パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[35901: 匿名さん]

佃二丁目の再開発について、追加情報がありました。

http://dorattara.hatenablog.com/entry/20190121/1548051954

このイメージ図通りにタワマンが建つとしたら、相当価格は高くなりそうですね。月島駅徒歩5分以内、タワーマンション、住商一体開発、三菱地所分譲、リバーシティ隣接で生活利便施設はなんでも揃ってる。

[35902: 評判気になるさん]

>>35900 匿名さん

延べ床面積と、商業施設面積を取り違えてますよ。
ららぽーとの商業施設面積は62000

[35903: 匿名さん]

ここは、ミニショップがあるんだから、みんなで利用して繁盛させればいいのでは？
そうすれば品揃えも良くなっていくし。
管理費でこのショップを支えるわけだし。

[35904: 匿名さん]

この佃再開発自体がマンション価格の下落局面に計画される物件ですから、こちらより数ランク上のタワー物件とは言えこちらより安くなる可能性がありますよね？
しかしどんどん条件の良い後出し格上マンションが出てきていますね？
最も高い時期に最も掴んではいけない物件を掴んでしまうとは、本当に大した方達ですよ。

[35905: 匿名さん]

>>35903 匿名さん

ミニショップはおまけで、下にセブンイレブンがついてるからその必要はないな

BRT施設の周辺は何かしらの利便性向上を図ると計画で謳ってるし、少なからず住人以外の人のアクセスも上がるわけだから都有地も開発してもらえると有難いな
晴海橋梁と一緒に、東京ベイエリアビジョンにも期待

[35906: 匿名さん]

>>35900 匿名さん
間違えてるよ。

[35907: マンション検討中さん]

>>35904 匿名さん

さすがに佃二丁目がここより安くなることはないよ笑
下落局面でもないし、仮に1割相場が下がったとしても、それでもここよりはかなり高い。地権者多いし。
それに、条件の良い後出し格上マンションなんて出てきたっけ？立地はいいけどそれだけ高い物件ばかりでは？

[35908: 匿名さん]

コンセプトはハルミフラッグに完敗。
商業施設の淡い期待は駅近エリアにもってかれ。

中途半端なここを買ってしまった私はこの先どうすればよいでしょう。
売れ残りマンションを未入居転売したとしても、元値割れは確実。
トホホ。

[35909: マンション検討中さん]

>>35908 匿名さん

古典的な成りすましネガだね（笑）
トホホて笑

[35910: eマンションさん]

>>35907 マンション検討中さん

佃二丁目の再開発は、月島駅の価値を押し上げ、パークタワー晴海にもプラスとなるよね。

[35911: 匿名さん]

いろんなところで佃二丁目の話でてるけど、確定の話じゃないでしょ。
月島の再開発2本ですらまとまってないのに。

[35912: 匿名さん]

>>35910 eマンションさん
佃2丁目再開発のスレがもう出来てますね

[35913: 匿名さん]

＞佃二丁目の再開発は、月島駅の価値を押し上げ、パークタワー晴海にもプラスとなるよね。

？
前から言っている通り、そんな遠くの再開発は、こちらの価値向上には、全く寄与しません。

プロの客観論を出さないと理解できませんかね？

＞徒歩10分か15分圏だけです。それ以外は、期待しない方が良い。
https://mituikenta.com/?p=2542

[35914: 匿名さん]

月島行きシャトルバスで気軽に行けるんだから、佃の再開発は普通にプラスですね。ららぽーとは広すぎるし、ここは期待できる。

[35915: 匿名さん]

>>35913 匿名さん

プラスにしかならないでしょ。むしろマイナスになる理由あるの？

中古価格には効いてこないかもしれないけど、近くに住んでいる人にとってはプラスでしかない。

[35916: マンション検討中さん]

豊洲のららぽーとごみごみしてて、佃ニ丁目再開発出来たらこちらに行きたいです。

[35917: マンション検討中さん]

そもそも転載された記事元の三井健太さんはパークタワー晴海を評価してますからね。確かに駅から遠いけど外構含めたコンセプトや開放感でマイナスは相殺されていると。

[35918: 住民板ユーザーさん3]

