パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795/
パークタワー晴海×はるちゃん　エキスパートインタビュー　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/6505/
パークタワー晴海のＭＲにお出かけしました
https://www.sumu-log.com/archives/6626/
2018年GWに見学してほしい新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/10524/
お便り返し その80「マンションマニアが買いたい新築マンション」【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/11229/


[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[35951: 匿名さん]

>>35950 匿名さん

ここより災害対策取られてるマンションに住んでいないなら、命よりお金が大切な方なんでしょうね。

[35952: 匿名さん]

>>35951 匿名さん

このマンションは構造としては最強ですからね。内陸部よりも安全かと。そもそも都の防災拠点も湾岸エリア（有明）ですし。

[35953: 匿名さん]

>>35952 匿名さん

地震だけじゃなくて、その後の火災を考えた時にも、洪水発生時にも、ハザードマップで安全と評価されている地域ですもんね。

[35954: 匿名さん]

内装イマイチと聞きましたが…

[35955: 匿名さん]

>>35954 匿名さん

そうなんですか？
ここ何年か見てるモデルルームの中ではかなりいい方だと思うけど、どっか内装いいとこあったんですか？

[35956: 検討板ユーザーさん]

>>35955 匿名さん
パークシティ武蔵小山はとても良かったです

[35957: マンション検討中さん]

>>35956 検討板ユーザーさん

天井埋め込みエアコンじゃないし、具体的にどこがいいか教えてもらえますか

[35958: 匿名さん]

伊勢丹三越ホールディングスが、トリトンタワーZ棟の一部を取得したとの記事が他のスレでアップされていました

どうせ商品倉庫か、オペレーションセンターやコールセンターだろうと思っていましたが、Z棟1階にあった住まいナビセンターが1階から4階に移転していました。
もし、1階を取得したのなら店舗展開が十分にあり得ます。どなたか情報をお持ちの方はいらっしゃいませんか？

因みに伊勢丹三越の社長がインタビューで、銀座三越への晴海からの来客についても触れています。
http://shogyokai.jp/articles/-/447

[35959: 匿名さん]

トリトンあたりに出口が出来ないのは有り得ないかと。あれだけ空き地がありますし、会社もいっぱい入ってますから

[35960: 匿名さん]

>>35959 匿名さん
湾岸地下鉄ですか？

[35961: 口コミ知りたいさん]

で、結局、このままいけば、
竣工しても、売れ残りそうですか？

[35962: 匿名さん]

クロノの近くのマンションで火事あったんですか。空気乾燥してるから怖い。

[35963: 匿名さん]

>>35961 口コミ知りたいさん

竣工後販売はあると思いますよ。竣工後の購入を検討してるんですか？

[35964: 匿名さん]

竣工後販売仮にあったとして、１０月から住宅ローン控除増えるから、三井がグロス税込みで値上げしなかったら早い者勝ちになってしまうんじゃない?

[35965: 匿名さん]

>>35964 匿名さん

それだけで150万以上は実質値下げだもんね。

[35966: 通りがかりさん]

まぁ、そんな消費刺激や外的環境も色々と言われてきたが、結局ふたを開けたら、それでも竣工前完売は難しかったということでしょうか？　

[35967: 匿名さん]

>>35966 通りがかりさん

？？？
蓋を開けたら？

それに、10月からの住宅ローン減税延長の話をしているんだけど、まさか知らないとか？

[35968: 匿名さん]

竣工前完売するかどうかなんてデベの値付けに左右されるんだから、難しかったと言うより、のらさんの言うところのパワープレイ、利益最大化の絶妙な値付けってことでしょ。3割とか残ってるんだったら失敗で難しかったって表現だと思うけど。スミフなら半分残ってても余裕だから、まだ三井は良心的。

[35969: マンション検討中さん]

去年の日経暴落
今日からのバイオバブル崩壊
手付解除が出るのかなぁ
ローン組よりキャッシュの方は危ない気がする

[35970: 匿名さん]

>>35969 マンション検討中さん

いつも株価に動きがあると同じような投稿してらっしゃいますね

[35971: 検討板ユーザーさん]

>>35969 マンション検討中さん

手付け解除は出ないと思いますよ。今の新築の中では割安だし。未入居中古販売する人は出るかもね。

[35972: 匿名さん]

晴海・勝どきでうまく買い抜けた人達は、1にトーキョータワーズ、2にクロノレジデンス。

[35973: 匿名さん]

