パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[35801: マンション比較中さん]

小池都知事が無駄に豊洲への移転を延期したせいで、BRTも２年遅れ。

[35802: 匿名さん]

政治リスクね。

[35803: 買い替え検討中さん]

レインボーブリッジ　ライトアップ増強されましたね！
側面からの照明を追加したようです！
晴海住民には朗報ですな！

[35804: 評判気になるさん]

>>35803 買い替え検討中さん

まぁここからだと限られた方角の部屋にしか見えないけどね

[35805: マンション検討中さん]

今回1LDKも結構出てますね。
https://www.31sumai.com/mfr/X1671/juko.html?saletime=31&reception=...

[35806: 匿名さん]

>>35805
こんなの用意してんだ？知らなかった・・・流石三井！
まあ三井で6期ってのも中々お目に掛かれないけどｗ

[35807: 匿名さん]

>>35805 マンション検討中さん

1LDKもありますけど、東の3LDKが1番多いですね。淡々と売れてるようで。

[35808: 匿名さん]

100平米9000万くらいなら買っても損はしなさげ

[35809: 匿名さん]

>>35808 匿名さん

それって坪単価300切ってる部屋ってことだけど、300切ってる部屋もあったよ、ココ。

[35810: 名無しさん]

>>35805 マンション検討中さん

え、もうすぐ竣工だと思うが、まだこれだけしか売れてないの？

[35811: 名無しさん]

>>35810 名無しさん

今回で9割弱売れたってところじゃない？
普通に売れてるペースかと。

[35812: 名無しさん]

いよいよ竣工前完売が厳しくなってきたのかな？

[35813: 匿名さん]

>>35812 名無しさん

竣工前完売してなくても別にいいんじゃない？

[35814: 通りがかりさん]

ここって、確か、かなり前からスーモに載ってるにも関わらず、竣工売りになっちゃうのかしら？

[35815: 匿名さん]

この土地でこれだけ売れたなんてすごいです。

[35816: eマンションさん]

>>35814 通りがかりさん

竣工売りになっても別に問題ないし、竣工までにはファミリー用間取りはほぼ完売するかと。

[35817: 匿名さん]

>>35814 通りがかりさん

「竣工売りになっちゃう」って、竣工売りが問題あるかのような言い方だけど、問題あるの？

[35818: 匿名さん]

>>35809 匿名さん
北側中住戸69Dn、価格と広さ、間取りのバランスが魅力的に思いました。北側低層だとフットサル場より西よりは植栽の緑も豊富だし。

[35819: 匿名さん]

>>35818 匿名さん

パンダ部屋で割安なので、お買い得な部屋ですね。

[35820: 通りがかりさん]

ここ、長いこと売ってるもんね～

[35821: マンション検討中さん]

有明の住友さんは同規模・同価格帯・駅近(ゆりかもめ)ですけど、ここより長くなることは間違いなしですよ♪

[35822: 匿名さん]

区長さん変わるらしいから、ゆりかもめ来るかも。

[35823: マンション比較中さん]

>>35814
ドゥ・トゥール：「呼んだ？」

[35824: 匿名さん]

北側のパンダ部屋まだあったんだ。
完売してるのかと思った。

[35825: 匿名さん]

6期まで残ってる部屋って、パンダ部屋というのか？？それなりのお部屋と言うのでは？？

[35826: 名無しさん]

しかし、なんでこんなに販売が長引くのかねぇ～。。
ここって

[35827: マンション検討中さん]

>>35825 匿名さん

各期の1次には、それまで売りに出してなかったパンダ部屋を少しずつ放出してきてるから
今回のも5期まででは買えなかった部屋

[35828: 匿名さん]

>>35826 名無しさん
竣工前の物件で言うことじゃないでしょ。

[35829: 匿名さん]

69Dnの列は売り切れかと思っていました。初期に値下げされた間取りだったので、6期まで温存とはびっくりです。倍率つきそうですね。

[35830: 匿名さん]

>>35825 匿名さん

パンダ部屋の意味わかる？
広告用に最後までとっとかなきゃいけないでしょ。

[35831: 名無しさん]

>>35829 匿名さん

温存？

えっと、

三井の横浜は、
竣工１年前に既に完売してるぜ

[35832: 匿名さん]

