パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[36451: 通りがかりさん]

>>36449 マンション検討中さん
確かに。これから購入検討するなら、晴海フラッグの動向見た方が良いですね！

[36452: 匿名さん]

>>36451 通りがかりさん

タイミング次第ですね。家族のライフイベント等にもよります。
入居まで5年、6年と待てる人は晴海フラッグを待ってもいいと思いますが、その間に支払う賃料を捨てることになり、ローン開始年齢が遅れ、金利上昇などのリスクもあるので、それら総合して検討されれば良いかと。

[36453: 通りがかりさん]

だいぶ掲示板が荒れてますが、ここは色々と注目されている物件なんでしょう。真剣に検討される方は、ここの掲示板の情報だけを鵜呑みにせず、実際の立地の特徴やマンション全体の完成イメージを現地で確かめて、それぞれ皆さんの希望や価値観に合うかが重要だと思います。
私自身、最初は全くの検討外でしたが、実物を見て、色々と悩みましたが、このマンションを契約しました。今は本当に入居が楽しみです。

[36454: 評判気になるさん]

>>36452 匿名さん

住み替えの人もいるので、その場合はまた違いますけどね

[36455: 通りがかりさん]

>>36452 匿名さん
確かにそうですね。
割高な1LDKが足を引っ張りそうですが。

[36456: 匿名さん]

資金的に余裕のない人は晴海フラッグの動向を見た方がいいし、積極的に検討した方がいいと思う。
最寄り駅まで徒歩17分だからね。リセール期待しないで都内に安くて広いマンションに住みたい人はおすすめだと思う。

[36457: 匿名さん]

>>36454 評判気になるさん

住み替えタイミングを気にしなくて良いのであれば、お好み次第で検討すれば良いと思います。

市況が変わっても、結局、高値市況では高く売れるが買っても高い、安値市況では安くしか売れないが買値も安いですからね。

[36458: 匿名さん]

>>36456 匿名さん
その意味ではここの13分にもほぼ同じことが言えるね。

[36459: 評判気になるさん]

>>36457 匿名さん

パターンとしては、高値市況で買って安値市況で売らないといけないパターンでこのマンションは高値市況のピークになりそうですね、ここ最近の先行き不透明感からすると

[36460: 匿名さん]

>>36458 匿名さん
街区によっては徒歩25分もあるからほぼ同じは言い過ぎ。

[36461: 匿名さん]

>>36459 評判気になるさん

そもそも安値市況で売らなければいいのでは？

ただ、安値市況で売るとしても、結局安く買えるわけだから変わらないけどね。

[36462: マンション検討中さん]

幕張のタワマン も徒歩13分ですが、ここより4000万円安いですね。この価格差なら悩むかも。

[36463: 口コミ知りたいさん]

晴海フラッグで安いのは板マンの眺望が望めない部屋かと思います。ただ、基本的には眺望が良い部屋が多いでしょうから、単価はそこまで安くならないと予想しています。

平均で言えば280程度ではないでしょうか。これぐらいであれば、駅から遠すぎる立地であっても納得できます。

[36464: 匿名さん]

>>36462 マンション検討中さん

3000万程度では？
まぁ、ここを検討する人は駅遠でも都心に近いほうがいい人だと思うので、幕張は検討しないかと。

[36465: マンション検討中さん]

>>36464 匿名さん
この画像見て、幕張もいいかなって悩みます。私が欲しい南向きは4000万くらい違うみたい。

[36466: 匿名さん]

>>36465 マンション検討中さん

なぜ突如幕張が？？検討する層が違うでしょう。東京まで遠すぎます。

[36467: マンション検討中さん]

だいぶ掲示板が荒れてますが、ここは色々と注目されている物件なんでしょう。真剣に検討される方は、ここの掲示板の情報だけを鵜呑みにせず、実際の立地の特徴やマンション全体の完成イメージを現地で確かめて、それぞれ皆さんの希望や価値観に合うかが重要だと思います。
私自身、最初は全くの検討外でしたが、実物を見て、色々と悩みましたが、このマンションを契約しました。今は本当に入居が楽しみです。

[36468: マンション検討中さん]

って言うか、晴海フラッグで買うような広さの部屋はもう残ってないよ。ここは3LDKはもう70平米くらいのしか残ってない。
晴海フラッグ待つ人はここの何と比べてんの？？
煽ってる人は煽りが目的だからどうでもいいけど、レスしてる人は頭悪いよね。笑