クロノ売っても、次住むところはクロノ以下なので、上手く売り抜けた事にはならない。

[35974: 匿名さん]

＞今の新築の中では割安だし。未入居中古販売する人は出るかもね。


えW 割安なんだW

てか売れ残りが大量にあるのに 転売なんて成立しないっしょW

[35975: マンション検討中さん]

>>35974 匿名さん

すでに9割売れてるので売れ残りは大量にあるとは言えないのでは？
一部割安だった住戸では、即転売でもトントン?多少の利益になります。

[35976: eマンションさん]

>>35975 マンション検討中さん

水掛け論になるかもしれないけど、それはないよ

[35977: 通りがかりさん]

>>35975 マンション検討中さん

売れ残りってのは、比率じゃなくて、戸数では？

残１００戸以上？ってことは、まだ中堅マンション２棟分ぐらい残ってるってことでは？

[35978: マンション検討中さん]

>>35976 eマンションさん

それが、あるんだなぁ。

[35979: 検討板ユーザーさん]

>>35977 通りがかりさん

？？？

単に100戸を「大量」と定義したいならそうなんじゃない？

[35980: 匿名さん]

トリトンZ棟の1階にあった住まいづくりナビセンターが4階に移転しましたね。
跡には何が入るんだろう？
マルエツプチが移転して売り場面積を広げてくれたらいいなぁ。
クィーンズ伊勢丹でもいいですけど。
http://harumi-triton.jp/floor_guide

[35981: マンション検討中さん]

気になったので調べてみた。

ホームページをよーーくみると、
そもそも９１５戸は、契約戸数ではなく、
供給戸数らしいよ

全１０７６ー供給戸数９１５戸＝１６１戸!!!

つまり、まだ１６１戸が、
供給（販売）すらされてないってことかい？

となると、
実際の非契約戸数（＝売れ残り）は≧１６１戸？

[35982: 口コミ知りたいさん]

プチが取れて、マルエツになる？？

[35983: 匿名さん]

>>35980 匿名さん
トリトンZ棟1階がスーパーになることを期待していますが、現状では運河方面からの入口が無くて晴海通り方面からの入口しか無いのが気になります。
他の店舗と建物内で行き来できるように改築した方がいいような気がします。

[35984: 匿名さん]

>>35977 通りがかりさん

そもそも、なんで竣工までに売れなかったら売れ残りなの？
竣工前に売り切るスタイルは元々はデベの資金繰りの都合で生み出されたものに過ぎないのに。

[35985: マンション検討中さん]

>>35984 匿名さん

そりゃあ、竣工すれば、刻々と修繕に向かって近づいて行きますからねぇ。時間は止まらないので。

[35986: 検討板ユーザーさん]

>>34270 マンション検討中さん

デザインは個人の好みの問題ですね。
私はいいと思いますよ。

[35987: 匿名さん]

>>35985 マンション検討中さん

日本語の意味がわかりませんが、、、修繕に向かって近付いていくて笑
まぁ、最近は無理に投げ売ろうとせず、竣工後も粛々と売っていくスタイルが多いですからね。特に問題ないと思います。

[35988: 匿名さん]

>>35981 マンション検討中さん

それ、以前聞きました。
この物件の場合供給済みで非契約の数は、あってもローンキャンセルなどで多くて数戸ですし、それにすぐ数字には反映されますから、実質的には供給済＝契約済みと考えて間違い無いそうです。

[35989: 匿名さん]

160戸残っていても、駐車場が順調に埋まっていればマンション管理には問題ないと思います。
駐車場収入の額が潤沢にあれば、修繕積立金の方にかなりの額を振り替えていけますので。
逆に、駐車場申し込みが殺到していて、三井不動産が、残160戸のために駐車場の空きを何十台分か残しておきたいと考えるならば、その空き分の駐車場代は負担していただきたい所ですが、他のマンションの事例はどうでしょうか。

[35990: 通りがかりさん]

次の販売は21戸ですか。
粛々と売れて行ってますね。

[35991: 匿名さん]

＞そもそも、なんで竣工までに売れなかったら売れ残りなの？


笑い

[35992: 匿名さん]

>>35985 マンション検討中さん
検討もしていない物件の修繕の事まで考慮するなんて、優しい方ですね。さらに晴海には絶賛竣工済みで売り出し中の物件があるのだから、そちらの物件の心配をしてあげたらどうでしょう。

[35993: マンション検討中さん]

>>35990 通りがかりさん

前回まで10戸とかだったけど、ペース若干上がったみたいですね。1LDKも5戸出るんだ。

[35994: 契約済みさん]

実質半月少々でしかもこの残戸数で21戸って、加速してませんか?

