという気分になる。そう思わせるためには高めの部屋をさらし続ける必要があるのだよ。

[37768: 匿名さん]

1億なら売れ残しの北東、北西角部屋も買えるし、高層部もある。流石にこの価格は無理だろ。
南高層部なら+2割で売れるかも。南は完売したから。売り見せ板に該当するやつのかな。

[37769: マンション検討中さん]

それにもうすぐハルミフラッグも始まるしね。

新築マンションでいられるのは、建物が建つまで。束の間の新築プレミア。そのあとは、その他大勢のマンションと同じく、中古扱い。まぁ、そんなもの

[37770: 匿名さん]

>>37766 匿名さん

2割以上乗せてない？

[37771: 検討板ユーザーさん]

これからお笑いの転売物件が沢山出るだろうね
2年も頭金寝かして、この市況と100戸近くの売れ残りの中で引渡しを迎える転売業者の苦しい心境をお察しします

[37772: マンコミュファンさん]

住民板での唯一の明るい話題が某企業CMにこのマンションが映っていることのようです

[37773: 匿名さん]

>>37771 検討板ユーザーさん
転売だけじゃなくキャンも出てくんじゃない？
掲示板でマルチしてた中国人もいたぐらいだし…

[37774: 匿名さん]

>>37773 匿名さん
手付1割入れてたら解約しづらいでしょうが、5パーセントくらいなら解約しちゃった方が…と
考える人結構いそうですね。

[37775: 匿名さん]

ここは沖さんも三井健太さんも、高評価でしたよね。

[37776: 匿名さん]

>>37774 匿名さん
ここは基本1割以上の手付けが必要ですよ。

[37777: 検討板ユーザーさん]

沖さんは埋立地や東京の東側や駅遠は評価しないよ
三井さんは、その取り巻きも含めてデベからお金貰って書いてそうだから信用ならないし、液状化や災害リスクにはノータッチ

[37778: 匿名さん]

>>37777 検討板ユーザーさん

「デベからお金もらって書いてそう」って、妄想でそんなこと言うのは良くないね。
ネガるためなら嘘も妄想もお構いなしで人を貶めるのか、、、悪質。

[37779: eマンションさん]

>>37777 検討板ユーザーさん

沖さんの評価って、良くも悪くも沖式時価で表現されてるんだけど、この物件は割安判定なんだよね。

[37780: eマンションさん]

>>37777 検討板ユーザーさん

沖さんの評価って、良くも悪くも沖式時価で表現されてるんだけど、この物件は割安判定なんだよね。

[37781: 検討板ユーザーさん]

>>37778 匿名さん

書き手がどんな立場で評価しているのか想像し、信じるに足るか判断するのは読み手の自由です
三井氏のこの物件の評価、なんかキナ臭いですね
評価高いのになんでこんな売れ残ってるのでしょう？

[37782: 匿名さん]

>>37776 匿名さん
私は5パーセントでも良いと言われたので、みなさんそうなのかと思ってました。

[37783: 匿名さん]

>>37776 匿名さん
私は5パーセントで良いと言われましたが、みなさんは10パーセントだったんですね。

[37784: マンション検討中さん]

正直どちらでも問題ないですが、一割くらい払えないと無理してる感ありますね

[37785: 匿名さん]

>>37781 検討板ユーザーさん

三井さんは、専用レーンのあるもっとちゃんとしたBRTや、昼間も運行するシャトルバスがある事を前提とした評価だったと思います。
だいぶ当時の前提が崩れていると感じます。

[37786: 匿名さん]

私の場合、お金を寝かせるよりもわずかな期間でも運用して増やしたかったので。そういう方、結構いらっしゃるそうですよ。

[37787: 匿名さん]

>>37781 検討板ユーザーさん

想像し、判断するのは自由ですが、妄想で有る事無い事公の場で書き込むのはどうかと思いますよ。キナ臭いって、それ単なるあなたの妄想。

[37788: 通りがかりさん]

>>37785 匿名さん

そのような前提はありませんでしたよ。
三井さんの高評価は、外構含めた建物自体の評価が高かったことによります。もちろん立地の駅遠にも触れられていましたが、建物価値を高く評価されていましたね。