どうせ買えないから
佃2丁目の完成は2026ねん？
駅近ならcapital gate placeはもっといいし、
新築ならmid towerがありますね。
どっちかというと、子供が自由自在遊べる環境の面において月島駅近は全て的外れ

[35919: マンション検討中さん]

佃1丁目に新築が出来たら買いたいですね。
素晴らしいと思います。

[35920: 匿名さん]

佃の計画って

保育園と各種学校などの教育施設
カルチャー教室
ミニシアター、演劇・伝統芸能を鑑賞できる小劇場（１００人定員程度）
子育て、健康関連施設


全然商業施設じゃなくて、地域の文化センターみたいな感じでしょ？
ここが受ける恩恵は子育てで少々でしょ？

それともどらったらさんの情報以外に何かしら情報あるの？

[35921: 匿名さん]

>>35920 匿名さん

それはあなたの勘違いです。

別スレ立ってて、そっちに資料全部アップされてますよ。どらったらさんの記事は、その資料の抜粋。

商業施設は、単なる店舗の集積ではないものにするために保育園や文化センター的なものも入れるという話であって、普通に商業施設です。

[35922: マンコミュファンさん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[35923: eマンションさん]

>>35922 マンコミュファンさん

ディベロッパーが長期販売OKの住友不動産方式に舵を切ったことが分かりますね。

[35924: 匿名さん]

利益も戸数もスミフがダントツだからね。たまに野村は値引きしてるけど、かえって安っぽいイメージになってきてる。それでも三井はまだ竣工売り3年とかは聞かないから良心的な値付けだよね。

[35925: マンション検討中さん]

>>35923 eマンションさん

早く売れないほうがよいのですか？住友とは、グレードが違いすぎると思いますが…

[35926: 通りがかりさん]

>>35925 マンション検討中さん

グレードが違いすぎるというのが何を言っているのか分かりませんが、焦って値引きとかして安く売らずにじっくり売るという戦略ですね。

[35927: 評判気になるさん]

>>35926 通りがかりさん

売りはじめの頃は早期完売とか言ってましたよ

[35928: eマンションさん]

>>35927 評判気になるさん

誰かがそんなこと言ってたんですね。
だからどうしたって話ですが。

[35929: 匿名さん]

>>35905 匿名さん
ミニショップはオマケなんですか？ミニショップの人件費や赤字は、管理組合が負担するのではないんですか？

[35930: 通りがかりさん]

>>35929 匿名さん

そもそもコンビニがあるからミニショップはオマケだって言ってるんじゃない？
ミニショップの赤字は管理費で補填されることになるけど、それがあまりに大きい場合には当然廃止する議論も出てくるだろうね。実際そういうマンションもあるからね。ケースバイケースで判断していけばいいと思うよ。

[35931: 匿名さん]

>>35926 通りがかりさん

ここは現地で公開空地とか実物の景色、エントランスを見せて売るパターンも狙ってそうだね
普通は竣工あたりでMRも閉じたり縮小して客足も遠のくけど、ここは隣がフラッグのMRだから家を探してる人に触れる機会も多くなるのでメリットありと見てそう
グロス価格ならたぶん客層被ってるしね

[35932: マンション検討中さん]

はぁ、このままいけば、竣工売りなのかなぁ。。？

竣工売りのマンションって、「このマンションに興味があるかたは、○号室を押してください」の看板とか、「ベランダから垂れ幕」とか、「家具付き特別○円」とかをよくみるけど、実際に竣工売りになっちゃうと、そうなるのかなぁ？

[35933: 匿名さん]

>>35932 マンション検討中さん

三井の場合、あまり下品なことはやりませんよ。仰ってるのはスミフの例かと思いますが。

[35934: 匿名さん]

>>35933 匿名さん
晴海のマンションは確かにそう。

[35935: 匿名さん]

>>35933 匿名さん

スミフは、他社のモデルルーム前でティッシュやチラシ配りやるぐらいだからね笑

[35936: 匿名さん]

