パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[37551: 住民板ユーザーさん2]

バルコニーの手すりはなんとかならんかったのかなあ、もっとデザイン性のあるものに。
晴海フラッグのSEA街区のウェーブバルコニーにも負けてるやん。

[37552: 匿名さん]

>>37545 eマンションさん

変な日本語。確定してるのか、してないのか、どちらにでも取れる。
何がいいのかな？

[37553: 匿名さん]

ハルミフラッグならタワーの一択。
団地仕様のとこは比較対象外。

[37554: 通りががりさん]

景気後退で、いよいよ、ハルミフラッグへの伏線が出揃った感じでしょうか？しかし、ハルミフラッグの台頭により、このエリアでの中古市場や未販売市場はどうなるのでしょうか？

[37555: マンション検討中さん]

一般サラリーマンですが、背伸びして３５年ペアローンを組もうかと思ってたけど、昨日の発表で、下振れリスクだの言われ始めてるから、さすがに腰が引けてます。。どこまで景気は落ちるのか。。お金持ちはいいんだろうけどね。。

[37556: 匿名さん]

>>37555 マンション検討中さん

お子さんを作る予定でのペアローンはリスクあると思います。
ご両親がお金持ちならば心配ないでしょうが。

私なら１馬力で購入可能な物件にするかな。

[37557: 匿名さん]

>>37554 通りががりさん
晴海フラッグへの伏線というのは、どういう意味でしょうか？

中古市場については、1割程度は下落するかもしれませんね。

[37558: マンション検討中さん]

デベももっと安くして早期完売目指せば良かったと後悔してますね。変に欲をかいてはいけないと。
これからは更に売れ行きが悪くなり、販売費がかさむという悪循環の可能性もあり得ます。

[37559: 通りがかりさん]

>>37557 匿名さん

んー、オリンピック前に景気が悪くなることなんて、ちょっとニュースを見てればわかったことだと思うので、景気が後退したあとに、ハルミフラッグをリリースするってシナリオだったのかなと？

で、景気が高いときに、ここを売る、みたいな？

ただ、ここが竣工しても３桁残ってるこの状態は、シナリオ通りなのかは知らないけどね？

[37560: マンション検討中さん]

>>37554 通りががりさん
おっしゃる通り。
これで晴海フラッグがマーケットを壊したと、文句言われることなく、あちらは安く分譲できますね。
ここも晴海フラッグもデベは同じなのに晴海フラッグの方が明らかに安いとデベへの不信感を持つ人がいますが、もともとの市況が悪ければ、誰も文句言いません。

[37561: 通りがかりさん]

>>37560 マンション検討中さん

なるほど

[37562: 匿名さん]

>>37560 マンション検討中さん

というか、晴海フラッグのほうが安いのは立地や仕様からして当然。市況関係なくあちらの方が安いと思いますよ。

[37563: 匿名さん]

>>37559 通りがかりさん

今の販売ペースがシナリオ通りじゃなかったとしたら、何らか手を打つでしょうが、まだ手を打っていない。価格も変えてきていません。ということは、三井としては想定の範囲内なのでしょうね。

今、新築マンション業界はみんなでなるべく高値を維持して細く長く事業を繋ぐ流れになっているから、晴海フラッグも、市場をクラッシュするような安値では到底出てこないでしょう。言われているように、平均で270-280ぐらいが妥当でしょうね。

[37564: 匿名さん]

>>37563 匿名さん

ムサコのようにバルクにならないだけマシかと

[37565: 通りがかりさん]

仕入れコストが高いから下がらないとか、他の需要があるから土地は高止まりとかいうけど、不景気とは思うように事が運ばれなくなることでもあるので、コストに利益をのっけて販売し続けられるかどうかはわからないよね？、いや、色んな業界で。

売り上げがないと利益もないから、売り上げは必要だから、いくら不景気でも、固定費が発生している以上、なにもしないと言う選択肢はなく、つまりモノを売る必要はあるから、じゃあ不景気でモノを売ろうと思うと、かかったコストがどうこうの言ってる場合でなくなる可能性もあり、塩漬けにしたり、垂れ流すくらいなら、出欠を止めようとなるのが、不景気かと？

