パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[37501: マンション検討中さん]

>>37498 eマンションさん

これまた、データの基となる、n数、階数などなど、混載ですな。

加えて、解析側も、平均値って。。平均値って、（５００万円+２００万円）÷２＝３５０万円、となってしまう、凄まじい解析だからね。

[37502: 匿名さん]

屋上のライト点いてるな。

[37503: 通りががりさん]

>>37498 eマンションさん

東京都オールの平均って。。中央区葛飾区港区ミックスですか。。。それぞれ何戸あったのさ。

データを見るには、見識（＝物事の本質を見る力）が求められますよね。

[37504: eマンションさん]

>>37503 通りががりさん

市場全体の数字を見て下落幅は1割ぐらいですねという話です。
そこまで認めたくない理由が分かりませんし、反論したいなら自分でデータ出して下さいね笑

なお、おそらくは外郭に行けば行くほど下落しているものと思われるので、中央区の下落幅は全体の値よりは低いでしょうね。

[37505: 評判気になるさん]

景気後退→企業業績落ちる→家庭の柱であるボーナスが落ちる。となれば、消費がどうなるかなんて、想像つくでしょ。

[37506: 匿名さん]

>>37505 評判気になるさん

しかし残念ながらマンション価格はそれほど下がらないんだなぁ、これが。
お金がない人は買えない世の中に突入！

[37507: マンション検討中さん]

例えば、わかりやすく

２００８年　葛飾区３棟、板橋区４棟の坪７平均
２００９年　港区１２棟の坪１２平均
２０１０年　八王子市２０棟の坪２０平均

横軸に年数、縦軸に上記坪平均を
プロットすれば、
東京の市場が語れるのでしょうか。。？

前提が全く揃ってないから、
だいたいの市場すらわからないよね

[37508: 匿名さん]

>>37507 マンション検討中さん

？？？
急にどうしたんですか？何の例えですか？それは。

[37509: マンション検討中さん]

オリンピック前の景気後退は、大方のシナリオ通りですね

[37510: マンション掲示板さん]

なぜ売出し価格にこだわる？実際に何割も値引きしてた点は反映されてないよ

[37511: 匿名さん]

>>37510 マンション掲示板さん

全ての物件が何割も値引きされた訳ではないし、中古データはレインズの成約ベースなので正確。

[37512: eマンションさん]

「リーマンショックですらそれほど価格が下がらなかった」という事実を何でみんなそんなに認めたくないのかね、、、笑
反証するなら、そういうデータ出してよ。大暴落したデータを笑

[37513: マンション検討中さん]

>>37512 eマンションさん

何でみんなそんなに認めないのって、、単にそのグラフに説得力がないからでしょ

[37514: マンション検討中さん]

>>37487 匿名さん
ありがとうございます。1割の値下がりを許容できるかですね。
リーマン時との違いは、リーマン後に生き残ったデベは供給を絞って価格を維持できたけど、晴海エリアには晴海フラッグが控えてる。そちらは売出価格も抑えられるので、下落幅が1割ですむかは予断許さないですね。

[37515: 匿名さん]

で、暴落したというデータはあるんでしたっけ？

[37516: マンション検討中さん]

>>37515 匿名さん

そもそも未来のデータなんてないんだよ。だから、先行き不透明になって、消費が低迷するんだよ。

つまり、今回のように景気後退となった時に、過去のデータを引っ張り出してくること自体、アプローチが違う

[37517: 通りががりさん]

>>37512 eマンションさん

。。スマホも無かった時代のデータで議論されてもねぇ。新興国も台頭してきてるし、過去と今で経済環境も全く違うっしょ

[37518: 匿名さん]

>>37516 マンション検討中さん
それを言ったら、先のことは誰も分からない、で話は終わる。

[37519: 通りががりさん]

>>37518 匿名さん

そうです。先のことがわからなことを、先行き不透明といい、財布の紐がゆるまないに繋がりますね

[37520: 口コミ知りたいさん]

