パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[36201: 匿名さん]

ブログ見ましたが、よくあのような出鱈目を恥ずかしげもなく掲載できるものだと思いました。
特に土地価格に関しては盛大に笑いました。
容積率が全く考慮されていませんよね。

[36202: 匿名さん]

ご近所さんのクロノがローソン撤退するとか、管理会社を変更するとかちょっとした騒ぎになっていますね。

[36203: 匿名さん]

>>36198 名無しさん

買わないということですね。
今更価格が変わるわけない。

[36204: eマンションさん]

>>36202 匿名さん

結局シャトルバスも廃止の方向でしょうね

[36205: 匿名さん]

繋ぎの機能は果たしたというところでしょうか？

[36206: 匿名さん]

北西角住戸7900万円台～とみて、北向き低層階中住戸80平米台と比較して割高感ないように思いました。将来的な前建て不安あるからでしょうか。

[36207: eマンションさん]

>>36206 匿名さん

北西角、7900万円からあるんですか？
私は今週のスーモの広告見たんですが、東の高層階割安感あるなーと思いました。

[36208: 匿名さん]

82Bwnが7900万円台～です。

[36209: 名無しさん]

>>36207 eマンションさん

ついに、、、
価格入りの広告になったのですね。。

まだ100戸以上あるようですが、竣工前完売するのでしょうか。

[36210: 匿名さん]

82Bwn廊下は長いですけど、キッチンがバルコニーに面しています。

[36211: 住民板ユーザーさん1]

7900万だと坪317万。
お買い得ですね！！！

[36212: 匿名さん]

眺望を優先させるなら東側高層かな、と思いますが、角住戸が優先する方は北西角住戸は価格が魅力と思いました。明るさは確保されるだろうし。

[36213: 名無しさん]

>>36211 住民板ユーザーさん1さん

でも、グロスが高いですね!!

晴海の駅徒歩10分以上で、
７９００万!!

[36214: マンション検討中さん]

>>36210 匿名さん

ってか、冷静に、ベットルーム４、６Jって、かなり狭くないですか？

[36215: 匿名さん]

7900万円台～の予算で検討できる場合に初めて、北西低層角住戸と東側高層の比較が出てくると思います。

[36216: 匿名さん]

この中なら個人的には東角低層かな～
東は中高層でもパークシティと被るし、
だったら低層で水と緑を身近に感じたほうがいいと思う。
単価も坪340と多少値頃感ある（本当はもう一声欲しい）。

ただ全体的に残ってる部屋なだけあって10パーセント指値が通ればなぁ・・・
ってのが本音。

[36217: マンション検討中さん]

>>36216 匿名さん
日本でお願いします

[36218: 匿名さん]

>>36192 匿名さん

その考え方には賛成やW
ただし、ワイなら中央分離帯にするやで？W

[36219: マンション検討中さん]

東北角地の計画は決まったものではないが、将来的に東北角の眺望が遮られるリスクがあるのではないか。価格も億超えですので割高感があります。

[36220: 匿名さん]

>>36219 マンション検討中さん

将来的には高層建物が北東角を塞ぐ方向に建つのかもしれませんが、今は2023入居開始のHARUMI FLAG販売センター建物があるし、北東角は暫くは抜け感を楽しめるのではないでしょうか。

[36221: 通りがかりさん]

4.6畳。。。

リアル4畳半じゃないか。。

[36222: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[36223: 匿名さん]

ゆとりのないマンションですね。
ハルミフラッグに勝てる要素も全く見当たりません。

[36224: eマンションさん]

>>36222 匿名さん

駅遠ではあるけど、安請負どころかグレードは高めだと思いますけどねぇ。

[36225: マンション検討中さん]

素直に高いでしょう。

[36226: 匿名さん]

廊下がこんなになっちゃったのに？www

[36227: マンション検討中さん]

初心者マークさんがまた元気に投稿されてますね笑

[36228: 匿名さん]