[36469: 匿名さん]

>>36466 匿名さん

検討する層は確かに違いすぎますね。価格帯が違いすぎますし、立地もまったく違います。

[36470: 評判気になるさん]

>>36461 匿名さん
買うときよりは売るときの方が事情が色々あって切迫してる方が一般的は多いかと
あと、安値市況で一様に安くなる訳じゃないからそこは注意かと
ここがどちらに入るかはセオリーからすると外れますが

[36471: 匿名さん]

>>36470 評判気になるさん

安値市況でも安くならないのは、港区、千代田区、渋谷区、中央区のうち内陸側などのエリアに限られると思います。

ただ、これらのエリアは価格帯から言って、ここからの住み替え候補にはならないと思います。高すぎるので。

[36472: 検討板ユーザーさん]

HARUMI FLAGは平均85平米と広いので、坪単価が安くてもグロスはそれなりになると思います。ここを検討する予算がない方には厳しい価格設定になりそうな気が…

[36473: マンション検討中さん]

>>36469 匿名さん
ちなみに私は子育て環境として幕張も考えていますが、こちらを検討されている方々の世帯年収はどれ程でしょうか？層が違うのですか？

[36474: 匿名さん]

4000です。

[36475: マンション検討中さん]

>>36474 匿名さん
1200万くらいですかね。

[36476: 匿名さん]

>>36473 マンション検討中さん

年収というより、購入予算や立地の違いだと思います。

例えば、予算1億円の人が8,000万円のマンションを検討するなら分かりますが、4,000万円のマンションは、普通は候補に入らないことが多いのではないでしょうか。また、予算4000万円の方は8000万円のマンションは検討しないでしょう。なお、購入予算と世帯年収は大勢は比例すると思いますがそうではないケースもあるかと思います。

また、ここは中央区でも駅遠なのに選ぶ人がいるということは、駅からの距離よりも都心近接エリアを優先している人が買うということでしょう。そういう人たちは幕張は選ばないと思います。遠すぎますので。

なので、ここと幕張では、検討する層が異なるケースが多いと思います、ということです。

[36477: 匿名さん]

>>36473 マンション検討中さん

大手企業勤務で新卒5年目の方が昨年契約されていましたよ。
他にも20代のご夫婦が契約されたのを知っています。ここの返済プランは月99,000円から可能とサイトに掲載されていましたから、
これだったら月島で賃貸するよりも買った方が安い！と思っちゃいますよね。

[36478: 匿名さん]

サイトの返済プランなんて、頭金やボーナス払いの金額をいじればいくらでも数字は調整できる。何も参考にならない。フルローンの場合の金額で比較すべき。
ここは世帯年収1500万円以上ないと無謀でしょう。

[36479: 匿名さん]

そうやって上手く嵌め込まれていくのですね
ご経験の浅い20代の方は誘導しやすそうです
場所柄 夏冬が来れば夢から覚めることでしょう

[36480: 匿名さん]

>>36479 匿名さん

今、冬ですよ笑
最近、契約数が加速しているようです。

[36481: 名無し]

>>36479 匿名さん

嵌め込まれるというか、広告はあくまで広告であって、しっかり資金計画が示されるんだから関係ないでしょ。

[36482: 匿名さん]

>>36473 マンション検討中さん
都心近接より広さ重視、価格重視なら幕張を検討するかもしれないですね。

[36483: 匿名さん]

>>36478 匿名さん

アッパー層でないとね。

[36484: 匿名さん]

>>36478
ホントにｗ
未だに「ローン大丈夫ですか？」ってのを見ると、お前こそ大丈夫？と思ってしまう・・・
お前ん家の家計とか知らねーよｗ
通帳と給与明細と家計簿引っくり返せば自ずと月々の返済可能額は見えてくる。
下記サイトに様々なパターンで数値ブッコめばそれで済む話。
https://www.hownes.com/loan/sim/

未知の部分というか見落としがちなのが契約時のの諸経費と子供の将来の学費ぐらいだけど、
百万ぐらい預貯金があれば急場でも十分しのげるから心配無用。
そこからまた家計を練り直せばいい。

[36485: 名無しさん]

