パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[36151: 匿名さん]

狭い内廊下は、見た目も機能的にも、ヒンソー
ですね。
ちなみに私は、右回り派です。

[36152: 匿名さん]

>>36149 匿名さん
買うって営業さんがテレビで言ってたよ。

[36153: 名無しさん]

>>36150 マンション検討中さん

日本語でお願いします

[36154: マンション検討中さん]

>>36153 名無しさん

ホームレスかつ名前無しさんですか？

[36155: 匿名さん]

荒らしに来てる人がいるみたいですね。

[36156: マンション掲示板さん]

画像は室内の廊下では？
１４０㎝って、ベッドより短いですよね…そこで人が行き来するのは大丈夫なのでしょうか？

[36157: 匿名さん]

>>36156 マンション掲示板さん

大丈夫です。
そもそも建築基準法は120cm以上と定められています。
また、ベビーカーで大きいサイズでも幅は55cmぐらいなので、140cmであれば普通にすれ違えます。

[36158: マンション検討中さん]

まだまだ販売中の部屋がある中で、変な影響が出ないか心配ですね。
最近、不動産市況の悪いニュースも出てきていますし。

[36159: eマンションさん]

>>36158 マンション検討中さん

先行きは注視する必要がありますね。
日経の記事によれば、都心3区の下落率は-2.8%程度と予測されています。そこまで大きな下落はなさそうです。

[36160: 匿名さん]

今後5年で毎年3%ずつ下落したら、5年後には14.1%下落です。新築時に7000万円の部屋だったらマイナス1000万円程度ですね。

[36161: eマンションさん]

>>36160 匿名さん

>>36159 については、着地点が-2.8%ということであり、毎年-2.8%ずつ下落するという意味ではありません。

ま、仮に5年で1000万マイナスになったとしても、残債も1000万ぐらい減ってるので、収支トントンで売ってもいいし、嫌なら売らなきゃいいだけの話ですね。

[36162: eマンションさん]

資産価値の話なら選手村の値段が出てからが勝負

[36163: 匿名さん]

>>36158 マンション検討中さん
一概に悪いニュースではないですよ。
中古価格がこの程度の下落する予測ということは、新築価格の上昇が緩やかになっているか、あるいは横ばいの傾向ということ。新築を検討している人は焦る必要はないということ。

また、この程度の下落率だったら、同程度の広さの家賃の方が額が大きいから、買った方がいいことになる。

[36164: 匿名さん]

それは新築分譲価格の下落予想であって、中古ではない。
中古は減価償却分の値下がり＋市況である。
マーケットは必ず中古から先に下がるので、１０年後の本物件価格は、分譲価格よりマイナス25%と予測される。

[36165: eマンションさん]

>>36164 匿名さん

いいえ、中古マンションの話です。
https://style.nikkei.com/article/DGXMZO40703160R30C19A1000000?channel=...

なおマイナス25%というのはどこから出てきた数字ですか？考え方を教えて下さい。

[36166: 匿名さん]

>>36157 さん

　いや、大丈夫か大丈夫じゃないかという話ではないのですよ。近隣のタワーでも１６０がデフォなような・・・。１４０はかなり狭く感じます、経験上。そのうち慣れますが（笑）。
ちなみに青山の某タワーも内廊下１４０です。ベビーカー引くファミリーが住むような
物件ではないですがね。

[36167: 通りがかりさん]

>>36166 匿名さん

160がデフォということは無いと思います。
複数の内廊下タワマンの中古内覧しましたが、140程度だったと思いますよ。
逆に、もっと狭いところもありました。

[36168: 匿名さん]

>>36167
時期にも拠るんじゃないの？
140だと両手広げたら余裕で届くよね？
ウチもそうだし今まで見たとこもそうだったけど、
ギリ届くか届かないぐらいだったから160～な気がする。
ただそれでもここがハイスペックマンションであることは否定しない。

[36169: 匿名さん]

>>36166 匿名さん

慣れるならいいんじゃない？特に狭すぎるというわけでもないんだし。

[36170: マンション掲示板さん]

>>36168 匿名さん

それ、身長低くないですか？

[36171: 匿名さん]

内廊下の写真、写し方の問題だと思いますよ。
全く問題ないと思います。
お隣のティアロレジデンスとクロノレジデンス と似たような雰囲気だなと思いました。

お隣と同じように、玄関アルコーブの奥行きを深くして間口が狭いタイプなので、廊下だけ見ているとどうしてものっぺりした印象になります。
部屋番号の表示が見にくくて小学生が迷うような感じです。