HARUMI HLAGは2023年入居なので、我が家としてはタイミングが合いません。待つメリットと今こちらを買って住むメリットを比較して検討中、という方がこの検討版の対象者かと思います。

[36229: 匿名さん]

ここは都心に比べて土地価格が激安ですが、皆さんが仰るように建物価格が高いのであれば、購入価格にしめる建物分の比率が他のタワマンに比べて格段に高い計算になり、経年劣化による値下がりスピードは他に比べて急激であるということになります。

あっという間にマンション価値が安くなるのは悲しいですが、固定資産税もすぐ下がるので、よかったです。

[36230: 匿名さん]

>>36229 匿名さん

マンションの価格はそういった会計的な考え方で決まるものではなく、相場で決まるものです。会計上の数字は、バーチャルなものにすぎません。

そして将来の相場がどうなるかは誰にも分からないことです。

[36231: eマンションさん]

>>36228 匿名さん

晴海フラッグとパークタワー晴海、どちらも駅遠ではあるけど、立地的に良いのは明らかにパークタワー晴海。2路線使える月島が最寄りだし、ららぽーとが徒歩圏内。また、構造、タワマンと板マン、内廊下と外廊下、全体的な設備グレードもパークタワー晴海の方が上。
ただし、その分晴海フラッグのほうが価格は安く、またエリア一体開発の価値もある。

ただ、そもそも家探しはタイミングの問題もある。今が適当なタイミングなのであれば、フラッグを待ってローン開始タイミングが遅れたり、家賃を払い続けなければならないらというデメリットもあるので、パークタワー晴海にする方が良いかもしれないし、待てるなら待ったほうが良いかもしれない。

ケースバイケースですね。

[36232: 通りがかりさん]

>>36231 eマンションさん
損得を議論すれば、そもそも、マンション買ったとして、その先50年も同じマンションに住むのかい？買い換えるよね？

買い換えるのであれば、売り抜け価格が大事なのよ。だから駅近物件に人気が集中するのさ。

逆に損得を考えないのであれば、どこでもいんじゃね？

長期での損得を考えるなら、駅遠物件よりも、家賃を払い続ける方が特になるかもよ？

駅近ならね。家賃払うよりも特する可能性高いかもだけど。

[36233: 匿名さん]

HARUMI FLAGはリタイアしたら引っ越したいかも。ここより規模大きいエリア一体開発の良さがある。ただし、歳とってから外廊下は今日みたいに寒い日は辛い。。万が一HARUMI FLAGに将来的にご縁があるとしても、内廊下のタワー一択かな。そうすると、晴海地区で内廊下物件、設備仕様も一定水準以上、となると、ここの良さが効いてくる。

皇居や外苑近くの緑の深さは魅力だけど、価格が違い過ぎる。都心勤務で緑も身近に感じられる植栽がある、インフラ整備の進行も望めるエリアがいい、ノーブランドの小規模マンションは不安、となるとパークタワー晴海に絞れてくると思う。

[36234: マンションに検討中さん]

>>36233 匿名さん

歳をとって、今日みたいな寒い日に、駅まで徒歩10分以上歩くのは辛い。

歳をとることを考えるなら、駅近っしょ。

勝どき月島豊洲晴海有明に、駅近財閥マンションなんてめちゃめちゃあるやん。

[36235: 評判気になるさん]

しかし、未だに売れてない部屋数は、３桁ですか。。すごい数ですね。

[36236: 匿名さん]

約1000戸のうち、900戸も売ってるのが逆にすごいと思っているのは俺だけ？

後残ってるのは、基本的に1LDKと高額な部屋だけでしょ？

[36237: 匿名さん]

定年になったら、通勤無いので移動は基本タクシーに使用予定です。買い物、医療、文化施設など距離が近いので。それより内廊下だと体が楽に感じる歳になっているかと。パークタワー晴海ならBRTも使えるようになっているだろうし、リタイア後に都心近くて開放感あり、羽田空港にアクセスし易いのは何かと便利に感じる。