>>36478 匿名さん

世帯年収が1,500なくても、頭金を積めればローンの支払いに問題ないと思います。
なおここは手付金10%必要なので、フルローンで買う人は少ないと思います。

[36486: マンション検討中さん]

親から3000万贈与を受けると買いやすいのでは。年収はあまり重要じゃない

[36487: 匿名]

>>36423 マンション検討中さん
このマンションに500万円のオプションを付けた時点で【終わり】でしょうね。

[36488: 通りがかりさん]

>>36473 マンション検討中さん
20代半ばですが、世帯年収1200くらいです。

[36489: 匿名さん]

>>36487 匿名さん

何が終わりなのでしょうか？
個人の好みで好きにオプション付けていいと思いますよ。

[36490: 通りがかりさん]

純粋に、300万もあれば、リビングフルでカッシーナとかアルフレックスとか狙えそー。200万でも、リビングフルでアクタス、ボーコンセプトくらいは狙えそー、とか思ってしまうけど？

ところで、わざわざ箱に数百万のオプションって、箱をおしゃれにするってこと？そういうのって何をつけるの？壁紙をデコボコにするってこと？

[36491: 通りがかりさん]

>>36489 匿名さん

残債割れ(=終わり)という意味じゃないですか？
高値掴みで、転売時にはゼロ円評価のオプションに500万もかけるなんて。
住みきるなら特に問題無いでしょう。

[36492: 匿名さん]

>>36490
https://www.sumu-log.com/archives/13818/

車のドレスアップやデコ電（死語？）と似たようなもんだね、自己満足の世界。
売ることを前提とするなら完全に死に金。
ただ自分の所有物をどうしようが勝手ではある。

[36493: 匿名さん]

>>36491 通りがかりさん

そもそも、オプションに金かけて転売しても、残債割れにならないぐらい余裕がある人もいるでしょう。残債割れにならないレベルまでローン返済してから売却考える人もいるでしょうし。人それぞれケースバイケースなのに、［終わり］とか言うのは視野が狭く貧しい考えかと思います。

[36494: 匿名さん]

>>36492 匿名さん
このマンション掲示板は家族で幸せに暮らすマンションを買いたい人をターゲットにしてるんじゃないの？
転売屋はお呼びじゃないよ。

[36495: 匿名さん]

今時転売して儲けらると思っている人がいるとは驚き。今販売している物件が中古で転売した時に価格が上昇するためには、周辺新築価格が中古価格より上昇していなければ基本的にはそういう現象は起きない。
新築価格が今後もグングン上昇するとでも思っているのかな？

[36496: 通りがかりさん]

>>36494 匿名さん
半投半実で検討している私は参加しても良いでしょうか？

[36497: 住民板ユーザーさん1]

>>36487 匿名さん
なんで？？

[36498: 匿名さん]

>>36496 通りがかりさん

私もそうです。

[36499: 匿名さん]

ここの3L中古、南に引っ張られて全方位売り出し価格は8000万位になると思うよ。あとはそれでも買いたい人がいるかどうかだけ。

[36500: 通りがかりさん]

>>36499 匿名さん

全方位売り出し価格って、何？

[36501: 匿名さん]

>>36500 通りがかりさん
全方位、売り出し価格は8000万ぐらいになる
ということでは

[36502: 匿名さん]

>>36499 匿名さん

北の低層3LDKが既に7200万でレインズに出てますよ。ちなみに分譲価格は6000万。

[36503: 通りがかりさん]

>>36501 匿名さん

売り出し価格って、中古チャレンジ価格のこと？

[36504: 評判気になるさん]

ってか、現状は、売れ残り数３桁で、絶賛販売中でしょ。。？

[36505: 通りがかりさん]

>>36504 評判気になるさん

それがどうかしたん？

[36506: 名無しさん]

>>36503 通りがかりさん

売り出し価格は売り出し価格じゃない？
チャレンジ価格で出す人もいれば相場並みで出す人もいる。

[36507: 匿名さん]

>>36502 匿名さん

分譲価格の1.2倍。まぁ、そんなとこでしょうね。今出ているのが7,000万超えの部屋しかないから、7,000万前後なら成約するかもしれない。

[36508: 通りがかりさん]

>>36504 評判気になるさん
売れ残りのほとんどは値付け間違いの1LDKですから。

[36509: 通りがかりさん]

いずれにしても、まずは完売からですか。

[36510: 通りがかりさん]