>>35831 名無しさん

ほぼ値付けミスのような割安部屋が多かった北仲とは、そりゃ違いますよ。安けりゃ売れるってだけの話。

それと、パンダ部屋ってのは、広告用に温存するのをご存知ないようですね？

[35833: 名無しさん]

>>35832 匿名さん

おんぞん？？

マンションっていうものは、
欲しい人が多ければ
直ぐ売り切れるのでは？

[35834: 匿名さん]

直ぐ売り切れたマンションってデベとしたら失敗でしょ。まぁそういう話題はDTとか最近売り出した晴海のタワーとかに言えばいいのでは。ここよりもずいぶんスローペース。
あと、私は北仲見たけど、投資用にはいいと思ったけど、実需ならこっち買うと感じたよ。実需中心に振ってあるこっちのほうが、住んだときの満足度は非常に高いと思う。北仲は上層に行かないとそういう部屋なかったから、1.5以上出せるのならあっちがよかったかもね。

[35835: 名無しさん]

>>35834 匿名さん

デベとしたらというか、
ここは検討板。


人気マンションは直ぐ売り切れる。

[35836: 匿名さん]

>>35831 名無しさん

パークコート浜離宮も1年以上前に完売してるぜ

[35837: 匿名さん]

>>35833 名無しさん

みんな割安な物件が欲しい。
安けりゃすぐ売り切れるってことだよ。

[35838: 匿名さん]

市場より安めと感じたら投資資金がドカッとくるからね。今の市場は。それで人気化はするけど、住むなら間取りとか3Dの空間とか気にしたほうがイイんじゃね?ここと北仲の低層同士比べたらここは遥かに居住空間としては優れていると思うよ。ま、いくらいいマンションでも駅13分じゃねっていうのも分かるけど、北仲をローンで買って賃貸に出しつつ、ここを現金買いみたいなことをできたらサイコーですよね。

[35839: 名無しさん]

>>35838 匿名さん

シンプルに駅から近い方が、居住性として人気あったというきとでは？つまり、これが市場の評価では？

[35840: 通りがかりさん]

○竣工一年前に祝完売

　パークコート浜離宮　　 565戸
　ザタワー横浜北仲　　　1126戸

　ここと同時期の、三井タワー物件

[35841: マンション掲示板さん]

>>35840 通りがかりさん
そんな人気物件と比較して何か言いたいの？

[35842: 匿名さん]

スミフの営業に思えてきた。ここ買うよりも竣工済みDTや同時期の有明買えってことか?多少属性違うと思うけど。

[35843: 匿名さん]

北側のファミリー向け3LDK物件、人気でもうほとんど売れてしまってもうないよとか、このスレで投稿されていましたが、しっかり売れ残っていたんですね。いやはや。。。

[35844: 匿名さん]

リセールとか賃貸出したときの価格とか、市場の評価ばっか気にする人はここを選ばないでしょうよ。ここ選ぶ人は庭とかのディズニー雰囲気とか、都心から離れた開放感とかでしょう。湾岸検討してる人なら、例えば利便性優先ならTTT中古とか月島物件とか選ぶでしょう。そんなの誰でもわかってるんじゃないかと思いますけど。ここはある意味自己満足だけど、ハマる人にはハマるマンション。その分多少は売れ行きは遅いかもですけどね。

あと、それでもデベ資料等から総合的に考えて、仮に賃貸でここ借りるとすれば買うほうが得だったと計算できたことも書いておきます。

[35845: マンション掲示板さん]

ここに、必ず出てくるディズニー好きが買ってる発言に違和感。庭とかエントランスに多少コンセプト提供してるくらいで、物件そのものになんのディズニー色もないのに、いい加減、馬鹿にするのやめたら？ 買っている人、そんな理由じゃないでしょうに。あの梁なし部屋のあの仕様をあの価格で出せるという事実をないがしろにして、揶揄するなんて、いい加減ウザ。

[35846: 匿名さん]

比較の為に、下がり天井のタワー中古を何軒か見ましたが、パークタワー晴海は3Dで空間が広くとってあるのが魅力だと思いました。

[35847: 匿名さん]

>>35843 匿名さん

パンダ部屋だから残してあるというだけですよ。

[35848: 匿名さん]