[35995: 匿名さん]

>>35994 契約済みさん

思ったより出てますね。

[35996: 匿名さん]

マンコミでネガが沸いてくるとやっぱり売れるな。残り１００戸割ったら全戸先着順とかにするのかな?

[35997: 匿名さん]

3ldkが11戸も出るんですね。これでファミリー向けはほとんどなくなるのでしょうかね。

[35998: eマンションさん]

そりゃ完売しないマンションなんかほとんどないでしょう
リセールバリューという点では中古マンションの在庫数や選手村の価格発表の方が重要
景況が悪化しているのであと半年でどうなるかだね

[35999: 匿名さん]

浜松町のゴクレタワーは完売しましたか？

[36000: 匿名さん]

1LDKも売れてきてるね
少なくなっていくと待ってもいられなくなるから売れるの早いかもね

[36001: マンション検討中さん]

ってか、もうかれこれ、何年販売してるん？ここって

[36002: マンション検討中さん]

>>36001 マンション検討中さん

ピンチの時がチャンスです。売れない時に買うと儲かります。 何度も何度も繰り返されている事実。。。反論を期待するばかり

朴念仁

[36003: マンション検討中さん]

このタイミングで買えるのは手付金を寝かす期間が短くて助かります。

[36004: 匿名さん]

>>36001 マンション検討中さん

2年弱ぐらいじゃないですか？
竣工2年前からの販売なので、1,000戸レベルの大規模物件としては普通ですね。

[36005: マンション検討中さん]

北西の角部屋が全然売り出されないけど、なんか理由があるんでしょうかね？あえて残してるのかな？

[36006: 匿名さん]

売れ残りを定価ですべて捌くのは無理ゲーだな、こりゃこりゃ。

[36007: eマンションさん]

>>36006 匿名さん

値引きではなく、残戸数少なくなったら、バルクで終わりだろうね。

[36008: マンション検討中さん]

２０１２～２０１３年頃の市況だと、ここはいくらぐらいなのでしょうか？

いや、今は土地が高いから販売価格もあがってるんだろうし、しばらくは高止まりなんだろうけど、リセールという時間軸で見ると、例えば１０年後に売ろうと思ったときって、土地価格が落ち着いてる可能性もあるだろうから、その時を想定すると、どうなるのかなと。

で、例えば２０１２～２０１３年ごろの市況の場合、駅からこれだけ離れたマンションって、いくらくらいだったのかなーと。

[36009: 匿名さん]

>>36006 匿名さん

残りが140戸で今の販売ペースが月20~35戸ぐらいなので9月の引渡しまでは7ヶ月だから無理でもないかもと思います。
でも残っているのは1LDKと価格が高い北西角が多いから大変そうですが。

[36010: 匿名さん]

>>36008 マンション検討中さん

周辺の環境も変わってきてるし、10年後もまた変わっているだろうし、そんなこと考えても無駄な皮算用でしょう
いくら市況が悪化しても、トーキョータワーズが坪180には戻らないでしょうし

[36011: 通りがかりさん]

>>36008 マンション検討中さん

2012-13ぐらいだと、現在より2割から3割安い市況でしたね。

[36012: 匿名さん]

>>36011 通りがかりさん

もうその頃には戻らないけどね。

[36013: 匿名さん]

トーキョータワーズってTTTか。確かに変わった。
ゴミ工場目の前、かなりの部屋が賃貸部屋、外廊下、
で分譲当時は安いのが当然とか言われてたけどね。
今ではゴミ工場を気にしない人が増えたね。

[36014: マンション検討中さん]

２～３割かぁー

７０００万→５０００万～５６００万
６０００万→４２００万～４８００万

んー、でも、たしかに、この間まで、こんな値段だったよねぇ

[36015: 通りががりさん]

>>36012 匿名さん

まあ。1990年のクリスマスに元カレから聞いたセリフだわ。あの時も土地は高かったわ。まさか下がるとは思わなかったわ。

[36016: 匿名さん]

1990年頃にはまだ土地神話があったからね。バブル崩壊で神話も終わったけど。

もし下がるなら、都心飛行機通過で港区品川区からでしょ。

[36017: 匿名さん]

1990年か......あの頃、まさか自分の息子や娘がアジア系アイドルの追っかけやるとは思わなかったろうな。

[36018: 匿名さん]

