パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[36501: 匿名さん]

>>36500 通りがかりさん
全方位、売り出し価格は8000万ぐらいになる
ということでは

[36502: 匿名さん]

>>36499 匿名さん

北の低層3LDKが既に7200万でレインズに出てますよ。ちなみに分譲価格は6000万。

[36503: 通りがかりさん]

>>36501 匿名さん

売り出し価格って、中古チャレンジ価格のこと？

[36504: 評判気になるさん]

ってか、現状は、売れ残り数３桁で、絶賛販売中でしょ。。？

[36505: 通りがかりさん]

>>36504 評判気になるさん

それがどうかしたん？

[36506: 名無しさん]

>>36503 通りがかりさん

売り出し価格は売り出し価格じゃない？
チャレンジ価格で出す人もいれば相場並みで出す人もいる。

[36507: 匿名さん]

>>36502 匿名さん

分譲価格の1.2倍。まぁ、そんなとこでしょうね。今出ているのが7,000万超えの部屋しかないから、7,000万前後なら成約するかもしれない。

[36508: 通りがかりさん]

>>36504 評判気になるさん
売れ残りのほとんどは値付け間違いの1LDKですから。

[36509: 通りがかりさん]

いずれにしても、まずは完売からですか。

[36510: 通りがかりさん]

>>36509 通りがかりさん
そもそも割高なのに加えて、ファミリー向けのマンションで、投資目的で取得する人が多く、住宅ローン減税も使えない部屋はかなり時間がかかりそうですね。

[36511: 匿名さん]

>>36509

まずは完売から？
三井を応援してるんですね。

[36512: 匿名さん]

>>36507 匿名さん

その場合いくらぐらい利益出るのかな。
数百万は出そう。

[36513: 匿名さん]

一丁目のタワマン、77㎡ 198,000円で賃貸募集してる。ローン負担のない地権者住戸でしょうか。
駅徒歩8分築22年だし、賃貸希望で新築のここと比較検討する方はいないか。
https://www.mansion-note.com/mansion/1475407/houses/514512415

[36514: マンション検討中さん]

信じられないですね。
転売価格が1.2倍になるということは周辺相場が1.2から1.3倍になってないとそんなに上昇しない。

それに自ら居住用として購入した人は、転売価格が上昇しても周辺新築価格がそれ以上に上昇しているから次の購入物件は、同じエリアであれば中古かあるいは面積を小さくした新築物件、面積妥協できなければ郊外に行かないと譲渡益が出ても次の購入資金に充当されるから結局自由に使えない資産。
マイホームという自由に使えない資産として塩漬けになるので、塩漬けにしてもいい金額はいくらなのかで購入額を考えた方がいいと思います。
ただし、富裕層、マイホームとして使うつもりがない投資家などにはあてはまりませんが。

[36515: マンション掲示板さん]

>>36514 マンション検討中さん

>>36514 マンション検討中さん

そんなに深刻に考えなくても、単純に「契約したけどやっぱやーめた」って人という可能性もあると思いますよ。引き続き今住んでいる家に住めばいいわけですから。

[36516: 匿名さん]

>>36515 マンション掲示板さん

そうかも知れないし、ワンチャン売れたら嬉しいし、売れなくても住むからOKってパターンあるかと。

[36517: eマンションさん]

>>36514 マンション検討中さん

レインズのは売り出し価格なので、そこからいくらか下げて成約ということになると思いますよ。
譲渡益が出たら、次の欲しい物件が見つかるまで持っておけば良いだけなのでは？

[36518: マンション検討中さん]

わざわざ高めの転売を買うやついるの？
まだ完売していないし。
やはりここ転売屋が多いな

[36519: マンション検討中さん]

一軒出ただけで、転売屋が多いって言ってるの？(笑)

[36520: マンション検討中さん]

転売屋の投稿が多い
汗
あまり利益出せない分譲価格設定だとネガも出やすいかな
レインズって不動産関係者しかみれないよね

[36521: 匿名さん]

東京駅からの近さで言うと、これだけの敷地を持ったタワマンは恐らく出てこないだろうと言うのも事実。地下鉄という宝くじもある。

[36522: 匿名さん]

>>36521
苦戦してるから売りたいからって、そういう嘘はよくない。
選手村豊海勝どき月島豊洲と再開発や大規模供給は続くよ。

ここは駅距離でいくと圧倒的に不利だけど、
運河隣接の開放感がどう評価されるかに尽きるね。

[36523: 匿名さん]

>>36522 匿名さん

敷地の広さというか、たぶんガーデンの広さを言いたかったんじゃないかな。

[36524: 匿名さん]

>>36520 マンション検討中さん

レインズで出てますねって話をしただけで転売屋認定とは、、、苦笑

レインズは不動産関係者しか見れませんが、不動産屋に聞けば教えてくれるので、誰でも簡単に手に入れられる情報です。

[36525: 匿名さん]