[37566: マンション検討中さん]

>>37562 匿名さん
すみません。
立地とか仕様とかではなく、格安で行政から土地を仕入れた時点であちらの方が安いのは当たり前。ここで話してるのはその安さの「程度」についてですよ。

[37567: 匿名さん]

>>37566 マンション検討中さん

いやいや、究極的には仕入れの値段なんて関係ありませんよ。原価が安いと安くしなければならないなんてルールはありませんからね。

価格に影響するのはまず立地であり、そして仕様などが関係してきます。

[37568: 匿名さん]

>>37566 マンション検討中さん

「程度」については、相場通りになるかと。
270-280であれば、立地を考慮した適切な価格ではないでしょうか。

[37569: マンション検討中さん]

行政から格安で仕入れたのがポイントと言ったつもりなのですが…

[37570: eマンションさん]

>>37567 匿名さん
物件によっては売り出し価格に条件付けて行政がデベに売る場合もあるよ。

[37571: マンション掲示板さん]

>>37568 匿名さん

そこで平均坪250万で出る、と

[37572: 匿名さん]

>>37570 eマンションさん

晴海フラッグはそうではありませんよね。

[37573: 口コミ知りたいさん]

盛り上がってんな。

[37574: マンション検討中さん]

>>37570 eマンションさん

シティタワー品川みたいなのを期待してるのかな？ないない。

[37575: マンション検討中さん]

内覧の時期に景気後退局面になるとは…

[37576: 通りがかりさん]

頼みのアメリカでも雇用統計が大幅に悪化していると報道されています。

[37577: 通りがかりさん]

>>37574 マンション検討中さん
なんで？

[37578: 匿名さん]

>>37575 マンション検討中さん

景気後退局面でも、マンション価格は思ったほど下がらないよ。特に都心周辺はね。

[37579: 匿名さん]

都心じゃなく半分江東区だろここ

[37580: 匿名さん]

>>37579 匿名さん

そう興奮しないで。
都心「周辺」って言ってるでしょ。
江東区でも豊洲あたりは都心周辺エリアと言っていいと思いますよ。

[37581: 匿名さん]

ここで景気悪くなると、一瞬は下がるかもしれないけど、都心周辺は確かに将来的な見込みから買いが入り、かつ、日銀や政策的なものからよりお金は借りやすくなるだろうから、その後はすぐに持ち直すと私も思う。

[37582: 通りがかりさん]

>>37581 匿名さん

えっと、、グローバル化社会だから、日本どうとかそういうことではなく、景気は世界連動なのでは。。？

[37583: マンション掲示板さん]

都心を含む住宅価格の下落も今起きてる世界的な現象
東京も必ず後追いするよ

[37584: 検討板ユーザーさん]

購入検討しているのですが、少し様子を見た方が良いでしょうか？
無理に購入する理由はなく、間取りにこだわりもありません。賃貸もったいないかな、くらいの感覚です。

[37585: 匿名さん]

>>37584
5月に選手村、夏から秋にブランズ豊洲、
夏から年末にかけて減税法案の成立（景気後退が深刻になれば増税含めて見送られる可能性も）。
イベント目白押しだし待ってもいいんじゃないの？
但し上記を選択した場合は住めるようになるのは2～3年後。

まあ勉強がてら見に行って気に入ったら買ってもいいんじゃない？秋からすぐに住めるのはメリットだし、
価格面以外のデメリットは駅遠だけだから分かりやすいマンションだと思う。
満足に部屋も選べないだろうし売れ残ってるのが現実だし値引きを引き出せればベターだね。

[37586: 匿名さん]

>>37584 検討板ユーザーさん

無理に購入する理由がないなら、購入しなくてもいいんじゃないですか？

[37587: マンション検討中さん]

>>37583 マンション掲示板さん

日本の住宅はもともと安い。
コスト構造的にも、大幅な下落は期待できない。

[37588: 匿名さん]

