パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[36001: マンション検討中さん]

ってか、もうかれこれ、何年販売してるん？ここって

[36002: マンション検討中さん]

>>36001 マンション検討中さん

ピンチの時がチャンスです。売れない時に買うと儲かります。 何度も何度も繰り返されている事実。。。反論を期待するばかり

朴念仁

[36003: マンション検討中さん]

このタイミングで買えるのは手付金を寝かす期間が短くて助かります。

[36004: 匿名さん]

>>36001 マンション検討中さん

2年弱ぐらいじゃないですか？
竣工2年前からの販売なので、1,000戸レベルの大規模物件としては普通ですね。

[36005: マンション検討中さん]

北西の角部屋が全然売り出されないけど、なんか理由があるんでしょうかね？あえて残してるのかな？

[36006: 匿名さん]

売れ残りを定価ですべて捌くのは無理ゲーだな、こりゃこりゃ。

[36007: eマンションさん]

>>36006 匿名さん

値引きではなく、残戸数少なくなったら、バルクで終わりだろうね。

[36008: マンション検討中さん]

２０１２～２０１３年頃の市況だと、ここはいくらぐらいなのでしょうか？

いや、今は土地が高いから販売価格もあがってるんだろうし、しばらくは高止まりなんだろうけど、リセールという時間軸で見ると、例えば１０年後に売ろうと思ったときって、土地価格が落ち着いてる可能性もあるだろうから、その時を想定すると、どうなるのかなと。

で、例えば２０１２～２０１３年ごろの市況の場合、駅からこれだけ離れたマンションって、いくらくらいだったのかなーと。

[36009: 匿名さん]

>>36006 匿名さん

残りが140戸で今の販売ペースが月20~35戸ぐらいなので9月の引渡しまでは7ヶ月だから無理でもないかもと思います。
でも残っているのは1LDKと価格が高い北西角が多いから大変そうですが。

[36010: 匿名さん]

>>36008 マンション検討中さん

周辺の環境も変わってきてるし、10年後もまた変わっているだろうし、そんなこと考えても無駄な皮算用でしょう
いくら市況が悪化しても、トーキョータワーズが坪180には戻らないでしょうし

[36011: 通りがかりさん]

>>36008 マンション検討中さん

2012-13ぐらいだと、現在より2割から3割安い市況でしたね。

[36012: 匿名さん]

>>36011 通りがかりさん

もうその頃には戻らないけどね。

[36013: 匿名さん]

トーキョータワーズってTTTか。確かに変わった。
ゴミ工場目の前、かなりの部屋が賃貸部屋、外廊下、
で分譲当時は安いのが当然とか言われてたけどね。
今ではゴミ工場を気にしない人が増えたね。

[36014: マンション検討中さん]

２～３割かぁー

７０００万→５０００万～５６００万
６０００万→４２００万～４８００万

んー、でも、たしかに、この間まで、こんな値段だったよねぇ

[36015: 通りががりさん]

>>36012 匿名さん

まあ。1990年のクリスマスに元カレから聞いたセリフだわ。あの時も土地は高かったわ。まさか下がるとは思わなかったわ。

[36016: 匿名さん]

1990年頃にはまだ土地神話があったからね。バブル崩壊で神話も終わったけど。

もし下がるなら、都心飛行機通過で港区品川区からでしょ。

[36017: 匿名さん]

1990年か......あの頃、まさか自分の息子や娘がアジア系アイドルの追っかけやるとは思わなかったろうな。

[36018: 匿名さん]

>>36016 匿名さん

90年代のバブルは中身のない価格上昇だったけど、今回のは建築費高騰など中身のあるものだからねぇ。そう簡単には下がらないよね。

[36019: eマンションさん]

>>36014 マンション検討中さん

そ。だからその頃に買ったひとはオイシかったよね。
でも、マンション買う時期なんて人それぞれなんだから、今買っても別にいいと思います。3割4割暴落はなさそうですし。

[36020: 通りががりさん]

>>36019 eマンションさん

でもそれってさ、最近デベやホテルなどが購入している土地が依然として高値だからっ、ていう理由でしょ。。？

だからさ、数年前対比で急騰した土地が、今後暴落しないっていう理由がわかんないよねぇ。？

[36021: 匿名さん]

