パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795/
パークタワー晴海×はるちゃん　エキスパートインタビュー　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/6505/
パークタワー晴海のＭＲにお出かけしました
https://www.sumu-log.com/archives/6626/
2018年GWに見学してほしい新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/10524/
お便り返し その80「マンションマニアが買いたい新築マンション」【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/11229/


[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[36551: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[36552: マンション比較中さん]

ここは、NHKかなんかに出た最後の空中族が買っているマンションだぞ
名前も出ていたな

[36553: 通りがかりさん]

まぁ、ハルミフラッグがなかったらねぇ。もうすぐ市場に強烈なハルミフラッグがやってくるからね。

いわゆる、カニバリゼーションですか。。？

[36554: 住民板ユーザーさん1]

二期で4x階3LDK北側高層を坪300で買ったけど5年か10年住んで、
360で売却予定。

[36555: マンション比較中さん]

ハルミフラッグは、総戸数が多すぎるから湾岸の受給は緩むだろうね
湾岸中古が一斉に売り出されたのは、見越しての前倒し売りかね

[36556: マンション検討中さん]

ハルミフラッグによるカニバリが起こったら、新築だけでなく、中古市場にも共食いが始まりそうじゃないですか？

[36557: マンション比較中さん]

>>36554 住民板ユーザーさん1

4戸も買ったのですか？
そうとう手慣れてらっしゃいますね
空中族ですか？

[36558: マンション購入者]

>>36548 eマンションさん

>>36548 eマンションさん
36514さんは、自ら居住用として購入する前提で書いているように私には読めるので、そういう前提だったらわからなくもないかなと思いました。次も買うという前提で書いているようなので。

[36559: 匿名さん]

まとめると、湾岸は終わりですね

[36560: 匿名さん]

>>36554 住民板ユーザーさん1さん
５年後中古になったマンションが2割も上昇しないのでは？
新築価格がまだまだ上昇すると考えているのですか。
まだまだ上昇するなら早く買った方がいいですね。

[36561: 住民板ユーザーさん1]

>>36560 匿名さん
今の住んでるマンションは14年住んで新築から150%で取引されてます。
まだまだ上昇すると思ってるので売らずに賃貸に出しますが。

0.35%でローン組めて1%減税出来る。
これは借金まみれの国がインフレ起こす気マンマンでしょ。

最初の東京オリンピックの時に代々木買ってたら？
駒沢を買ってたら？何％？

晴海はオリンピックの中心地ですよ。

[36562: マンション検討中さん]

しかし、ハルミフラッグ販売開始間際になって、ここがまだ３桁残っているとは、ちょっと想定外だったな。

ほんとは、順に売り切って、ハルミフラッグに移りたかっのかね。

中古も、ハルミフラッグがやって来る前に、逃げ切り約定したい人もいるんだろうかね。

[36563: マンション比較中さん]

なるほどね
オリンピックの開発があるからね上がるというわけですか
でも、今回は広大なオリンピック公園がないですね

晴海はそんなに開発があるのですか？
調べていなかった

[36564: 匿名さん]

>>36562 マンション検討中さん

残戸数はそんなもんじゃないですか？
3桁といっても9割がた捌けてるわけですし。
デベ側の都合を言えば、近年は無理に売り急がないですからね。

[36565: マンション検討中さん]

>>36562 マンション検討中さん
三井は両方とも関わってるから、当然今頃には売り切れる予定だったんだろうね。
それだけ市況と値付けを読み誤ったということ。

[36566: マンション検討中さん]

立地にしては、よく売れてると思いますよ。

[36567: eマンションさん]

>>36565 マンション検討さん

そうでもないと思いますよ。
現に、当初高すぎると言われていた値付けでも淡々と売れてますし。スミフと同じような売り方ですね、ここは。

[36568: マンション検討中さん]

>>36567 eマンションさん
本物件は住不的な売り方をされるということなら、異論ありません！

[36569: マンション検討中さん]

>>36553 通りがかりさん

そうなんですかねー？
私は逆に、晴海エリアの価値を高めてくれる存在として、お互い良い影響があると思いますけどね。
晴海フラッグの価格設定も、シティタワー品川みたいな強烈なことにはならないだろうし。

[36570: 住民板ユーザーさん2]