[36238: 匿名さん]

>>36236 匿名さん
私も凄いと思います。
ただ、不動産市況の下落局面で投資目的購入の多い1LDKは難易度高いと思います。そもそもの価格設定がかなり強気ですから。

[36239: eマンションさん]

たしかにこんな駅遠で埋立地で管理費も高いのに900戸もこんな値段で売れてるのは凄い

[36240: 口コミ知りたいさん]

>>36229 匿名さん

>>36239 eマンションさん
ティッシュ配りの黄色い会社の方かな？

業務命令で嫌がらせ？

[36241: eマンションさん]

>>36232 通りがかりさん

うん、確かに売り抜け価格も大事だけど、分譲価格も大事だよね。駅近でも買った価格が高過ぎると売った時の手残りは少ない。

そもそも、駅近は高過ぎて買えないという人も多い。

その点、パークタワー晴海は、駅遠を反映してそれなりの価格で買えるので、リセールバリューはおそらく、庶民が買えるマンションのなかでは良いほうになるでしょうね。

ちなみに、ここは賃貸より買った方がトクな価格設定ですよ。

[36242: 匿名さん]

テレビのドラマやコマーシャルでよく映るマンションになることは間違いないので、不人気マンションにはならないと思う。

[36243: 評判気になるさん]

（市場の評価）
　以上のような色々な予想があったものの、
　すべて織り込んで蓋を開けてみた結果、
　残り戸数は３桁となった。。ですか。

（感想）
　現時点の残り戸数３桁について、
　多いと捉えるか少ないと捉えるかは
　当初の想定によるとおもうが、
　数年前の掲示板の勢いからすると、
　もうとっくに売り切れているのかと思ってた。

　マンションってなかなかよめないもんですね。
　

[36244: 匿名さん]

数年前だとここは、オリエンタルなんだかんだで
そのファンの人たちが買うだろう、って話もあったね。

[36245: 匿名さん]

リセールは期待できないでしょう。
より駅近のクロノは新築時に坪220万円の部屋も沢山あり、そのようなマンションと中古時に戦える訳は無いですし。幻想は捨てましょう。

[36246: 名無しさん]

>>36245 匿名さん
リセール考える上で、近隣マンションの新築時坪単価なんぞ関係ない事なんて、少し考えたら分かりそうなものだが。、

[36247: 評判気になるさん]

>>36245 匿名さん
坪220!!それは競争力あるね。

[36248: 匿名さん]

>>36246
だね、上昇率なら安い時に仕込んだ物件には絶対勝てない。
クロノティアロパークタワーを同じタイミングで検討して（当然そういう人は出てくる）、
勝ってるか負けてるか、じゃあ江東区だけどパークシティにするか？とか、選手村待つ？
駅前のほうがよくね？みたいに冷静にシミュしていけば自ずと立ち位置は決まってくる。

[36249: 通りがかりさん]

受験に例えれば、
そもそも入学したい人がいないと成立しない。

例えば、大規模大学の場合、
それ相応の数だけ志願者が必要

つまり、完売していない段階は、
受験倍率１%以下ということでは？

☆希望者÷募集人数＝倍率

中古で人気なのは、
市場で倍率の高い物件

募集に対して、希望者が多いのさ

[36250: 匿名さん]

>>36248 匿名さん

上昇率は買った時期によるから今言っても仕方ない。

そして分譲価格が安いからといって、売主が安く出してくるわけではない。

晴海三兄弟の資産価値は横並びになるだろうから、競合した時に買い手がどこを選ぶかは、マンションの雰囲気や、その時に出ている部屋の間取りや向き、そして価格によるね。

[36251: eマンションさん]

>>36249 通りがかりさん

そうとも限らないです。
現に、住友不動産のマンションは、竣工後何年も売ってるパターンが多いですが、中古市場で人気がないかというとそうではありません。
例えば、シティタワーズ豊洲ザ・ツインなんかは、竣工後数年販売してましたが、今でも活発に中古取引されています。