>>36509 通りがかりさん
そもそも割高なのに加えて、ファミリー向けのマンションで、投資目的で取得する人が多く、住宅ローン減税も使えない部屋はかなり時間がかかりそうですね。

[36511: 匿名さん]

>>36509

まずは完売から？
三井を応援してるんですね。

[36512: 匿名さん]

>>36507 匿名さん

その場合いくらぐらい利益出るのかな。
数百万は出そう。

[36513: 匿名さん]

一丁目のタワマン、77㎡ 198,000円で賃貸募集してる。ローン負担のない地権者住戸でしょうか。
駅徒歩8分築22年だし、賃貸希望で新築のここと比較検討する方はいないか。
https://www.mansion-note.com/mansion/1475407/houses/514512415

[36514: マンション検討中さん]

信じられないですね。
転売価格が1.2倍になるということは周辺相場が1.2から1.3倍になってないとそんなに上昇しない。

それに自ら居住用として購入した人は、転売価格が上昇しても周辺新築価格がそれ以上に上昇しているから次の購入物件は、同じエリアであれば中古かあるいは面積を小さくした新築物件、面積妥協できなければ郊外に行かないと譲渡益が出ても次の購入資金に充当されるから結局自由に使えない資産。
マイホームという自由に使えない資産として塩漬けになるので、塩漬けにしてもいい金額はいくらなのかで購入額を考えた方がいいと思います。
ただし、富裕層、マイホームとして使うつもりがない投資家などにはあてはまりませんが。

[36515: マンション掲示板さん]

>>36514 マンション検討中さん

>>36514 マンション検討中さん

そんなに深刻に考えなくても、単純に「契約したけどやっぱやーめた」って人という可能性もあると思いますよ。引き続き今住んでいる家に住めばいいわけですから。

[36516: 匿名さん]

>>36515 マンション掲示板さん

そうかも知れないし、ワンチャン売れたら嬉しいし、売れなくても住むからOKってパターンあるかと。

[36517: eマンションさん]

>>36514 マンション検討中さん

レインズのは売り出し価格なので、そこからいくらか下げて成約ということになると思いますよ。
譲渡益が出たら、次の欲しい物件が見つかるまで持っておけば良いだけなのでは？

[36518: マンション検討中さん]

わざわざ高めの転売を買うやついるの？
まだ完売していないし。
やはりここ転売屋が多いな

[36519: マンション検討中さん]

一軒出ただけで、転売屋が多いって言ってるの？(笑)

[36520: マンション検討中さん]

転売屋の投稿が多い
汗
あまり利益出せない分譲価格設定だとネガも出やすいかな
レインズって不動産関係者しかみれないよね

[36521: 匿名さん]

東京駅からの近さで言うと、これだけの敷地を持ったタワマンは恐らく出てこないだろうと言うのも事実。地下鉄という宝くじもある。

[36522: 匿名さん]

>>36521
苦戦してるから売りたいからって、そういう嘘はよくない。
選手村豊海勝どき月島豊洲と再開発や大規模供給は続くよ。

ここは駅距離でいくと圧倒的に不利だけど、
運河隣接の開放感がどう評価されるかに尽きるね。

[36523: 匿名さん]

>>36522 匿名さん

敷地の広さというか、たぶんガーデンの広さを言いたかったんじゃないかな。

[36524: 匿名さん]

>>36520 マンション検討中さん

レインズで出てますねって話をしただけで転売屋認定とは、、、苦笑

レインズは不動産関係者しか見れませんが、不動産屋に聞けば教えてくれるので、誰でも簡単に手に入れられる情報です。

[36525: 匿名さん]

>>36518 マンション検討中さん

分譲価格より高くなっていて、完売もしていないけど、もはや7000万ぐらいの3LDKは無いので欲しい人は買うと思う。

[36526: 匿名さん]

>>36524 匿名さん
本当か？
簡単に手に入るかな？
不動産業者しか見られない情報ならば簡単に見せないのが普通だと思うが。

[36527: 匿名さん]

>>36515 マンション掲示板さん
意味がわからないですね。
あなた何の話をしてるの？

[36528: 匿名さん]

>>36517 eマンションさん

既にマイホームを持っている人だったらそういう考えもあるよね。

[36529: 匿名さん]