1Ldkは高層階5000万円台から売れてます。
買う人は買うんですね

[36571: マンション検討中さん]

>>36569 マンション検討中さん
不勉強で恐縮です。晴海フラッグとのお互い良い影響とは、具体的にどのようなことが考えられますか？

[36572: マンション検討中さん]

>>36571 マンション検討中さん

フラッグに、医療モールやショッピングモール、役所の出先ができて晴海全体が便利になるからでは？

[36573: マンション検討中さん]

>>36571 マンション検討中さん

フラッグが便利になって晴海全体が発展していけばいいと思っています。

[36574: マンコミュファンさん]

晴海として、ここもフラッグも一心同体な側面がありますよね。互いに価値を高めあっていければ良いのでは？
世間では「晴海」としてブランドになってもらえれば…何丁目とかは、地元の人しかわかりませんし。

[36575: 住民板ユーザーさん2]

二丁目は晴海の奥座敷みたいな感じですね

[36576: マンション検討中さん]

>>36572 マンション検討中さん
ありがとうございます。
このマンションからだと、20分以上かかる遠くの晴海フラッグより豊洲のららぽーと月島出張所の方が近くて便利だと思ってたので、36573さんのお考えを含めて、そういう考えもあるのだと勉強になりました。

[36577: マンション検討中さん]

>>36570 住民板ユーザーさん2さん
このマンションの評価が、最終的に売れ残った4000 万円台の1LDK部屋に足を引っ張られるのも不愉快ですね。。

[36578: 匿名さん]

>>36502 匿名さん

もう売りに出してるってことかい笑

[36579: マンコミュファンさん]

>>36576 マンション検討中さん

まぁ 駅のホームまでも20分かかりますし、そんなに遠くないですよ。チャリで5分の場所に新しいショッピング医療モールは便利になりますよ！！

[36580: 検討板ユーザーさん]

建設新聞に地下鉄の話出てましたね。
中央区でまた検討始めるらしいです。

[36581: 評判気になるさん]

>>36575 住民板ユーザーさん2さん
言い得て妙な表現ですね。

[36582: 匿名さん]

坪300の大衆マンションがまだ売れないんですね

[36583: 匿名さん]

黒田バズーカーを期待しましょう。

[36584: 匿名さん]

>>36580 検討板ユーザーさん

予算に盛り込まれてましたね。

[36585: 匿名さん]

>>36584
調査費じゃなくて建設費を予算に盛り込んで欲しいところｗ

[36586: マンション検討中さん]

>>36578 匿名さん

もともと売る予定で買ったか、別の物件に住むことにしたのか、住む予定だけど現金化しておくことにしたのか、でしょうね。

[36587: マンション検討中さん]

>>36584 匿名さん

ですね。少しずつでも前進していけばいいと思います。

[36588: 匿名さん]

>>36585 匿名さん
4月は選挙だから、頑張っている所をアピールしないと。てか前回選挙の時も調査やってるし。。。

[36589: 匿名さん]

>>36588 匿名さん

選挙でも何でも、話が前に進んでいるんだからいいんじゃないですか？

[36590: 匿名さん]

豊洲有明の仮換地指定の場所に住んでると今年の夏頃から冬まで売却出来ないってホントですか？

[36591: 匿名さん]

>>36590 匿名さん

どういう意味でしょう？
詳しくないので教えて頂ければ幸いです。

[36592: マンション検討中さん]

>>36582 匿名さん
このマンションがマーケットの変わり目の影響をもろに受けているのがよくわかりますね。

[36593: 匿名さん]

ま、後から見たらあの時に買っとけばって思うんだろうね。

[36594: 匿名さん]

豊洲有明からの買い替え組は要注意ですね

[36595: 匿名さん]

>>36585 匿名さん
江東区や大田区は、地下鉄建設基金を積み立てて来ているけど、中央区にはその動きはないですよね？
コンサルに払う地下鉄調査費用は1,000万円位と思いますが、まあ、これで地下鉄出来るかもの期待で、固定資産税収入がアップ出来れば中央区にとっては安いもんなんでしょう。

[36596: 通りがかりさん]

>>36592 マンション検討中さん

当初から淡々と売っているペースに変わりないと思います。今週もまた9戸ですね。

[36597: マンション検討中さん]