好みの問題ですが、内廊下のタワーマンションは、、玄関アルコーブの奥行きはあまり深くせず間口を広くしたタイプの方が、玄関ドア周りのデザインが映えて廊下にメリハリができ、豪華な感じに見えます。廊下は、玄関ドアが通行人にぶつからないように、廊下を二色に分けてある所がほとんどだそうなので大丈夫だと思います。

普段廊下で人とすれ違う事は少ないのでは？
朝は皆さんエレベーターに向かって自然に一方通行ですし。

[36172: 匿名さん]

>>36170

いや手首立てたら170あっても160届かなかったりするし・・・（泣）

[36173: 匿名さん]

内廊下幅については、140cmあればぜんぜん問題ないけど、余裕のある時代の内廊下タワマンに比べたら狭いかもね。ただ、新築で設備も新しいタワマンであり、しかも画像間取り図のようにアルコーブがしっかりあって窪んだ部分にトランクルームも設けられてるので、それを考えれば廊下が多少狭く感じてもメリットの方が大きいと思う。

[36174: 匿名さん]

>>36164 匿名さん
どう見ても中古マンションの話だよ。
https://style.nikkei.com/article/DGXMZO40703160R30C19A1000000?channel=...

[36175: 匿名さん]

>>36171
160あってあんな感じなら写し方の問題だけど、
140なんだからあんなもんなんじゃないの？

但し、じゃあ廊下広げて部屋狭くするとか価格上がるってのも困るし、
部屋数減らすのもデベとしては許容できないだろうし、
様々な視点から現在の形が出来上がったんだから別にスルーでいいんじゃねーの？

[36176: 通りがかりさん]

狭い路地の角みたい、アルコープから出るとき衝突事故に要注意ですね、特にベビーカー。

[36177: 匿名さん]

>>36176 通りがかりさん

物は言いようですね笑
ただ、それ言い出したら全てのマンションが衝突事故注意になっちゃいますから、気にするほどのことではないと思います。

[36178: 匿名さん]

以前、住民板で150cm位との情報もありましたしが、140cmって正しい情報なのでしょうか？

[36179: マンション検討中さん]

こんな長い内廊下見たことないから騒ぐしゃないか？東西方向は90mもあるじゃなかったっけ？
そりゃ狭く見えちゃいますよ。
実物見えない方は永遠に心配してくれそうだし、契約者なら内覧すればスッキリなるものじゃないですか

[36180: マンション検討中さん]

>>36179 マンション検討中さん
あと補足ですが、ここは階高3.48m、普通のマンションより天井が高いので、ますます狭く見えますね。

[36181: 匿名さん]

一方通行にすれば、解決しますけどね？
べつに恥ずかしいことではないでしょう。
廊下が狭いのは事実ですし、実需なら見栄は不要じゃないですかね？

[36182: 匿名さん]

>>36180 マンション検討中さん

そうですね。私も廊下が長くて天井が高いから写真では幅が狭く見えるのだと思います。図面を測ると150cm前後はありそうだと思います。

[36183: 匿名さん]

>>36181 匿名さん

一方通行にする必要、まったくないですけどね？

[36184: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[36185: 匿名さん]

>>36170 マンション掲示板さん
36168さんは女性なのでは？

[36186: マンション掲示板さん]

廊下、私は好きだけどなぁ ドラクエの洞窟みたいでワクワクしませんか？気を抜くと横から敵が現れるみたいな。

[36187: eマンションさん]

>>36183 匿名さん

今日はネガさんが大量に沸いてますね。もしくは少人数が投稿してるのか。スルーしましょ。

[36188: マンション検討中さん]

同じ晴海、なぜ三井だけほぼ完売しそうなの？
しかも駅遠
ダメ、ネガしないと気がすまない

[36189: 名無しさん]

>>36188 マンション検討中さん

え？まだまだ、１００戸以上も、残ってますよ

[36190: eマンションさん]

いや完売ってまだ10分の1も残ってるし

[36191: マンション検討中さん]

>>36189 名無しさん
そうなの？どんなものが残されて検討者に有益な情報をお願いできますか。
それともネガやめる？すみふのネガをしようか。ここのネガをする程人気が増えちゃいそう