海外要因は除くと、不動産の価格は需給として、需要に裏打ちされたお金の出どころは、現金+銀行貸出　なんだから、現金か銀行貸し出し、どちらか減れば、価格は下がるね。
ただし、現金のほうは、簡単に言うとお給料総額のわけで、多少の変動はあれ、大きくは変わらない。
バブルの時は銀行貸し出しが10倍とかになって、それが1/5になったのが、2004-05頃。小泉の不良債権最終処理で銀行のB/S悪化が終了して反転した。それから銀行貸し出しは増えてはいるし、もちろん、以前のプチバブル崩壊や、今回のスルガアパートローンの程度の調整はあるにしても、それが銀行利益が数年マイナスのような状況にならない規模である限り、融資の5割減とかはないでしょ。そうすると、現金部分は数年タームなら一定なんだから、不動産価格の急落はあっても2割ぐらいなんじゃないの?需要自体がなくなる?東京に人口流入している間、つまりここからあと15年タームはなくならないよ。

[36022: eマンションさん]

>>36020 通りががりさん

土地もあるけど、建設費も2倍になってるからね。
そして土地の価値は今後下がるのか？
その答えは、おそらく都心部だけは上がるもしくは維持し、郊外は下がる、ということかと思います。人口減少が進み、さらに都心への人口集中が進むと考えられるからです。

[36023: 匿名さん]

東京に人口流入
は分かるけど、それが高額マンションを買える人たちなのかどうかが問題でしょう。
外国から来る人たちも含めて。

[36024: 通りがかりさん]

>>36023 匿名さん

このマンションは高額ってほどでもなく、割と東京なら普通にいる会社員家族が買える価格ですね。

[36025: 匿名さん]

人口減少で新たに地方から上京してくる人たちが、普通にいる会社員、になれるかどうかですよ。

[36026: 通りがかりさん]

ここは土地が安く買えたから価格が抑えられているんですよね

[36027: 匿名さん]

>>36025 匿名さん

上京かどうかは関係なく、この都心近接エリアに居住しようとする層はそれなりの収入がある層でしょうね。

[36028: 通りががりさん]

>>36026 通りがかりさん

えっと。いや、その反対では？

[36029: 名無しさん]

レインズで出てるね。
北向きの部屋で、2割ぐらい乗っけてる。

[36030: マンション掲示板さん]

都心が高いからここにしたか、眺望やコンセプトが良いからここにしたか微妙だと思います。
子育てには適してないような

[36031: 匿名さん]

>>36030 マンション掲示板さん

？？？
誰の話？

[36032: 通りがかりさん]

うちのことかな？
中央区久松で探してたけど微妙な形の土地に狭い間取りで億越え。
だからこちらの広くてまあまあ良い仕様だけど離れた大型に。なぜこのご時世に安いか担当者に聞いたら、まずは土地の取得に地権者との交渉がなかったからだって。自分の気に入ったところ、買えるところを買えばいいじゃない。

[36033: 検討板ユーザーさん]

例えば、都心といえる立地で子供やペットの犬がいる家庭において、この辺りより眺望やコンセプトで優れているマンションってなかなか無いような気がします。

逆に都心が高いから価格抑えたいという需要だけなら他のマンションでいくらでも満たしてくれるところありそう。

[36034: 匿名さん]

ここいらでの、勝ち組はトーキョータワーズとクロノレジデンス。まっ、シャーねーわな。

[36035: 匿名さん]

>>36034 匿名さん

単純に、時期の違いね。

[36036: 匿名さん]

トーキョータワーズは坪単価180万円の部屋もありましたからね。今では考えられませんが。
ここはもし駅徒歩5分くらいだったら、優良物件として竣工前完売出来ていたと思います。

[36037: マンション検討中さん]

>>36036 匿名さん

徒歩5分なら420だよ

[36038: 匿名さん]

駅遠だからこそ実現できた物件とも言えるでしょうね。この物件は駅近では無理ですね。

[36039: 匿名さん]

>>36029 名無しさん

3LDK、71.65m2、8階、北向き
の部屋が7200万で出てますね。
分譲価格が6000万強だったから、けっこう強気だね笑
まぁ、今の市況なら不思議じゃないけど。