>>36518 マンション検討中さん

分譲価格より高くなっていて、完売もしていないけど、もはや7000万ぐらいの3LDKは無いので欲しい人は買うと思う。

[36526: 匿名さん]

>>36524 匿名さん
本当か？
簡単に手に入るかな？
不動産業者しか見られない情報ならば簡単に見せないのが普通だと思うが。

[36527: 匿名さん]

>>36515 マンション掲示板さん
意味がわからないですね。
あなた何の話をしてるの？

[36528: 匿名さん]

>>36517 eマンションさん

既にマイホームを持っている人だったらそういう考えもあるよね。

[36529: 匿名さん]

>>36526 匿名さん

中古マンションを売ったり買ったりしたことのない初心者さんですかね？今さらレインズのデータは見れないはずだなんて。

もし今マンション所有しているなら、「売却活動のの参考にしたいのでレインズで近隣の過去1年の成約一覧出して下さい」と言ってみて下さい。

あるいは、三井でも住友でも野村でも大京でも、近くの不動産屋の店舗に行って、「このあたりの相場を見たいので、レインズで近隣の成約と売り出しの一覧出して下さい」と言ってみて下さい。

少なくとも、私は断られたことはありません。

[36530: マンション掲示板さん]

>>36527 匿名さん

どの辺がわからないか教えてもらってもいいですか？
丁寧にお伝えすると、この物件の契約しているものの、「やはり今の家に住み続けたい」だったり「他に良い物件を見つけた」だったり「やっぱり売っておいてしばらく様子を見よう」と考えて、ここに住むのはやめて売却しようと考える人もいるのではないですか？ということなのですが。

[36531: eマンションさん]

>>36528 匿名さん

別にマイホーム持ってても賃貸でもいいんでは？譲渡益が入ったというだけなんだから。
三千万控除使ったら住宅ローン控除が使えなくなるとかあるので旨味は少ないけどね。

[36534: 匿名さん]

[NO.36532～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[36535: 匿名さん]

今晴海ではスミフ物件が二棟分譲中ですが、竣工から数年経っていて新築マンション売りは厳しい状況なのにパークタワー晴海より明らかに割高です。
結局、今の市況では、高いと言われたパークタワー晴海も結果的には割安だったという事でしょう。転売されて7000万でも妥当と思えます。
もうこの仕様でこの価格は２度とでないでしょう。選手村タワーもここより高くなるでしょう。

[36536: 匿名さん]

>>36535 匿名さん

それは、ないです。

[36537: 匿名さん]

36535ですけど、転売されて7000万と言うのは、元が6000万だった部屋の事です。

[36538: マンション購入者]

[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[36539: 匿名さん]

>>36531 eマンションさん
譲渡益出して、家賃支払っていたら資産が目減りしてもったいないじゃん。

[36540: 匿名さん]

>>36535
＞もうこの仕様でこの価格は２度とでないでしょう
セールストークそのものじゃん、もうちょっと捻ろうよ・・・
残念ながらここは割高だよ、
延期と相場の急騰で2割も上がっちゃった。

[36541: 匿名さん]

>>36540 匿名さん

でも相場は3割近く上がっちゃった。

[36542: eマンションさん]

>>36539 匿名さん

それは価値観の違いですね。

譲渡益の使い道は自由です。数百万円のボーナスを貰ってそれを何に使うかは人それぞれです。

[36543: eマンションさん]

>>36538 マンション購入者さん

>>36514 を読みましたが、譲渡益は自由に使えないとかよく分からない内容ですね。なぜか、譲渡益を出したら家を買わなきゃいけないという思い込みがあるのでしょうかね。

[36544: 通りがかりさん]

不動産屋に聞いたら、レインズに確かに出てたみたい。

7,200万円　71.65㎡　8階　北向き

のらえもんブログの価格表見ると、分譲価格6,040万円の部屋だね。第1期で売れた部屋。

[36545: マンション購入者]

>>36543 eマンションさん
よくわからない内容と認識しながらコメントするから噛み合わなくなったのですね。
コメントする前に「どういう意味ですか？」と確認してからの方が良かったかもですね。

[36546: 匿名さん]

>>36544 通りがかりさん
早速聞いてみたのですか？
どこの不動産屋に聞いたのですか？
私も聞いてみたいです。

[36547: 匿名さん]

>>36542 eマンションさん

逃げたね。
人それぞれだって。
きちんと説明できない人の言いぐさだ。

[36548: eマンションさん]

>>36545 マンション購入者さん

そうですね、聞いてからにすればよかったです。
それにしても、譲渡益は自由に使えないというのは意味が分かりませんよね。譲渡益が出たら家を買わなきゃいけない！という思い込みがあるんでしょうか。

