パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[36601: 匿名さん]

>>36600 匿名さん

実需なら、都心勤務の人は北仲は買えませんよね。

[36602: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[36603: マンション検討中さん]

>>36602 匿名さん
同じデベなのにひどいですよね

[36604: マンション検討中さん]

>>36600 匿名さん
ありがとうございます。
マンションの資産性は気にしない、永住目的の方向けということですね。

[36605: 匿名さん]

北仲購入者の大半は既に1000万円以上の含み益が出ていると言われていますからね。やはり駅直結は相当強い。正直、こことは勝負にならないレベルなのは確かです。

[36606: 匿名さん]

>>36604 マンション検討中さん
ここは若い時に住む分にはいいですが、永住、特に50代後半になると色々な意味で辛くなりそうな気がします。

[36607: マンション検討中さん]

>>36606 匿名さん
年取ってから辛いのであれば、いつかは売却を検討することになると思いますが、その時の評価は厳しいのでしょうか？

[36608: 匿名さん]

>>36605 匿名さん

買うかどうかは人によりますよね。
都心に通勤することを考えたら、北仲はツライ。

[36609: eマンションさん]

>>36606 匿名さん

別に辛くないと思いますよ。
何が辛いと思います？

[36610: 通りがかりさん]

>>36604 マンション検討中さん

資産性としては、儲かりはしないけど損もしない、って感じでしょうね。家族や自分が気に入って買うなら、そのぐらいでいいと思います。

[36611: 匿名さん]

え。ここ、損しないんですか。

[36612: マンション比較中さん]

横浜って、東京都心からは遠いしね。
実需の人は、こことは比較対象にはならんでしょ。
キャピタルゲイン目当ての方は、別ですが。

[36613: 匿名さん]

馬車道（北仲）から東京駅まで44分
ＰＴ晴海から東京駅まで29分
差は15分、これをどうとらえるかは人それぞれ。
自分なら北仲から通うけどね。時間差以上に物件力や生活環境の魅力が違いすぎる。

[36614: マンション比較中さん]

満員電車には乗りたくないです。

[36615: 匿名さん]

>>36613 匿名さん
距離は遠いけどそれ以上に物件や生活環境が魅力的。その北仲と同じ理屈で、選手村マンションに完全にマーケットを持っていかれるでしょうね。

[36616: 匿名さん]

こちらを購入された方達は、同じく距離より環境を重視してこちらを選ばれたと言われていますから、つまりそれがそのままそっくりしてやられるというわけです。

[36617: 通りがかりさん]

>>36613 匿名さん

馬車道と晴海では、東京駅や銀座周辺まで出るときの気軽さが全く違うよ、、、
気軽にタクシーで出れる距離の場所に住みたいという人は多いと思う。

でも、それも人それぞれ。

[36618: 匿名さん]

横浜駅乗り換えで揉みくちゃになってその時間(4?50分)なら、同じくらいの所要時間で一本でいける戸塚、大船あたりの方がまだいいな

[36619: 匿名さん]

もう完売している北仲と比較しても意味ないし、入居４年後の選手村を持ち出したり、ただここを下げたいだけみたい。
本年度中に入居出来るのはここの魅力ですね。中央区という事で、資産価値も充分だと思います。

[36620: 通りがかりさん]

>>36618 匿名さん

横浜、川崎あたりは混雑がすごいよね。

[36621: 匿名さん]

横浜住み、都内勤務ですが、こちらを購入させていただきました。時間だけ書いてる人がいますが、ここなら最悪月島から有楽町まで5-6分乗るだけで、あとは10分歩けば日比谷から大手町までアクセスできます。BRTできたら、汐留、虎ノ門、霞が関あたりも同じ感覚になるでしょう。都内ビジネス街「10分以内」の乗車は北仲には絶対真似できません。ほぼ満員電車60-70分日/と、そこまで混んでない電車10-15分/日だとQOL全く違うと私は思います。帰りは空いた30分で運河散歩したり銀座や日本橋寄って帰れます。
その上、例えば京急、浅草線、レール破断や立ち入りでここ1か月3-4回止まってます。そうでなくても混む東海道、京浜東北振替輸送でむちゃ混みです。また、311や台風、雪などでは、横浜以南は横浜駅集中がネックとなりましたが、それを解消する環状地下鉄は全く進展していません。

