パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[36751: 通りがかりさん]

>>36747 匿名さん

ネガりたいばかりにひどい妄想、ちょっとウケますね笑

[36752: 匿名さん]

>36729
>36739
ポジりたいばかりにひどい妄想、ちょっとウケますね笑

[36753: 匿名さん]

>>36750 口コミ知りたいさん

シャトルバスもあるし、バスで都心までダイレクトだしね。そもそも月島まで歩くのもそんなに苦じゃないと思う人も多いのでは。
ここ検討中ですが、妻は、タクシーで銀座あたりまですぐ出れるし、ららぽーとも歩いて行けるので便利そうだと言ってますね。

[36754: 匿名さん]

>>36747 匿名さん

BRTのターミナルが目の前、シャトルバスも運行します。
だからそこまで過酷ではないですよ。

それに臨海新線の地下鉄構想が築地再開発と一緒に進んできそうですので、そうなると新駅出入口はトリトンから直結します。
BRTターミナルとペデストリアンデッキでトリトンは繋がりますので、遠くない未来に駅遠ではなくなります。

[36755: 匿名さん]

バス便物件なんですね。
選手村でさえ1万人規模が住むわけですから、マトモに乗れないと思いますよ。

[36756: 匿名さん]

築地再開発完了は2040年なので、仮に地下鉄を通してくれたとしても、もうその頃には元の住民は誰もいないとおもいますよ。

[36757: 名無しさん]

初心者マークさん、お疲れ様でございます。

[36758: 匿名さん]

>>36755 匿名さん

一般的に「バス便物件」とは、最寄り駅までバスで行ってそこから職場最寄りの駅まで行くような物件のことですが、ここの場合都心までダイレクトに行けるバスなので話は違います。

[36759: マンション掲示板さん]

>>36758 匿名さん

バスより電車のほうが良いと思う？

[36760: 匿名さん]

>>36759 マンション掲示板さん

電車の駅が近くにあったほうがより良いのは当たり前として、駅近でなければダメという人はこのマンションは向いてないということだと思います。

[36761: マンション掲示板さん]

臨海新線っていつ頃完成予定なのですか？先日発表された、羽田空港新線ですら、早くて2029年目標なので心配です。

[36762: 匿名さん]

>>36761 マンション掲示板さん

心配も何も、まだ何も決まったことはないよ。期待して待つ、って感じでしょうね。
築地の再開発とあわせて進展する可能性はありますが。
このあたり、最近のらえもんさんがブログアップしてますよ。

「都心部・臨海地域地下鉄・TX延伸」はできるのか？ちょっと考えてみた ? スムログ
https://www.sumu-log.com/archives/13888/

[36763: マンション掲示板さん]

BRTができても、本数少なすぎて行列作って長時間待ちそう…1時間にバス６本って郊外のニュータウン並みかと

[36764: 匿名さん]

急に盛り上がってると思ったら、良い写真がアップされたからですかね(笑)

>>36727 検討のお供に

昼もキレイですよね、現地見に行くことをオススメします

[36765: 匿名さん]

100戸以上売れ残りがあるから、不安な営業まがいの住人さんだらけですね、ここは。
マトモな検討すらできません。

私が思うここのイメージは
冬の冷たい強風に毎日往復30分耐え、夏の過酷な熱波を毎日往復30分我慢するという苦痛は、想像以上に家族の絆を蝕んでいくものなのです。
大人はそれでもいいかもしれませんが、犠牲者は常に子供なのです。

[36766: マンション購入者]

>>36758 匿名さん

都心に行ってもそこから勤務先まで電車で行く人もいる。

[36767: マンション検討中さん]

>>36765 匿名さん
なぜ家族全員が毎日往復30分歩く前提なのでしょうか？
月島駅までは往復24分、小中学校まで往復10分です。イメージではなく事実で語るべきですね。

[36768: マンション検討中さん]

そら、駅入り口まで実際に歩くと15分かかるからだろ。小学校はさておき、中学は私立に行く人が半分だからわりと多くの人があてはまりそうだね。

[36769: 匿名さん]

>>36768 マンション検討中さん

最短ルートなら改札まで12分で着きますよ。子供だともっと時間がかかるとは思いますが。

駅まで歩くのが苦痛ならシャトルバスやバスを使えば良いのでは？中学生以上なら自転車でも良いと思いますよ。

[36770: 匿名さん]

