パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[36801: eマンションさん]

>>36798 名無しさん

クロノティアロ共に都内では騰落率平均以下ですよね

[36802: マンション検討者]

>>36795 匿名さん
なぜ年度末が関係するのですか？

[36803: 匿名さん]

>>36800 匿名さん

実際は残り130戸のうち60ぐらいが1LDK、15戸ぐらいが3LDKの中住戸、残りが角部屋って感じですかね。

[36804: 通りがかりさん]

ティアロが平均280なのに、2本お隣のここが平均360って高過ぎですよね。だから、さらに高くなる角部屋がたくさん残っているんですね。
馬車道では速完の値付けをしたのにここはこういう値付け。同じ三井でも、なかなかそこは読み切れなかったということでしょうか？

[36805: 匿名]

>>36803 匿名さん

ちゃんと数えて見ました。
1LDK：45戸くらい　(北向き)
3LDK(中住戸)：30戸くらい　(ほぼ東向き)
北西角部屋：38戸
北東角部屋：16戸

が、残ってますね。
北西角部屋は最近出し始めたばかりかな。
3LDK中住戸は売出しごとに5-10戸売れてるので、入居までには売れるでしょう。

[36806: 匿名さん]

>>36805 匿名さん

ありがとうございます。
売り出しが遅かった1LDKと東の高層階と北西角が多めに残っている感じですね。

[36807: 匿名さん]

>>36805 匿名さん

この後はペースは落ちるでしょうが、淡々と売れていく感じでしょうね。

[36808: eマンションさん]

>>36800 匿名さん

それ、ファミリータイプはおそらくそのうち完売するけど、1LDKは苦戦しそうだよね、という話だよね。曲解してネガに変えないでね笑

[36809: マンコミュファンさん]

>>36808 eマンションさん
1LDKは単価高いし、住宅ローン減税使えないし。
投資用だと駅遠はネックになりますからね。
ただ合理的な値段まで値下げしたら、捌けるとき思いますよ。

[36810: 匿名]

>>36809

住宅ローン減税はデカいよね。
ここの東向き3LDKを7500万円で買ったとして、住信SBIネット銀行のキャンペーン金利0.35％で最後まで走りきると、累計利子が500万円切るんだよね。
ここは長期優良で500万円の減税があるから、金利ゼロで買えるわけ。ローン手数料だけの負担。
管理費、修繕積立金、固定資産税入れても月々25万円くらいかな。
借りるとすると30万円くらいなので、お得だと思うけどね。

[36811: eマンションさん]

>>36809 マンコミュファンさん

3LDKと同じぐらいの単価なら買いやすいんですけどね?
まぁ、売れなきゃバルク売りすると思います。勝どきザ・タワーもそうだったし。

[36812: 通りがかりさん]

バルク売りって外からわかるんですか？一斉に中古が同じ不動産屋から売り出されるとか？

[36813: 匿名さん]

普通バルク売りはどのタイミングでおこるんですか？

[36814: 通りがかりさん]

>>36787 通りがかりさん

きたーーーーーーーーーー

竣工済!!!!!!!!

[36815: 名無しさん]

蓋をあけたら、

竣工前完売ならず、

ですか。

[36816: 匿名さん]

振り返ってみると、結局、竣工前完売に至らなかった理由は何だったのでしょうか？後知恵ですが。。

[36817: 匿名さん]

>>36816 匿名さん

シンプルに値付けだと思いますよ。
北仲みたいに明らかに割安な設定すればハイペースで売れるし、そうでなければそれなりのペースになる。

[36818: 匿名さん]

>>36817 匿名さん

ここより高級ライン&都心&高価なパークコート浜離宮も見事に竣工前完売してますが、ここ、もお得だったと言うことでしょうか？

[36819: 通りがかりさん]

>>36817 匿名さん

ここは埋め立て地だと思いますが、土地の仕入れが高かったんでしょうか？三井が物件毎にふっかけてきたり、こなかったりしないと思うのですが。。。

[36820: 匿名さん]