北仲のほうがキャピタル上がるのは価格見てわかりましたが、都内通勤者だと私はパークタワー晴海に限らずとも、豊洲や勝どきのほうが良いと思います。また、北仲は高層で永久に抜ける部屋はお高くて一般人は買えない価格でした。周りにまだ建ちますしね。

あ、両方買って週末北仲って良いですよね・・・。多分そういうお金持ちの人いるでしょうね。

[36622: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[36623: 匿名さん]

>>36619 匿名さん

そうですね。それぞれの家庭で事情はあるわけだし、一概にどこがいいとは言い切れません。
私も、横浜から東京に通勤はキツイと思いますが、横浜が好き、横浜に地縁がある、とかであれば横浜に住むと思いますし。
ここも駅遠ではありますが、落ち着いた環境やコンセプトが好きなら住んでいいと思いますし。

[36624: 匿名さん]

ここのデメリットは駅遠だけだよ。
ランドスケープや設備仕様は素晴らしいというかケチのつけようがない。
（維持費に跳ね返るとかディズニー嫌いとか捕鯨反対とか廊下狭いとか細かいツッコミはナシの方向でｗ）

売れ行きが悪いのは単に価格と見合ってないから。
極論坪300ちょぼでの分譲なら北仲ペースで売れてたと思う。

[36625: マンション検討中さん]

>>36624 匿名さん

そうですね。結局のところ、売れるかどうかは価格ですから。

[36626: マンション検討中さん]

>>36625 マンション検討中さん
価格決める要素は立地(駅距離含む)ですからね…

[36627: マンション検討中さん]

>>36610 通りがかりさん
隣にここよりも安く分譲されたティアロとクロノがある中で、マーケットの下落時に売却を迫られた際どちらが競争力があるかは明らかだと思います。なのに、資産性の面から損しないというのは？

[36628: 匿名さん]

>>36627
回答はこないと思いますよ。それはいつもスルーされる話題ですから。

[36629: 通りがかりさん]

>>36619 匿名さん
入居まで半年をきって、まだかなりの戸数残っていることが、購入を躊躇させます。

[36630: 匿名さん]

>>36627 マンション検討中さん

築年数

[36631: 匿名さん]

>>36627 マンション検討中さん
たぶん質問の仕方がおかしいんだと思う。
あなたの言い方だと、ティアクロより高く売れないと資産性の面から損したことになると言いたげだけど、その前提がすでにおかしい。
どうしても比べるなら、少なくとも同時期、同じ相場で購入した物件どうしでないと意味ないよ。

[36632: 匿名さん]

>>36626 マンション検討中さん

それだけではない

[36633: 匿名さん]

ここで高いって言っても、三井は会社として在庫少ないからほとんど値下げしないと思うよ…。消費税増税分ぐらいじゃないかな…。まだかなりの戸数残ってるっていうのが気になるなら、住不はすべて買えないよね…。野村は早期値下げ完売やるときあるから、野村か中小デベ狙いがいいのではと思います。

[36634: 匿名さん]

>>36627
マンマニさんのところにも、ここ買う人は頭金2000とか余裕ある人の相談が圧倒的に多いってありましたよ。資産価値軸ではなく、居住使用で余裕もって「新築」こだわりで買う人が多いと思いますので、別に相場多少下がってもそんなに気にはならないでしょう。中古が嫌で、頭金多く貯める人、贈与多い人いっぱいいますよ。

[36635: 通りがかりさん]

>>36633 匿名さん
2%も下げていただければ、大変ありがたいです。

[36636: 匿名さん]

>>36627 マンション検討中さん

競争力も何もなく、そのときの相場を反映した価格でしか売れないんだよ。

損しないというのは、フルローンでも、少なくとも数年住めば残債割れはないということ。この高値市況に新築マンションを買う人たちは、儲けるつもりでは買っていないでしょう。

安く仕入れたほうが安く売れると言いたいのかもしれませんが、中古マンションオーナーは安売り競争をしているわけではなく、自分から安く売ることはありません。相場のレンジの中でなるべく高く売りたいと考えるわけですから。

[36637: eマンションさん]

>>36629 通りがかりさん

駅遠大規模にも関わらず、竣工前に9割進捗してるから順調と言えると思いますよ。

[36638: 匿名さん]

>>36637 eマンションさん
確かに。
不動産マーケットがピークを付け、指標面でも明らかになり始めた中なので、かなり健闘していますよね。

[36639: 検討板ユーザーさん]

