パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[36351: 匿名さん]

＞廊下幅は140cmとのことです。ベビーカーは大きめの（例えばエアバギーなど）もので55cm。普通にすれ違えます。


？
ベビーカー同士隙間なくすれ違う、という神業を成し得たと仮定しましても、余裕があと30cmしかありませんね。
30cmというと、手のひらを広げた幅より少し広い程度です。

購入者目線でも、やはり廊下は一方通行にするのが現実的な妥協案では？

[36352: eマンションさん]

>>36350 匿名さん

また武蔵小山を貶めるために各掲示板を荒らしてる初心者マーク君登場か。面倒なのに目をつけられちゃってるな。武蔵小山も同じ三井だし、わざわざ攻撃する意味が分からない。

スルーの上削除依頼でいいと思います。

[36353: マンション検討中さん]

>>36340 eマンションさん

空き室時は会社が賃料相当額を一年くらいは補償してくれますよ。

[36354: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[36355: 通りがかりさん]

いわゆる、よくあるタイプのファミリーマンションって、夫婦合算年収１５００万程度の世帯が、頭金諸費用程度で、３５年ペアローンで買ってるんじゃないの？

ただ問題が。大阪名古屋なら、ここクラスのファミリーマンションは市況が上がっているとはいえ都心でも坪200万台クラスで買えるのに、東京は坪300以上に高騰してるから、ファミリーマンションに対してペアローンでの背伸びが出てる。金利が低いので、借金できちゃう。。。

でも、冷静に考えて、転勤になったり病気になったり、市況が下がったときには当然大変になるから、基本に戻って頭金をしっかりはらったり、楽観視せずに考えてね、ってのが最近のファミリーマンションに関する社会問題なのでは？

[36356: 匿名さん]

30万で貸せる部屋の減価償却は6万程度。
そもそも管理費と修繕積立金、固定資産税、ローン金利で計9万取られて21万の収入。
そこから減価償却分を引いて15万。
そこに課税所得が900万以上のクラスとすると所得税と住民税が合わせて43%（この場合7万程度）かかり、手残りは8万。
どう考えてもローン返済分を引いたら赤字です。

[36357: 匿名さん]

>>36347 匿名さん

皆さんが写真の削除をすすめる理由が理解できないようですね。
また写真では廊下が長く、天井が高いので狭く見えていますが、150cmぐらいはありそうですよ。

[36358: 匿名さん]

転勤になったら、単身赴任ですよね。

[36359: マンション検討中さん]

>>36358 匿名さん

共働きなら、
むしろ二人とも非東京への異動リスク
あるよね

片働きなら
シンプルに引っ越せばいいのに？

単身赴任なら
そもそもファミリーマンション必要？

[36360: 匿名さん]

>>36355 通りがかりさん

一般論で言えばもちろん、住宅ローンは慎重に組もうねっていうのは同意だけど、このスレは個別物件スレなので(^^;;笑

[36361: 名無しさん]

>>36359 マンション検討中さん

賃貸派の方？
ここはマンション購入検討スレッドでございます。

[36362: 評判気になるさん]

これだけ世帯数の多いファミリーマンションの雰囲気って、どんな感じ？

一昔前の大型団地みたいな感じなのかしら？子供が、鬼ごっや、だるまさんが転んだ、とかやりながら、空庭で走り回るってるかしら？

[36363: マンション検討中さん]

湾岸地下鉄より羽田新線の方が先に動きだしましたね
はてさてどうなるか…

[36364: 匿名さん]

>>36359 マンション検討中さん

共働きで両方非東京への移動リスクとか言うけど、今どき、働き方改革も進展する中、まともな企業ならまずあり得ないよ。

片働きなら、拠点がどこにあるか。子供がいて学校の引越しとかしたくないなら、単身赴任もあり得る。

単身赴任ならファミリーマンション必要？
ってのは意味がちょっと分からず。家族が暮らしてるマンションが必要ないってこと？

[36365: 匿名さん]

>>36362 評判気になるさん

あとは、最近だと集まってゲームしてたりする子も多いと思いますね。

[36366: eマンションさん]