[36252: eマンションさん]

>>36243 評判気になるさん

残り戸数3桁といっても、まだ竣工してないわけだし、北仲のように安値設定で一気に売ってしまおうという価格設定でもなく、全体の進捗は9割来てるわけだから、特に問題ないということになると思います。

[36253: 通りがかりさん]

>>36250 匿名さん

しかし、リアルでは、どうしてもお金が必要なひとは、下げてでも売る。だから、自分よりも上の階が安く売られたりする。その結果、それに引っ張られて価格が落ちていく。当然、安く買っている人の方が、当たり前に下げやすい。以下ループ。

[36254: 匿名さん]

>>36249
言い得て妙だね、
中古市場の人気は就職市場の人気と似てるかもｗ

ただまあ駅遠だしこんなもんでしょ、
クロノもティアロも業販なかったら1～2割ぐらいは残ってたと思うし売れ方も似てるよ。
あとは三井次第じゃない？地道に売るのか値引きするのか業販か自社所有か・・・
入居は9月だっけ？成り行き任せなら引き渡し前の完売は厳しいと思うけど、
少なくとも年内にはケリつけるんじゃないかな？

[36255: eマンションさん]

過去を見れば、人気マンションへの登竜門は、やっぱり竣工前完売だと思うけどね。売れ行きスピードで泊がつき、住民の質や維持が加わり、地域最強マンションへと昇華していくのが、王道だとおもうけどね。

[36256: 名無しさん]

>>36253 通りがかりさん

リアルでは、「どうしてもお金が必要な人」というのは、そう多くない。確かに、豊洲駅周辺のタワマンでも、年に1、2件格安単価で出てきたりする。しかしそういった物件は頭金の額が高かったり、引き渡し時期がだいぶ先だったりする。なので、全体の市況に影響は与えることはない。
結局は、市況に紐付いた値動きをするだけになるだろうね。

[36257: 匿名さん]

>>36255 eマンションさん

人気マンションになることよりも、残債割れしない安定した資産価値が見込めるかどうかが大事なのでは？
そういう意味では、このマンションは問題ないと思います。

[36258: 匿名さん]

2丁目の3本のタワマンの中ではクロノが有利そうな気はします。3本とも見た目が良いのでそんなに価値は下がらないかとは思いますが。

一例ですが、中古ティアロレジデンスの西側30階以上73㎡7,180万円の部屋が昨秋から売れていません。この辺りは眺望の良い部屋や角部屋以外は、やはり7,000万円の壁があるんだなと思います。新築時販売価格は5,600万円程度だったと思います。

今後はクロノが有利と思う理由。
土地勘のない方は気がつかないですが、二丁目は晴海通りを渡らなければいけないのが、高齢者にとってはかなり痛い材料です。
しかしクロノやティアロの生活動線上に、連絡デッキが出来る予定だし、晴海フロントの前の横断歩道が通学路なので、青信号時間が長めに設定してあり実は生活利便性に大きく貢献しています。

今後、晴海3丁目や4丁目の再開発も加速しており、生活利便施設が出来れば、パークタワー晴海からじゃ、ちょっと遠く感じてしまいます。

豊洲のららぽーとをありがたがるのは、子供が小学生くらいまでなので、パークタワー晴海は、維持費が膨大でもシャトルバスを維持すれば、高齢者でも月島や銀座に行く事が出来ますし、ある程度の生活利便性は確保できると思います。

[36259: eマンションさん]

リアルは

急に辞令が出て大阪支社に転勤になる→思うような価格で即売れない→賃貸に出そうと思う→思うような価格では借り手がすぐつかない→安く貸すか安く売るかを迷う→価格を下げれば売れるとわかる→ダラダラ貸すよりも価格を下げて売ってしまった方が今後の自由度が広がると思う→価格を少し下げて売却→他の部屋に価格が影響する→地域市況に影響する→以下ループ

では？

[36260: eマンションさん]