[36040: 住民板ユーザーさん1]

私も北高層階70で7500位で売却依頼かける予定。高層なら売れますね。

[36041: 匿名さん]

>>36039 匿名さん
強気というか、２割乗せないと旨味ないのよ。
マーケットを無視した希望価格だから売れないよw

[36042: 住民板ユーザーさん1]

購入はリスキーですが躊躇はなかったですよ。オリンピックがおし上げて晴海が街として形成され、湾岸地下鉄も自己責任的観測ですが出来るでしょう。まあできなきゃ可笑しい話しですが、築地再開発の後かしら。所有賃貸でも70位なら27万前後は取れます。5年後に売却なら返済貯金も進んだ状態で大化けしていたら面白いかな。私には宝くじ物件にしか見えないんですよね。

[36043: 住民板ユーザーさん1]

全ては自己責任的でも自信があるんですね。
豊洲、勝どきの街としての変貌を知り得る人ならば、晴海の街としての変貌も想定内でしょう。
怯えるは退化し、向かうは進化でしょうか

[36044: 匿名さん]

宝くじってほとんど当たらないと思います

[36045: 匿名さん]

>>36041 匿名さん

マーケットとしては、そんなもんだと思うよ。新築は。

[36046: eマンションさん]

>>36040 住民板ユーザーさん1さん

無理だと思いますよ

[36047: 通りががりさん]

まずは、完売が先じゃね。。。？

[36048: 通りがかりさん]

>>36040 住民板ユーザーさん1さん

まぁ、売り出しはそんなもんでしょうね。

[36049: 口コミ知りたいさん]

手持ち価格表によると、6,040万円だから、１２００万のっけてる。売れません。

＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾
8階 801 南西角 89.95㎡ 4LDK 104.81万円 9,428万円 第３期８次
8階 802 南 　　70.84㎡ 3LDK 105.31万円 7,460万円 第１期２次
8階 803 南 　　70.09㎡ 3LDK 106.43万円 7,460万円 第５期５次
8階 804 南 　　78.59㎡ 3LDK 105.55万円 8,295万円 第５期６次
8階 805 南 　　78.67㎡ 3LDK 105.5万円 8,300万円 第２期
8階 806 南 　　77.61㎡ 3LDK 106.17万円 8,240万円 第３期８次
8階 807 南 　　63.10㎡ 2LDK 106.81万円 6,740万円 第１期
8階 808 南東角 82.85㎡ 3LDK 117.78万円 9,758万円 第１期
8階 810 東 　　72.86㎡ 3LDK 97.93万円 7,135万円 第１期４次
8階 811 東 　　72.94㎡ 3LDK 97.89万円 7,140万円 第４期７次
8階 813 北 　　71.65㎡ 3LDK 84.3万円 　　6,040万円 第１期３次
8階 814 北 　　43.92㎡ 1LDK 100.18万円 4,400万円 第１期
8階 815 北 　　90.21㎡ 4LDK 92.21万円 8,318万円 第１期
8階 816 北 　　83.31㎡ 4LDK 96.12万円 8,008万円 第１期
8階 817 北 　　69.88㎡ 3LDK 85.86万円 6,000万円 第１期
8階 818 北 　　67.82㎡ 3LDK 87.44万円 5,930万円 第１期
8階 820 西 　　57.38㎡ 2LDK 98.29万円 5,640万円 第３期６次
8階 821 西 　　73.56㎡ 3LDK 85.24万円 6,270万円 第２期
8階 822 西 　　72.77㎡ 3LDK 85.47万円 6,220万円 第２期３次
8階 823 西 　　71.80㎡ 3LDK 85.65万円 6,150万円 先着順(H29.12時点)
8階 823 西 　　71.80㎡ 3LDK 85.65万円 6,150万円 第２期２次

[36050: 匿名さん]

>>36049 口コミ知りたいさん

でも今の市況だと、新築は高いから、7000万付近では売れそう。

[36051: 匿名さん]

>>36049 口コミ知りたいさん
今見ると安いですね

[36052: eマンションさん]

>>36050 匿名さん

今その市況がみるみる悪化してますけどね

[36053: マンション検討中さん]