三井健太さんの評価では、パークコート浜離宮よりここ、の方が点数高かったよね。

[36821: マンション検討中さん]

基本に戻れば、やっぱりマンションって、大昔から立地って言われているじゃん？だから、シンプルに、アドレスと駅からの距離じゃないのかな？

[36822: 匿名さん]

>>36818 匿名さん

販売戸数が1000戸以上もあると時間がかかるのも仕方ないと思いますよ。浜離宮の販売戸数はここの3分の1ぐらいですよね。

[36823: マンション検討中さん]

>>36822 匿名さん

だけど、その分というか、結構前から売ってませんでしたっけ？

[36824: 匿名さん]

アドレスが基本なら
マンション名にマンションの所在地や最寄駅が付けられない物件はまず除外ですね。

[36825: マンション検討中さん]

ケチつけるわりには駅から改札まで実際は何分だ、埋め立て地だ、竣工済みになってるだの、興味なければ見なければいいのに、かなり細かく見てるんですね。ネガ要素は否定しませんが、執拗なネガは滑稽です。

[36826: マンション検討中さん]

まぁ冷静になれば、マンションって部屋（箱）を買ってるだけですからね。いい立地の箱は人気ある。シンプルですよね。冷静な平日になればなおさら実感。冷静に考えれば、娯楽はマンション外に一歩出ればありますしね。

[36827: 匿名さん]

小さなマンションと違ってタワマンの醍醐味は
一歩も出ずに娯楽が出来ること。

[36828: マンション検討中さん]

>>36827 匿名さん

タワマンの娯楽って何だろね？例えば、マンションの周りの散歩？

東京には、いろんなお店や機会があふれてるのよ？

[36829: 匿名さん]

ネガさんはスミフのドトールや有明の方は興味ないの？竣工から数年たってたり、進捗率からみて長期販売確実なのに。
不思議でならない。

[36830: eマンションさん]

>>36829 匿名さん

あちらは値上げしてますからね
こちらは値上げしてないですから全然違います

[36831: マンション検討中さん]

>>36830 eマンションさん
何が目的なの？検討者じゃないなら邪魔だから消えてくれない？

[36832: 匿名さん]

>>36830 eマンションさん
ドトールは値下げしてますよ

[36833: 匿名さん]

ここのネガはかまってちゃん。
たちが悪い。
相手にしないでスルーがいいですよ。

[36834: eマンションさん]

>>36832 匿名さん

いやいや、発売開始からどんだけ値上げしてんのよ

[36835: 匿名さん]

>>36834 eマンションさん

それは上げ相場だったから。
今や値下げしても完売は見えない状況だね。

[36836: 匿名さん]

>>36830 eマンションさん

？？？

スミフは値上げしてるからまだまだ戸数が残ってるし、こっちは値上げしてないから9割ぐらいは進捗してる、っていうのが現状だよね。

[36837: 検討板ユーザーさん]

スミフは売り方がそもそも特別だから、別枠という考えではダメでしょうか？

[36838: マンション検討中さん]

なんというか、、こういうレベルの話になってきましたか。。

[36839: マンション検討中さん]

他のマンションと競うなら、どうせなら、
パークコート浜離宮や北仲と争ってほしかったな。

[36840: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[36841: 匿名さん]

この立地で900戸は立派だよ

ディズニーと組んでゆとりのある敷地ならではの個性をだした

天井高も高いし、土地が安い分、せせこましい作りにしていないし

スポーツレガシーの有明あたりがライバルになるのではないの

[36842: マンション検討者]

>>36834 eマンションさん

あなたは買わないのだから消えなさい。

[36843: 匿名さん]

>>36840 匿名さん

部屋によっては含み益さえ出ていますよ、、、ネガさんには残念なお知らせですが。
単価高い部屋も、少なくとも数年住めば残債割れはないでしょうね。

[36844: 検討板ユーザーさん]

