パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[36301: eマンションさん]

>>36300 匿名さん

おお！お久しぶりです！ハンドルネーム「匿名」さんの最新作ですね笑

>>35251
>>35268
>>35285
>>35297
>>35315
>>35347
>>35620
>>35674
>>36300

晴海二丁目は、ベースAP4.5mに防潮堤AP6.0mが整備されてるので、対策としては十分です。そもそも湾岸エリアなので内陸の安全なエリアに比べたらリスクは高ので、そんなに地盤が大事と考えるのであれば、湾岸エリアに粘着して投稿してないで内陸に行って下さいね^_^

[36302: 匿名さん]

>>36295
どうしてシングル向けが苦戦してるのでしょうか？
お隣はシングル向けも売れていたような気がしますが。

[36303: 匿名さん]

>>36302 匿名さん

1LDKは北向きで坪単価350万前後と高いからですかね。

[36304: 匿名さん]

>>36301 eマンションさん

マニアックな方もいるものですね笑
妄想力はある方のようですがw

[36305: 通りがかりさん]

>>36302 匿名さん

ファミリー向けから売れていってるんでしょうね。ただ、最近は加速しているみたいですよ。

お隣は相場上昇期でしたからね。何でもかんでも買えば儲かった時代でした。

[36306: 匿名さん]

お隣は、1LDKが3,600万円台で買えたんですね。

[36307: 匿名さん]

>>36306 匿名さん

時代が違うとしか言いようがありませんね。

[36308: 匿名さん]

>>36307 匿名さん

築年数が3年違うだけで、こんなに価格が違うんですね。

[36309: 匿名さん]

クロノは1LDKが2800万円台、3LDKが4900万円台からありましたね。時代が違うとはいえ、たったの数年だけ。
ほんの数年でこれだけ明暗が分かれるわけです。

[36310: 匿名さん]

>>36309 匿名さん

そういう相場ですからね。
今からそういうことを言っても戻ることはありませんよ。

[36311: 契約者]

>>36309 匿名さん

四年前に城東エリアの某マンションを買って去年売り、1500万くらい抜かせて頂きました。
子供も生まれましたので、次はここの比較的割安な部屋を買いました。駅遠ですが、都心よりは同じ金額で広い部屋を買えましたし、満足しています。

[36312: 検討板ユーザーさん]

>>36305 通りがかりさん
最近の販売中区間が昨年末に訪問した時とあまり変わらなかったので、苦戦しているものと思っていました。
不動産マーケットも明らかにピークアウトしている中、購入に踏み切れず…

[36313: 匿名さん]

相変わらずここは、このマンションだけに限らない話題が延々と続きますね。
どうしてなんでしょうね？

[36314: 住民板ユーザーさん2]

晴海ライナーの晴海二丁目停留所が前の道路にできますよ。どのマンションの近くかはまだわかりませんが。

[36315: 匿名さん]

>>36313 匿名さん

良くも悪くも注目度の高いマンションなんでしょう。9割がた販売が進んでもこれだけ投稿があるわけですからね。

[36316: 名無しさん]

>>36314 住民板ユーザーさん2さん

クロノ前から移動？

[36317: 匿名さん]

>>36315 匿名さん
ツッコミ所が満載ですからね、ここは。

[36318: 匿名さん]

>>36317 匿名さん

ツッコミどころといっても、駅遠ぐらいでは？

[36319: 匿名さん]

駅距離しか欠点の無い晴海。駅前しか特徴の無い武蔵小山。同じ三井でも特徴がありますね。
晴海の方がまだ資産性はありそう。

[36320: 評判気になるさん]

>>36314 住民板ユーザーさん2さん
クロノとティアロの間の公道らしいですよ。

[36321: 匿名さん]

>>36320 評判気になるさん

そうなんですね！
今とあまり変わらない場所ということですね。

[36322: 名無しさん]

>>36320 評判気になるさん

なぜ移動になったんでしょ？
クロノ側が嫌がったのかな？

[36323: 匿名さん]

>>36319 匿名さん
どちらもお盛んですねー。

[36324: 匿名さん]

>>36322 名無しさん

クロノの住民掲示板見ると、晴海ライナーの停車場所がクロノの車寄せになっていて、そこは私有地なのにティアロなどから人が乗りに来ている、それを嫌がってるみたいですね。それで公道上に移動になったのでしょうかね？
ちなみに移動になるというのは情報ソースどこでしょうか。