よく見かけることなんですが、まだ新築として売ってるのにあえて転売部屋を買う理由ってなんですか？
よっぽどその部屋が欲しいってこと？

[36054: 匿名さん]

欲しい人は沢山いるんだけど、その人達の収入では買えず、買える人は資産性の不安から買わないだけ。

[36055: 匿名さん]

>>36053 マンション検討中さん

単純にもうデベからは買えないからでしょ
北(と西)は坪270くらいらから出てたけどもう売り切れてるので、320くらいになってもまだ他の新築と比べれば高くないということかと
あまり知らない人は南や東の350くらいのイメージが強いかもしれないけど

[36056: 評判気になるさん]

お隣が中古売れなくて困っているのに再販大丈夫なの？

[36057: 匿名さん]

新築は1割乗っかってても買う人はいるでしょ、となり300なら330売り出し。基本だよ。

[36058: 匿名さん]

>>36056 評判気になるさん

お隣は売れなくて困ってる訳ではなく、ワンチャン狙いの高値で売り出してる部屋が多いだけだよ。

[36059: eマンションさん]

>>36055 匿名さん

でもデベからじゃないとローン控除も小さいし、前建リスクあるから安くもない

[36060: 匿名さん]

>>36059 eマンションさん

デベからじゃないとローン控除が小さくなるんですか？

[36061: 匿名さん]

デべや業者だと控除多くなるから、実質それだけで新築有利だわな。

[36062: 匿名さん]

>>36061 匿名さん

デベや業者だと控除多くなるんですか？なぜですか？

[36063: 匿名さん]

転売品だとアフター売れられないこともあるからね。
今すぐ住みたいとか、どうしてもここじゃなきゃ嫌！って特殊な理由でもない限り、
ほとんどメリットないし、瞬間蒸発した物件なら仕方ないけど、
ここみたいにまだ残ってる物件だと特にね・・・

[36064: 匿名さん]

>>36063 匿名さん

まぁねー
ただ、ここの場合割安だった住戸は売り切れちゃってるから、その辺りの部屋が、残ってる部屋より安く売り出されれば、ニーズはあるかもね。

[36065: 匿名さん]

割安なんてありましたっけ。
条件なりの部屋ばかりでは。

[36066: eマンションさん]

>>36062 匿名さん

普通は法人から買ったらローン控除年50万限度で個人から買ったら年30万限度
法人でここ買うような間抜けはいなそうなので実質デベから買った場合のみ50万限度

[36067: 匿名さん]

>>36066 eマンションさん

そんなルールないよ。
なにかと勘違いしてない？

[36068: eマンションさん]

>>36067 匿名さん

してませんよ
ローン控除が50万限度になるのはその売買が消費税8%で契約されている場合のみ
個人同士の売買は消費税対象外だから50万限度にならない

[36069: eマンションさん]

>>36065 匿名さん

坪300以下の部屋は、今の市況から言えば割安だったと思います。

[36070: eマンションさん]

>>36069 eマンションさん

前建リスクや駅距離考えたら割安だと思いませんよ
市況は悪化してます、確実に
在庫が溜まりに溜まってるし、中古も値下げが増えている
半年後は選手村の価格も出ているし明るい見通しは無いと思います

[36071: 匿名さん]

明るい話題は少ないくらいにしておきましょう、地下鉄もゼロではないですから。

[36072: eマンションさん]

>>36068 eマンションさん

そんなことはありませんよ。
個人からの中古マンション購入でも、住宅ローン控除は適用されます。消費税対象かどうかは関係ありません。
ちなみに、そのような記述はどこかに書いてありましたか？

[36073: 通りがかりさん]

>>36070 eマンションさん

榊大先生の記事をそのままコピペしたような投稿（笑）
前建といっても距離は確保されてるし、駅距離踏まえた価格設定にもなってると思うよ。

[36074: eマンションさん]

>>36072 eマンションさん

住宅ローン控除がないとは言ってない
50万限度ではなく、30万限度になるということ
自分は専門なんで当然のように知っていることですが、国税庁HPに書いてありますよ

[36075: 匿名さん]

>>36070 eマンションさん

クロノティアロとかのグレードに合わせた作りになっているので200万円台としては客観的にみて割安でしょう(この値段帯でビルトインエアコンがある新築はもうないし、他はカップボードとかも無い物件すらある)