>>36841 匿名さん
販売期間中盤まではマーケットも良かったですから。ここからこのままの価格で売り切れるのかは不透明です。

[36845: 検討板ユーザーさん]

竣工売りって、マンション内でやるんですかね？

[36846: eマンションさん]

>>36843 匿名さん

含み益？ないない笑笑

[36847: 検討板ユーザーさん]

>>36845 検討板ユーザーさん
マンション内の商談ルームって安く分譲してもらえますかね？

[36848: 匿名さん]

>>36845 検討板ユーザーさん

もうしばらくは、モデルルーム閉じないと思いますよ。少なくとも引き渡し開始までは。マンション内モデルルームは作らないと思います。
年末ぐらいになるともう数も少なくなって、残ってても業者に売って手仕舞いするんじゃないですかね。

[36849: 匿名さん]

駅遠なのはどの物件もその他条件関係なくたたかれる。私たちも近所に住んでてあそこは遠いし絶対ないって言ってたのに調べていくうちに遠くてもなんとか歩ける距離だし、価格感とか都心で物がいいからここにしようってなった。ハルミフラッグ？歩いてみればわかります。どれだけ違うのか。この辺でこの値段はなかなかない。同じ価格で駅近なら築15年以上で手に入る感じ。ならここで良いとなる。

[36850: マンション掲示板さん]

クロノ ティアロは、同規模で飛ぶように完売してましたよね。大抽選会とかやって。ちかもここより全然安かった
なんか、時間をもどしたいですね…

[36851: マンション掲示板さん]

晴海フラッグは、BRTターミナル併設なのが、救いかな 決して便利ではありませんが

[36852: 匿名さん]

>>36851 マンション掲示板さん

晴海フラッグもここも、BRTの利便性拡大に期待ですね。あと地下鉄も期待だけしとくって感じで。

[36853: eマンションさん]

確かにハルミフラッグより駅には近いが、街としての発展を資産性と考えるなら、ここは晴海の外野席だね。
水辺の静かな環境としては良いかもしれないけど。

タワマンは建つまでに年数があるから環境の変化があって面白いんだけど、ここまできたら５月のハルミフラッグまでここは売れないだろうな。
場合によってはここが割安と感じれば、即完売もありえるけど。

いずれにしても先着で売り始めた時点で苦戦だね。人気マンションに先着順なんて有り得ないから。焦ってないデベ的には良い値付けなんだろうけど。資産性は諦めて終の住処となるかな。

[36854: 通りがかりさん]

>>36848 匿名さん

ハルミフラッグのモデルルームと入れ替わりで閉めるってよ。1ldkはマンション内にモデルルーム作るって。
残念だったね。

[36855: eマンションさん]

フラッグが平均250万以下で出してきたらここの資産性は壊滅

[36856: 匿名さん]

ここは先着順販売じゃないでしょ。確か有明住友は先着順になったはずだけど。ミスリード良くない。

[36857: 検討板ユーザーさん]

>>36854 通りがかりさん
その部屋は最後安く買えそうですね？
というか1LDKは価格下がりそうだし、少し待ちかな。

[36858: 匿名さん]

>>36853 eマンションさん

晴海フラッグが発表されてからも、月に20-30戸ぐらいのペースで淡々と売れてますよ。もちろん、だんだん単価の高い部屋の比率が高くなっていくと思うので、ペースは落ちると思いますけどね。

あと先着順にはなってないし、資産性も駅遠だが中央区なのでそこそこあると思います。

[36859: 検討板ユーザーさん]

>>36854 通りがかりさん

その話が本当だったら、確かにフラッグのモデルルームがオープンするGW前後までにはファミリータイプの間取りはほとんど無くなってるだろうし、モデルルームは閉めても問題ないだろうね。

てか、残念だったねってのは、何が残念なの？

[36860: マンション検討中さん]