>>36596 通りがかりさん
なるほど。当初から大した熱狂もなかったと…
北仲ならキャピタル狙えそうですが、このペースでは厳しいかもですね。

[36598: 匿名さん]

>>36597 マンション検討中さん

北仲は明らかに安い値付けで人気になり、すぐ完売しましたね。北仲買った人はもうかなり含み益出てると思います。

このマンションは話題性はありましたが、駅遠でありながら期待されていたほど安くなかったので、そこまで爆発的に人気が出たということはないと思いますよ。

ただ、比較的ハイスペックで共用施設も豊富、専有部のそこそこのグレードな割には駅遠だから安いということで、淡々と売れているものと思います。北や西の一部の部屋なら、多少のキャピタルゲインも出るかもしれません。

[36599: マンション検討中さん]

>>36598 匿名さん
ありがとうございます。
よく考えて判断したいと思います。

[36600: 匿名さん]

投資なら明らかに北仲。住むなら断然コッチ。ここは自分の求めているものとマッチした人が買えばいい。駅13分が気になるならやめればいい。

[36601: 匿名さん]

>>36600 匿名さん

実需なら、都心勤務の人は北仲は買えませんよね。

[36602: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[36603: マンション検討中さん]

>>36602 匿名さん
同じデベなのにひどいですよね

[36604: マンション検討中さん]

>>36600 匿名さん
ありがとうございます。
マンションの資産性は気にしない、永住目的の方向けということですね。

[36605: 匿名さん]

北仲購入者の大半は既に1000万円以上の含み益が出ていると言われていますからね。やはり駅直結は相当強い。正直、こことは勝負にならないレベルなのは確かです。

[36606: 匿名さん]

>>36604 マンション検討中さん
ここは若い時に住む分にはいいですが、永住、特に50代後半になると色々な意味で辛くなりそうな気がします。

[36607: マンション検討中さん]

>>36606 匿名さん
年取ってから辛いのであれば、いつかは売却を検討することになると思いますが、その時の評価は厳しいのでしょうか？

[36608: 匿名さん]

>>36605 匿名さん

買うかどうかは人によりますよね。
都心に通勤することを考えたら、北仲はツライ。

[36609: eマンションさん]

>>36606 匿名さん

別に辛くないと思いますよ。
何が辛いと思います？

[36610: 通りがかりさん]

>>36604 マンション検討中さん

資産性としては、儲かりはしないけど損もしない、って感じでしょうね。家族や自分が気に入って買うなら、そのぐらいでいいと思います。

[36611: 匿名さん]

え。ここ、損しないんですか。

[36612: マンション比較中さん]

横浜って、東京都心からは遠いしね。
実需の人は、こことは比較対象にはならんでしょ。
キャピタルゲイン目当ての方は、別ですが。

[36613: 匿名さん]

馬車道（北仲）から東京駅まで44分
ＰＴ晴海から東京駅まで29分
差は15分、これをどうとらえるかは人それぞれ。
自分なら北仲から通うけどね。時間差以上に物件力や生活環境の魅力が違いすぎる。

[36614: マンション比較中さん]

満員電車には乗りたくないです。

[36615: 匿名さん]

>>36613 匿名さん
距離は遠いけどそれ以上に物件や生活環境が魅力的。その北仲と同じ理屈で、選手村マンションに完全にマーケットを持っていかれるでしょうね。

[36616: 匿名さん]

こちらを購入された方達は、同じく距離より環境を重視してこちらを選ばれたと言われていますから、つまりそれがそのままそっくりしてやられるというわけです。

[36617: 通りがかりさん]

>>36613 匿名さん

馬車道と晴海では、東京駅や銀座周辺まで出るときの気軽さが全く違うよ、、、
気軽にタクシーで出れる距離の場所に住みたいという人は多いと思う。

でも、それも人それぞれ。

[36618: 匿名さん]

横浜駅乗り換えで揉みくちゃになってその時間(4?50分)なら、同じくらいの所要時間で一本でいける戸塚、大船あたりの方がまだいいな

[36619: 匿名さん]

もう完売している北仲と比較しても意味ないし、入居４年後の選手村を持ち出したり、ただここを下げたいだけみたい。
本年度中に入居出来るのはここの魅力ですね。中央区という事で、資産価値も充分だと思います。

[36620: 通りがかりさん]