個人の価値観として、駅遠などで極端に割引いてそうでもないと感じるあなたみたいな人もいるでしょうが、当たり前ですがそんな人に売らなきゃお終いではないので、欲しい人に売れればいいんじゃないですかね
どう評価されるかはこれからの動向次第でしょうが

[36076: 匿名さん]

>>36074 eマンションさん

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1214.htm

ここのこと？
特に30万限度とは書いていませんが、、、

[36077: 通りがかりさん]

>>36075 匿名さん

欲しい人に売れれば良いという意味では、このマンションはオリエンタルランド風味が欲しいという需要が一定程度は継続しそうですね。

[36078: マンション検討中さん]

>>36076 匿名さん
新築で一度でも消費税8%かかったことのあるマンションでしたら中古で買っても40万減税が効くと思うし、エコでしたら50万減税になるよね。

[36079: 評判気になるさん]

>>36077 通りがかりさん

それで、現状の販売進捗ですね。人気があるのか無いのか微妙ですが。

[36080: eマンションさん]

>>36076 匿名さん

3の一番下に書いてあるよ

[36081: 通りがかりさん]

>>36080 eマンションさん

30万じゃなくて20万じゃない？上限。

[36082: eマンションさん]

>>36081 通りがかりさん

ここは長期優良だから30万

[36083: 匿名さん]

>>36078 マンション検討中さん

そうなんですか？？

[36084: eマンションさん]

>>36083 匿名さん

大嘘だよ

[36085: 匿名さん]

>>36082 eマンションさん

ありがとうございます、参考になりました！

[36086: 匿名さん]

住宅の取得等が特定取得以外の場合は20万円

ちゃんと書いてあるじゃん、というか、ここと関係ないのは他のところでやってほしい。

平成26年1月1日から
平成33年（2021年）12月31日まで
10年
1～10年目
年末残高等×1％
(40万円)
（注）?住宅の取得等が特定取得以外の場合は20万円

[36087: eマンションさん]

>>36086 匿名さん

まぁいいんじゃないですか？関係ない話というわけでもないし。
新しい話もないですしね。

[36088: マンション検討中さん]

50万の住宅ローン控除を受けたいなら、
まだ間に合いますよ
それとも消費税10%になってからの新古を買う？

[36089: マンション検討中さん]

そういえば、週末の新聞に挟んであった広告だけど。

中央区の新築在庫マンションが載ってたけど、たしか500万円値引きになってませんでした？見られました？

いよいよ、物件によっては、中央区の新築在庫だとしても、値引きが進むのかなぁ？

[36090: eマンションさん]

>>36089 マンション検討中さん

値引きになったとしても、相場並みになっただけで、別に激安になったわけではないですよ。

[36091: 匿名さん]

どこの物件か分からない話題はどこかの総合スレでどうぞ

[36092: 匿名さん]

>>36065 匿名さん

確かに坪単価安い間取りは条件なり、と思いました。

[36093: あきお]

パークタワー晴海のモデルルーム行ってみた。今まで見てきた新築マンションは何だったんだ…ってくらい共有部、専有部の設備が充実してました。あとで価格表アップしておきます。6000万台の部屋がなくなったのがつらい

[36094: 匿名さん]

クロノの分譲時、MRで「共用部や専有部に、充実した設備を付けました」と言われたのを思い出しました。
そのわりに、食洗器が付いてなかったんですけどね、あそこ。

[36095: 通りがかりさん]

私もパークタワー晴海の設備には満足しています。現地見たら差別化された外構に圧倒されました。すごいですね

[36096: 検討板ユーザーさん]

早く完売してほしいですね。

[36097: 口コミ知りたいさん]

部屋の玄関ドアがオートロックではないようですが、最新のマンションとしては普通でしょうか。ついホテルのことをイメージしてしまいますが、、、

[36098: 検討板ユーザーさん]

>>36097 口コミ知りたいさん

コストカットですよ

[36099: 匿名さん]

若葉マークネガの三連投しつこい。

[36100: 通りがかりさん]

玄関ドアのオートロック機能が付いているマンションって普通にあるんですか？今まで見たことないので。それでコストカットだというのも違和感ありますね。