>35927
始めの頃は ハイクラスの人向け 坪600まですぐ
とかほざいてましたね？ここ

広げた風呂敷を畳むのは、大変ですね？

[35937: 匿名さん]

>>35936 匿名さん

変な人がそんなこと言ってたんですね。
まぁ、買った人たちには関係ないことですが。

仕様は比較的ハイクラスだと思いますよ。

[35938: 匿名さん]

住不はここの前でもいつもティッシュくばってるよなー

[35939: 匿名さん]

まあポジでもネガでもいつもほざいてる人はいるよね～

[35940: 匿名さん]

多分ここの竣工売りあったとしても、無茶苦茶タイミングがいい物件だと思う。価格据え置きにすれば、実質値下げでかつ税金戻り最高ってセールストークで瞬殺なのでは。三井としても2%程度の値下げなので痛まないし、既購入者も問題ないし。その後残るとしたらこの恩恵のない1LDKだけだろうね。

[35941: 匿名さん]

築地の再開発で湾岸地下鉄の駅を考慮した記載がありましたね。
出来ますって決まったら、オリンピック決定ぐらいの衝撃あるかもね。

[35942: 匿名さん]

>>35941 匿名さん

ま、あんまり期待せずに夢見ましょ。

[35943: 匿名さん]

もちろん、晴海全体にはプラスだろうけど、それ狙うなら場所的にはクロノとかドトール、選手村の手前当たり買ってたほうがプラスなんじゃないかな。ここの資産価格にはそんなにハネないと思う。大江戸線より深いところに勝どきと共用の駅できて、仮に、出口黎明橋公園辺りなら、電車乗るまでの時間それほど月島と変わらなくないかな?

[35944: 匿名さん]

>>35943 匿名さん

駅の位置は正確には決まってないのでなんとも言えませんね。トリトンのあたりに出口が出来れば、徒歩10分以内表示にはなるので、資産価値にはかなり効いてくると思います。

[35945: 匿名さん]

どこに駅ができるか(そもそも駅ができるかも)もわからないのに憶測にすら素人の分けの分からんネガがつく始末

[35946: 匿名さん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[35947: マンション比較中さん]

>３５９４４さん
３５９４３です。駅の場所決まってないのはわかってますけど、今回の築地開発資料が船運を打ち出してきており、市場隣接の船着き場から地下鉄の乗り換えが図れるような図になってたので、その場合、出口はやや向こう寄りになってしまうということで書きました。
もちろん近くなったほうが嬉しいですけどね。

[35948: 匿名さん]

トリトン、三越伊勢丹が買っていたのですね。

[35949: 匿名さん]

>>35948 匿名さん

一部のフロアだけです。

[35950: 匿名さん]

>>35946 匿名さん

典型的なネガティブマンですね。

[35951: 匿名さん]

>>35950 匿名さん

ここより災害対策取られてるマンションに住んでいないなら、命よりお金が大切な方なんでしょうね。

[35952: 匿名さん]

>>35951 匿名さん

このマンションは構造としては最強ですからね。内陸部よりも安全かと。そもそも都の防災拠点も湾岸エリア（有明）ですし。

[35953: 匿名さん]

>>35952 匿名さん

地震だけじゃなくて、その後の火災を考えた時にも、洪水発生時にも、ハザードマップで安全と評価されている地域ですもんね。

[35954: 匿名さん]

内装イマイチと聞きましたが…

[35955: 匿名さん]

>>35954 匿名さん

そうなんですか？
ここ何年か見てるモデルルームの中ではかなりいい方だと思うけど、どっか内装いいとこあったんですか？

[35956: 検討板ユーザーさん]

>>35955 匿名さん
パークシティ武蔵小山はとても良かったです

[35957: マンション検討中さん]

>>35956 検討板ユーザーさん

天井埋め込みエアコンじゃないし、具体的にどこがいいか教えてもらえますか

[35958: 匿名さん]

伊勢丹三越ホールディングスが、トリトンタワーZ棟の一部を取得したとの記事が他のスレでアップされていました

どうせ商品倉庫か、オペレーションセンターやコールセンターだろうと思っていましたが、Z棟1階にあった住まいナビセンターが1階から4階に移転していました。
もし、1階を取得したのなら店舗展開が十分にあり得ます。どなたか情報をお持ちの方はいらっしゃいませんか？