中学まで往復30分とか普通じゃない？
むしろ平均より短いぐらいだと思う。

[36771: 匿名さん]

>36770 匿名さん
駅まで往復30分です。
これだと、国立なら対象外学区になるところも、多いですね。

[36772: eマンションさん]

敷地が広く、エレベーターも考えると5分は追加でかかりますね
シャトルバスはクロノがそうであるように管理費の問題で縮小、乗りたい時は混んでて使い物にならない、主婦はそもそも時間的に使えない
BRTも数が全然足りない

[36773: 匿名さん]

>>36772 eマンションさん
すぺて、このマンションだけのことではありません。

[36774: 匿名さん]

>>36771 匿名さん

具体的に駅まで往復30分だと対象外学区となる国立ってどこでしょう？
小学校の場合、お茶の水も筑波も竹早も23区内なら大丈夫ですし、中学校も大丈夫ですよ。

[36775: マンション検討中さん]

>>36765 匿名さん

ここは匿名掲示板で、自分で情報を取捨選択して自分の判断に生かすなら生かす、参考にならないならならないで、それで終わりです。

あなたがそう思うのであればここの検討はやめて、張り付いて何度も投稿していないで他を探せばいいだけのことかと思います。

良い物件見つかることをお祈りします。

[36776: 名無しさん]

めっちゃネガ沸いてるね笑
竣工間近で住民板に写真もたくさんアップされてきて、具体的なイメージがついてくると妬み、やっかみが増えてきたってところだろうね。ネガさんの心理として。

[36777: 匿名さん]

>36774
まぁ実際は遠方からのお子さんは、移動の負担から、弾かれるケースが多いのはご存知の通り。
そもそも国立行きたい家庭はこんなとこ買わないでしょ。
犠牲者は常に子供なのです。

[36778: 匿名さん]

どの国立も対象学区外にはならない、ということですね。

[36779: 匿名さん]

>>36777 匿名さん

受験資格さえ満たしていれば、そのようなことはありませんよ。国立にも私立にも、もっと遠くから通っている子がたくさんいますよ。

[36780: 匿名さん]

>>36779 匿名さん
無知な方。
絶対受からないとは、言いませんけどね。
基本弾かれますよ。
遠方からの方は殊更優秀だからでしょう。
つまり最初からハンデを背負っているのです。

犠牲者は常に子供なのです。

[36781: 名無しさん]

「犠牲者は常に子供なのです」で締めるポエマー現る（笑）

[36782: 匿名さん]

>36781 名無しさん
？
大人も犠牲者ですが、一番は体力のない子供でしょう。
そんな事も考えずに、大人の都合だけで住まいを選んだ。
ただそれだけの話です。

[36783: 匿名さん]

>>36782 匿名さん

子供が犠牲になるとはどういうことですか？

[36784: マンコミュファンさん]

竣工て２月なんでしょうか？
そうすると今時期から竣工後販売なんでしょうね。
1ldkが大半のようですが。
乗り遅れました。

[36785: 通りがかりさん]

>>36784 マンコミュファンさん

竣工は5月です。

[36786: 匿名さん]

どうでもいいけど竣工済み（物件概要）なんだね、完成ホヤホヤ。
引き渡しまでの半年（早まるかもらしい）で残り100戸強～200戸弱、頑張って！

完成品見て圧倒されて一目惚れか、
実際に歩いてみて、やっぱ無理だわ・・・ってなるかのどちらかだろうね。

[36787: 通りがかりさん]

>>36786 匿名さん

おや、ほんとですね。

[36788: eマンションさん]

>>36773 匿名さん

ここが駅遠だからこその話なのでもっと駅に近いマンションには全く当てはまりません

[36789: 通りがかりさん]

>>36784 マンコミュファンさん

先日モデルルーム見学いきましたが、残りは130ぐらいでした。角部屋がまだ最近出したばかりということで残っていて、1LDKは130のうち半分弱ぐらいだったと思います。

[36790: 匿名さん]

ここで犠牲になるなら日本中犠牲者だらけだね笑

[36791: 匿名さん]