[37789: 匿名さん]

日経の将来価値格付けでは評価されてなかったですが、色々な基準があるんですね

[37790: 匿名さん]

>>37789 匿名さん

最新の格付け表は、2018年4月1日から2019年3月末までに販売開始したものなのでパークタワー 晴海は対象外。その前の格付け表ではきっちりランクインしています。

[37791: 匿名さん]

ここがランクインするならクロティアもランクインしてるんだよね？

[37792: 匿名さん]

>>37790 匿名さん
確か一つ星だったかと。その時北仲は三ツ星で。
今度は東洋経済がマンション価格下落の記事を掲載しており、不安が募ります

[37793: マンション検討中さん]

>>37792 匿名さん
東洋経済はいつもそんな感じですよ
榊の記事で不安になるようなもんです

[37794: 通りがかりさん]

>>37792 匿名さん

下落記事って、このマンションについてですか？

[37795: 匿名さん]

記事を読んだけど、特に感想は無いな。
農地が宅地になるとかは郊外の問題であり、都心には関係ない話だし。
下落予想記事慣れしてしまった。

[37796: 匿名さん]

>>37791 匿名さん

時期がぜんぜん違うでしょ笑
その時に販売してる新築マンションの格付けだよ。

[37797: 匿名さん]

ここのメインエントランスってどこになるんですか？

[37798: 匿名さん]

>>37792 匿名さん

なぜ週刊誌が下落記事を書くかと言えば、日本の大多数の人たちには都心周辺の分譲マンションなんて買えず、そんな人たちからすればマンション価格が下落することが気持ちいいからです。読み手にとって気持ちいい記事を書けば買ってもらえるというわけですね。
ちょっと悪い言い方ですが。

[37799: 匿名さん]

>>37798
何故不動産は安泰、安定資産、今すぐ買え！人気エリア！って記事が出るかというと、
それは然るべきところから広告費が出てるからです。
情報誌の大部分はそういった記事で構成されてるといっても過言ではありません。

[37800: 検討板ユーザーさん]

>>37798 >>37799
そしてインターネットは個人の願望と妄想と嫉妬と罵詈雑言の落書きだらけ

[37801: 匿名さん]

それより、羽田飛行機ルートの下になる新築物件が昨今
たくさん売りに出た意味、マスコミがそのルートをあまり叩かない意味。が感慨深い。

[37802: 匿名さん]

>>37799 匿名さん

暴落系記事はよく見ますけど、安泰・安定・今すぐ買え！なんて記事は今時もう見かけませんよ。印象操作は良くないです。

[37803: 匿名さん]

>>37801 匿名さん

羽田ルート下、たくさん売りに出てるんですか？

[37804: 匿名さん]

渋谷、目黒、大井町、品川シーサイド、白金、高輪、港南、などルート下になる街です。

[37805: 検討板ユーザーさん]

今度の販売期はわずか10戸
角部屋も思ったほど人気ないですね

[37806: 匿名さん]

>>37805 検討板ユーザーさん

「わずか」て、いつも通りですよ。
月に2回販売、20-30戸ずつ出てます。

[37807: 匿名さん]

>>37805
1LDK以外も普通に売ってるしねｗ

[37808: 通りがかりさん]

>>37805 検討板ユーザーさん
へぇ。そんなもんなんだ。。

[37809: 通りがかりさん]

>>37807 匿名さん
え。じゃあ、ワンエル以外もあるんじゃん

[37810: 匿名さん]

>>37806 匿名さん

残っているのは1LDKと販売開始が遅かった北西角部屋と東の高層階など価格が高い部屋なのでペースが落ちるかと思いましたが、そうでもないですね。

[37811: 匿名さん]

>>37810
ペースが落ちるも何も、既に6期5次ですよ？竣工済みですよ？
通常人気物件、好調と言われる物件は三期か四期で終了です。
三桁の在庫でこれからキャンセル物件も出てくるだろうし、
人気物件のキャンセル待ちは長蛇の列ですが、不人気のキャンセルは警戒されます。
何らかの梃入れがない限り、ここから地味に長引くと思いますよ。

[37812: 匿名さん]

