パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[37202: 匿名さん]

[No.37189から本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および削除されたレスへの返信の為、いくつかの投稿を削除しました。管理担当］

[37203: eマンションさん]

>>37201 マンション掲示板さん

そもそも、普通の感覚であればこの外観を見て「十字架だ！」なんて思わないでしょう。
いままでCGパースや模型を見ても誰も言わなかったんですから。

[37204: マンション掲示板さん]

>>37203 eマンションさん
あんただけ気がつかなかっただけでしょ。周りを巻き込まないでほしい。

[37205: 匿名さん]

>>37203 eマンションさん

設計事務所も実物見て驚いているんじゃないでしょうか。どう見ても巨大な十字架だもんね。

[37206: 名無しさん]

また初心者マークが暴れてる。三井のスレは軒並み粘着されてますね。

[37207: マンション掲示板さん]

基本的に初心者マークは、投稿制限された人が、ブラウザのプライベートモードから投稿したもの。単なる荒らしなので、完全に無視です。

[37208: マンション検討中さん]

あらら、
まだ販売している中で、
スーモにも未入物件でてるんだ。

ってか、これ、
一般向けにそもそも何戸売れてる状態k？

[37209: 匿名]

ここって先見の明がある人が買っている物件だと思う。
周りに空き地は多いし、BRTもできる。
今より不便になることはない。
ネガもその辺が分かっているからやっきになっているんじゃないかな？

[37210: eマンションさん]

>>37208 マンション検討中さん

これだけの大規模物件なら、竣工前に未入居中古の販売があるのは普通ですね。

[37211: 匿名さん]

>>37209 匿名さん
そういうのは即完には当て嵌まるけど、
いつでも買える物件に対しては逆効果だと思う

[37212: マンション検討中さん]

>>37209 匿名さん

東京２３区の物件で、アクセス不便な物件を探す方が難しいかも。

[37215: マンコミュファンさん]

[No.37213～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[37216: 匿名さん]

今でも十分な資産性あるのに、これで地下鉄BRTゆりかもめバスが拡充していけば、資産性抜群になるよね。

[37217: 匿名さん]

>>37216
駅遠に資産性を求めるほうがどうかしてる・・・
ここは気に入った人が買う永住型マンション。

単独でのアップサイドは見込めないから周辺エリアの盛り上がりに期待するしかない、
そうすれば連れ上げするからね。
（選手村に対して）じゃないほうの晴海って位置付けにはなりそうだけども、
選手村、勝どき、豊洲有明、月島豊海と再開発は続くからその点は安心。

[37218: eマンションさん]

>>37217 匿名さん

別にどうかしてないと思いますけどね？
資産性の定義にもよりますが、「実需として住むが売却時に損失が出ないように」という話なら、このマンションは悪くない買い物だと思います。値上がりキャピタルゲイン狙い！という人には向いてないと思います。

[37219: 匿名さん]

>>37218
売った時に儲かるか損するかはその時の相場次第。
一般論ならここ1年はピークだと思うけど未来を予測するのは難しい・・・

ここに住みたい！ってのが価値。
佃にはそれがある、豊洲にもそれがある。晴海はどうかな？って話。
晴海タワーズも上がってるけど月島や勝どき駅前はもっと上がってる。
これは駅近に住みたい！っていう欲求の表れだね。
もちろん開放感にやられちゃう人もいるだろうし人気エリアに囲まれてるから心配し過ぎることはない。
ただ資産性抜群ってこともない、結局周辺次第の他力本願だからね。

[37220: eマンションさん]

>>37219 匿名さん

「他はもっと上がってる、もっと上がってる場所のほうが価値がある！」と言われたら、ハイそうですねとしか。佃や豊洲だけでなく、もっと都心部とかも同じですよね。そしてそのようなエリアはもともとの価格も高いですね。

一方で、ここに住みたいという人が晴海タワーズやパークタワー晴海を買うわけで、都心近接エリアだが駅遠で価格がそこそこ手頃であるこのあたりの需要は、間違いなく今後もあると言えると思います。

[37221: 匿名さん]