>>36788 eマンションさん
駅近でもタワーならエレベーターの時間はかかりますよ。
駅近でもルートが違うからBRTがあれぱ使うでしょう。

[36792: 名無しさん]

>>36788 eマンションさん

駅遠なんてのは始めから分かっていることなので、それを特に問題視しない、もしくはBRT、都バス、シャトルバス、タクシーなどで解決できるから問題ないと考えるのであれば検討すればいいし、ダメなら検討から外せば良いだけかと。

子供云々という方がいますが、このあたりで元気に子育てしてる方は大勢いますから特に問題ないと思います。

[36793: 検討板ユーザーさん]

なんか、急に賑わってますね？このスレ
なんかあった？

[36794: 匿名さん]

>>36792
ほんとほんと。
ここは建物のクオリティは文句なしだし、デメリットは駅遠だけ。
資産価値？駅遠物件にそういったものを求めてはいけません、諦めましょう。
ただそこを消化できた購入者さんにはループで食傷気味の話題だけど、
新たな検討者さんが「駅遠が・・・」って懸念も当たり前の話だし仕方ないね。
貸す時も売る時も言われ続けるんだから慣れるかスルーしましょうｗ

[36795: 匿名さん]

>>36793
年度末の追い込みですから・・・

[36796: 名無しさん]

>>36794 匿名さん

資産価値については、駅遠ではあるものの都心近接エリアなので、それなりに維持されると思います。それはクロノ、ティアロが相場並みの単価維持してることからもわかりますね。

[36797: 匿名さん]

>>36796
そういうこっちゃねーんだよな～
ＷＣＴも値上がりしてるとかいうけど品川駅前や月島駅前はもっと上がってんじゃん。
佃みたいに駅遠にも拘わらず駅近より評価されてる物件こそが資産価値。

まあ政府主導の物価上昇が続くとか、
江東区に並ばれることはあっても下回ることは絶対ないと思うなら、
豊洲が元気な間は安泰というか下値も限定的。
駅近至上主義が過熱したままスタンダードになればリゾマンみたいにタダでもいらね、ってこともあるかもね。
ここは開放感やランドスケープは素晴らしいけど、目隠しして、
「駅から遠くて管理費鬼高い物件」ってことだと絶対買っちゃいけないマンションになってしまう・・・

[36798: 名無しさん]

>>36797 匿名さん

「他はもっと上がってる」というのはその通りですが、相場より上がっていなければ資産価値がないというのはちょっと行き過ぎた考えかと。

相場並みの値動きを見せていれば、資産価値としては安定していると言えますので、クロノティアロが駅遠にも関わらず相場並みの値動きということは、駅遠であってもエリアが都心近接なのでそれなりに評価されているということです。

管理費については、個人的にはこの価格帯としてはそれほど高いと思いませんが、高いと思うのであれば検討しなければ良いのではないでしょうか。

[36799: 匿名さん]

検討版に、営業まがいの住人の多いこと多いこと

[36800: 匿名さん]

>>36799
それは以前からだねｗ

あと、残ってるのは1LDKだけでファミリータイプは完売ってやつ。
実際は万遍なく残ってたんだけど何が言いたいんだろーか？
ファミリーには評価されてる！マンションは素晴らしい！売れ残ってるのは売主の設定ミス！
マンション悪くない！三井が悪い！ってことにしたいのかな？

[36801: eマンションさん]

>>36798 名無しさん

クロノティアロ共に都内では騰落率平均以下ですよね

[36802: マンション検討者]

>>36795 匿名さん
なぜ年度末が関係するのですか？

[36803: 匿名さん]

>>36800 匿名さん

実際は残り130戸のうち60ぐらいが1LDK、15戸ぐらいが3LDKの中住戸、残りが角部屋って感じですかね。

[36804: 通りがかりさん]

ティアロが平均280なのに、2本お隣のここが平均360って高過ぎですよね。だから、さらに高くなる角部屋がたくさん残っているんですね。
馬車道では速完の値付けをしたのにここはこういう値付け。同じ三井でも、なかなかそこは読み切れなかったということでしょうか？

[36805: 匿名]