景気後退局面になり、急に下落が不安な話ばかり
ついこの間までは、値上がりの話ばかりだったのに。。。契約者さんたちの危機感が伝わってきます。販売にマイナスなのでは？

[37521: eマンションさん]

>>37513 マンション検討中さん

何の説得力だよ笑
過去の事実を出しているだけなんだが笑
説得も何もこれが事実なんだけど笑

これを見てどう判断するかは、個々人勝手にすればよし。

ここまで理解力というか日本語通じないとどうしようもないね。

[37522: 匿名さん]

未来のことは誰にも分からない、過去のデータも無意味なので、いくら議論してもムダらしいです。

[37523: 匿名さん]

>>37520 口コミ知りたいさん

ついこの間まで値上がりの話ばかりって、それ何年前の話？

[37524: eマンションさん]

>>37522 匿名さん

そのようですね。
話になりませんよね。笑

[37525: 匿名さん]

>>37519 通りががりさん

財布の紐がゆるむかゆるまないかもわかりませんね。

先のことなので。

[37526: 匿名さん]

過去のデータを得意気に出す輩がでてくるの事自体が暴落の前兆では。

[37527: 匿名さん]

>>37526 匿名さん

そういう兆候かどうかもわかりません。

先のことなので。

[37528: 匿名さん]

わかるのは所詮無理だが備える事はできる。

[37529: eマンションさん]

>>37526 匿名さん

過去のデータを判断材料と見なさないのですね。ファクトベースの議論ができないのであれば、それまでの話です。

[37530: 通りがかりさん]

なんか今日はえらい盛り上がってるね。完成間近だからまた注目度も上がってきてる。

[37531: 検討板ユーザーさん]

>>37526 匿名さん
過去に暴落したことのあるデータは一切ないので今後も都心マンションの暴落はありませんーどなたか反証してみてください。売出しでも、坪単価でも、局地的でも構いません。

[37532: 匿名]

ドゥトゥール と比べるとしょぼ

[37533: 通りがかりさん]

>>37531 検討板ユーザーさん

花小金井のマンションが坪300以上だったり、柏の一戸建てが一億越えたりバブルからは暴落したと思いますが。

[37534: マンション検討中さん]

>>37530 通りがかりさん
先月完成してます

[37535: 匿名さん]

>>37516 マンション検討中さん

え？未来のデータの話はしてないです。過去の暴落したというデータはありますか？と聞いたのですが。

[37536: 匿名]

>>37532 匿名さん
真逆　笑

[37537: 匿名さん]

ここは２割下がるとすると、ちょうどハルミフラッグよりちょい高くらいになるから、新築プレミアが剥がれるとまぁそんなもんだろな。

[37538: 通りがかりさん]

>>37537 匿名さん

2割は下がらんでしょうな。
散々出てきているが、リーマンショックでも1割程度しか下がらなかったわけで。

[37539: 口コミ知りたいさん]

>>37538 通りがかりさん

そうだといいですね
リーマンショックネタ飽きましたよ

[37540: 通りががりさん]

景気転換となれば、こんどは反対にジリジリ下がってくるのかな？

[37541: 匿名さん]

未来のことは分からない、確かにそうてすね。

ここで根拠なく上がる下がる言ってても、しょうがないってことですね。

[37542: マンション掲示板さん]

平均で１割下がるってことは下は３割くらい下がるってことっすよ、つまりセオリーから外れるマンションはより下落幅が下振れするってことっすよ

[37543: 匿名さん]

>>37542 マンション掲示板さん

過去のデータが参考にならんと言われてるのに、ましてやあなたの適当な当てずっぽうは1ミリも参考になりません。

[37544: 匿名さん]

東雲の震災前のbコンタワーと震災後の分譲の野村プラウドでは2割くらい下がってたと思う。

[37545: eマンションさん]