>>36618 匿名さん

横浜、川崎あたりは混雑がすごいよね。

[36621: 匿名さん]

横浜住み、都内勤務ですが、こちらを購入させていただきました。時間だけ書いてる人がいますが、ここなら最悪月島から有楽町まで5-6分乗るだけで、あとは10分歩けば日比谷から大手町までアクセスできます。BRTできたら、汐留、虎ノ門、霞が関あたりも同じ感覚になるでしょう。都内ビジネス街「10分以内」の乗車は北仲には絶対真似できません。ほぼ満員電車60-70分日/と、そこまで混んでない電車10-15分/日だとQOL全く違うと私は思います。帰りは空いた30分で運河散歩したり銀座や日本橋寄って帰れます。
その上、例えば京急、浅草線、レール破断や立ち入りでここ1か月3-4回止まってます。そうでなくても混む東海道、京浜東北振替輸送でむちゃ混みです。また、311や台風、雪などでは、横浜以南は横浜駅集中がネックとなりましたが、それを解消する環状地下鉄は全く進展していません。

北仲のほうがキャピタル上がるのは価格見てわかりましたが、都内通勤者だと私はパークタワー晴海に限らずとも、豊洲や勝どきのほうが良いと思います。また、北仲は高層で永久に抜ける部屋はお高くて一般人は買えない価格でした。周りにまだ建ちますしね。

あ、両方買って週末北仲って良いですよね・・・。多分そういうお金持ちの人いるでしょうね。

[36622: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[36623: 匿名さん]

>>36619 匿名さん

そうですね。それぞれの家庭で事情はあるわけだし、一概にどこがいいとは言い切れません。
私も、横浜から東京に通勤はキツイと思いますが、横浜が好き、横浜に地縁がある、とかであれば横浜に住むと思いますし。
ここも駅遠ではありますが、落ち着いた環境やコンセプトが好きなら住んでいいと思いますし。

[36624: 匿名さん]

ここのデメリットは駅遠だけだよ。
ランドスケープや設備仕様は素晴らしいというかケチのつけようがない。
（維持費に跳ね返るとかディズニー嫌いとか捕鯨反対とか廊下狭いとか細かいツッコミはナシの方向でｗ）

売れ行きが悪いのは単に価格と見合ってないから。
極論坪300ちょぼでの分譲なら北仲ペースで売れてたと思う。

[36625: マンション検討中さん]

>>36624 匿名さん

そうですね。結局のところ、売れるかどうかは価格ですから。

[36626: マンション検討中さん]

>>36625 マンション検討中さん
価格決める要素は立地(駅距離含む)ですからね…

[36627: マンション検討中さん]

>>36610 通りがかりさん
隣にここよりも安く分譲されたティアロとクロノがある中で、マーケットの下落時に売却を迫られた際どちらが競争力があるかは明らかだと思います。なのに、資産性の面から損しないというのは？

[36628: 匿名さん]

>>36627
回答はこないと思いますよ。それはいつもスルーされる話題ですから。

[36629: 通りがかりさん]

>>36619 匿名さん
入居まで半年をきって、まだかなりの戸数残っていることが、購入を躊躇させます。

[36630: 匿名さん]

>>36627 マンション検討中さん

築年数

[36631: 匿名さん]

>>36627 マンション検討中さん
たぶん質問の仕方がおかしいんだと思う。
あなたの言い方だと、ティアクロより高く売れないと資産性の面から損したことになると言いたげだけど、その前提がすでにおかしい。
どうしても比べるなら、少なくとも同時期、同じ相場で購入した物件どうしでないと意味ないよ。

[36632: 匿名さん]

>>36626 マンション検討中さん

それだけではない

[36633: 匿名さん]

ここで高いって言っても、三井は会社として在庫少ないからほとんど値下げしないと思うよ…。消費税増税分ぐらいじゃないかな…。まだかなりの戸数残ってるっていうのが気になるなら、住不はすべて買えないよね…。野村は早期値下げ完売やるときあるから、野村か中小デベ狙いがいいのではと思います。

[36634: 匿名さん]

>>36627
マンマニさんのところにも、ここ買う人は頭金2000とか余裕ある人の相談が圧倒的に多いってありましたよ。資産価値軸ではなく、居住使用で余裕もって「新築」こだわりで買う人が多いと思いますので、別に相場多少下がってもそんなに気にはならないでしょう。中古が嫌で、頭金多く貯める人、贈与多い人いっぱいいますよ。