>>35839 名無しさん

浜離宮は高すぎて買えないし、都心勤務だから横浜に住むわけにもいかないって人が買うんじゃないの、ここは。

ま、駅遠なりに順調に売れてると思いますよ。

[35849: マンション検討中さん]

私は、ディズニー風味も好きだし悪くないと思いました。

[35850: 匿名さん]

この価格帯で、都心距離近いけど空地率も高くて植栽も多め、共用施設も一通り揃っていて、梁の出っ張り無い専有部、となると、パークタワー晴海になります。都心勤務の場合、通勤時間や乗り換えなど、世田谷区の同価格帯より、メリット感じる方も多いのでは。

[35851: マンション比較中さん]

誰が、どうネガろうとも、このマンションに魅力を感じて購入した人が、すでに900人もいるってことですよねー

[35852: 通りがかりさん]

ってか
今の市況で、
２３区内で財閥タワマン
を買おうと思ったら、

葛飾区金町
晴海の駅遠（10分以上）

ぐらいしか選択肢が無かったというのが
リアルな理由ではないでしょうか？


千葉神奈川埼玉辺りまで行けば
駅近で同価格帯もあるけどね

[35853: 匿名さん]

>>35852 通りがかりさん
そういう理由の人も中にはいるかもしれませんね。
でもその推測には何の根拠も無いし、そもそも購入動機を推測することはこのスレの目的ではありません。
ご自身のブログかツイッターにでも書いた方が良いと思います。

[35854: マンション検討中さん]

普通の会社員同士が、ペアローンで、タワマン、湾岸物件、駅近ではない、を買うことについてどう思いますか？

というのも、片方が転勤になったらどうするの？とか、いつかは売るだろうけどその時は売れるの？とか、低金利でペアローンなんか組んで将来大丈夫なの？とか、人口減少だけど大丈夫？とか、タワマンの修繕費を見積もってるの？とか、色々と回りからガミガミ言われます。

でも、お互い年収が700万程度あるし、ペアローン組めば9000万近く借りれるし、なにより今が大事だし、地方じゃなくて東京だし、だから大丈夫ですよね？

[35855: 匿名さん]

>>35854 マンション検討中さん

この物件がどうこうより、もう少し住宅、マンションについて勉強してから購入を検討する事をおすすめします。回りの意見も聞くのも大事だけど、納得したら迷わないのが大事。

[35856: 匿名さん]

確かに都内の財閥系タワマンを坪単価200万円台で買おうとしたら、金町のシティタワーかここ位しかありませんでしたね。前者は先日840戸完売したようなので、現時点ではここしかありません。値段の優位性があるので、それほど販促しなくても売れると思います。

[35857: 匿名さん]

>>35854 マンション検討中さん

後悔してるのですね、分かります

[35858: 匿名さん]

収入合算でないと買えないのであればリスキーだとは思いますけど、最近はそれが当たり前なのでしょうか？私ならペアローンにはしません。一馬力で買うのが理想とは思います。

[35859: マンション検討中さん]

最近のパワーカップル煽りって、平たく言えば、ペアローン煽りってことでしょ？

どちらかが転勤したら、どーするのかしら？二人とも定年まで完走する前提って。。

[35860: 匿名さん]

相変わらずこのスレは、このマンションに限らない話題が多いですね。
なぜこの個別物件スレで延々議論したがるのか、とても不思議です。

[35861: eマンションさん]

そうそう、物件高騰している現在ではペアローンって多いの？

まあ、妻専業主婦で夫借入であれば、最悪夫に何かあった場合でも、妻が働きにでればカバーできるよね。

でも、夫婦ペアローン組んじゃうとさ、その先３５年間、例えそれぞれが病気になっても、子供が病気になっても、誰かが入院しても、家族の誰かに手間がかかる時期ができても、基本３５年間二人とも労働を休むことが出来ないんでしょ？バトンタッチして働けない。３５年先のことなって、夫一人でもわからないのに、二人の先なんてどうやったらわかるのか、と思料。

これがペアローン？日本語で言うと、夫婦揃って借金？今時はこれなのか？、と思料。

[35862: 名無しさん]

>>35859 マンション検討中さん

「どちらかが転勤したら」って、勤務地を自分で選べない前提が時代に合ってないですね笑

ま、それはいいとして、もし場所を変えて働きたいと思ったとしても大怪我しない物件選ばないといけませんね。その点、このマンションは、儲かりはしないですけどかすり傷程度で済むマンションかと思います。