>>36361 名無しさん

まあまあ。
全く関係ないわけではないし、新しい話題もないのでいいんじゃないですかね。

[36367: 検討板ユーザーさん]

湾岸地下鉄はまだまだですね。

有楽町線｢豊洲－住吉｣延伸が先行しそうな事情
首都圏の新線･再開発計画､実現度には濃淡
https://toyokeizai.net/articles/-/264836

[36368: 匿名さん]

>>36367 検討板ユーザーさん

湾岸地下鉄は、たぶん2040年ぐらいがターゲットじゃないでしょうか。羽田空港アクセス線が2030年ターゲットですからね。アセス3年、工事7年で。

その頃にはここは築20年。ちょうど今のリバーシティのタワマン群ぐらいのイメージですね。

[36369: 匿名さん]

こことちょっとでも関係ある話と言えば、この近辺の賃料相場ですね。

隣のティアロクロノは、最寄駅が勝ちどき駅でトリトンの中を通っての通勤経路になりますが、
こちらは、シャトルバス、歩道橋もしくはアップダウンの激しい何もない朝潮大橋を渡る事になり、隣とは違う家賃相場になるかと思います。

新築の時期はいいでしょうが、
晴海一丁目は、URも多く家賃相場が安いので要注意です。以前にここでも取り上げられた、晴海ビュータワーに賃貸70件持つ我が道を行くNTT大家さん、賃貸の状況ほぼフル稼動のようです。
NTTが満室のうちは、ここも高い家賃設定が可能かとは思いますが、どうなるでしょう。
お気をつけ下さい。

[36370: 匿名さん]

>>36369 匿名さん

ティアロクロノとは、横並びになるかと思います。最寄駅への距離の違いは1分程度ですし、程度ですし、シャトルバスやBRT、晴海ライナーを使う上では利便性は同等です。

URとの比較ですが、すでにリバーシティなどでもティアロクロノより安い賃料設定で賃貸が出ていますが、そちらに引きずられてはいません。

高い賃料設定を狙うというより、ティアロクロノと同程度から少し高い程度で、相場並みの設定にすれば問題ないかと思います。

しかしながら、ここは実需で買う人が多いと聞いてますので、あまり問題にはならないとも思います。

[36371: 匿名さん]

朝は有楽町行きばかりの晴海ライナー。
定期券が無いみたい。

[36372: 匿名さん]

>>36369 匿名さん

勝どき駅に行くのにティアロとは1分の違いなので気にならないと思いますよ。ここに住む人は勝どき駅より2路線使える月島駅を利用することが多いと思いますが。

UR等の賃料の安いところとはグレードが違いますよね。私は賃貸で探す時は分譲賃貸しか選びませんね。

[36373: 匿名さん]

月島駅の最寄出口は
改札から遠い10番出口ですが

[36374: 匿名さん]

>>36369 匿名さん

想定家賃は販売センターで参考資料として見せてもらえますよ。検討されていらっしゃるなら、販売センターで、お目当ての部屋について知っておくといいかも知れません。

[36375: 匿名さん]

>>36373 匿名さん

いろいろなルートを試してみると良いですよ。私は改札までの時間は違う出口が一番早く12分台でした。

[36376: 評判気になるさん]

>>36375 匿名さん

改札までの時間は違う出口？？

日本語でお願いします

[36377: eマンションさん]

>>36376 評判気になるさん

え？
日本語読めてないよ？本当にわからないの？

[36378: 匿名さん]

>>36376 評判気になるさん

いろいろなルートで改札まで実際に歩いてかかる時間を計ったら、最寄りの10番出口を使うルートではなく、違う出口を使うルートが一番早く、改札まで12分台だったと言うことです。

[36379: 匿名さん]

>>36378 匿名さん
文化堂のところの出口ですか？

[36380: マンション検討中さん]

>>36377 eマンションさん

打ち間違えじゃなかったの？てにをは、が崩壊してますよ。

[36381: マンション検討中さん]

>>36377 eマンションさん

ついでに、日本語よめてないよ？というのも、よくわかりません。

[36382: 名無しさん]

ここの売主って、三井さん単独と思ってたら、実は５社連合物件だったのですね。。

[36383: 匿名さん]