>>36803 匿名さん

ちゃんと数えて見ました。
1LDK：45戸くらい　(北向き)
3LDK(中住戸)：30戸くらい　(ほぼ東向き)
北西角部屋：38戸
北東角部屋：16戸

が、残ってますね。
北西角部屋は最近出し始めたばかりかな。
3LDK中住戸は売出しごとに5-10戸売れてるので、入居までには売れるでしょう。

[36806: 匿名さん]

>>36805 匿名さん

ありがとうございます。
売り出しが遅かった1LDKと東の高層階と北西角が多めに残っている感じですね。

[36807: 匿名さん]

>>36805 匿名さん

この後はペースは落ちるでしょうが、淡々と売れていく感じでしょうね。

[36808: eマンションさん]

>>36800 匿名さん

それ、ファミリータイプはおそらくそのうち完売するけど、1LDKは苦戦しそうだよね、という話だよね。曲解してネガに変えないでね笑

[36809: マンコミュファンさん]

>>36808 eマンションさん
1LDKは単価高いし、住宅ローン減税使えないし。
投資用だと駅遠はネックになりますからね。
ただ合理的な値段まで値下げしたら、捌けるとき思いますよ。

[36810: 匿名]

>>36809

住宅ローン減税はデカいよね。
ここの東向き3LDKを7500万円で買ったとして、住信SBIネット銀行のキャンペーン金利0.35％で最後まで走りきると、累計利子が500万円切るんだよね。
ここは長期優良で500万円の減税があるから、金利ゼロで買えるわけ。ローン手数料だけの負担。
管理費、修繕積立金、固定資産税入れても月々25万円くらいかな。
借りるとすると30万円くらいなので、お得だと思うけどね。

[36811: eマンションさん]

>>36809 マンコミュファンさん

3LDKと同じぐらいの単価なら買いやすいんですけどね?
まぁ、売れなきゃバルク売りすると思います。勝どきザ・タワーもそうだったし。

[36812: 通りがかりさん]

バルク売りって外からわかるんですか？一斉に中古が同じ不動産屋から売り出されるとか？

[36813: 匿名さん]

普通バルク売りはどのタイミングでおこるんですか？

[36814: 通りがかりさん]

>>36787 通りがかりさん

きたーーーーーーーーーー

竣工済!!!!!!!!

[36815: 名無しさん]

蓋をあけたら、

竣工前完売ならず、

ですか。

[36816: 匿名さん]

振り返ってみると、結局、竣工前完売に至らなかった理由は何だったのでしょうか？後知恵ですが。。

[36817: 匿名さん]

>>36816 匿名さん

シンプルに値付けだと思いますよ。
北仲みたいに明らかに割安な設定すればハイペースで売れるし、そうでなければそれなりのペースになる。

[36818: 匿名さん]

>>36817 匿名さん

ここより高級ライン&都心&高価なパークコート浜離宮も見事に竣工前完売してますが、ここ、もお得だったと言うことでしょうか？

[36819: 通りがかりさん]

>>36817 匿名さん

ここは埋め立て地だと思いますが、土地の仕入れが高かったんでしょうか？三井が物件毎にふっかけてきたり、こなかったりしないと思うのですが。。。

[36820: 匿名さん]

三井健太さんの評価では、パークコート浜離宮よりここ、の方が点数高かったよね。

[36821: マンション検討中さん]

基本に戻れば、やっぱりマンションって、大昔から立地って言われているじゃん？だから、シンプルに、アドレスと駅からの距離じゃないのかな？

[36822: 匿名さん]

>>36818 匿名さん

販売戸数が1000戸以上もあると時間がかかるのも仕方ないと思いますよ。浜離宮の販売戸数はここの3分の1ぐらいですよね。

[36823: マンション検討中さん]

>>36822 匿名さん

だけど、その分というか、結構前から売ってませんでしたっけ？

[36824: 匿名さん]

アドレスが基本なら
マンション名にマンションの所在地や最寄駅が付けられない物件はまず除外ですね。

[36825: マンション検討中さん]

ケチつけるわりには駅から改札まで実際は何分だ、埋め立て地だ、竣工済みになってるだの、興味なければ見なければいいのに、かなり細かく見てるんですね。ネガ要素は否定しませんが、執拗なネガは滑稽です。

[36826: マンション検討中さん]