>>36526 匿名さん

中古マンションを売ったり買ったりしたことのない初心者さんですかね？今さらレインズのデータは見れないはずだなんて。

もし今マンション所有しているなら、「売却活動のの参考にしたいのでレインズで近隣の過去1年の成約一覧出して下さい」と言ってみて下さい。

あるいは、三井でも住友でも野村でも大京でも、近くの不動産屋の店舗に行って、「このあたりの相場を見たいので、レインズで近隣の成約と売り出しの一覧出して下さい」と言ってみて下さい。

少なくとも、私は断られたことはありません。

[36530: マンション掲示板さん]

>>36527 匿名さん

どの辺がわからないか教えてもらってもいいですか？
丁寧にお伝えすると、この物件の契約しているものの、「やはり今の家に住み続けたい」だったり「他に良い物件を見つけた」だったり「やっぱり売っておいてしばらく様子を見よう」と考えて、ここに住むのはやめて売却しようと考える人もいるのではないですか？ということなのですが。

[36531: eマンションさん]

>>36528 匿名さん

別にマイホーム持ってても賃貸でもいいんでは？譲渡益が入ったというだけなんだから。
三千万控除使ったら住宅ローン控除が使えなくなるとかあるので旨味は少ないけどね。

[36534: 匿名さん]

[NO.36532～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[36535: 匿名さん]

今晴海ではスミフ物件が二棟分譲中ですが、竣工から数年経っていて新築マンション売りは厳しい状況なのにパークタワー晴海より明らかに割高です。
結局、今の市況では、高いと言われたパークタワー晴海も結果的には割安だったという事でしょう。転売されて7000万でも妥当と思えます。
もうこの仕様でこの価格は２度とでないでしょう。選手村タワーもここより高くなるでしょう。

[36536: 匿名さん]

>>36535 匿名さん

それは、ないです。

[36537: 匿名さん]

36535ですけど、転売されて7000万と言うのは、元が6000万だった部屋の事です。

[36538: マンション購入者]

[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[36539: 匿名さん]

>>36531 eマンションさん
譲渡益出して、家賃支払っていたら資産が目減りしてもったいないじゃん。

[36540: 匿名さん]

>>36535
＞もうこの仕様でこの価格は２度とでないでしょう
セールストークそのものじゃん、もうちょっと捻ろうよ・・・
残念ながらここは割高だよ、
延期と相場の急騰で2割も上がっちゃった。

[36541: 匿名さん]

>>36540 匿名さん

でも相場は3割近く上がっちゃった。

[36542: eマンションさん]

>>36539 匿名さん

それは価値観の違いですね。

譲渡益の使い道は自由です。数百万円のボーナスを貰ってそれを何に使うかは人それぞれです。

[36543: eマンションさん]

>>36538 マンション購入者さん

>>36514 を読みましたが、譲渡益は自由に使えないとかよく分からない内容ですね。なぜか、譲渡益を出したら家を買わなきゃいけないという思い込みがあるのでしょうかね。

[36544: 通りがかりさん]

不動産屋に聞いたら、レインズに確かに出てたみたい。

7,200万円　71.65㎡　8階　北向き

のらえもんブログの価格表見ると、分譲価格6,040万円の部屋だね。第1期で売れた部屋。

[36545: マンション購入者]

>>36543 eマンションさん
よくわからない内容と認識しながらコメントするから噛み合わなくなったのですね。
コメントする前に「どういう意味ですか？」と確認してからの方が良かったかもですね。

[36546: 匿名さん]

>>36544 通りがかりさん
早速聞いてみたのですか？
どこの不動産屋に聞いたのですか？
私も聞いてみたいです。

[36547: 匿名さん]

>>36542 eマンションさん

逃げたね。
人それぞれだって。
きちんと説明できない人の言いぐさだ。

[36548: eマンションさん]

>>36545 マンション購入者さん

そうですね、聞いてからにすればよかったです。
それにしても、譲渡益は自由に使えないというのは意味が分かりませんよね。譲渡益が出たら家を買わなきゃいけない！という思い込みがあるんでしょうか。

[36549: eマンションさん]

>>36547 匿名さん

譲渡益の使い道は自由だと投稿したらなぜか「逃げた」と意味不明なご指摘を受けてしまいました笑

[36550: 通りがかりさん]

完売してたら、リセールの話も盛り上がるんだろうけどね。まだまだ、残り３桁だもんね。