>>37582 通りがかりさん

グローバル経済が個々の国々に与える影響はケースバイケースです。今回のリセッションがどの程度のものとなるかまだ分かりませんが、住宅価格への影響は限定的でしょう。

[37589: 通りがかりさん]

>>37588 匿名さん

今後のリセッションがどの程度の影響になるかわからないということこそ、先行き不透明ということであり、それこそが不景気の要因の一つ

[37590: マンション検討中さん]

ついこないだまで、オリンピック終わっても景気が後退しないって呑気なこと言ってた人いたけど、、大方の予想通り、このタイミングで後退したね。

[37591: マンション検討中さん]

>>37584 検討板ユーザーさん

逆に、いまこの状況で買う理由は？

[37592: 検討板ユーザーさん]

>>37585 匿名さん
ご意見ありがとうございます。
家賃も高く悩んでいて。参考にさせていただきます。

[37593: 検討板ユーザーさん]

>>37591 マンション検討中さん
必要だから

[37594: マンション検討中さん]

>>37589 通りがかりさん

そんなことを言い始めたら、常に先行きは不透明。

[37595: 匿名さん]

>>37590 マンション検討中さん

もともとオリンピック終わったら、住宅価格は多少の下落となるという話はありましたよ。
ただ、下がっても1割程度ってことですが。

[37596: 匿名さん]

その多少の下落、の根拠の一つが中央区湾岸での分譲大量供給なのに、
いま中央区湾岸を買う根拠は？

[37597: 通りがかりさん]

コストパフォーマンスの高い新築選択肢は他にありますか？
将来的にここはまだまだ安い地域なんです。
東京が三流都市になる想定で、一流企業の都心離れが進んだら話は違うが、その時みんなさんの給料も下がりまくってここは廃墟に戻りますね。
これはネガディブ発想の理想図だろうか？

[37598: 匿名さん]

>>37596 匿名さん

資産価値ばかり気にする人は買わなければよいのでは？今買う人は資産価値関係なく欲しい人、それでよいでしょ。

[37599: 匿名さん]

>>37596 匿名さん

分譲大量供給が下落につながるという論理的な根拠ってないんだよね。それを証明するためには、湾岸エリアの需要がもうなくなってきているってことを示す必要があるけど、都心近接エリアの需要はまだまだあるし。

それに、家を買う理由なんてのは人それぞれでしょ。中央区湾岸に欲しい人って、たぶんそこそこの価格で都心へのアクセスが良いエリアに住みたいって人なのでは？

[37600: 検討板ユーザーさん]

>>37598 匿名さん
そんな人少数派ですよ

[37601: 匿名さん]

値引き交渉して70平米台の部屋が5000万円台後半くらいになれば買っても良いかもね。
北向きの低層階はそのくらいの金額だったし、交渉次第ではその程度はいけそうな気がする。売れ残り物件だしね。

[37602: マンション検討中さん]

竣工売り
在庫３桁
景気後退
ハルミフラッグ台頭

諸々、揃ってきましたね

[37603: 匿名さん]

>>37601 匿名さん

残念ながらその方角の割安部屋は売り切れてまーす笑。買いたかったら割増転売でお買いあげください笑。

[37604: 検討板ユーザーさん]

>>37603 匿名さん
上の方は割高部屋が割安部屋と同じ水準まで値下げ交渉できるのでは、とおっしゃっているわけで。

[37605: 通りがかりさん]

>>37603 匿名さん
そうだね。入居が近づくと販売加速になった。最新情報によると、残りは1LDKと高い角部屋だらけ。もう残りは2桁です。安い部屋もない、値引き期待さん残念ですが

[37606: 匿名さん]

確かに残りは1LDKと物件内では単価高めの部屋しか残ってないけど、それでも月に20-30は捌けてるみたいなので、そういうペースで徐々に売れていくんでしょうね。

[37607: マンション検討中さん]