まぁ冷静になれば、マンションって部屋（箱）を買ってるだけですからね。いい立地の箱は人気ある。シンプルですよね。冷静な平日になればなおさら実感。冷静に考えれば、娯楽はマンション外に一歩出ればありますしね。

[36827: 匿名さん]

小さなマンションと違ってタワマンの醍醐味は
一歩も出ずに娯楽が出来ること。

[36828: マンション検討中さん]

>>36827 匿名さん

タワマンの娯楽って何だろね？例えば、マンションの周りの散歩？

東京には、いろんなお店や機会があふれてるのよ？

[36829: 匿名さん]

ネガさんはスミフのドトールや有明の方は興味ないの？竣工から数年たってたり、進捗率からみて長期販売確実なのに。
不思議でならない。

[36830: eマンションさん]

>>36829 匿名さん

あちらは値上げしてますからね
こちらは値上げしてないですから全然違います

[36831: マンション検討中さん]

>>36830 eマンションさん
何が目的なの？検討者じゃないなら邪魔だから消えてくれない？

[36832: 匿名さん]

>>36830 eマンションさん
ドトールは値下げしてますよ

[36833: 匿名さん]

ここのネガはかまってちゃん。
たちが悪い。
相手にしないでスルーがいいですよ。

[36834: eマンションさん]

>>36832 匿名さん

いやいや、発売開始からどんだけ値上げしてんのよ

[36835: 匿名さん]

>>36834 eマンションさん

それは上げ相場だったから。
今や値下げしても完売は見えない状況だね。

[36836: 匿名さん]

>>36830 eマンションさん

？？？

スミフは値上げしてるからまだまだ戸数が残ってるし、こっちは値上げしてないから9割ぐらいは進捗してる、っていうのが現状だよね。

[36837: 検討板ユーザーさん]

スミフは売り方がそもそも特別だから、別枠という考えではダメでしょうか？

[36838: マンション検討中さん]

なんというか、、こういうレベルの話になってきましたか。。

[36839: マンション検討中さん]

他のマンションと競うなら、どうせなら、
パークコート浜離宮や北仲と争ってほしかったな。

[36840: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[36841: 匿名さん]

この立地で900戸は立派だよ

ディズニーと組んでゆとりのある敷地ならではの個性をだした

天井高も高いし、土地が安い分、せせこましい作りにしていないし

スポーツレガシーの有明あたりがライバルになるのではないの

[36842: マンション検討者]

>>36834 eマンションさん

あなたは買わないのだから消えなさい。

[36843: 匿名さん]

>>36840 匿名さん

部屋によっては含み益さえ出ていますよ、、、ネガさんには残念なお知らせですが。
単価高い部屋も、少なくとも数年住めば残債割れはないでしょうね。

[36844: 検討板ユーザーさん]

>>36841 匿名さん
販売期間中盤まではマーケットも良かったですから。ここからこのままの価格で売り切れるのかは不透明です。

[36845: 検討板ユーザーさん]

竣工売りって、マンション内でやるんですかね？

[36846: eマンションさん]

>>36843 匿名さん

含み益？ないない笑笑

[36847: 検討板ユーザーさん]

>>36845 検討板ユーザーさん
マンション内の商談ルームって安く分譲してもらえますかね？

[36848: 匿名さん]

>>36845 検討板ユーザーさん

もうしばらくは、モデルルーム閉じないと思いますよ。少なくとも引き渡し開始までは。マンション内モデルルームは作らないと思います。
年末ぐらいになるともう数も少なくなって、残ってても業者に売って手仕舞いするんじゃないですかね。

[36849: 匿名さん]

駅遠なのはどの物件もその他条件関係なくたたかれる。私たちも近所に住んでてあそこは遠いし絶対ないって言ってたのに調べていくうちに遠くてもなんとか歩ける距離だし、価格感とか都心で物がいいからここにしようってなった。ハルミフラッグ？歩いてみればわかります。どれだけ違うのか。この辺でこの値段はなかなかない。同じ価格で駅近なら築15年以上で手に入る感じ。ならここで良いとなる。

[36850: マンション掲示板さん]

クロノ ティアロは、同規模で飛ぶように完売してましたよね。大抽選会とかやって。ちかもここより全然安かった
なんか、時間をもどしたいですね…