まぁ長期的には、BRTの停車場所が決まればそちらに晴海ライナーも停まることになるのでしようね。

[36325: 購入経験者さん]

>>36290

なぜ笑っていらっしゃるのか全くわからないのですが、どういうことでしょうか？？？

（特に高層階の好条件の部屋など）このクラスの物件を購入される方には、課税所得で1800万円を超えている方も少なくないと思います。
その場合、所得税率は40.84%となり、住民税10%と合わせると50%を超えます。

そういう方が、たとえば月額30万円で部屋を貸した場合、ローン金利や管理費などを引いても24万円程度の収入になると思いますが、それに対して約50%の税金が課せられるわけです。
つまり、たった12万円の収入。
30万円で貸して、12万円の部屋に住むならトントンですが、それは耐え難くないですか？

となると、結局売却を選択する人が増えるのではないか、と思うのです。

どこか間違っているでしょうか？

[36326: 匿名さん]

トーキョータワーズは、坪190万円だった。

[36327: 匿名さん]

転勤になったら貸せばいいと言えるのは年収がよほど低い人だけで、ここのようなハイクラス物件を購入する人にはあてはまらないですよね。

[36328: マンション検討中さん]

クロノはローソン撤退が決まりましたね。ここも、セブンイレブンににげられないように、みんなで買い物しましょう

[36329: 匿名さん]

連投、お疲れ様です。
ここ数日、変なのに絡まれちゃってますね、このスレ。

[36330: マンション検討中さん]

>>36325 購入経験者さん

減価償却があるので課税対象額は、ご想定の額よりも少ないと思います。
かつ、転勤先での家賃は会社が全額 (或いは大半を) 負担するケースが多いと思います。

[36331: 匿名さん]

>>36325 購入経験者さん

その数字ではミスリードになってしまうと思いますよ。経費を少なく見過ぎ。あと課税率も実際には段階的な課税なのでもうちょい低い。それに頭金も払ってんだからね。超ザックリだと以下のような感じかと。（数字はザックリね）

+30 家賃収入
-3 管理修繕
-2 固定資産税
-3 金利
-10 減価償却
=12 これが課税対象、で税金は5万ぐらい。

キャッシュフローを見ると、上記の減価償却が無くなり元金返済が-12と税金-5が入る。よって最終的には、

12+10-12-5=5

とか。なので、貸してキャッシュフロープラス5万円になるなら、他を借りる足しにすれば良い。

まぁ、数字はザックリなので気になったらご自分で計算してね。

[36332: 匿名さん]

>>36330 マンション検討中さん

同意です。

[36333: 匿名さん]

>>36327 匿名さん

初心者マークさんは、初心者としてしっかり勉強した方が良いですよ。

[36334: マンション検討中さん]

転勤になったら貸せば良いかなと考えていたのですが、空室や仲介屋に払う手数料考えるとあまり美味しくないですね。

[36335: eマンションさん]

>>36334 マンション検討中さん

まぁ、この高値市況では、あまりいい思いをしようとしちゃいけないと思いますよ。転勤で仕方なく貸すことになるのであれば、トントンになればいいかなってぐらいの心持ちでいいと思います。うまくいって数万円お小遣いが増えるなら良しってことで。

[36336: マンション検討中さん]

>>36334 マンション検討中さん

売却額が購入額と同じと想定すると、、、
2年後にまた中央区に戻ってくるなら、仲介業者に払う3%がもったいない。
5 - 10年後に戻ってくるなら、貸しているうちに不動産として資産形成できてありがたい。

[36337: 匿名さん]

>>36331
新築、定額法で減価償却が月10万円になるのは、建物部分の価格が5454万円、総額では１億円超の物件となるでしょう。

頭金を2000万円強入れて8000万円のローンを組んでいたとして、自宅でないため住宅ローン控除は受けられませんし、金利の高い投資用ローンを利用することになります。
金利は2%前後のものが多いですが、仮に優遇で1.0%で最長の35年ローンで組めたとしても月々の返済額は22.5万円。
管理修繕3万円に固定資産税2万円、所得税・住民税7.5万円を合わせると月々35万円ほどの支払いとなりますので、最低でも35万円以上の賃料で貸さねばなりません。