そもそも新築分譲マンションを大手デベロッパーからローン活用して購入して投資とするってこと自体がセンスがない気がする。そもそも新築プレミア乗ってるし。不動産投資もリスク分散と流動性を考えたらリートとかのがよくないですか？現物に投資するにしても新築より中古で安定利回りのあるものの方が投資向きでは？

[36640: 匿名さん]

>>36639 検討板ユーザーさん
新築マンションの検討板にもかかわらず、貴重なご意見ありがとうございます。

[36641: マンコミュファンさん]

JR新線計画で、見事にスルーされましたね汗

[36642: 匿名さん]

>>36639 検討板ユーザーさん

純投資の検討なら、他で意見交換したほうが良いと思いますよ。この掲示板は、どちらかと言えば住居としての住宅購入を検討している方が多いと思います。投資というよりも、家族が満足して暮らせる住居を探しているのだと思います。

[36643: 匿名さん]

大手銀行で住宅ローン事前審査出す時に、頭金2割以上なら金利低めで出せますよ、と言われました。住宅ローン控除は使って、かつ金利安くなる頭金をいれて考えたいと思ってます。

[36644: eマンションさん]

>>36642 匿名さん

その割には修繕費高くなる前に売り逃げしようとか、有益なはずの修繕積立金平準化に反対する声が結構あるのがこのマンションなんですがね
噂だと即転売しようと目論む間抜けな業者も多いとか(利益出すのは絶望的)
竣工後の新中古の在庫数が楽しみですね

[36645: 匿名さん]

投資として成り立つマンションは皆んなが住みたいマンションとほぼ同義ですから、もちろん家族が満足して暮らせる住居になり得ます。

投資として成り立たないマンションは皆んなが住みたいとは限らないマンションとほぼ同義ですから、家族皆んなが満足して暮らせる住居にはなり得ない可能性がありますね。

[36646: 匿名さん]

>>36644 eマンションさん

？？？

この匿名掲示板の中の書き込みだけで妄想されてるのですか？

それに、10年程度で住み替えを考える人はどのマンションにも一定数いるでしょう。

それと、即転売しても多少の利益が出る部屋はありますよ、おそらく。

[36647: マンション検討中]

>>36643 匿名さん
ローン残高が少なくなれば、その分控除額もへっちゃいますよ。

[36648: eマンションさん]

>>36646 匿名さん

昨年末から中古マンションの市況急速に悪化してますからね
在庫数と値下げが目立ってますし、選手村も当初より価格下げて出す可能性高いです
まあ竣工後、答えは分かりますから楽しみにしてます

[36649: 匿名さん]

>>36644 eマンションさん

噂でネガるってこのスレ史上最大の噴飯ネガだな

[36650: 匿名さん]

>>36648 eマンションさん

そういう予想もありますね。
客観的なデータでは、都心3区の中古下落率はマイナス2.8%だそうです。

https://style.nikkei.com/article/DGXMZO40703160R30C19A1000000?channel=...

選手村は、「当初より」もなにも、まだ価格情報何も発表されてませんよ笑

[36651: マンション検討中さん]

>>36648 eマンションさん

そもそもどんな立場で書き込んでんだあなたは（笑）
ここは検討者の情報交換のための掲示板だよ。

[36652: 匿名さん]

選手村は坪250やな。
90平米7000万てとこや。
ショップも学校もバス停もできる。
そら皆んな向こう買うやろて。

[36653: マンション検討中さん]

>>36652 匿名さん

最安のパンダ部屋は坪250ぐらいからあるかもしれませんね。
どちらを買うかは人それぞれでしょうね。

[36654: eマンションさん]

>>36650 匿名さん

不動産評論家の長嶋修氏は今の株価水準だと10から15%下がると言ってますね
当初よりというのはかねてから選手村は坪単価270万程度という報道があってそれより下がるという意味です

[36655: eマンションさん]

>>36651 マンション検討中さん

検討者にとって資産価値は重要である以上、リセールバリューについて書くのは問題ないのでは？

[36656: 匿名さん]

90平米7000万の板マンなら、70平米7000万のタワー買うわ。
価値観は人それぞれだと思うけどね

[36657: 匿名さん]

>>36654 eマンションさん

そういった予想もありますね。
様々な見方があります、それこそ大暴落！とかも。笑
坪単価は日経で270-280程度という予想がありましたね。270だと、晴海フラッグで多い85m2で7000万近くまでいってしまいますので、個人的にはもう少し安いとは思っています。ただ、ここよりもさらに駅遠でしかも団地的な板マンですので、ここより安いのは当然でしょうね。