因みに伊勢丹三越の社長がインタビューで、銀座三越への晴海からの来客についても触れています。
http://shogyokai.jp/articles/-/447

[35959: 匿名さん]

トリトンあたりに出口が出来ないのは有り得ないかと。あれだけ空き地がありますし、会社もいっぱい入ってますから

[35960: 匿名さん]

>>35959 匿名さん
湾岸地下鉄ですか？

[35961: 口コミ知りたいさん]

で、結局、このままいけば、
竣工しても、売れ残りそうですか？

[35962: 匿名さん]

クロノの近くのマンションで火事あったんですか。空気乾燥してるから怖い。

[35963: 匿名さん]

>>35961 口コミ知りたいさん

竣工後販売はあると思いますよ。竣工後の購入を検討してるんですか？

[35964: 匿名さん]

竣工後販売仮にあったとして、１０月から住宅ローン控除増えるから、三井がグロス税込みで値上げしなかったら早い者勝ちになってしまうんじゃない?

[35965: 匿名さん]

>>35964 匿名さん

それだけで150万以上は実質値下げだもんね。

[35966: 通りがかりさん]

まぁ、そんな消費刺激や外的環境も色々と言われてきたが、結局ふたを開けたら、それでも竣工前完売は難しかったということでしょうか？　

[35967: 匿名さん]

>>35966 通りがかりさん

？？？
蓋を開けたら？

それに、10月からの住宅ローン減税延長の話をしているんだけど、まさか知らないとか？

[35968: 匿名さん]

竣工前完売するかどうかなんてデベの値付けに左右されるんだから、難しかったと言うより、のらさんの言うところのパワープレイ、利益最大化の絶妙な値付けってことでしょ。3割とか残ってるんだったら失敗で難しかったって表現だと思うけど。スミフなら半分残ってても余裕だから、まだ三井は良心的。

[35969: マンション検討中さん]

去年の日経暴落
今日からのバイオバブル崩壊
手付解除が出るのかなぁ
ローン組よりキャッシュの方は危ない気がする

[35970: 匿名さん]

>>35969 マンション検討中さん

いつも株価に動きがあると同じような投稿してらっしゃいますね

[35971: 検討板ユーザーさん]

>>35969 マンション検討中さん

手付け解除は出ないと思いますよ。今の新築の中では割安だし。未入居中古販売する人は出るかもね。

[35972: 匿名さん]

晴海・勝どきでうまく買い抜けた人達は、1にトーキョータワーズ、2にクロノレジデンス。

[35973: 匿名さん]

クロノ売っても、次住むところはクロノ以下なので、上手く売り抜けた事にはならない。

[35974: 匿名さん]

＞今の新築の中では割安だし。未入居中古販売する人は出るかもね。


えW 割安なんだW

てか売れ残りが大量にあるのに 転売なんて成立しないっしょW

[35975: マンション検討中さん]

>>35974 匿名さん

すでに9割売れてるので売れ残りは大量にあるとは言えないのでは？
一部割安だった住戸では、即転売でもトントン?多少の利益になります。

[35976: eマンションさん]

>>35975 マンション検討中さん

水掛け論になるかもしれないけど、それはないよ

[35977: 通りがかりさん]

>>35975 マンション検討中さん

売れ残りってのは、比率じゃなくて、戸数では？

残１００戸以上？ってことは、まだ中堅マンション２棟分ぐらい残ってるってことでは？

[35978: マンション検討中さん]

>>35976 eマンションさん

それが、あるんだなぁ。

[35979: 検討板ユーザーさん]

>>35977 通りがかりさん

？？？

単に100戸を「大量」と定義したいならそうなんじゃない？

[35980: 匿名さん]

トリトンZ棟の1階にあった住まいづくりナビセンターが4階に移転しましたね。
跡には何が入るんだろう？
マルエツプチが移転して売り場面積を広げてくれたらいいなぁ。
クィーンズ伊勢丹でもいいですけど。
http://harumi-triton.jp/floor_guide

[35981: マンション検討中さん]

気になったので調べてみた。

ホームページをよーーくみると、
そもそも９１５戸は、契約戸数ではなく、
供給戸数らしいよ

全１０７６ー供給戸数９１５戸＝１６１戸!!!