[36192: 匿名さん]

揉めないように廊下の真ん中に白線をひきませんか？
じゃないと余りに狭くて悲惨な生活になります。

[36193: マンション検討中さん]

9月の入居開始時に売れ残りがあると、将来中古で売却する時に不利になるものでしょうか？
もしくは途中で値下げしてでも完売させた方が望ましい？

[36194: 匿名さん]

勝どきザ・タワーは完売後、新聞に値引きっぽい変なチラシが入っていましたがあれはなんなんでしょうね。

[36195: 匿名さん]

こんなの見つけた。

https://mansion-value.com/parktower-harumi/

ざっくり見積もる際の一つの考え方として面白い。
もし路線価を0.7で割り返したら実際はもっと割安感が出ることになるな。

[36196: eマンションさん]

>>36195 匿名さん

仕様によっても異なると思いますね。このマンションは造りは比較的ハイグレードなので、このブログに出ているよりも割安感はさらにある気がします。

[36197: 匿名さん]

半投半実くらいの考えの人は、引渡し時期ギリギリまで待つのが良いかもね。これからの不動産市況(やばくなる？)と晴海フラッグ見て判断できるし、三井が値下げする可能性もあるし。
手付うつ期間も最低限。

[36198: 名無しさん]

東の坪単価が北、西向き並みになったら、購入検討したい。
北向き西向きあるときにモデルルーム行ってればよかった。

[36199: eマンションさん]

>>36195 匿名さん

そういう原価の話なら選手村は土地の取得費がここの10分の1なので、、

[36200: マンション掲示板さん]

身長が低いと、天井も高く感じ広く感じるのかも

[36201: 匿名さん]

ブログ見ましたが、よくあのような出鱈目を恥ずかしげもなく掲載できるものだと思いました。
特に土地価格に関しては盛大に笑いました。
容積率が全く考慮されていませんよね。

[36202: 匿名さん]

ご近所さんのクロノがローソン撤退するとか、管理会社を変更するとかちょっとした騒ぎになっていますね。

[36203: 匿名さん]

>>36198 名無しさん

買わないということですね。
今更価格が変わるわけない。

[36204: eマンションさん]

>>36202 匿名さん

結局シャトルバスも廃止の方向でしょうね

[36205: 匿名さん]

繋ぎの機能は果たしたというところでしょうか？

[36206: 匿名さん]

北西角住戸7900万円台～とみて、北向き低層階中住戸80平米台と比較して割高感ないように思いました。将来的な前建て不安あるからでしょうか。

[36207: eマンションさん]

>>36206 匿名さん

北西角、7900万円からあるんですか？
私は今週のスーモの広告見たんですが、東の高層階割安感あるなーと思いました。

[36208: 匿名さん]

82Bwnが7900万円台～です。

[36209: 名無しさん]

>>36207 eマンションさん

ついに、、、
価格入りの広告になったのですね。。

まだ100戸以上あるようですが、竣工前完売するのでしょうか。

[36210: 匿名さん]

82Bwn廊下は長いですけど、キッチンがバルコニーに面しています。

[36211: 住民板ユーザーさん1]

7900万だと坪317万。
お買い得ですね！！！

[36212: 匿名さん]

眺望を優先させるなら東側高層かな、と思いますが、角住戸が優先する方は北西角住戸は価格が魅力と思いました。明るさは確保されるだろうし。

[36213: 名無しさん]

>>36211 住民板ユーザーさん1さん

でも、グロスが高いですね!!

晴海の駅徒歩10分以上で、
７９００万!!

[36214: マンション検討中さん]

>>36210 匿名さん

ってか、冷静に、ベットルーム４、６Jって、かなり狭くないですか？

[36215: 匿名さん]

7900万円台～の予算で検討できる場合に初めて、北西低層角住戸と東側高層の比較が出てくると思います。

[36216: 匿名さん]

この中なら個人的には東角低層かな～
東は中高層でもパークシティと被るし、
だったら低層で水と緑を身近に感じたほうがいいと思う。
単価も坪340と多少値頃感ある（本当はもう一声欲しい）。

ただ全体的に残ってる部屋なだけあって10パーセント指値が通ればなぁ・・・
ってのが本音。

[36217: マンション検討中さん]

>>36216 匿名さん
日本でお願いします

[36218: 匿名さん]

>>36192 匿名さん

その考え方には賛成やW
ただし、ワイなら中央分離帯にするやで？W

[36219: マンション検討中さん]