＞ここに住みたいという人が晴海タワーズやパークタワー晴海を買うわけで
その通りだよ、だからそういう人が少ないから手頃にも関わらず（個人的には手頃とは思ってない、高い！）、
売れ残ってんでしょ？
そういったマンションに対して資産性抜群とか大人気マンション！ってのは詭弁に他ならない、って話。

でもフォローする訳じゃないけど凄く良いマンションだと思うよ。
駅距離と維持費含めた価格以外にデメリットが見当たらない、躯体設備仕様は文句なし。
正直1割盛ったチャレンジ価格だったとは思うけど、グロスを抑えた西や北なんかは、
当時（一期や二期）を冷静に振り返れば選択肢の中からここに辿り着くのは必然って気はする。

[37222: 通りがかりさん]

>>37217 匿名さん

「資産性を求めるほうがどうにかしてる」ってのは言い過ぎかな。エリア的には需要は尽きないと思う。

[37223: 通りがかりさん]

>>37221 匿名さん

高いっつっても相場だからねぇ、、、
それに、今完売してないからっつって需要がないわけではなく、淡々と売れていってるし。
西、北は、確かにグロス抑えてあって割安感あった。西、北に限っては完売まで早かったよね。

[37224: 通りがかりさん]

>>37221 匿名さん

私はあなたの言うことにおおむね同意だが、売れ残りについては個別物件だけにかかわらない事情があると思う。
この時期、マンション相場が急騰してピークをつけたことが分かってきたため、一般の人が手を出しづらくなってしまった。このマンションだけでなく、販売に苦戦している物件は多い。
それをカウントすると、資産性という観点からは不利な面があるものの、一定の需要が見込めるという観点ではポジティブにとらえて良いと思う。

[37225: 検討板ユーザーさん]

このまま低金利が続く
頂点というのまだ早いぞ
日本人の購入限界はどこまでいけるか
バイトさんはご遠慮ください

[37226: eマンションさん]

>>37221 匿名さん

売れ残りとは言っても、売れ残ってて困るのはデベであって、書い手はポツポツ出てくると思いますよ。だから高価格帯が残った今時期も毎月20-30ぐらいは売れています。

あと、資産性抜群！人気のマンション！との投稿を真に受けちゃいけませんよ笑

[37227: eマンションさん]

>>37225 検討板ユーザーさん

コンパクトシティ化はますます進み、都心や都心近接エリアの価格はもう一段上がるような気がします。逆に郊外は、駅近以外は下がる。

[37228: 匿名さん]

>>37226
駅近物件は買い手が引っ切りなしに現れる。
駅遠物件は買い手がポツポツ現れる。
この差は大きい・・・

[37229: 匿名さん]

賃貸需要の差だけなんだよね、長く住まないから、高級感より利便性を重視してしまう。

[37230: 匿名さん]

>>37228 匿名さん

中古物件の売買は、買い手が1人でも現れれば成立する。駅近よりも需要の総量が少なくとも、あれば良い。

[37231: 匿名さん]

需要は駅距離だけで決まるものではないからね。
このあたりは、駅遠とはいえフルサイズの新築タワマン３棟をほぼ満たす需要があったわけだから、将来も一定の需要が見込めることは間違いない。

[37232: 匿名さん]

>>37230
その通りだけど、そういうのをデータを無視した詭弁っていうんじゃないの？
新築の歩留まりが10パーセントと言われてるけども、
１日で10人集客できるか10日で何とか10人集まるのでは全く違う。
結果売れ行きや価格に反映される、賃貸も同様。

真に駅近物件と駅遠物件のスピード感に他ならないし、
スピードを合わせようと思ったら価格面での譲歩が必要。

[37233: 匿名さん]

新築需要 ≠ 将来の中古需要

[37234: 匿名さん]

>>37232 匿名さん

データを無視した詭弁ではなく、事実。
100組来ても売れない物件もあれば3組目で決まる物件もある。
歩留まりテンパーというのは大体そのぐらいだよね、ということでありそれも正確なデータが公表されているわけではない。
駅近の方が有利であることは間違い無いが、それも含めて相場通りの価格を提示すれば売れるものは売れる。
現にこの物件も、残り少なくなってきて現状ペースは鈍いが、条件なりの価格で販売された西や北は短期間で完売。