>>37803 匿名さん

恵比寿や渋谷とかぜんぜん売れてないみたいですね。
飛び始めたら数割の下落が確実視されており、その需要が湾岸に向かうので価格上昇すると馴染みの不動産屋さんから教えてもらいました。その方も既に資産の入れ替え進めているようです。

[37813: 匿名さん]

>>37810 匿名さん
本当にそんなペースで売れてたら、もう完売してるんじゃない？
年明けてから残りが100戸強だったんでしょ。月50ペースなら2月に完売してるはず。

[37814: 匿名さん]

>>37812 匿名さん
まったく逆の話を最近聞いたんですが、色々な考えがあるんだなと改めて思いました。

[37815: 匿名さん]

>>37813 匿名さん

そう興奮しないでください。
書き方が分かりにくかったですね。
一度の販売で10-20程度出ており、月に20-30です。

[37816: 匿名さん]

>>37811 匿名さん

期分けはデベ次第だからどうでも良いとして、ペースが遅いのは駅遠だからしょうがないと思いますよ。それでも一定の需要を維持して淡々と売れているという印象です。
何らかのテコ入れがないと?っていうのは、三井への提案ですか？笑
親切ですね。

[37817: 通りがかりさん]

>>37816 匿名さん

でた、淡々と。

[37818: 匿名さん]

>>37815 匿名さん
このマンションを人気物件に見せかける為に、意図的にそう書いたんじゃないですか？

[37819: 匿名さん]

>>37818 匿名さん

妄想で他人を貶めるのはやめましょう。

[37820: eマンションさん]

>>37817 通りがかりさん

淡々とが気に入らないなら、「月に20-30戸ずつ売れている」ということでいいよね。

[37821: 匿名さん]

>>37820 eマンションさん

数字の方が具体的でよいですね。

[37822: 名無しさん]

>>37812 匿名さん
その考え方は危険ですよ。
もちろん湾岸を再検討する層もいますが、基本的に新航路近辺を希望する層は湾岸に見向きもしません。

[37823: 匿名さん]

淡々と売れてる（そうでもない、三井で6期ってなかなかお目に掛かれない）
1LDK以外は完売（そんなことない、普通にまだ売ってる）
値頃感のあった北や西は完売（そんなことない、普通にまだ売ってる）

[37824: 住民板ユーザーさん2]

販売からもうすぐ二年経つのに未だに張り付いて売れない、不人気だとわめいている方はなんなんですかね？ここが売れると困る方？ここは買わないと決断し、自分の判断が正しいと思い込みたい方？ただ煽って楽しむ愉快犯？
一体何がしたいのか？
ご自身で、自分はなんて非建設的なんだろう、と思いませんか？
そういえば、ウシジマくんにそんな非建設的なキャラ出てきてましたね。

[37825: 口コミ知りたいさん]

本当そう。ネガだから当然契約者じゃないし、検討もしていない。それなのに長々とここで騒いでいる目的はなんなんですかね？気持ちわる。

[37826: 通りすがり２]

販売からもうすぐ二年経つのに未だに張り付いて売れている、人気だとわめいている勘違いしてる方はなんなんですかね？ここが売れないと困る方？ここは買うと決断し、自分の判断が正しいと思い込みたい方？ただいちいち反論してて楽しむ購入者愉快犯？
一体何がしたいのか？
ご自身で、自分はなんて非建設的なんだろう、と思いませんか？
そういえば、ウシジマくんにそんな非建設的なキャラ出てきてましたね。

[37827: 口コミ知りたいさん]

頭悪い文章だな～。全然反論にもなっていない。人気だ、売れているなんていってる人なんてあまり見たことないよ。契約者が契約したマンションを肯定するのは普通でしょ？自身が気に入ったところや妥協したとろを説明しているだけで。契約者の思うプロコンて十分検討者の参考になると思いますよ。

[37828: 匿名さん]

>>37823 匿名さん

月に20-30戸売れているのを淡々と売れていると言いたくないのであれば、そうなんですね、って感じ。
1LDKは完売したなんて誰も言ってない。
北と西、まだ残ってるの？2月の価格表では完売してたから残ってるなら教えて欲しい。

[37829: 匿名さん]

淡々って言葉に悪い思い出があるんじゃないかな。間断なくとかコンスタントとか絶えずコツコツと売れてるよ、とか言ってあげれば納得するのではないか?