東北角地の計画は決まったものではないが、将来的に東北角の眺望が遮られるリスクがあるのではないか。価格も億超えですので割高感があります。

[36220: 匿名さん]

>>36219 マンション検討中さん

将来的には高層建物が北東角を塞ぐ方向に建つのかもしれませんが、今は2023入居開始のHARUMI FLAG販売センター建物があるし、北東角は暫くは抜け感を楽しめるのではないでしょうか。

[36221: 通りがかりさん]

4.6畳。。。

リアル4畳半じゃないか。。

[36222: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[36223: 匿名さん]

ゆとりのないマンションですね。
ハルミフラッグに勝てる要素も全く見当たりません。

[36224: eマンションさん]

>>36222 匿名さん

駅遠ではあるけど、安請負どころかグレードは高めだと思いますけどねぇ。

[36225: マンション検討中さん]

素直に高いでしょう。

[36226: 匿名さん]

廊下がこんなになっちゃったのに？www

[36227: マンション検討中さん]

初心者マークさんがまた元気に投稿されてますね笑

[36228: 匿名さん]

HARUMI HLAGは2023年入居なので、我が家としてはタイミングが合いません。待つメリットと今こちらを買って住むメリットを比較して検討中、という方がこの検討版の対象者かと思います。

[36229: 匿名さん]

ここは都心に比べて土地価格が激安ですが、皆さんが仰るように建物価格が高いのであれば、購入価格にしめる建物分の比率が他のタワマンに比べて格段に高い計算になり、経年劣化による値下がりスピードは他に比べて急激であるということになります。

あっという間にマンション価値が安くなるのは悲しいですが、固定資産税もすぐ下がるので、よかったです。

[36230: 匿名さん]

>>36229 匿名さん

マンションの価格はそういった会計的な考え方で決まるものではなく、相場で決まるものです。会計上の数字は、バーチャルなものにすぎません。

そして将来の相場がどうなるかは誰にも分からないことです。

[36231: eマンションさん]

>>36228 匿名さん

晴海フラッグとパークタワー晴海、どちらも駅遠ではあるけど、立地的に良いのは明らかにパークタワー晴海。2路線使える月島が最寄りだし、ららぽーとが徒歩圏内。また、構造、タワマンと板マン、内廊下と外廊下、全体的な設備グレードもパークタワー晴海の方が上。
ただし、その分晴海フラッグのほうが価格は安く、またエリア一体開発の価値もある。

ただ、そもそも家探しはタイミングの問題もある。今が適当なタイミングなのであれば、フラッグを待ってローン開始タイミングが遅れたり、家賃を払い続けなければならないらというデメリットもあるので、パークタワー晴海にする方が良いかもしれないし、待てるなら待ったほうが良いかもしれない。

ケースバイケースですね。

[36232: 通りがかりさん]

>>36231 eマンションさん
損得を議論すれば、そもそも、マンション買ったとして、その先50年も同じマンションに住むのかい？買い換えるよね？

買い換えるのであれば、売り抜け価格が大事なのよ。だから駅近物件に人気が集中するのさ。

逆に損得を考えないのであれば、どこでもいんじゃね？

長期での損得を考えるなら、駅遠物件よりも、家賃を払い続ける方が特になるかもよ？

駅近ならね。家賃払うよりも特する可能性高いかもだけど。

[36233: 匿名さん]

HARUMI FLAGはリタイアしたら引っ越したいかも。ここより規模大きいエリア一体開発の良さがある。ただし、歳とってから外廊下は今日みたいに寒い日は辛い。。万が一HARUMI FLAGに将来的にご縁があるとしても、内廊下のタワー一択かな。そうすると、晴海地区で内廊下物件、設備仕様も一定水準以上、となると、ここの良さが効いてくる。

皇居や外苑近くの緑の深さは魅力だけど、価格が違い過ぎる。都心勤務で緑も身近に感じられる植栽がある、インフラ整備の進行も望めるエリアがいい、ノーブランドの小規模マンションは不安、となるとパークタワー晴海に絞れてくると思う。

[36234: マンションに検討中さん]

>>36233 匿名さん

歳をとって、今日みたいな寒い日に、駅まで徒歩10分以上歩くのは辛い。

歳をとることを考えるなら、駅近っしょ。

勝どき月島豊洲晴海有明に、駅近財閥マンションなんてめちゃめちゃあるやん。

[36235: 評判気になるさん]