[37235: eマンションさん]

>>37233 匿名さん

都心への人口集中により、このあたりも将来需要はまだまだ大きいと思います。

[37236: 匿名さん]

>>37234
仰るようにペースが鈍いのが全て、これが売れ行き。
三井で6期4次とかあんまりお目に掛かったことないし・・・
中古でも賃貸でもそれだけ客付けに時間が掛かる可能性が高いってこと。
時間が掛かれば値下げ圧力に晒される。
北や西は完売っていうけど普通に6期1次ぐらいでも売ってたじゃんｗ

[37237: 匿名さん]

＞北や西は完売っていうけど普通に6期1次ぐらいでも売ってたじゃんｗ
不動産の売り方知らないとそう見えちゃうのはしょうながいよね。

[37238: 匿名さん]

>>37237
六期で売り渋りとか隠し玉とかパンダとか言っても説得力ないっしょ

[37239: eマンションさん]

>>37236 匿名さん

期分けは、デベが勝手に分けるだけなのであまり重要では無く、完売しているというのが事実。

客付けに時間がかかるのはその通りだけど、このマンション、独特だから興味持って貰えば早いと思いますね。

[37240: 匿名さん]

客付けに時間がかかると言っても、それが分かっていれば時間的に余裕を持って売り出せば良いから問題ない。
そもそも客付けの良し悪しは、相場に対する値付けで決まるもの。相場より高く売ろうとしたら、条件の良い物件でも時間がかかることには変わりない。

[37241: 匿名さん]

>>37240
いやいや、その時間が無駄ってことなんだけどｗ
その無駄な時間が金銭に反映される訳でしょ？
タイムイズマネーって言葉知らないの？

駅から遠くても30分早起きすれば問題ない。
駅から遠くてもタクシー使えば問題ない。
不動産屋がよく使うセールストークそのものじゃん・・・

[37242: 匿名さん]

>>37239
絶好調と言われる物件は二期でほぼ完売、申し訳程度に三期≒最終期でしょ？
四期≒最終期でも好調の部類だね。
ここはその倍の期間を要しても売り切れてない、それが事実であり現実。

[37243: 住民板ユーザーさん1]

>>37242 匿名さん
まぁ10年後は絶対上がってるけどね。

[37244: 匿名さん]

>>37243
「絶対」なんて言葉を使うのは詐欺師と相場が決まってる。
イマドキ質の悪い業者でも使わない。

[37245: マンション掲示板さん]

まあ管理費と修繕積立金は絶対上がってるな

[37246: 匿名さん]

>>37241
タイムイズマネーは自分の時間を使うときの話。中古売買は基本、業者に任せるんだから当てはまらないよ。ただ時間をマネージする能力が求められるだけ。
時間が金銭に反映というのも意味が分からない。安く売るなら時間をかける必要もない。適切な価格で売りたいからこそそれなりの時間をかけるってことなんだけど、理解してる？

[37247: 匿名さん]

>>37246
だから駅遠は色んな意味で余分に時間が掛かるってこと。
ここを延々売り続けてるのがその証拠。
MTGなんかここより20パー高いけど、ここの倍のスピードで進捗してる。
同じスピードで売る為にはどのぐらいまで下げればいいんだろう・・・

[37248: eマンションさん]

>>37241 匿名さん

駅から遠くても、、、という話とは全然違う話でしょw
タイムイズマネーとか言っちゃってるけど、売却期間が無駄になるって言いたいんだろうが、何が無駄なのか教えてほしい。お金の時間的価値がー！とか言いださないでよw

[37249: 通りがかりさん]

>>37247 匿名さん

なぜ同じスピードで売らなきゃと焦ってるんですか？

[37250: 匿名さん]

>>37247
だから最初の話に戻ってるよ。時間がかかるとしても、それをマネージできれば何の問題もないって書いただろ？ 何度も同じこと書くのは面倒だから、コピペをよく読んで。

> 客付けに時間がかかると言っても、それが分かっていれば時間的に余裕を持って売り出せば良いから問題ない。
そもそも客付けの良し悪しは、相場に対する値付けで決まるもの。相場より高く売ろうとしたら、条件の良い物件でも時間がかかることには変わりない。