竣工後、即売りに出す人もそれなりにいるでしょうね
投資としてはかなり残念な結果になること濃厚ですけど

[36261: 匿名さん]

>>36257
駅遠で安定資産もクソもないでしょ、周辺にライバル物件も多いし今後もボコボコ出てくるし・・・
ここは気に入った人が買う永住型マンンションだと思うよ。

ただ湾岸のトレンドとして駅距離より開放感や豪華な共有施設のほうが優先される傾向があるし、
そこがスタンダードになれば今までと違った価値観というか違う評価になる可能性はある。
対岸からの景観も見事だしね。

[36262: 匿名さん]

>>36259 eマンションさん

リアルは、そういった古い大企業的な異動に従わざるを得ないようなケースは、そもそも少なくなってきているし、ここが買える収入層には少ないものと思われますね。

[36263: 匿名さん]

>>36261 匿名さん

駅遠即ち即クソと断定することはないと思いますよ。駅遠でも、資産価値向上につながる要件があれば、価格も安いですし価値のある買い物もあります。

[36264: 名無しさん]

>>36260 eマンションさん

ワンチャン数百万ぐらいなら抜ける部屋もあるだろうけどね。

[36265: eマンションさん]

>>36264 名無しさん

まずは完売を目指してください。。汗

[36266: 名無しさん]

>>36265 eマンションさん

それはデベに言ってね。。笑
ここは検討板なので。

[36267: 検討板ユーザーさん]

>>36259 eマンションさん

もし辞令がでたとしても、企業の福利厚生で賃貸募集時の留守宅支援があるだろうから、そのループは実現せず、ただの妄想に終わるかと。

[36268: eマンションさん]

大企業では、東京に帰ってこれるかわからない異動も多いですからねぇ。大阪10年、名古屋10年、福岡10年、中国10年、タイ10年などなど。歳をとって責任者になるとさ。

[36269: 匿名さん]

>>36268 eマンションさん
それって、個別マンションのスレで話すべき話題ですか？

[36270: 通りがかりさん]

特にダブルインカムだと異動確率も２倍。ペアローンで東京にマンションを買って、旦那仙台、嫁大阪、のパターンもありえる。ペアローンへの矛盾を感じる。

[36271: 匿名さん]

共働きの経験ないとこういう妄想する人おるおる

[36272: 通りがかりさん]

そう考えると、ダブルインカム世帯が、潰しのきく物件を選ぶ気持ちもわかる。その要素の一つが、駅近なんでしょうな。駅近なら、千葉、埼玉、茨城、神奈川転勤にも耐えれるし。新幹線使えば、静岡、宇都宮もカバー圏内。

[36273: 匿名さん]

>>36272 通りがかりさん

中国やタイはカバーできないね。

[36274: 通りがかりさん]

裏を返せば、基本片働きのずーっと東京勤務って家には、そういう問題はないのかもね。旦那単身赴任頑張ってきてね世帯にも。だけど、一馬力であれば、たとえ年収1500万でも、6000万レベルの家は大変だよねー、という新たな問題が。

[36275: 匿名さん]

大企業妄想が激しい人が多いね笑

[36276: 匿名さん]

>>36272 通りがかりさん

駅近に限らず、需要がある場所に買うということでしょうね。
そうなると、中央区は今後も人口は増え続けるので、駅遠とはいえ立地的には問題ないでしょう。

[36277: eマンションさん]

>>36270 通りがかりさん

そのパターンにしなきゃ働けないような会社やめろよw

[36278: 名無しさん]

だけど、金融、メーカー、商社、広告、通信など、いずれの業界も勤務地多いから、転勤あるよねぇ。関連会社勤務もいれるとなおさら。

[36279: 住民板ユーザーさん1]

まず廊下の話しませんか？

一方通行にしないとケガしますよね。

[36280: 匿名さん]

>>36278 名無しさん

その場合は賃貸に出せばいいんじゃないの？

[36281: 通りがかりさん]

>>36279 住民板ユーザーさん1さん

しないよ。安全な幅が確保されています。

[36282: 通りがかりさん]