[36635: 通りがかりさん]

>>36633 匿名さん
2%も下げていただければ、大変ありがたいです。

[36636: 匿名さん]

>>36627 マンション検討中さん

競争力も何もなく、そのときの相場を反映した価格でしか売れないんだよ。

損しないというのは、フルローンでも、少なくとも数年住めば残債割れはないということ。この高値市況に新築マンションを買う人たちは、儲けるつもりでは買っていないでしょう。

安く仕入れたほうが安く売れると言いたいのかもしれませんが、中古マンションオーナーは安売り競争をしているわけではなく、自分から安く売ることはありません。相場のレンジの中でなるべく高く売りたいと考えるわけですから。

[36637: eマンションさん]

>>36629 通りがかりさん

駅遠大規模にも関わらず、竣工前に9割進捗してるから順調と言えると思いますよ。

[36638: 匿名さん]

>>36637 eマンションさん
確かに。
不動産マーケットがピークを付け、指標面でも明らかになり始めた中なので、かなり健闘していますよね。

[36639: 検討板ユーザーさん]

そもそも新築分譲マンションを大手デベロッパーからローン活用して購入して投資とするってこと自体がセンスがない気がする。そもそも新築プレミア乗ってるし。不動産投資もリスク分散と流動性を考えたらリートとかのがよくないですか？現物に投資するにしても新築より中古で安定利回りのあるものの方が投資向きでは？

[36640: 匿名さん]

>>36639 検討板ユーザーさん
新築マンションの検討板にもかかわらず、貴重なご意見ありがとうございます。

[36641: マンコミュファンさん]

JR新線計画で、見事にスルーされましたね汗

[36642: 匿名さん]

>>36639 検討板ユーザーさん

純投資の検討なら、他で意見交換したほうが良いと思いますよ。この掲示板は、どちらかと言えば住居としての住宅購入を検討している方が多いと思います。投資というよりも、家族が満足して暮らせる住居を探しているのだと思います。

[36643: 匿名さん]

大手銀行で住宅ローン事前審査出す時に、頭金2割以上なら金利低めで出せますよ、と言われました。住宅ローン控除は使って、かつ金利安くなる頭金をいれて考えたいと思ってます。

[36644: eマンションさん]

>>36642 匿名さん

その割には修繕費高くなる前に売り逃げしようとか、有益なはずの修繕積立金平準化に反対する声が結構あるのがこのマンションなんですがね
噂だと即転売しようと目論む間抜けな業者も多いとか(利益出すのは絶望的)
竣工後の新中古の在庫数が楽しみですね

[36645: 匿名さん]

投資として成り立つマンションは皆んなが住みたいマンションとほぼ同義ですから、もちろん家族が満足して暮らせる住居になり得ます。

投資として成り立たないマンションは皆んなが住みたいとは限らないマンションとほぼ同義ですから、家族皆んなが満足して暮らせる住居にはなり得ない可能性がありますね。

[36646: 匿名さん]

>>36644 eマンションさん

？？？

この匿名掲示板の中の書き込みだけで妄想されてるのですか？

それに、10年程度で住み替えを考える人はどのマンションにも一定数いるでしょう。

それと、即転売しても多少の利益が出る部屋はありますよ、おそらく。

[36647: マンション検討中]

>>36643 匿名さん
ローン残高が少なくなれば、その分控除額もへっちゃいますよ。

[36648: eマンションさん]

>>36646 匿名さん

昨年末から中古マンションの市況急速に悪化してますからね
在庫数と値下げが目立ってますし、選手村も当初より価格下げて出す可能性高いです
まあ竣工後、答えは分かりますから楽しみにしてます

[36649: 匿名さん]

>>36644 eマンションさん

噂でネガるってこのスレ史上最大の噴飯ネガだな

[36650: 匿名さん]

>>36648 eマンションさん

そういう予想もありますね。
客観的なデータでは、都心3区の中古下落率はマイナス2.8%だそうです。

https://style.nikkei.com/article/DGXMZO40703160R30C19A1000000?channel=...

選手村は、「当初より」もなにも、まだ価格情報何も発表されてませんよ笑