>>36855 eマンションさん

パンダ部屋はそのぐらいの単価もあるかも。でもそれって駅遠を反映した適正な単価であって、ここの資産性には影響無いんじゃ？

[36861: マンション検討中さん]

そのうち賃貸が大量に出てきそうな気がする

[36862: 検討板ユーザーさん]

同じ湾岸、晴海エリアという括りでは影響あるかと

[36863: eマンションさん]

>>36860 マンション検討中さん

パンダ部屋じゃなくて平均ね

[36864: マンション検討中さん]

>>36863 eマンションさん

平均で250以下は無いと思うけどね
ま、ここで話してもしゃーないね
発表を待ちましょ

[36865: マンション検討中さん]

>>36862 検討板ユーザーさん

括りとかいう話じゃなくて、パンダ部屋坪250で出てきても影響はないって話ね。同じ条件で安く出されたらそりゃ影響あるけど、向こうはここよりもさらに駅から遠く、団地みたいな板マンだからね。

[36866: 匿名さん]

>>36863 eマンションさん
平均250以下？ないない笑笑

[36867: マンション検討中さん]

鍵の引き渡しはモデルルームでやるとの事なので、少なくとも9月までは閉めないという事ですよ！

[36868: 匿名さん]

垂れ幕にもイルミネーションつけましょうね？

[36869: 匿名さん]

>>36867 マンション検討中さん

じゃあ >>36854 は勘違いか適当に嘘ついてたってことかな？
確かに、完売してないんだったら引き渡しまでは開けとくよねぇ。

[36870: マンション掲示板さん]

竣 工

おめでとうございます！

[36871: 匿名さん]

新元号が、ギリギリもらえませんでしたね。笑笑

最後の平成物件と、なりました。笑笑

[36872: 検討板ユーザーさん]

>>36868 匿名さん
早期完売の為にはやむを得ないかと。

[36873: 匿名さん]

ここが大方売れてしまっても、モデルルームはしばらく残しておいてほしいですね。
モデルルームのエントランスのライティングはとても素敵ですし、夜間、明るくてホッとします。
あそこが更地になってまた真っ暗になったら、寂しい雰囲気に逆戻りしてしまいそうです。
選手村のモデルルームはちょっと奥まった所に建てられていて、夜間閉館後の明るさはあまり期待していません。

[36874: 匿名さん]

>>36873
選手村モデルを拡張するか、選手村タワーを新調するんじゃないの？
4000戸規模にしてはさっぱりし過ぎだし、
三井もここまで長引くとは思ってなかったんじゃない？ｗ

[36875: 匿名さん]

>>36874 匿名さん

タワー棟のモデルルームは、既存の選手村モデルルーム内に作れると思いますよ。
模型や共有施設の説明、VRも再利用出来るでしょうから。

[36876: eマンションさん]

やはり竣工前完売は無理だったんですね
やはりやや割高というのが世間の評価ということでしょう

[36877: 評判気になるさん]

>>36876 eマンションさん

割高というより、駅遠が影響してペースが他の物件よりも遅いということなんでしょう。
予定価格は割高感ありましたが、その後値下げしましたからね。

[36878: 匿名さん]

>>36876 eマンションさん

価格的には西側や北側は買える方も多かったと思うんですが、私の周辺の方の感想は、何もない、買い物袋提げて帰れない、晴海通り年取ったら渡れない、あそこ(２丁目)はウォーキングするにはいいけどねーてな感じでした。

[36879: 匿名さん]

駅から遠いってもそこまで遠いか?！って思うけど。
このグレードのマンション、近年そうそうないし。
BRT横かレミコン跡地に商業施設ぽいのができてくれたら最高なんだが。

[36880: 匿名さん]

住む前から永住確定になりそうですね。

子供の教育環境の為に、いつか都心にセカンドハウスを買ってあげてください。

[36881: 通りがかりさん]

