パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[36801: eマンションさん]

>>36798 名無しさん

クロノティアロ共に都内では騰落率平均以下ですよね

[36802: マンション検討者]

>>36795 匿名さん
なぜ年度末が関係するのですか？

[36803: 匿名さん]

>>36800 匿名さん

実際は残り130戸のうち60ぐらいが1LDK、15戸ぐらいが3LDKの中住戸、残りが角部屋って感じですかね。

[36804: 通りがかりさん]

ティアロが平均280なのに、2本お隣のここが平均360って高過ぎですよね。だから、さらに高くなる角部屋がたくさん残っているんですね。
馬車道では速完の値付けをしたのにここはこういう値付け。同じ三井でも、なかなかそこは読み切れなかったということでしょうか？

[36805: 匿名]

>>36803 匿名さん

ちゃんと数えて見ました。
1LDK：45戸くらい　(北向き)
3LDK(中住戸)：30戸くらい　(ほぼ東向き)
北西角部屋：38戸
北東角部屋：16戸

が、残ってますね。
北西角部屋は最近出し始めたばかりかな。
3LDK中住戸は売出しごとに5-10戸売れてるので、入居までには売れるでしょう。

[36806: 匿名さん]

>>36805 匿名さん

ありがとうございます。
売り出しが遅かった1LDKと東の高層階と北西角が多めに残っている感じですね。

[36807: 匿名さん]

>>36805 匿名さん

この後はペースは落ちるでしょうが、淡々と売れていく感じでしょうね。

[36808: eマンションさん]

>>36800 匿名さん

それ、ファミリータイプはおそらくそのうち完売するけど、1LDKは苦戦しそうだよね、という話だよね。曲解してネガに変えないでね笑

[36809: マンコミュファンさん]

>>36808 eマンションさん
1LDKは単価高いし、住宅ローン減税使えないし。
投資用だと駅遠はネックになりますからね。
ただ合理的な値段まで値下げしたら、捌けるとき思いますよ。

[36810: 匿名]

>>36809

住宅ローン減税はデカいよね。
ここの東向き3LDKを7500万円で買ったとして、住信SBIネット銀行のキャンペーン金利0.35％で最後まで走りきると、累計利子が500万円切るんだよね。
ここは長期優良で500万円の減税があるから、金利ゼロで買えるわけ。ローン手数料だけの負担。
管理費、修繕積立金、固定資産税入れても月々25万円くらいかな。
借りるとすると30万円くらいなので、お得だと思うけどね。

[36811: eマンションさん]

>>36809 マンコミュファンさん

3LDKと同じぐらいの単価なら買いやすいんですけどね?
まぁ、売れなきゃバルク売りすると思います。勝どきザ・タワーもそうだったし。

[36812: 通りがかりさん]

バルク売りって外からわかるんですか？一斉に中古が同じ不動産屋から売り出されるとか？

[36813: 匿名さん]

普通バルク売りはどのタイミングでおこるんですか？

[36814: 通りがかりさん]

>>36787 通りがかりさん

きたーーーーーーーーーー

竣工済!!!!!!!!

[36815: 名無しさん]

蓋をあけたら、

竣工前完売ならず、

ですか。

[36816: 匿名さん]

振り返ってみると、結局、竣工前完売に至らなかった理由は何だったのでしょうか？後知恵ですが。。

[36817: 匿名さん]

>>36816 匿名さん

シンプルに値付けだと思いますよ。
北仲みたいに明らかに割安な設定すればハイペースで売れるし、そうでなければそれなりのペースになる。

[36818: 匿名さん]

>>36817 匿名さん

ここより高級ライン&都心&高価なパークコート浜離宮も見事に竣工前完売してますが、ここ、もお得だったと言うことでしょうか？

[36819: 通りがかりさん]

>>36817 匿名さん

ここは埋め立て地だと思いますが、土地の仕入れが高かったんでしょうか？三井が物件毎にふっかけてきたり、こなかったりしないと思うのですが。。。

[36820: 匿名さん]

三井健太さんの評価では、パークコート浜離宮よりここ、の方が点数高かったよね。

[36821: マンション検討中さん]

基本に戻れば、やっぱりマンションって、大昔から立地って言われているじゃん？だから、シンプルに、アドレスと駅からの距離じゃないのかな？

[36822: 匿名さん]

>>36818 匿名さん

販売戸数が1000戸以上もあると時間がかかるのも仕方ないと思いますよ。浜離宮の販売戸数はここの3分の1ぐらいですよね。

[36823: マンション検討中さん]

>>36822 匿名さん

だけど、その分というか、結構前から売ってませんでしたっけ？

[36824: 匿名さん]