>>36016 匿名さん

90年代のバブルは中身のない価格上昇だったけど、今回のは建築費高騰など中身のあるものだからねぇ。そう簡単には下がらないよね。

[36019: eマンションさん]

>>36014 マンション検討中さん

そ。だからその頃に買ったひとはオイシかったよね。
でも、マンション買う時期なんて人それぞれなんだから、今買っても別にいいと思います。3割4割暴落はなさそうですし。

[36020: 通りががりさん]

>>36019 eマンションさん

でもそれってさ、最近デベやホテルなどが購入している土地が依然として高値だからっ、ていう理由でしょ。。？

だからさ、数年前対比で急騰した土地が、今後暴落しないっていう理由がわかんないよねぇ。？

[36021: 匿名さん]

海外要因は除くと、不動産の価格は需給として、需要に裏打ちされたお金の出どころは、現金+銀行貸出　なんだから、現金か銀行貸し出し、どちらか減れば、価格は下がるね。
ただし、現金のほうは、簡単に言うとお給料総額のわけで、多少の変動はあれ、大きくは変わらない。
バブルの時は銀行貸し出しが10倍とかになって、それが1/5になったのが、2004-05頃。小泉の不良債権最終処理で銀行のB/S悪化が終了して反転した。それから銀行貸し出しは増えてはいるし、もちろん、以前のプチバブル崩壊や、今回のスルガアパートローンの程度の調整はあるにしても、それが銀行利益が数年マイナスのような状況にならない規模である限り、融資の5割減とかはないでしょ。そうすると、現金部分は数年タームなら一定なんだから、不動産価格の急落はあっても2割ぐらいなんじゃないの?需要自体がなくなる?東京に人口流入している間、つまりここからあと15年タームはなくならないよ。

[36022: eマンションさん]

>>36020 通りががりさん

土地もあるけど、建設費も2倍になってるからね。
そして土地の価値は今後下がるのか？
その答えは、おそらく都心部だけは上がるもしくは維持し、郊外は下がる、ということかと思います。人口減少が進み、さらに都心への人口集中が進むと考えられるからです。

[36023: 匿名さん]

東京に人口流入
は分かるけど、それが高額マンションを買える人たちなのかどうかが問題でしょう。
外国から来る人たちも含めて。

[36024: 通りがかりさん]

>>36023 匿名さん

このマンションは高額ってほどでもなく、割と東京なら普通にいる会社員家族が買える価格ですね。

[36025: 匿名さん]

人口減少で新たに地方から上京してくる人たちが、普通にいる会社員、になれるかどうかですよ。

[36026: 通りがかりさん]

ここは土地が安く買えたから価格が抑えられているんですよね

[36027: 匿名さん]

>>36025 匿名さん

上京かどうかは関係なく、この都心近接エリアに居住しようとする層はそれなりの収入がある層でしょうね。

[36028: 通りががりさん]

>>36026 通りがかりさん

えっと。いや、その反対では？

[36029: 名無しさん]

レインズで出てるね。
北向きの部屋で、2割ぐらい乗っけてる。

[36030: マンション掲示板さん]

都心が高いからここにしたか、眺望やコンセプトが良いからここにしたか微妙だと思います。
子育てには適してないような

[36031: 匿名さん]

>>36030 マンション掲示板さん

？？？
誰の話？

[36032: 通りがかりさん]

うちのことかな？
中央区久松で探してたけど微妙な形の土地に狭い間取りで億越え。
だからこちらの広くてまあまあ良い仕様だけど離れた大型に。なぜこのご時世に安いか担当者に聞いたら、まずは土地の取得に地権者との交渉がなかったからだって。自分の気に入ったところ、買えるところを買えばいいじゃない。

[36033: 検討板ユーザーさん]

例えば、都心といえる立地で子供やペットの犬がいる家庭において、この辺りより眺望やコンセプトで優れているマンションってなかなか無いような気がします。

逆に都心が高いから価格抑えたいという需要だけなら他のマンションでいくらでも満たしてくれるところありそう。

[36034: 匿名さん]

ここいらでの、勝ち組はトーキョータワーズとクロノレジデンス。まっ、シャーねーわな。

[36035: 匿名さん]

>>36034 匿名さん

単純に、時期の違いね。

[36036: 匿名さん]

トーキョータワーズは坪単価180万円の部屋もありましたからね。今では考えられませんが。
ここはもし駅徒歩5分くらいだったら、優良物件として竣工前完売出来ていたと思います。