>>36381 マンション検討中さん

日本語の話はよそでやってください笑

[36384: 名無しさん]

>>36380 マンション検討中さん

てにをはを指摘するのはいいけど、明らかに言いたいことは分かるでしょ笑
理解力ないよ！

[36385: 匿名さん]

>>36382 名無しさん
そうですね。
だから、「三井に住んでいます」のCMに使われる事はないでしょう。
パークシティ豊洲の内部は、三井の公式サイト
使われています。

[36386: 検討板ユーザーさん]

>>36385 匿名さん
それは将来の売却価格に影響しますよね？
永住目的の方は気にされないと思いますが。

[36387: マンション検討中さん]

>>36386 検討板ユーザーさん

当たり前ですが、特に影響はないと思います。

CMに使われているのはパークシティ浜田山とセンチュリーパークタワーですね。それ以外は出てきません。しかしそれ以外のマンションの資産価値に影響はありません。

むしろ、このマンションはオリエンタル風味も相まって露出は増えるでしょうね。

[36388: 検討板ユーザーさん]

残ってる部屋をアトラクションにでもしてくれれば、話題性満点かも。

[36389: 評判気になるさん]

入居時に売残る可能性はあるのでしょうか？
たとえシングル向けの間取りでも夏の入居時に残っていると、数年後のリセールバリューにマイナスなのではと心配になります。
他のタワーマンションは順調に売り切っているようですし。

[36390: マンション検討中さん]

>>36389 評判気になるさん

お前、ドゥトゥールに喧嘩売ってんの？スミフ舐めてんの？有明なんか10年かけて売るんだぞ！笑

[36391: 評判気になるさん]

>>36390 マンション検討中さん
S不は除くと注釈つけようか悩みました。

[36392: 匿名さん]

>>36389 評判気になるさん

特に影響はないと思います。
逆に、竣工時売れ残りがあったことにより資産価値がマイナスになった物件てありますか？

[36393: 匿名さん]

>36392
ありまくりっしょ？w

[36394: 評判気になるさん]

まぁ、少なくとも、パークコート浜離宮のように、竣工前完売するほど人気はなかった、ってことになるかもですね？

浜離宮は、ここと時期も同じで、価格はむしろあちらのほうが高いのに。。

[36395: マンション検討中さん]

同じ間取りの部屋がいつまでも売り残ってて、定価で売られ続けているのであれば、階によって多少違うにしろ、少なくとも定価未満の価値にしかやらないので上値への影響はあるでしょうね
早々に完売した西や北の安いところや南の一部間取りは安泰かな、東も含めて70m2あたりのファミリータイプは竣工までにはなくなりそうだけど
6千万台で買えた南の2LDKなんて一列ぜんぶ1期で消えたね

[36396: 匿名さん]

>>36394 評判気になるさん

パークコートよりも販売ペースは遅かったというだけで、将来の資産価値に影響はないでしょうね。

現に、住友不動産のマンションは竣工後何年も販売していますが、だからと言って資産価値が下がっているわけではありませんから。

特にこのマンションは駅遠で、販売は難しい中、同価格帯の中ではハイスペック&独自コンセプトでうまく進捗していると思います。

[36397: 評判気になるさん]

>>36396 匿名さん

えっと、どこがハイスペックなの？最近の千葉埼玉新築マンションと比べて、どこに差があるの？

[36398: 通りがかりさん]

６月には販売完了するそうですよ。

[36399: 評判気になるさん]

>>36398 通りがかりさん
ありがとうございます。デベ側はそれまでに売り切りたいと考えているのですね。

[36400: マンション掲示板さん]

>>36397 評判気になるさん
恐らくハイスペックに引っかかってるでしょうが、私は満足でしたよ。千葉とか埼玉は見たことありませんが、どうでしたか？
以下は一例

天井高2600mmでフラット天井
順梁2300mmサッシ
奥行1800mmバルコニー
リビング天井カセットエアコン
温水式床暖房
キッチン裏側カウンター標準装備
ディスポーザー有
タンクレストイレ
キッチンカウンター御影石
内廊下
玄関脇にトランクルーム付き