まあこのマンションがこの10年くらいの高値のピークだったことにほぼ確定な状況に突入しつつありますかね

[37546: 匿名さん]

>>37545 eマンションさん
まぁそれ言ったら、どの新築も買えなくなりますな。新築は買うなと言いたいの？

[37547: 匿名さん]

金持ちは買ってもいいけど、ローンが大変な人は今は避け時かもね。

[37548: 匿名さん]

不景気の金融緩和でなおさら資産価格上がったりしてな。日本がダメダメでも米株が高値更新し続ければ日経もつられて上がるし、日銀も景気悪くて他の資産買ってＢＳ増やすと資産価格は下がらない。

[37549: 匿名さん]

あぁぁ、ぁ、
爆高値掴み確定かぁ、…
だから嫌な予感がしてたんだよ、ここ買うの…

[37550: 評判気になるさん]

>>37545 eマンションさん

この物件はピークよりは少し前ですね。ピークなのは例えば所沢の物件とかだと思います。

[37551: 住民板ユーザーさん2]

バルコニーの手すりはなんとかならんかったのかなあ、もっとデザイン性のあるものに。
晴海フラッグのSEA街区のウェーブバルコニーにも負けてるやん。

[37552: 匿名さん]

>>37545 eマンションさん

変な日本語。確定してるのか、してないのか、どちらにでも取れる。
何がいいのかな？

[37553: 匿名さん]

ハルミフラッグならタワーの一択。
団地仕様のとこは比較対象外。

[37554: 通りががりさん]

景気後退で、いよいよ、ハルミフラッグへの伏線が出揃った感じでしょうか？しかし、ハルミフラッグの台頭により、このエリアでの中古市場や未販売市場はどうなるのでしょうか？

[37555: マンション検討中さん]

一般サラリーマンですが、背伸びして３５年ペアローンを組もうかと思ってたけど、昨日の発表で、下振れリスクだの言われ始めてるから、さすがに腰が引けてます。。どこまで景気は落ちるのか。。お金持ちはいいんだろうけどね。。

[37556: 匿名さん]

>>37555 マンション検討中さん

お子さんを作る予定でのペアローンはリスクあると思います。
ご両親がお金持ちならば心配ないでしょうが。

私なら１馬力で購入可能な物件にするかな。

[37557: 匿名さん]

>>37554 通りががりさん
晴海フラッグへの伏線というのは、どういう意味でしょうか？

中古市場については、1割程度は下落するかもしれませんね。

[37558: マンション検討中さん]

デベももっと安くして早期完売目指せば良かったと後悔してますね。変に欲をかいてはいけないと。
これからは更に売れ行きが悪くなり、販売費がかさむという悪循環の可能性もあり得ます。

[37559: 通りがかりさん]

>>37557 匿名さん

んー、オリンピック前に景気が悪くなることなんて、ちょっとニュースを見てればわかったことだと思うので、景気が後退したあとに、ハルミフラッグをリリースするってシナリオだったのかなと？

で、景気が高いときに、ここを売る、みたいな？

ただ、ここが竣工しても３桁残ってるこの状態は、シナリオ通りなのかは知らないけどね？

[37560: マンション検討中さん]

>>37554 通りががりさん
おっしゃる通り。
これで晴海フラッグがマーケットを壊したと、文句言われることなく、あちらは安く分譲できますね。
ここも晴海フラッグもデベは同じなのに晴海フラッグの方が明らかに安いとデベへの不信感を持つ人がいますが、もともとの市況が悪ければ、誰も文句言いません。

[37561: 通りがかりさん]

>>37560 マンション検討中さん

なるほど

[37562: 匿名さん]

>>37560 マンション検討中さん

というか、晴海フラッグのほうが安いのは立地や仕様からして当然。市況関係なくあちらの方が安いと思いますよ。

[37563: 匿名さん]

