パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[36251: eマンションさん]

>>36249 通りがかりさん

そうとも限らないです。
現に、住友不動産のマンションは、竣工後何年も売ってるパターンが多いですが、中古市場で人気がないかというとそうではありません。
例えば、シティタワーズ豊洲ザ・ツインなんかは、竣工後数年販売してましたが、今でも活発に中古取引されています。

[36252: eマンションさん]

>>36243 評判気になるさん

残り戸数3桁といっても、まだ竣工してないわけだし、北仲のように安値設定で一気に売ってしまおうという価格設定でもなく、全体の進捗は9割来てるわけだから、特に問題ないということになると思います。

[36253: 通りがかりさん]

>>36250 匿名さん

しかし、リアルでは、どうしてもお金が必要なひとは、下げてでも売る。だから、自分よりも上の階が安く売られたりする。その結果、それに引っ張られて価格が落ちていく。当然、安く買っている人の方が、当たり前に下げやすい。以下ループ。

[36254: 匿名さん]

>>36249
言い得て妙だね、
中古市場の人気は就職市場の人気と似てるかもｗ

ただまあ駅遠だしこんなもんでしょ、
クロノもティアロも業販なかったら1～2割ぐらいは残ってたと思うし売れ方も似てるよ。
あとは三井次第じゃない？地道に売るのか値引きするのか業販か自社所有か・・・
入居は9月だっけ？成り行き任せなら引き渡し前の完売は厳しいと思うけど、
少なくとも年内にはケリつけるんじゃないかな？

[36255: eマンションさん]

過去を見れば、人気マンションへの登竜門は、やっぱり竣工前完売だと思うけどね。売れ行きスピードで泊がつき、住民の質や維持が加わり、地域最強マンションへと昇華していくのが、王道だとおもうけどね。

[36256: 名無しさん]

>>36253 通りがかりさん

リアルでは、「どうしてもお金が必要な人」というのは、そう多くない。確かに、豊洲駅周辺のタワマンでも、年に1、2件格安単価で出てきたりする。しかしそういった物件は頭金の額が高かったり、引き渡し時期がだいぶ先だったりする。なので、全体の市況に影響は与えることはない。
結局は、市況に紐付いた値動きをするだけになるだろうね。

[36257: 匿名さん]

>>36255 eマンションさん

人気マンションになることよりも、残債割れしない安定した資産価値が見込めるかどうかが大事なのでは？
そういう意味では、このマンションは問題ないと思います。

[36258: 匿名さん]

2丁目の3本のタワマンの中ではクロノが有利そうな気はします。3本とも見た目が良いのでそんなに価値は下がらないかとは思いますが。

一例ですが、中古ティアロレジデンスの西側30階以上73㎡7,180万円の部屋が昨秋から売れていません。この辺りは眺望の良い部屋や角部屋以外は、やはり7,000万円の壁があるんだなと思います。新築時販売価格は5,600万円程度だったと思います。

今後はクロノが有利と思う理由。
土地勘のない方は気がつかないですが、二丁目は晴海通りを渡らなければいけないのが、高齢者にとってはかなり痛い材料です。
しかしクロノやティアロの生活動線上に、連絡デッキが出来る予定だし、晴海フロントの前の横断歩道が通学路なので、青信号時間が長めに設定してあり実は生活利便性に大きく貢献しています。

今後、晴海3丁目や4丁目の再開発も加速しており、生活利便施設が出来れば、パークタワー晴海からじゃ、ちょっと遠く感じてしまいます。

豊洲のららぽーとをありがたがるのは、子供が小学生くらいまでなので、パークタワー晴海は、維持費が膨大でもシャトルバスを維持すれば、高齢者でも月島や銀座に行く事が出来ますし、ある程度の生活利便性は確保できると思います。

[36259: eマンションさん]

リアルは

急に辞令が出て大阪支社に転勤になる→思うような価格で即売れない→賃貸に出そうと思う→思うような価格では借り手がすぐつかない→安く貸すか安く売るかを迷う→価格を下げれば売れるとわかる→ダラダラ貸すよりも価格を下げて売ってしまった方が今後の自由度が広がると思う→価格を少し下げて売却→他の部屋に価格が影響する→地域市況に影響する→以下ループ