[36037: マンション検討中さん]

>>36036 匿名さん

徒歩5分なら420だよ

[36038: 匿名さん]

駅遠だからこそ実現できた物件とも言えるでしょうね。この物件は駅近では無理ですね。

[36039: 匿名さん]

>>36029 名無しさん

3LDK、71.65m2、8階、北向き
の部屋が7200万で出てますね。
分譲価格が6000万強だったから、けっこう強気だね笑
まぁ、今の市況なら不思議じゃないけど。

[36040: 住民板ユーザーさん1]

私も北高層階70で7500位で売却依頼かける予定。高層なら売れますね。

[36041: 匿名さん]

>>36039 匿名さん
強気というか、２割乗せないと旨味ないのよ。
マーケットを無視した希望価格だから売れないよw

[36042: 住民板ユーザーさん1]

購入はリスキーですが躊躇はなかったですよ。オリンピックがおし上げて晴海が街として形成され、湾岸地下鉄も自己責任的観測ですが出来るでしょう。まあできなきゃ可笑しい話しですが、築地再開発の後かしら。所有賃貸でも70位なら27万前後は取れます。5年後に売却なら返済貯金も進んだ状態で大化けしていたら面白いかな。私には宝くじ物件にしか見えないんですよね。

[36043: 住民板ユーザーさん1]

全ては自己責任的でも自信があるんですね。
豊洲、勝どきの街としての変貌を知り得る人ならば、晴海の街としての変貌も想定内でしょう。
怯えるは退化し、向かうは進化でしょうか

[36044: 匿名さん]

宝くじってほとんど当たらないと思います

[36045: 匿名さん]

>>36041 匿名さん

マーケットとしては、そんなもんだと思うよ。新築は。

[36046: eマンションさん]

>>36040 住民板ユーザーさん1さん

無理だと思いますよ

[36047: 通りががりさん]

まずは、完売が先じゃね。。。？

[36048: 通りがかりさん]

>>36040 住民板ユーザーさん1さん

まぁ、売り出しはそんなもんでしょうね。

[36049: 口コミ知りたいさん]

手持ち価格表によると、6,040万円だから、１２００万のっけてる。売れません。

＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾
8階 801 南西角 89.95㎡ 4LDK 104.81万円 9,428万円 第３期８次
8階 802 南 　　70.84㎡ 3LDK 105.31万円 7,460万円 第１期２次
8階 803 南 　　70.09㎡ 3LDK 106.43万円 7,460万円 第５期５次
8階 804 南 　　78.59㎡ 3LDK 105.55万円 8,295万円 第５期６次
8階 805 南 　　78.67㎡ 3LDK 105.5万円 8,300万円 第２期
8階 806 南 　　77.61㎡ 3LDK 106.17万円 8,240万円 第３期８次
8階 807 南 　　63.10㎡ 2LDK 106.81万円 6,740万円 第１期
8階 808 南東角 82.85㎡ 3LDK 117.78万円 9,758万円 第１期
8階 810 東 　　72.86㎡ 3LDK 97.93万円 7,135万円 第１期４次
8階 811 東 　　72.94㎡ 3LDK 97.89万円 7,140万円 第４期７次
8階 813 北 　　71.65㎡ 3LDK 84.3万円 　　6,040万円 第１期３次
8階 814 北 　　43.92㎡ 1LDK 100.18万円 4,400万円 第１期
8階 815 北 　　90.21㎡ 4LDK 92.21万円 8,318万円 第１期
8階 816 北 　　83.31㎡ 4LDK 96.12万円 8,008万円 第１期
8階 817 北 　　69.88㎡ 3LDK 85.86万円 6,000万円 第１期
8階 818 北 　　67.82㎡ 3LDK 87.44万円 5,930万円 第１期
8階 820 西 　　57.38㎡ 2LDK 98.29万円 5,640万円 第３期６次
8階 821 西 　　73.56㎡ 3LDK 85.24万円 6,270万円 第２期
8階 822 西 　　72.77㎡ 3LDK 85.47万円 6,220万円 第２期３次
8階 823 西 　　71.80㎡ 3LDK 85.65万円 6,150万円 先着順(H29.12時点)
8階 823 西 　　71.80㎡ 3LDK 85.65万円 6,150万円 第２期２次

[36050: 匿名さん]

>>36049 口コミ知りたいさん

でも今の市況だと、新築は高いから、7000万付近では売れそう。