>>37559 通りがかりさん

今の販売ペースがシナリオ通りじゃなかったとしたら、何らか手を打つでしょうが、まだ手を打っていない。価格も変えてきていません。ということは、三井としては想定の範囲内なのでしょうね。

今、新築マンション業界はみんなでなるべく高値を維持して細く長く事業を繋ぐ流れになっているから、晴海フラッグも、市場をクラッシュするような安値では到底出てこないでしょう。言われているように、平均で270-280ぐらいが妥当でしょうね。

[37564: 匿名さん]

>>37563 匿名さん

ムサコのようにバルクにならないだけマシかと

[37565: 通りがかりさん]

仕入れコストが高いから下がらないとか、他の需要があるから土地は高止まりとかいうけど、不景気とは思うように事が運ばれなくなることでもあるので、コストに利益をのっけて販売し続けられるかどうかはわからないよね？、いや、色んな業界で。

売り上げがないと利益もないから、売り上げは必要だから、いくら不景気でも、固定費が発生している以上、なにもしないと言う選択肢はなく、つまりモノを売る必要はあるから、じゃあ不景気でモノを売ろうと思うと、かかったコストがどうこうの言ってる場合でなくなる可能性もあり、塩漬けにしたり、垂れ流すくらいなら、出欠を止めようとなるのが、不景気かと？

[37566: マンション検討中さん]

>>37562 匿名さん
すみません。
立地とか仕様とかではなく、格安で行政から土地を仕入れた時点であちらの方が安いのは当たり前。ここで話してるのはその安さの「程度」についてですよ。

[37567: 匿名さん]

>>37566 マンション検討中さん

いやいや、究極的には仕入れの値段なんて関係ありませんよ。原価が安いと安くしなければならないなんてルールはありませんからね。

価格に影響するのはまず立地であり、そして仕様などが関係してきます。

[37568: 匿名さん]

>>37566 マンション検討中さん

「程度」については、相場通りになるかと。
270-280であれば、立地を考慮した適切な価格ではないでしょうか。

[37569: マンション検討中さん]

行政から格安で仕入れたのがポイントと言ったつもりなのですが…

[37570: eマンションさん]

>>37567 匿名さん
物件によっては売り出し価格に条件付けて行政がデベに売る場合もあるよ。

[37571: マンション掲示板さん]

>>37568 匿名さん

そこで平均坪250万で出る、と

[37572: 匿名さん]

>>37570 eマンションさん

晴海フラッグはそうではありませんよね。

[37573: 口コミ知りたいさん]

盛り上がってんな。

[37574: マンション検討中さん]

>>37570 eマンションさん

シティタワー品川みたいなのを期待してるのかな？ないない。

[37575: マンション検討中さん]

内覧の時期に景気後退局面になるとは…

[37576: 通りがかりさん]

頼みのアメリカでも雇用統計が大幅に悪化していると報道されています。

[37577: 通りがかりさん]

>>37574 マンション検討中さん
なんで？

[37578: 匿名さん]

>>37575 マンション検討中さん

景気後退局面でも、マンション価格は思ったほど下がらないよ。特に都心周辺はね。

[37579: 匿名さん]

都心じゃなく半分江東区だろここ

[37580: 匿名さん]

>>37579 匿名さん

そう興奮しないで。
都心「周辺」って言ってるでしょ。
江東区でも豊洲あたりは都心周辺エリアと言っていいと思いますよ。

[37581: 匿名さん]

ここで景気悪くなると、一瞬は下がるかもしれないけど、都心周辺は確かに将来的な見込みから買いが入り、かつ、日銀や政策的なものからよりお金は借りやすくなるだろうから、その後はすぐに持ち直すと私も思う。

[37582: 通りがかりさん]

>>37581 匿名さん

えっと、、グローバル化社会だから、日本どうとかそういうことではなく、景気は世界連動なのでは。。？

[37583: マンション掲示板さん]