では？

[36260: eマンションさん]

竣工後、即売りに出す人もそれなりにいるでしょうね
投資としてはかなり残念な結果になること濃厚ですけど

[36261: 匿名さん]

>>36257
駅遠で安定資産もクソもないでしょ、周辺にライバル物件も多いし今後もボコボコ出てくるし・・・
ここは気に入った人が買う永住型マンンションだと思うよ。

ただ湾岸のトレンドとして駅距離より開放感や豪華な共有施設のほうが優先される傾向があるし、
そこがスタンダードになれば今までと違った価値観というか違う評価になる可能性はある。
対岸からの景観も見事だしね。

[36262: 匿名さん]

>>36259 eマンションさん

リアルは、そういった古い大企業的な異動に従わざるを得ないようなケースは、そもそも少なくなってきているし、ここが買える収入層には少ないものと思われますね。

[36263: 匿名さん]

>>36261 匿名さん

駅遠即ち即クソと断定することはないと思いますよ。駅遠でも、資産価値向上につながる要件があれば、価格も安いですし価値のある買い物もあります。

[36264: 名無しさん]

>>36260 eマンションさん

ワンチャン数百万ぐらいなら抜ける部屋もあるだろうけどね。

[36265: eマンションさん]

>>36264 名無しさん

まずは完売を目指してください。。汗

[36266: 名無しさん]

>>36265 eマンションさん

それはデベに言ってね。。笑
ここは検討板なので。

[36267: 検討板ユーザーさん]

>>36259 eマンションさん

もし辞令がでたとしても、企業の福利厚生で賃貸募集時の留守宅支援があるだろうから、そのループは実現せず、ただの妄想に終わるかと。

[36268: eマンションさん]

大企業では、東京に帰ってこれるかわからない異動も多いですからねぇ。大阪10年、名古屋10年、福岡10年、中国10年、タイ10年などなど。歳をとって責任者になるとさ。

[36269: 匿名さん]

>>36268 eマンションさん
それって、個別マンションのスレで話すべき話題ですか？

[36270: 通りがかりさん]

特にダブルインカムだと異動確率も２倍。ペアローンで東京にマンションを買って、旦那仙台、嫁大阪、のパターンもありえる。ペアローンへの矛盾を感じる。

[36271: 匿名さん]

共働きの経験ないとこういう妄想する人おるおる

[36272: 通りがかりさん]

そう考えると、ダブルインカム世帯が、潰しのきく物件を選ぶ気持ちもわかる。その要素の一つが、駅近なんでしょうな。駅近なら、千葉、埼玉、茨城、神奈川転勤にも耐えれるし。新幹線使えば、静岡、宇都宮もカバー圏内。

[36273: 匿名さん]

>>36272 通りがかりさん

中国やタイはカバーできないね。

[36274: 通りがかりさん]

裏を返せば、基本片働きのずーっと東京勤務って家には、そういう問題はないのかもね。旦那単身赴任頑張ってきてね世帯にも。だけど、一馬力であれば、たとえ年収1500万でも、6000万レベルの家は大変だよねー、という新たな問題が。

[36275: 匿名さん]

大企業妄想が激しい人が多いね笑

[36276: 匿名さん]

>>36272 通りがかりさん

駅近に限らず、需要がある場所に買うということでしょうね。
そうなると、中央区は今後も人口は増え続けるので、駅遠とはいえ立地的には問題ないでしょう。

[36277: eマンションさん]

>>36270 通りがかりさん

そのパターンにしなきゃ働けないような会社やめろよw

[36278: 名無しさん]

だけど、金融、メーカー、商社、広告、通信など、いずれの業界も勤務地多いから、転勤あるよねぇ。関連会社勤務もいれるとなおさら。

[36279: 住民板ユーザーさん1]

まず廊下の話しませんか？

一方通行にしないとケガしますよね。

[36280: 匿名さん]

>>36278 名無しさん

その場合は賃貸に出せばいいんじゃないの？

[36281: 通りがかりさん]