[36658: マンション検討中さん]

>>36655 eマンションさん

リセールバリューの話ならいいけど、リート買ったほうが良いとか言ってんだから関係ないでしょ笑

[36659: マンション比較中さん]

晴海地区の開発計画について
https://ameblo.jp/yama-rie/entry-12440646985.html

晴海３丁目と、４丁目の一部の再開発が具体的になってきましたね。

[36660: 匿名さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[36661: 匿名さん]

>>36659 マンション比較中さん
ここの目の前の土地は私立学校を誘致？とありますね。教育レベルの高い学校だったらここの資産価値も上がるかも。

[36662: マンション検討中]

>>36660 匿名さん

現地見てきましたが、良い出来栄えでしたよ。

[36663: マンション購入者]

>>36655 eマンションさん

あなたこのマンション購入した人？
それとも購入しようとしてる人？

[36664: 匿名さん]

>>36659 マンション比較中さん
５丁目の区立ほっとプラザ晴海の改修工事についても触れてありますね。
現在は、温水プールとスポーツジムが中心となっている施設ですが、多世代が集う居場所＋交流拠点というコンセプトに転換するそうです。
施設機能案では、親子空間、子どもの遊び場、子ども食堂、集会・学習空間、工作・DIY空間、球技用コート、ボルダリング、じゃぶじゃぶ池、温浴施設などが提案されているそうです。
いろんな講座も開催されそうです。
こちらも楽しみですね。
https://ameblo.jp/yama-rie/entry-12428299585.html

[36665: 匿名さん]

>>36664 です。
晴海地区将来ビジョンで、
私立学校の誘致を目指すとなっていますが、
本気で区が誘致を考えているのであれば、都有地の車両基地は、誘致が決まるまで駐車場のままということでしょうか。

[36666: マンション検討中]

>>36665 匿名さん

オリパラ終了後にどのような使い方をするかは、まだ決まっていません。

[36667: マンション検討中さん]

>>36661 匿名さん

都立の中高一貫校を新設してくれる方が良いような気が。

[36668: マンコミュファンさん]

>>36667 マンション検討中さん

都立中高は、すべて既存の都立高校に作ります、旧学区に一つですよ
中央区・台東区・荒川区・足立区→５学区です。
すでに白鴎高校ができてるので無いかと。

２ 桜修館
３ 富士
４ 小石川
５ 白鴎
６ 両国
７ 南多摩
８ 立川国際…

[36669: マンコミュファンさん]

忘れていました
華の1学区 (千代田区・港区・品川区・大田区)
は九段です。

[36670: マンション検討中さん]

ってか。。。。伝統校が人気の東京において、少子化の中でこれから新設される学校のレベルって、どんなもんなんだろね。。。。。

[36671: マンション検討中さん]

本日ここのモデルルーム見学してきました。なかなかの盛況ぶりでした。

ファミリー用の間取りはもう選べる部屋は限られてますね、、、南中間はあと3戸でした。東中間も残り10ぐらいだったか。

[36672: マンション検討中さん]

>>36671 マンション検討中さん

でも全体で、販売残は３桁あるんですよね!?

[36673: マンション検討中さん]

都立の学区については、東京で育った人にしか分からないですよね。
旧学区ごとに一貫校を１つずつ作ったのですね。

中央区は、５ですね。台東、荒川、足立と一緒なんですね。

[36674: マンション検討中さん]

>>36672 マンション検討中さん
1LDK…

[36675: 評判気になるさん]

ホームページにも、3LDKたくさん載ってますな

[36676: 匿名さん]

1076戸のうち残り131戸で、>>36671 のとおり東と南の中間の間取りはあと10数戸だとすると、残りの100戸ほどは北の1LDKと、北東と北西の角住戸かな

東はだいぶ進んだね
買える選択肢が無くなってくるとこれまで残ってた所も順調に消化されていくんだね

[36677: 評判気になるさん]

これ、リアルに、竣工前の完売あやしくない？

パークコート浜離宮も完売してるのにさ。

[36678: マンション検討中さん]

>>36672 マンション検討中さん

100は多分ありますが、私は7000万円台までで探してたので、かなり選択肢少ないです、、、
角部屋は最近売り出したとかで、まだ数はありました。

[36679: マンション検討中さん]