都心を含む住宅価格の下落も今起きてる世界的な現象
東京も必ず後追いするよ

[37584: 検討板ユーザーさん]

購入検討しているのですが、少し様子を見た方が良いでしょうか？
無理に購入する理由はなく、間取りにこだわりもありません。賃貸もったいないかな、くらいの感覚です。

[37585: 匿名さん]

>>37584
5月に選手村、夏から秋にブランズ豊洲、
夏から年末にかけて減税法案の成立（景気後退が深刻になれば増税含めて見送られる可能性も）。
イベント目白押しだし待ってもいいんじゃないの？
但し上記を選択した場合は住めるようになるのは2～3年後。

まあ勉強がてら見に行って気に入ったら買ってもいいんじゃない？秋からすぐに住めるのはメリットだし、
価格面以外のデメリットは駅遠だけだから分かりやすいマンションだと思う。
満足に部屋も選べないだろうし売れ残ってるのが現実だし値引きを引き出せればベターだね。

[37586: 匿名さん]

>>37584 検討板ユーザーさん

無理に購入する理由がないなら、購入しなくてもいいんじゃないですか？

[37587: マンション検討中さん]

>>37583 マンション掲示板さん

日本の住宅はもともと安い。
コスト構造的にも、大幅な下落は期待できない。

[37588: 匿名さん]

>>37582 通りがかりさん

グローバル経済が個々の国々に与える影響はケースバイケースです。今回のリセッションがどの程度のものとなるかまだ分かりませんが、住宅価格への影響は限定的でしょう。

[37589: 通りがかりさん]

>>37588 匿名さん

今後のリセッションがどの程度の影響になるかわからないということこそ、先行き不透明ということであり、それこそが不景気の要因の一つ

[37590: マンション検討中さん]

ついこないだまで、オリンピック終わっても景気が後退しないって呑気なこと言ってた人いたけど、、大方の予想通り、このタイミングで後退したね。

[37591: マンション検討中さん]

>>37584 検討板ユーザーさん

逆に、いまこの状況で買う理由は？

[37592: 検討板ユーザーさん]

>>37585 匿名さん
ご意見ありがとうございます。
家賃も高く悩んでいて。参考にさせていただきます。

[37593: 検討板ユーザーさん]

>>37591 マンション検討中さん
必要だから

[37594: マンション検討中さん]

>>37589 通りがかりさん

そんなことを言い始めたら、常に先行きは不透明。

[37595: 匿名さん]

>>37590 マンション検討中さん

もともとオリンピック終わったら、住宅価格は多少の下落となるという話はありましたよ。
ただ、下がっても1割程度ってことですが。

[37596: 匿名さん]

その多少の下落、の根拠の一つが中央区湾岸での分譲大量供給なのに、
いま中央区湾岸を買う根拠は？

[37597: 通りがかりさん]

コストパフォーマンスの高い新築選択肢は他にありますか？
将来的にここはまだまだ安い地域なんです。
東京が三流都市になる想定で、一流企業の都心離れが進んだら話は違うが、その時みんなさんの給料も下がりまくってここは廃墟に戻りますね。
これはネガディブ発想の理想図だろうか？

[37598: 匿名さん]

>>37596 匿名さん

資産価値ばかり気にする人は買わなければよいのでは？今買う人は資産価値関係なく欲しい人、それでよいでしょ。

[37599: 匿名さん]

>>37596 匿名さん

分譲大量供給が下落につながるという論理的な根拠ってないんだよね。それを証明するためには、湾岸エリアの需要がもうなくなってきているってことを示す必要があるけど、都心近接エリアの需要はまだまだあるし。

それに、家を買う理由なんてのは人それぞれでしょ。中央区湾岸に欲しい人って、たぶんそこそこの価格で都心へのアクセスが良いエリアに住みたいって人なのでは？

[37600: 検討板ユーザーさん]

>>37598 匿名さん
そんな人少数派ですよ