同じくらい駅遠のティアロ、クロノが完売のスピードが速かったから、ここの販売のスピードが遅かったのは価格以外の何物でもありません。
280が360になるほど、お隣とそんなに土地の値段は違わないと思うんですがねー。

[36882: 匿名さん]

>>36881
いや、クロノもティアロも紆余曲折ありまくりだったよ。
恐らくだけど業販決めて結果的には引き渡し前後には完売してたけどね。
駅遠を相場で売るってやっぱり大変なんだよ。

[36883: 匿名さん]

>>36881 通りがかりさん

嘘はいけないですよ。完売のスピードは速くなかった。
クロノなんかは竣工後（入居後？）にマンション内モデルルームを作って客をマンション内に案内して、既購入者から苦情出てたじゃないですか。
業者へのバルク売りもあったって話だし。

[36884: 匿名さん]

>>36883
あったねｗ
クロノについては謎の在庫激減と大量賃貸があったし、
ティアロはご丁寧に専用サイトまで作ってダイワが再販してた。

それでも現状は相場並というかそこそこの評価を得てるし、
駅遠といっても実物見て、その圧倒的な存在感と開放感にヤラれてしまう人もいるんだから、
即転とか夢見ない限りは、あんまり神経質になり過ぎることもないと思う。

[36885: 通りがかりさん]

失礼しました。

[36886: 検討板ユーザーさん]

>>36883 匿名さん
ここの1LDKも同じ運命を辿りそうですね。

[36887: 匿名さん]

勝どきザ・タワーもそうではなかったでしょうか、パークタワー東雲も最初はパッとしませんでした。

[36888: マンコミュファンさん]

盛り上がってるね。
やっぱ、実物が見えてき始めると注目度上がるんだな。

[36889: 匿名さん]

パークタワー東雲は当時、パークタワー豊洲が完売する前から分譲を始めて
豊洲のほうの営業さんがMRでなんだかんだ言ってたなあ。

[36890: 匿名さん]

>>36888 マンコミュファンさん

インパクトある写真がアップされはじめて、売れたら困る・悔しい人たちが活気づきましたね

[36891: マンション検討中さん]

>>36884 匿名さん

最近では謎の在庫激減が武蔵小山でもあったとか

[36892: 匿名さん]

>>36891 マンション検討中さん

へー。まぁあそこは引き渡しもまだだから、バルク売りはしてないだろうけど。
クロノはバルク売りがあったとしても、中古市場での評価は結構高いよね。眺望の良い部屋が多いし。

[36893: 検討板ユーザーさん]

>>36890 匿名さん

いや、、もう、竣工してしまいましたよ。

[36894: 匿名さん]

>>36890
売れたら困るっていうけどいつでも買えるし・・・
三井で6期4次ってなかなかお目に掛かった記憶がないんだけど・・・

[36895: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[36896: マンション検討中さん]

>>36890 匿名さん

まぁねー
大方、どこかの業者か、ここを買わないことにしてその自分の判断を自己正当化するためにネガってる人が、単なるヒマ人のネガか。
いずれにせよ、レス数がかなり伸びてますよね。

[36897: マンションっ検討中さん]

>>36896 マンション検討中さん

そりゃ、同エリアに、いよいよ日本が注目する、ハルミフラッグがやってきますからね

[36898: 匿名さん]

>>36897 マンションっ検討中さん

手打ちで名前変えて書き込んでるのバレてますよ笑

[36899: 検討板ユーザーさん]

勝どき～新浦安（ディズニー）まで、１８分ですね。でも、勝どき駅までは１０分以上かかります。

電車で１８分のれば、本格的なミッキーマウスや、シンデレ
ラ城があるんですね。

なんか、いろいろ不思議ですね。

[36900: 検討板ユーザーさん]

あ、ディズニーは月島→舞浜で18分か。18分で本格ディズニーか。で月島までは10分以上か。