>>36677 評判気になるさん

予定価格より下げて販売したけど、難しかったのかな

[36680: 匿名さん]

>>36677 評判気になるさん

竣工前に完売しないと何かマズイの？

[36681: 匿名さん]

>>36679 マンション検討中さん

予定価格より下げた北と西は既に完売しました。

[36682: マンション検討中さん]

>>36680 匿名さん
不人気マンションの烙印がおされます！

[36683: 匿名さん]

猫飼ってまして、私の肩に乗って一緒にパソコンとかチラシとか見てくれたりして結構仲が良いです。妻と幼い一人娘もいます。当初はここを検討するに当たり、公式ホームページとかチラシとかに結構目を通していたのですが、一緒に見てる猫がいつも不満そうな素振りで、"クジラじゃなくてネズミの方が良かったのにニャー…"とかほざくんですよ。確かにオリエンタルランドとコラボするんだったらネズミの方がしっくり来るのは分かるんだけど、我々人間はそこまで気にならない。3LDK完売寸前まで来てるし、早く決断したいが、猫だけがいつもここをネガるので困ってる。

[36684: マンション検討中さん]

>>36677 評判気になるさん
1LDKは単価も高いし、住宅ローン減税も使えない。投資用で検討する人も多いし、いよいよあり得るよね。

[36685: 評判気になるさん]

>>36683 匿名さん
お疲れ様です！

[36686: マンコミュファンさん]

完売するか ワクワクですね！

[36687: 匿名さん]

>>36682 マンション検討中さん

竣工まで完売していないから不人気というのは、今の時期には当てはまらないと思いますね。

[36688: マンコミュファンさん]

>>36684 マンション検討中さん
投資用で1LDKを検討しましたが辞めました。
理由はオリンピックのイベントが終了したら湾岸はもう魅力がなくなるからです。
それと、有明、豊洲、東雲、勝どきと投資用物件が物凄く有ります。
新築時は良いですが、契約更新時の2年後には契約更改を辞めてより新築に移る賃借人が多いと予想します。
そうすると、ローンを組んでまで購入する旨味はなくなり、【空室リスク】が多くなり、管理費、修繕積立金で毎月赤字が続く事になります。
なので私は山手線の内側の【駅近】の投資物件を買う事にしました。

[36689: マンション掲示板さん]

>>36688 マンコミュファンさん

そのようなお考えであれば、無理して購入することはないので良かったと思います。このマンションは実需の方が多いようですしね。投資の成功をお祈り申し上げます。

[36690: 通りがかりさん]

ってか、毎朝、歩道橋を渡って、駅まで歩くんですか？

歩道橋って、雨の日とか、傘をさしてて、スムーズにすれ違えるんですかね？

[36691: 匿名さん]

>>36690 通りがかりさん

歩道橋渡らなくても横断歩道がありますよ。

[36692: 通りがかりさん]

昔は、「三高の高級外車に乗った男と結婚して～、都心３区のパークコートに住ませてもらって～、専業主婦になりたいの～」って人がたくさんいたけど、今はそういうイケイケ感はないのかね？

[36693: 名無しさん]

>>36688 マンコミュファンさん

湾岸エリアの魅力は、オリンピックは関係無く、都心部に近いことだと思います。

そして山手線内側の駅近物件とここを比較するって、価格帯が違いすぎてなんとも言えないですね笑

[36694: マンション検討中さん]

>>36692
そういう子女には、ろくな奴(娘)はいません。

[36695: 名無しさん]

ハリー・ウィンストンの指輪もらって、専業主婦になって、都心にパークコート買ってもらって、お友達や子供と楽しく過ごすって。

いいわねぇ。シンデレラストーリー。

[36696: 匿名さん]

>>36683 匿名さん

妄想を書いて楽しいですか？
猫がそんなことほざくわけない。

[36697: 口コミ知りたいさん]

ここも残り130ぐらいですか。
あと残ってるのはほとんど高い角部屋か1LDKでしょうから、販売ペースは鈍くなりそうですが、淡々と売れていきそうですね。年末ぐらいまでには売れていそう。1LDKはバルク売りもあるかもしれませんね。

[36698: マンション検討中さん]

もう少し開発計画とかみといた方が良いですよ。オリンピックの後の方が便利になりますから。

[36699: マンション検討中さん]

今時、23区で便利じゃない場所を探すほうが難しいかと

[36700: マンコミュファンさん]

竣工時売れ残りの事態を考慮して、保険かけておきましょう。