[35863: 販売関係者さん]

短期間で完売する物件であれば、購入価格と同程度でも無理なく売却できるだろうとは思うのですが、ここはその点ちょっと厳しいですよね。
その点は自覚した上で購入しないと。

ただ、そもそも家に住んで儲けようなんて烏滸がましい話だという見方もできます。
素晴らしいアメニティに恵まれた素敵なマンションに住めるんだから、お金くらい払ってあげますよ、的な。

[35864: 匿名さん]

湾岸はキャピタルゲイン狙いの方多いですね。
晴海フラッグのスレでは200万円前半？とありましたが、ここはその影響は受けないと思ってます。

[35865: 匿名さん]

ここは賃貸需要があるので無理に売却しなくても貸し出せばローンも問題なく返済できると思います。転勤等の理由があれば銀行も理解してくれるだろうし。
晴海フラッグの仮住まい用の需要もありそう。

[35866: 匿名さん]

>>35864 匿名さん
影響はないでしょうね。
そもそも板状マンションとタワーマンションでは、造りも違うし、建築費も違うし、維持費や固定資産税も全然違います。比較にならないくらいこちらが高額ですから、比較しようとは思わないでしょう。
選手村は、広くて安くて維持費が安い物件を求める方たちが検討するでしょう。

[35867: eマンションさん]

>>35865 匿名さん

そもそも、銀行はあなたとあなたの家族が住む家に対して貸すお金であるので、投資用として貸してはない、つまり、転勤になっても、毎月の借金返済は、当然支払はなければならない、ということでは？

一度借りた借金の返済は甘くないのでは？

そして、借金が返せなくなっても、どこに住もうが、返済するまで請求はずっと続くのでは？

[35868: 匿名さん]

>>35867 eマンションさん

投稿内容から、知識・経験不足がはっきり分かってしまうのでそこまでにしておいた方が良いですよ。

[35869: 匿名さん]

>>35863 販売関係者さん

部屋によりますね。割安な部屋は、即売却でもトントン?プラス数百万ぐらいなら持っていける可能性はあります。
高い部屋でも、数年住めば残債割れにはならないレベルです。

[35870: マンション検討中さん]

>>35865 匿名さん
おっと。銀行は返済待ってくれへんやろ

[35871: 匿名さん]

>>35869 匿名さん
割安な西側や北側のお部屋ですが、中古で買いたいですか？駅遠で眺望もなく、管理費も高い中古物件ですよ。

[35872: 名無しさん]

>>35850 匿名さん

まさにこの理由で購入済みです

[35873: 匿名さん]

>>35871 匿名さん

あなたの考えでは欲しくないとなるのでしょうが、事実としては、割安であったことから既に完売状態です。
それと、モデルルームで眺望シミュレーション見てみましたが、そこまで悪くないです。

[35874: マンション検討中さん]

>>35873 匿名さん

>>35843

北側、まだ売ってるって書いてるけど？どうなの？

[35875: eマンションさん]

>>35869 匿名さん

そんな可能性ないよ
修繕積立一時金、登記費用、仲介手数料をペイできるわけない

[35876: 匿名さん]

>>35874 マンション検討中さん

昨年末にモデルルームいったときは、ほぼ完売状態でしたよ。
パンダ部屋はもちろん残してあるでしょうね。

[35877: 匿名さん]

>>35875 eマンションさん

可能性はありますよ。坪単価300切ってる部屋ならね。仲介手数料いくらで見てるか知らないですが、大手でも1.5%までなら下げますからね。新興プレイヤーだと固定50万円なんてところも。もちろん、無料のところなんて使わないけどね。

[35878: マンション検討中さん]

>>35876 匿名さん

なーんだ、じゃあ、完売してないじゃん。

[35879: 匿名さん]

>>35878 マンション検討中さん

どうしたんですか笑

ちなみに、価格表見てみたら、北のパンダ部屋は今回で完売です。ファミリー間取りは残ってるとしても一部屋ですね。同じく、西も残ってるとしたら一部屋。ほぼ完売ですね。

[35880: マンション検討中さん]

入居開始までに完売は難しくなってきましたね

[35881: 匿名さん]