[37830: 匿名さん]

>>37824
そういうレスこそ無駄でしょう・・・住民板でやってくださいな。
ここのポジ（購入者？）の売れ行き不振への反応の速さこそ異常だよ（笑）

検討者にとってどれぐらい残ってるか？売れ行きとしてはどうなのか？
期末で値引きのチャンスはあるのか？ってのは結構重要事項だと思うけど・・・

[37831: 通りがかりさん]

しかし。まぁ、もう、竣工済みだもんな

[37832: 匿名さん]

>値引き
まだ入居始まってないのに値引きはないでしょ。野村はたまにやるけど。三井は在庫すら不足してるのに・・・。

>売れ行き
淡々と(笑)売れてるので、早ければ7-8月、遅くとも今年には完売でしょうね。1LDKのみ業者売りが２０戸ほどでるかもね。それか三井保有賃貸。

[37833: マンション検討中さん]

>>37832 匿名さん

そんなに売れ行き長引くの!!?

[37834: 匿名]

ネガって暇なの？
たまにしかここ見ないけど、同じネタを延々と繰り返してるね、、、。

[37835: 匿名さん]

>>37832 匿名さん
三井が売りだま不足しているというのは、どのようなソースに基づきますか？

[37836: 匿名さん]

>>37834 匿名さん
あなたも。

[37837: 名無しさん]

>>37835 匿名さん
https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/ir/presentation/pdf/investor...
完成在庫の推移。24ページです。

[37838: 匿名さん]

>>37837 名無しさん
関係者情報ではなく、投資家向け説明資料の在庫の推移のグラフのお話なんですね。
それだと実際に彼らが不足していると考えているかはわからないですね。

[37839: 匿名さん]

>>37838 匿名さん

ちょっと何言ってるか分からないけど、実数として、計上戸数はここ10年で一番少ないよね。
まあ、色んな人が言ってることではあるけど、規模が減少している中では、販売期間が長くなったとしても利益率を重視していく傾向はあるでしょうね。

[37840: 検討板ユーザーさん]

>>37839 匿名さん

在庫が不足しているというより、開発して売ろうと思っても高くて売れないから作れない
長期で利益率重視して販売するのは結構だが、買う側としてはその分損するということだからリセールバリューは悪くなる

[37841: 匿名さん]

>>37839 匿名さん
要するにマーケットがピークを迎えたところで物件を売り切ったのを投資家にアピールしているわけですね。だから、今後マーケットが下落しても余計な完成在庫抱えていないと。

[37842: 匿名さん]

>>37838 匿名さん
しつこいですね。
海外資金向けの不動産融資支援も最近銀行から動き出しているそうです、買わないからますます買えなくなる気がします。
晴海フラッグもあるし、スミフも売れ残りが多いと供給過剰に見えるけど、値下がる明確な理由はまだないからな。もう3-5年待ってば安く買えるのかしら。

[37843: 名無しさん]

>>37838 匿名さん
私はコメぬしではないもので。ただの通りすがりです。ごめんね。

[37844: 匿名さん]

>>37842 匿名さん
感情的ににならないでください。
淡々とお互いの意見を交換すれば良いではないですか。

[37845: 匿名さん]

>>37844 匿名さん

失礼しました。ごめんなさい

[37847: 匿名さん]

>>37840 検討板ユーザーさん

と言うより、ホテルなどに負けて土地を仕入れられないから作れない、というほうが要因としては大きいと思いますよ。

[37848: 匿名]

>>37836 匿名さん
暇なの？

[37849: 匿名さん]

>>37848 匿名さん
あなたも

[37850: 匿名さん]

>37843
おっしゃる通り、中国の景気最悪なのに、香港の不動産とか上がる一方、都心はもう日本の倍以上なんだから、いくら日本の国内景気悪化しても、都心三区の不動産で国内需要見合い価格のがなくなるだけで、ホテルとかが国際価格見合いで作られるだけになるんだろうね。一般日本人は郊外に住む時代到来かな。