>>37598 匿名さん

投資エリアと違って、実需エリアでは、多くの場合、家は一生の買い物。だからこそ、まっさきに相場の下落が気になるのでは？

反面、駅近のような潰しが効く半投半住物件では、ヘッジしてるから、状況に応じて直ぐに逃げれるんだろうけど。

[37608: 検討板ユーザーさん]

>>37605 通りがかりさん
もう値引きの可能性はないですか？

[37609: マンション検討中さん]

やっぱ今流行りの「半投半住物件」なら、景気の波もパドリングで華麗に乗り越えていけるんだろうけどね。「全住」にポジションをとった物件だと、、景気の波が怖いよね？

[37610: 匿名さん]

ここの賃貸はいくらぐらいで出るんだろう。

一丁目の駅徒歩7分のタワマン、43階77㎡ 21.5万 、38階69㎡ 19.4万で募集してます。(最大2025年までの定期借家)

https://www.mansion-note.com/mansion/1475407/houses/525174742

[37611: マンション検討中さん]

戦後の景気の波は、１６循環。そして、いよいよ１６循環が終わる。このあと向かっていく谷はいつでしょう。

ちなみに、２０００年代の谷は、
２００２、２００９、２０１２。

そして、次の１７循環は、
いつ始まるんだろうね？

まぁ、景気は循環してますからね。

[37612: 匿名さん]

>>37608
逆にこれからの時期がチャンスでしょう。
言うのはタダだし、応じるか否かは相手次第。

幾らまでなら買う、今すぐじゃなくてもいいから可能なら連絡して欲しい、
って具合に相手にボールを投げて返ってこなかったら諦める、
返ってきたらその時考えればいい。
相手がノってきてその場で即決を求められて応じてもいい水準は10パーセント！
そうすると例えば東の低層が西や北の高層に揃うぐらいじゃないかな？
悪くないと思うよ。

[37613: 通りがかりさん]

ついこないだまで、今後値上がりするとかサラリーマンの夢が語られてたのにな。

[37614: 匿名さん]

>>37609 マンション検討中さん
全住ってーと、郊外の戸建てみたいなところのこと？
ここの場合は駅遠ではあるが都心近接エリアなので、半投半住はギリ成り立つでしょうかね。

[37615: 匿名さん]

MTGなら半投半住と言えるが、
ここは永住ですよ、笑
ただ、いくら駅近といっても必ず儲けられるといえにくい時代ですな。
また、晴海アイランドビュータワーの家賃は隣のUR団地にも負けているんだから比較になるんですか？ティアロクロノより上だと思いますが。

[37616: 匿名さん]

ははは。
こんな地盤の悪い埋め立て地に手を出すからですよ。
やはり今から買うべきは、東京のヘソ＝小石川にそびえ立つ三井の高級タワーマンション、パークコート文京皇居北ザ・タワー、でしょう。

[37617: 匿名さん]

駅遠というだけで過剰にディスってる人もいるようですが、冷静に見れば、利益が出ないまでも、数年住んで売却するときには残債割れにはならないでしょう。少なくとも10年住めば全く問題にならないかと。
北や西の坪単価300前後で買った人たちは、即転売でもトントンか多少の利益になる水準ではあるでしょうね。

[37618: 匿名さん]

どうなんでしょうか？

[37619: 通りがかりさん]

>>37615 匿名さん

実際の賃貸の成約を見ると、トリトンビュータワーやURよりもクロノティアロのほうが普通に高い。あまり適当なことを言わないように。

[37620: マンション検討中さん]

やっぱ駅徒歩12分がなあ。どうにか10分にならんかな。

[37621: 通りがかりさん]

>>37620 マンション検討中さん

マンションを「動」かすことは「不」可能

だから不動産。
故に不動産は駅距離が大事

[37622: マンション検討中さん]

そこを何とか今後何か短くなる近道的なの無いですかね

[37623: 検討板ユーザーさん]

>>37617 匿名さん
大抵の物件はそうでしょうね。

[37624: 匿名さん]