>>36278 名無しさん
となると、何か問題があるの？

[36283: マンション検討中さん]

>>36276 匿名さん

ですね。
ここは駅遠とはいえ、中央区だし、コンセプトも相まって一定の需要はあり続けることでしょう。

[36284: 名無しさん]

>>36283 マンション検討中さん

しかし、必要需要は1000戸。

そして、現時点でさえ、
1000戸満たさず。

今後どうなるのでしょうか？

[36285: eマンションさん]

>>36280 匿名さん

簡単に賃貸と言うけれど、普通のリーマンなら総合課税で所得税が高くなって全然おいしくない

[36286: 匿名さん]

>>36279 住民板ユーザーさん1さん

何センチあるかご存知ですか？まさか1枚の写真を見ただけで狭いと思い込んでいるのでは。

[36287: 名無しさん]

お得かどうかでいえば、やはり分譲新築物件に家賃補助で住むのが最強ですかね？それが、物価の高い東京でのスペシャルカード。

[36288: 匿名さん]

>>36280 匿名さん

賃貸にした場合、賃料収入には高い税金が課せられますよね？
このクラスの物件を購入する年収帯の人の場合、住民税と合わせて30-40%程度はかかるから、賃貸に出すのは大損だと思うのですが。

[36289: マンション検討中さん]

>>36284 名無しさん

必要需要は1000戸？
何を言ってるの？笑

[36290: 匿名さん]

>>36288 匿名さん

どのような計算で大損になるのでしょうか笑
具体的に教えてください。笑

それに、転勤等で止むを得ず賃貸に出す場合、そこまで賃料は欲張らず、適正な相場値で出せばいいんですよ。

[36291: 匿名さん]

そうですね。分譲マンションの賃貸に家賃補助で住み続けるのがコスパ最強ですね。お金も貯まるし、4年に一回のペースで新しい分譲マンションの賃貸に住み替えれば、常に最新の家に住むことが可能。
マンション購入するなら支払いは年収の1割以下にしないとリスクでしかない。

[36292: 名無しさん]

>>36289 マンション検討中さん

正確には、必要最低需要数は1076戸以上ですね。

[36293: 匿名さん]

>>36292 名無しさん

そのうち、既に936は売れていて、この後も淡々と売れていく感じですね。

[36294: 匿名さん]

>>36291 匿名さん

恵まれた制度がある企業にお勤めの方は、賃貸というのも選択肢の１つですね！そうでない方は、賃貸よりも低コストで良質な分譲住宅に住む＝購入するというのが合理的かと思います。

[36295: 検討板ユーザーさん]

ファミリー向けの部屋は入居時までに完売しそうですが、シングル向けの部屋は難しそう。
売れ残り部屋に引っ張られて、マンション全体の資産価値が損なわれるのは勘弁してもらいたい。

[36296: 名無しさん]

>>36293 匿名さん

全体戸数に対する応募率は0.87%
現状は定員割れの状態ですね

[36297: 匿名さん]

>>36296 名無しさん

マンション販売は、受験と違って入学（竣工）後も引き続き募集し続けるので問題ないかと思います。

[36298: 匿名さん]

>>36296 名無しさん

って待て待て0.87%て笑

[36299: eマンションさん]

>>36295 検討板ユーザーさん

ファミリーはファミリー向けの部屋を探し、シングルはシングル向けの部屋を探すわけだから、相互に影響することはないと思われます。

[36300: 匿名]

春海橋から下った急坂道の先の陸橋に登ると、駅遠で低地面さを実感させられる。
今更遅いが、対岸のPCT並みに、盛土堤防の上部構築であれば、低地面という感覚が薄れ、資産価値の上昇がさらに見込まれたかもしれない。中央区の埠頭地区比べ
土地改良工事という行政の応援がない晴海地区は、将来の発展に不安を残す。
埋立地である湾岸の川沿い物件は、嵩上げした盛土地盤が安心で望ましい。