しかし、未だに売れてない部屋数は、３桁ですか。。すごい数ですね。

[36236: 匿名さん]

約1000戸のうち、900戸も売ってるのが逆にすごいと思っているのは俺だけ？

後残ってるのは、基本的に1LDKと高額な部屋だけでしょ？

[36237: 匿名さん]

定年になったら、通勤無いので移動は基本タクシーに使用予定です。買い物、医療、文化施設など距離が近いので。それより内廊下だと体が楽に感じる歳になっているかと。パークタワー晴海ならBRTも使えるようになっているだろうし、リタイア後に都心近くて開放感あり、羽田空港にアクセスし易いのは何かと便利に感じる。

[36238: 匿名さん]

>>36236 匿名さん
私も凄いと思います。
ただ、不動産市況の下落局面で投資目的購入の多い1LDKは難易度高いと思います。そもそもの価格設定がかなり強気ですから。

[36239: eマンションさん]

たしかにこんな駅遠で埋立地で管理費も高いのに900戸もこんな値段で売れてるのは凄い

[36240: 口コミ知りたいさん]

>>36229 匿名さん

>>36239 eマンションさん
ティッシュ配りの黄色い会社の方かな？

業務命令で嫌がらせ？

[36241: eマンションさん]

>>36232 通りがかりさん

うん、確かに売り抜け価格も大事だけど、分譲価格も大事だよね。駅近でも買った価格が高過ぎると売った時の手残りは少ない。

そもそも、駅近は高過ぎて買えないという人も多い。

その点、パークタワー晴海は、駅遠を反映してそれなりの価格で買えるので、リセールバリューはおそらく、庶民が買えるマンションのなかでは良いほうになるでしょうね。

ちなみに、ここは賃貸より買った方がトクな価格設定ですよ。

[36242: 匿名さん]

テレビのドラマやコマーシャルでよく映るマンションになることは間違いないので、不人気マンションにはならないと思う。

[36243: 評判気になるさん]

（市場の評価）
　以上のような色々な予想があったものの、
　すべて織り込んで蓋を開けてみた結果、
　残り戸数は３桁となった。。ですか。

（感想）
　現時点の残り戸数３桁について、
　多いと捉えるか少ないと捉えるかは
　当初の想定によるとおもうが、
　数年前の掲示板の勢いからすると、
　もうとっくに売り切れているのかと思ってた。

　マンションってなかなかよめないもんですね。
　

[36244: 匿名さん]

数年前だとここは、オリエンタルなんだかんだで
そのファンの人たちが買うだろう、って話もあったね。

[36245: 匿名さん]

リセールは期待できないでしょう。
より駅近のクロノは新築時に坪220万円の部屋も沢山あり、そのようなマンションと中古時に戦える訳は無いですし。幻想は捨てましょう。

[36246: 名無しさん]

>>36245 匿名さん
リセール考える上で、近隣マンションの新築時坪単価なんぞ関係ない事なんて、少し考えたら分かりそうなものだが。、

[36247: 評判気になるさん]

>>36245 匿名さん
坪220!!それは競争力あるね。

[36248: 匿名さん]

>>36246
だね、上昇率なら安い時に仕込んだ物件には絶対勝てない。
クロノティアロパークタワーを同じタイミングで検討して（当然そういう人は出てくる）、
勝ってるか負けてるか、じゃあ江東区だけどパークシティにするか？とか、選手村待つ？
駅前のほうがよくね？みたいに冷静にシミュしていけば自ずと立ち位置は決まってくる。

[36249: 通りがかりさん]

受験に例えれば、
そもそも入学したい人がいないと成立しない。

例えば、大規模大学の場合、
それ相応の数だけ志願者が必要

つまり、完売していない段階は、
受験倍率１%以下ということでは？

☆希望者÷募集人数＝倍率

中古で人気なのは、
市場で倍率の高い物件

募集に対して、希望者が多いのさ

[36250: 匿名さん]

>>36248 匿名さん

上昇率は買った時期によるから今言っても仕方ない。

そして分譲価格が安いからといって、売主が安く出してくるわけではない。

晴海三兄弟の資産価値は横並びになるだろうから、競合した時に買い手がどこを選ぶかは、マンションの雰囲気や、その時に出ている部屋の間取りや向き、そして価格によるね。