つまり、まだ１６１戸が、
供給（販売）すらされてないってことかい？

となると、
実際の非契約戸数（＝売れ残り）は≧１６１戸？

[35982: 口コミ知りたいさん]

プチが取れて、マルエツになる？？

[35983: 匿名さん]

>>35980 匿名さん
トリトンZ棟1階がスーパーになることを期待していますが、現状では運河方面からの入口が無くて晴海通り方面からの入口しか無いのが気になります。
他の店舗と建物内で行き来できるように改築した方がいいような気がします。

[35984: 匿名さん]

>>35977 通りがかりさん

そもそも、なんで竣工までに売れなかったら売れ残りなの？
竣工前に売り切るスタイルは元々はデベの資金繰りの都合で生み出されたものに過ぎないのに。

[35985: マンション検討中さん]

>>35984 匿名さん

そりゃあ、竣工すれば、刻々と修繕に向かって近づいて行きますからねぇ。時間は止まらないので。

[35986: 検討板ユーザーさん]

>>34270 マンション検討中さん

デザインは個人の好みの問題ですね。
私はいいと思いますよ。

[35987: 匿名さん]

>>35985 マンション検討中さん

日本語の意味がわかりませんが、、、修繕に向かって近付いていくて笑
まぁ、最近は無理に投げ売ろうとせず、竣工後も粛々と売っていくスタイルが多いですからね。特に問題ないと思います。

[35988: 匿名さん]

>>35981 マンション検討中さん

それ、以前聞きました。
この物件の場合供給済みで非契約の数は、あってもローンキャンセルなどで多くて数戸ですし、それにすぐ数字には反映されますから、実質的には供給済＝契約済みと考えて間違い無いそうです。

[35989: 匿名さん]

160戸残っていても、駐車場が順調に埋まっていればマンション管理には問題ないと思います。
駐車場収入の額が潤沢にあれば、修繕積立金の方にかなりの額を振り替えていけますので。
逆に、駐車場申し込みが殺到していて、三井不動産が、残160戸のために駐車場の空きを何十台分か残しておきたいと考えるならば、その空き分の駐車場代は負担していただきたい所ですが、他のマンションの事例はどうでしょうか。

[35990: 通りがかりさん]

次の販売は21戸ですか。
粛々と売れて行ってますね。

[35991: 匿名さん]

＞そもそも、なんで竣工までに売れなかったら売れ残りなの？


笑い

[35992: 匿名さん]

>>35985 マンション検討中さん
検討もしていない物件の修繕の事まで考慮するなんて、優しい方ですね。さらに晴海には絶賛竣工済みで売り出し中の物件があるのだから、そちらの物件の心配をしてあげたらどうでしょう。

[35993: マンション検討中さん]

>>35990 通りがかりさん

前回まで10戸とかだったけど、ペース若干上がったみたいですね。1LDKも5戸出るんだ。

[35994: 契約済みさん]

実質半月少々でしかもこの残戸数で21戸って、加速してませんか?

[35995: 匿名さん]

>>35994 契約済みさん

思ったより出てますね。

[35996: 匿名さん]

マンコミでネガが沸いてくるとやっぱり売れるな。残り１００戸割ったら全戸先着順とかにするのかな?

[35997: 匿名さん]

3ldkが11戸も出るんですね。これでファミリー向けはほとんどなくなるのでしょうかね。

[35998: eマンションさん]

そりゃ完売しないマンションなんかほとんどないでしょう
リセールバリューという点では中古マンションの在庫数や選手村の価格発表の方が重要
景況が悪化しているのであと半年でどうなるかだね

[35999: 匿名さん]

浜松町のゴクレタワーは完売しましたか？

[36000: 匿名さん]

1LDKも売れてきてるね
少なくなっていくと待ってもいられなくなるから売れるの早いかもね