駅近だったり買い物便利な物件は、中古になった時に新築販売価格より、高値になっていても買っていいかなと思いますが、駅遠で不便で維持費も高いマンションは、中古で安くてなってから買いたいです。南側以外の方角は、間違っても新築販売価格より高いお金は出したくないです。

[37625: 匿名さん]

中古でも買いたい人がいるのはわかった

[37626: 通りがかりさん]

いつになったら完売するのか

[37627: 検討板ユーザーさん]

>>37626 通りがかりさん
申し訳ありません。
まだしばらくかかります。

[37628: 住民板]

>>37627 検討板ユーザーさん
一人芝居はやめろ。カス。

[37629: 匿名さん]

手付け放棄すっかなー、まじで

[37630: 検討板ユーザーさん]

>>37629 匿名さん
あ、初心者マーク、、、。

[37631: 口コミ知りたいさん]

>>37629 匿名さん

そうした方が良いと思います。やはりPC武蔵小
山はいくらなんでも高値掴みが過ぎています。

[37632: 匿名さん]

>>37631 口コミ知りたいさん

おいおい、武蔵小山スレじゃないよ？ここは。
武蔵小山ネガくん、色んなとこで迷惑投稿してるから誤爆しちゃったね笑

[37633: 検討板ユーザーさん]

>>37628 住民板さん
一人芝居じゃないです。
購入者様でしょうか？ガラの悪い方もご入居されるのですね。

[37634: 匿名さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[37635: 匿名さん]

1LDKには夫婦と小さな子供1人で住む借上社宅の需要があると思います。虎ノ門や新橋、八重洲方面の勤務者には、ここはいい場所ですので。
家賃は23万以下の設定です。

[37636: 通りがかりさん]

>>37635 匿名さん

まぁ、もっと便利なマンションがあれば、そちらが選ばれるということでしょうね。マンションは相対的に選ばれるので

[37637: 口コミ知りたいさん]

>>37632 匿名さん

ムサコの契約者だって見透かした上での指摘でしょうね。
あなたが関係者であることもバレバレで恥ずかしいですよ。笑

[37638: 匿名さん]

>>37635 匿名さん
需要が見込めるんだったらもっと売れてるよw

[37639: マンコミュファンさん]

確かに。
そんな高い家賃払うなら買うんじゃないですか。

[37640: マンション掲示板さん]

>>37635 匿名さん

夫婦と子供1人でここの1LDKは狭すぎて無理ですよ
夫婦だけでも大半の夫婦には狭くてパスでしょうね
だからこそ一人暮らし向けで売ってるわけで

[37641: 匿名さん]

>>37640 マンション掲示板さん
いえ、1LDK3人で住んでらっしゃいます。
家賃補助の関係です。

[37642: マンション掲示板さん]

>>37641 匿名さん

貴方はそうであっても、ほとんどの人はそうではないという話です

[37643: マンション検討中さん]

そんな駅から12分の距離駄目ですか？

[37644: 匿名さん]

>>37643 マンション検討中さん
ダメじゃないです、
9分も12分も誤差みたいなもんです。
ただ売ったり貸したりする時に思い知らされることになります。

[37645: 匿名さん]

リセールで不利なのはみんな分かってますよ。
でも駅近は駅近なりの住みにくさはありますから、需要がないわけではない。ティアクロが完売、ここも9割以上売れていますからね。

[37646: 通りがかりさん]

>>37645 匿名さん

じゃあ、なんで竣工したのに、３桁も残ってるのさ？これが市場の評価なんじゃないの？

[37647: 匿名さん]

>>37646 通りがかりさん

その3桁も淡々と売れているし、全体からすれば9割売れてるんだよね。それが市場の評価。

[37648: eマンションさん]

そもそも、竣工までの完売を必達目標にしていませんよね。今の時代。スミフは昔からそうですし。

[37649: 通りがかりさん]

>>37647 匿名さん

。。。

竣工完売しなかったことが、
市場の評価ですよ

[37650: 通りがかりさん]

>>37648 eマンションさん

今の時代でも、竣工前完売している物件はたくさんありますよ。

パークコートも