[36549: eマンションさん]

>>36547 匿名さん

譲渡益の使い道は自由だと投稿したらなぜか「逃げた」と意味不明なご指摘を受けてしまいました笑

[36550: 通りがかりさん]

完売してたら、リセールの話も盛り上がるんだろうけどね。まだまだ、残り３桁だもんね。

[36551: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[36552: マンション比較中さん]

ここは、NHKかなんかに出た最後の空中族が買っているマンションだぞ
名前も出ていたな

[36553: 通りがかりさん]

まぁ、ハルミフラッグがなかったらねぇ。もうすぐ市場に強烈なハルミフラッグがやってくるからね。

いわゆる、カニバリゼーションですか。。？

[36554: 住民板ユーザーさん1]

二期で4x階3LDK北側高層を坪300で買ったけど5年か10年住んで、
360で売却予定。

[36555: マンション比較中さん]

ハルミフラッグは、総戸数が多すぎるから湾岸の受給は緩むだろうね
湾岸中古が一斉に売り出されたのは、見越しての前倒し売りかね

[36556: マンション検討中さん]

ハルミフラッグによるカニバリが起こったら、新築だけでなく、中古市場にも共食いが始まりそうじゃないですか？

[36557: マンション比較中さん]

>>36554 住民板ユーザーさん1

4戸も買ったのですか？
そうとう手慣れてらっしゃいますね
空中族ですか？

[36558: マンション購入者]

>>36548 eマンションさん

>>36548 eマンションさん
36514さんは、自ら居住用として購入する前提で書いているように私には読めるので、そういう前提だったらわからなくもないかなと思いました。次も買うという前提で書いているようなので。

[36559: 匿名さん]

まとめると、湾岸は終わりですね

[36560: 匿名さん]

>>36554 住民板ユーザーさん1さん
５年後中古になったマンションが2割も上昇しないのでは？
新築価格がまだまだ上昇すると考えているのですか。
まだまだ上昇するなら早く買った方がいいですね。

[36561: 住民板ユーザーさん1]

>>36560 匿名さん
今の住んでるマンションは14年住んで新築から150%で取引されてます。
まだまだ上昇すると思ってるので売らずに賃貸に出しますが。

0.35%でローン組めて1%減税出来る。
これは借金まみれの国がインフレ起こす気マンマンでしょ。

最初の東京オリンピックの時に代々木買ってたら？
駒沢を買ってたら？何％？

晴海はオリンピックの中心地ですよ。

[36562: マンション検討中さん]

しかし、ハルミフラッグ販売開始間際になって、ここがまだ３桁残っているとは、ちょっと想定外だったな。

ほんとは、順に売り切って、ハルミフラッグに移りたかっのかね。

中古も、ハルミフラッグがやって来る前に、逃げ切り約定したい人もいるんだろうかね。

[36563: マンション比較中さん]

なるほどね
オリンピックの開発があるからね上がるというわけですか
でも、今回は広大なオリンピック公園がないですね

晴海はそんなに開発があるのですか？
調べていなかった

[36564: 匿名さん]

>>36562 マンション検討中さん

残戸数はそんなもんじゃないですか？
3桁といっても9割がた捌けてるわけですし。
デベ側の都合を言えば、近年は無理に売り急がないですからね。

[36565: マンション検討中さん]

>>36562 マンション検討中さん
三井は両方とも関わってるから、当然今頃には売り切れる予定だったんだろうね。
それだけ市況と値付けを読み誤ったということ。

[36566: マンション検討中さん]

立地にしては、よく売れてると思いますよ。

[36567: eマンションさん]

>>36565 マンション検討さん

そうでもないと思いますよ。
現に、当初高すぎると言われていた値付けでも淡々と売れてますし。スミフと同じような売り方ですね、ここは。

[36568: マンション検討中さん]

>>36567 eマンションさん
本物件は住不的な売り方をされるということなら、異論ありません！

[36569: マンション検討中さん]

>>36553 通りがかりさん

そうなんですかねー？
私は逆に、晴海エリアの価値を高めてくれる存在として、お互い良い影響があると思いますけどね。
晴海フラッグの価格設定も、シティタワー品川みたいな強烈なことにはならないだろうし。

[36570: 住民板ユーザーさん2]

1Ldkは高層階5000万円台から売れてます。
買う人は買うんですね

[36571: マンション検討中さん]

>>36569 マンション検討中さん
不勉強で恐縮です。晴海フラッグとのお互い良い影響とは、具体的にどのようなことが考えられますか？

[36572: マンション検討中さん]

>>36571 マンション検討中さん

フラッグに、医療モールやショッピングモール、役所の出先ができて晴海全体が便利になるからでは？

[36573: マンション検討中さん]