>>36279 住民板ユーザーさん1さん

しないよ。安全な幅が確保されています。

[36282: 通りがかりさん]

>>36278 名無しさん
となると、何か問題があるの？

[36283: マンション検討中さん]

>>36276 匿名さん

ですね。
ここは駅遠とはいえ、中央区だし、コンセプトも相まって一定の需要はあり続けることでしょう。

[36284: 名無しさん]

>>36283 マンション検討中さん

しかし、必要需要は1000戸。

そして、現時点でさえ、
1000戸満たさず。

今後どうなるのでしょうか？

[36285: eマンションさん]

>>36280 匿名さん

簡単に賃貸と言うけれど、普通のリーマンなら総合課税で所得税が高くなって全然おいしくない

[36286: 匿名さん]

>>36279 住民板ユーザーさん1さん

何センチあるかご存知ですか？まさか1枚の写真を見ただけで狭いと思い込んでいるのでは。

[36287: 名無しさん]

お得かどうかでいえば、やはり分譲新築物件に家賃補助で住むのが最強ですかね？それが、物価の高い東京でのスペシャルカード。

[36288: 匿名さん]

>>36280 匿名さん

賃貸にした場合、賃料収入には高い税金が課せられますよね？
このクラスの物件を購入する年収帯の人の場合、住民税と合わせて30-40%程度はかかるから、賃貸に出すのは大損だと思うのですが。

[36289: マンション検討中さん]

>>36284 名無しさん

必要需要は1000戸？
何を言ってるの？笑

[36290: 匿名さん]

>>36288 匿名さん

どのような計算で大損になるのでしょうか笑
具体的に教えてください。笑

それに、転勤等で止むを得ず賃貸に出す場合、そこまで賃料は欲張らず、適正な相場値で出せばいいんですよ。

[36291: 匿名さん]

そうですね。分譲マンションの賃貸に家賃補助で住み続けるのがコスパ最強ですね。お金も貯まるし、4年に一回のペースで新しい分譲マンションの賃貸に住み替えれば、常に最新の家に住むことが可能。
マンション購入するなら支払いは年収の1割以下にしないとリスクでしかない。

[36292: 名無しさん]

>>36289 マンション検討中さん

正確には、必要最低需要数は1076戸以上ですね。

[36293: 匿名さん]

>>36292 名無しさん

そのうち、既に936は売れていて、この後も淡々と売れていく感じですね。

[36294: 匿名さん]

>>36291 匿名さん

恵まれた制度がある企業にお勤めの方は、賃貸というのも選択肢の１つですね！そうでない方は、賃貸よりも低コストで良質な分譲住宅に住む＝購入するというのが合理的かと思います。

[36295: 検討板ユーザーさん]

ファミリー向けの部屋は入居時までに完売しそうですが、シングル向けの部屋は難しそう。
売れ残り部屋に引っ張られて、マンション全体の資産価値が損なわれるのは勘弁してもらいたい。

[36296: 名無しさん]

>>36293 匿名さん

全体戸数に対する応募率は0.87%
現状は定員割れの状態ですね

[36297: 匿名さん]

>>36296 名無しさん

マンション販売は、受験と違って入学（竣工）後も引き続き募集し続けるので問題ないかと思います。

[36298: 匿名さん]

>>36296 名無しさん

って待て待て0.87%て笑

[36299: eマンションさん]

>>36295 検討板ユーザーさん

ファミリーはファミリー向けの部屋を探し、シングルはシングル向けの部屋を探すわけだから、相互に影響することはないと思われます。

[36300: 匿名]

春海橋から下った急坂道の先の陸橋に登ると、駅遠で低地面さを実感させられる。
今更遅いが、対岸のPCT並みに、盛土堤防の上部構築であれば、低地面という感覚が薄れ、資産価値の上昇がさらに見込まれたかもしれない。中央区の埠頭地区比べ
土地改良工事という行政の応援がない晴海地区は、将来の発展に不安を残す。
埋立地である湾岸の川沿い物件は、嵩上げした盛土地盤が安心で望ましい。