このとき、35万円で貸して、35万円を支払い、手元に残るお金はゼロ。
空室になったり、設備品が壊れた分は持ち出し確定。
そもそも頭金2000万円超も持ち出し。
もちろん転勤先の賃料は自腹で払わねばなりません。

これでも転勤になったら貸せばいい、とおっしゃいますか？

[36338: マンション検討中さん]

>>36337 匿名さん

建物価格の10 - 20%を設備とし、それを15年で減価償却してはどうでしょうか？
この物件なら20%でもお咎めないかもしれません。税理士と要相談ですが。

事前に知り得なかった転勤時は、銀行が即座に住宅ローン完済を求めることは稀だと思います。

[36339: 匿名さん]

>>36337 匿名さん

またまたミスリードです。このマンションで1億円超の物件であれば100m2近くの部屋ということになり、35万円以上で貸せるのは確実です。たぶん40万は確実に超えると思いますよ。周辺の賃料相場とこの物件の価格表見てみなさいな。

そもそもね、「転勤になったら！」とか言うけど、1,800万以上稼いでいる層が、転勤でアタフタするような扱いを会社から受けているのかな？

そのぐらいの給与となると、プロフェッショナルファームだったらそもそも転勤はあまり無いし、例えば東京オフィスから関西オフィス勤務になっても出張ベースのホテル暮らしという選択肢でしょうね。

日系大企業なら部長クラス以上でしょうが、そのぐらいの年齢なら転勤になっても単身赴任で行った先の家賃は会社持ちでしょう。

前提がおかしいのよ、前提が。

[36340: eマンションさん]

>>36339 匿名さん

貸せばいいというのは税金考えたら全然割りに合わないって趣旨でしょ
税率が5割じゃなくて4割だったとしても同じことだし、高く貸せても税金や減価率や部屋汚されること考えたら割りに合わないのは事実
36331の計算で月5万税引後余るけど(実際には空室期間あるからもっと少ない)、それ以上に資産価値は減価するから全然割りに合わない
転勤先の家賃を会社が全額負担してくれたとしても微妙

[36341: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[36342: 匿名さん]

やはり経営者目線が多いというところですか。どこまでカツカツにやって、面ズラは夢を語る。

[36343: 匿名さん]

>>36340 eマンションさん

いや、そういうことではなく、そもそもの議論は転勤になっても戻ってくる可能性もあるのだから、賃貸という選択肢もあるよねということです。割りに合う合わないとかではなく。別に利益を出そうっていうわけじゃないからいいんじゃないの？

空室期間があると言っても礼金取るのと毎月の5万でおそらくペイするでしょう。このあたりは、適正価格で賃貸出ればすぐに埋まりますからね。

資産価値が減価するってのも、単なる会計上の話で、市況とは関係ないしね。無理やり「転勤キツイ！」って話にしたくてよく分からない内容になっちゃってる。

あとね、そもそも前提がおかしいってのもちゃんと認識してね。イメージできないかもしれないけど、年収1,800万あるポストであれば、転勤でアタフタするようなケースは少ないから。会社斡旋・補助でリロケーション使えたりする場合もあるしね。売却してもいいわけです。

[36344: 匿名さん]

年収1800万程度の人は、掃いて捨てるほどいますが。

[36345: eマンションさん]

>>36341 匿名さん

お金のやり繰りがカツカツかどうかは知らんけど、廊下幅は十分にベビーカーがすれ違えるぐらい確保されているよ。ネガりたいばかりに嘘を撒き散らすのはやめようね。

[36346: 名無しさん]

>>36344 匿名さん

そんなこと言う人は結構いますが、全体からすれば、現実的には限られた人たちです。視野が狭いですよ。

[36347: 匿名さん]

>>36345 eマンションさん
？
住民スレに投稿された廊下の画像。住民さん達が一斉に隠蔽の削除要請をかけるほど、狭苦しい感じでしたよ。
ベビーカーがどうのこうの、わけがわからないです。具体的にはどういう計算なんですかね、あの廊下で。

[36348: eマンションさん]

>>36347 匿名さん

廊下幅は140cmとのことです。ベビーカーは大きめの（例えばエアバギーなど）もので55cm。普通にすれ違えます。

画像は廊下が長いのとアングル的に狭く見えたんでしょうね。

[36349: 匿名さん]

>>36347 匿名さん

隠蔽の削除要請てw
妄想にもほどがありますな。まぁ妄想力豊かなのはいいことですw

[36350: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]