>>36571 マンション検討中さん

フラッグが便利になって晴海全体が発展していけばいいと思っています。

[36574: マンコミュファンさん]

晴海として、ここもフラッグも一心同体な側面がありますよね。互いに価値を高めあっていければ良いのでは？
世間では「晴海」としてブランドになってもらえれば…何丁目とかは、地元の人しかわかりませんし。

[36575: 住民板ユーザーさん2]

二丁目は晴海の奥座敷みたいな感じですね

[36576: マンション検討中さん]

>>36572 マンション検討中さん
ありがとうございます。
このマンションからだと、20分以上かかる遠くの晴海フラッグより豊洲のららぽーと月島出張所の方が近くて便利だと思ってたので、36573さんのお考えを含めて、そういう考えもあるのだと勉強になりました。

[36577: マンション検討中さん]

>>36570 住民板ユーザーさん2さん
このマンションの評価が、最終的に売れ残った4000 万円台の1LDK部屋に足を引っ張られるのも不愉快ですね。。

[36578: 匿名さん]

>>36502 匿名さん

もう売りに出してるってことかい笑

[36579: マンコミュファンさん]

>>36576 マンション検討中さん

まぁ 駅のホームまでも20分かかりますし、そんなに遠くないですよ。チャリで5分の場所に新しいショッピング医療モールは便利になりますよ！！

[36580: 検討板ユーザーさん]

建設新聞に地下鉄の話出てましたね。
中央区でまた検討始めるらしいです。

[36581: 評判気になるさん]

>>36575 住民板ユーザーさん2さん
言い得て妙な表現ですね。

[36582: 匿名さん]

坪300の大衆マンションがまだ売れないんですね

[36583: 匿名さん]

黒田バズーカーを期待しましょう。

[36584: 匿名さん]

>>36580 検討板ユーザーさん

予算に盛り込まれてましたね。

[36585: 匿名さん]

>>36584
調査費じゃなくて建設費を予算に盛り込んで欲しいところｗ

[36586: マンション検討中さん]

>>36578 匿名さん

もともと売る予定で買ったか、別の物件に住むことにしたのか、住む予定だけど現金化しておくことにしたのか、でしょうね。

[36587: マンション検討中さん]

>>36584 匿名さん

ですね。少しずつでも前進していけばいいと思います。

[36588: 匿名さん]

>>36585 匿名さん
4月は選挙だから、頑張っている所をアピールしないと。てか前回選挙の時も調査やってるし。。。

[36589: 匿名さん]

>>36588 匿名さん

選挙でも何でも、話が前に進んでいるんだからいいんじゃないですか？

[36590: 匿名さん]

豊洲有明の仮換地指定の場所に住んでると今年の夏頃から冬まで売却出来ないってホントですか？

[36591: 匿名さん]

>>36590 匿名さん

どういう意味でしょう？
詳しくないので教えて頂ければ幸いです。

[36592: マンション検討中さん]

>>36582 匿名さん
このマンションがマーケットの変わり目の影響をもろに受けているのがよくわかりますね。

[36593: 匿名さん]

ま、後から見たらあの時に買っとけばって思うんだろうね。

[36594: 匿名さん]

豊洲有明からの買い替え組は要注意ですね

[36595: 匿名さん]

>>36585 匿名さん
江東区や大田区は、地下鉄建設基金を積み立てて来ているけど、中央区にはその動きはないですよね？
コンサルに払う地下鉄調査費用は1,000万円位と思いますが、まあ、これで地下鉄出来るかもの期待で、固定資産税収入がアップ出来れば中央区にとっては安いもんなんでしょう。

[36596: 通りがかりさん]

>>36592 マンション検討中さん

当初から淡々と売っているペースに変わりないと思います。今週もまた9戸ですね。

[36597: マンション検討中さん]

>>36596 通りがかりさん
なるほど。当初から大した熱狂もなかったと…
北仲ならキャピタル狙えそうですが、このペースでは厳しいかもですね。

[36598: 匿名さん]

>>36597 マンション検討中さん

北仲は明らかに安い値付けで人気になり、すぐ完売しましたね。北仲買った人はもうかなり含み益出てると思います。

このマンションは話題性はありましたが、駅遠でありながら期待されていたほど安くなかったので、そこまで爆発的に人気が出たということはないと思いますよ。

ただ、比較的ハイスペックで共用施設も豊富、専有部のそこそこのグレードな割には駅遠だから安いということで、淡々と売れているものと思います。北や西の一部の部屋なら、多少のキャピタルゲインも出るかもしれません。

[36599: マンション検討中さん]

>>36598 匿名さん
ありがとうございます。
よく考えて判断したいと思います。

[36600: 匿名さん]

投資なら明らかに北仲。住むなら断然コッチ。ここは自分の求めているものとマッチした人が買えばいい。駅13分が気になるならやめればいい。