アドレスが基本なら
マンション名にマンションの所在地や最寄駅が付けられない物件はまず除外ですね。

[36825: マンション検討中さん]

ケチつけるわりには駅から改札まで実際は何分だ、埋め立て地だ、竣工済みになってるだの、興味なければ見なければいいのに、かなり細かく見てるんですね。ネガ要素は否定しませんが、執拗なネガは滑稽です。

[36826: マンション検討中さん]

まぁ冷静になれば、マンションって部屋（箱）を買ってるだけですからね。いい立地の箱は人気ある。シンプルですよね。冷静な平日になればなおさら実感。冷静に考えれば、娯楽はマンション外に一歩出ればありますしね。

[36827: 匿名さん]

小さなマンションと違ってタワマンの醍醐味は
一歩も出ずに娯楽が出来ること。

[36828: マンション検討中さん]

>>36827 匿名さん

タワマンの娯楽って何だろね？例えば、マンションの周りの散歩？

東京には、いろんなお店や機会があふれてるのよ？

[36829: 匿名さん]

ネガさんはスミフのドトールや有明の方は興味ないの？竣工から数年たってたり、進捗率からみて長期販売確実なのに。
不思議でならない。

[36830: eマンションさん]

>>36829 匿名さん

あちらは値上げしてますからね
こちらは値上げしてないですから全然違います

[36831: マンション検討中さん]

>>36830 eマンションさん
何が目的なの？検討者じゃないなら邪魔だから消えてくれない？

[36832: 匿名さん]

>>36830 eマンションさん
ドトールは値下げしてますよ

[36833: 匿名さん]

ここのネガはかまってちゃん。
たちが悪い。
相手にしないでスルーがいいですよ。

[36834: eマンションさん]

>>36832 匿名さん

いやいや、発売開始からどんだけ値上げしてんのよ

[36835: 匿名さん]

>>36834 eマンションさん

それは上げ相場だったから。
今や値下げしても完売は見えない状況だね。

[36836: 匿名さん]

>>36830 eマンションさん

？？？

スミフは値上げしてるからまだまだ戸数が残ってるし、こっちは値上げしてないから9割ぐらいは進捗してる、っていうのが現状だよね。

[36837: 検討板ユーザーさん]

スミフは売り方がそもそも特別だから、別枠という考えではダメでしょうか？

[36838: マンション検討中さん]

なんというか、、こういうレベルの話になってきましたか。。

[36839: マンション検討中さん]

他のマンションと競うなら、どうせなら、
パークコート浜離宮や北仲と争ってほしかったな。

[36840: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[36841: 匿名さん]

この立地で900戸は立派だよ

ディズニーと組んでゆとりのある敷地ならではの個性をだした

天井高も高いし、土地が安い分、せせこましい作りにしていないし

スポーツレガシーの有明あたりがライバルになるのではないの

[36842: マンション検討者]

>>36834 eマンションさん

あなたは買わないのだから消えなさい。

[36843: 匿名さん]

>>36840 匿名さん

部屋によっては含み益さえ出ていますよ、、、ネガさんには残念なお知らせですが。
単価高い部屋も、少なくとも数年住めば残債割れはないでしょうね。

[36844: 検討板ユーザーさん]

>>36841 匿名さん
販売期間中盤まではマーケットも良かったですから。ここからこのままの価格で売り切れるのかは不透明です。

[36845: 検討板ユーザーさん]

竣工売りって、マンション内でやるんですかね？

[36846: eマンションさん]

>>36843 匿名さん

含み益？ないない笑笑

[36847: 検討板ユーザーさん]

>>36845 検討板ユーザーさん
マンション内の商談ルームって安く分譲してもらえますかね？

[36848: 匿名さん]

>>36845 検討板ユーザーさん

もうしばらくは、モデルルーム閉じないと思いますよ。少なくとも引き渡し開始までは。マンション内モデルルームは作らないと思います。
年末ぐらいになるともう数も少なくなって、残ってても業者に売って手仕舞いするんじゃないですかね。

[36849: 匿名さん]

駅遠なのはどの物件もその他条件関係なくたたかれる。私たちも近所に住んでてあそこは遠いし絶対ないって言ってたのに調べていくうちに遠くてもなんとか歩ける距離だし、価格感とか都心で物がいいからここにしようってなった。ハルミフラッグ？歩いてみればわかります。どれだけ違うのか。この辺でこの値段はなかなかない。同じ価格で駅近なら築15年以上で手に入る感じ。ならここで良いとなる。

[36850: マンション掲示板さん]

クロノ ティアロは、同規模で飛ぶように完売してましたよね。大抽選会とかやって。ちかもここより全然安かった
なんか、時間をもどしたいですね…