>>35876 匿名さん

ここで言うパンダ部屋がまだあるというのは、営業成績のためにわざと残してあるという意味なんですね。

[35882: 匿名さん]

>>35881 匿名さん

売る側からしたら広告で表示する「3LDK ●●●●万円?」はある程度安く見せる必要があり、そのような安い住戸は徐々に販売してはいくけど、広告で表示できるように販売後半まですべては売らずに取って置いているということです。新築マンションの販売では一般的な手法です。

[35883: 匿名さん]

>>35882 匿名さん

文字化けして？になってしまってますが、波線です。

[35884: eマンションさん]

>>35880 マンション検討中さん

残るのは1ldkだけで、ファミリー用の間取りは完売するよ。

[35885: 匿名さん]

>>35884
以前からそういうことにしたい人がいるけど、
普通に万遍なく残ってるっていう・・・
まあ三井で六期ってのもなかなかだし、
何だか七期≒最終期も厳しそうじゃない？

[35886: マンション掲示板さん]

>>35885 匿名さん

万遍なく残ってるというか、もう9割近く売れてるからねぇ。

[35887: 匿名さん]

月島駅そばにやっとホテル・商業施設が出来ますね。商業施設は延べ30,000㎡程度。ららぽーと豊洲が62,000㎡ですから、中央区としては結構な広さの施設ですよね。
併設のマンションは、カーサ相生の再開発、権利交換で小さな部屋が沢山生まれると思います。1LDKやワンルーム購入希望の方は注目したいですね。まだまだ先にはなると思いますが。

月島駅周辺に商業施設が出来る事で、今後ここの北側都有地に大規模商業施設が出来る可能性は、これでほぼなくなったかな。。。まあ元々立地的に無理だろうとは言われていましたが。
https://www.kensetsunews.com/archives/279942

[35888: 匿名さん]

>>35887 匿名さん

レミコン跡地は、大規模商業施設よりも、マンションが建ったほうがいいと思います。
でもって都有地のBRTターミナルの横は、マンションと小規模な商業施設にしたらいいと思います。下駄履きでスーパーと保育園がいいんじゃないですかね。

[35889: 匿名さん]

ますます取り残される、僻地ザ・タワー晴海
掴ませた営業と自分の見る目のなさを恨みたまへ

[35890: 匿名さん]

>>35887
こりゃまた凄いのができるんだね。
早ければ5年後、全体の完成は10年後ぐらい？
勝どき三井と被る？

[35891: 匿名さん]

>>35888 匿名さん
またネガ呼ばわりされるんだろうけれど、車で晴海５丁目の交差点から勝どき陸橋通って、新大橋通りに出るまで2分３０秒でした。
北側都有地のオリンピック車両基地は、都心までの時間といい、広さといいと駐車場としては抜群ですね。
汐留や新橋に路駐している観光バスが問題になっているので、ここをそのままオリンピックレガシーにしてもいいのでは？という話は普通に出てきそうな気がします。
大会関係者輸送拠点整備工事
https://www.google.co.jp/amp/oss.avantage.co.jp/afb/%3fp=521986&=1

[35892: 匿名さん]

>>35889 匿名さん

もともと駅遠は分かってたこと。
現状でもトリトンやららぽーとが徒歩圏内で使えて、それでOKという人が買うんだから問題なし。逆に月島駅周辺の価値向上になるのだから良いこと。

[35893: eマンションさん]

>>35891 匿名さん

オリンピック車両基地としては良い場所だけど、通常の駐車場の立地としては不便。そもそも自動車保有率がどんどん減っている現状で、わざわざ大規模な駐車場の新設は不要。

[35894: 匿名さん]

>>35892 匿名さん

見え見えの荒らし投稿にレスしてあげることはないですよ。放置すれぱ良いです。

[35895: 通りがかりさん]

>>35888 匿名さん

ある程度の人口が集まれば街になりますからね。二丁目も人口増やしてお店作ればいいと思います。トリトンとBRTターミナルともデッキで繋がるしね。

[35896: 匿名さん]

>>35893 eマンションさん
お気持ちはよくわかりますが、ニッスイ倉庫が撤退してからクロノティアロが出来るまでの間、この一帯が巨大駐車場だった頃をご存知ないでしょうか。業務用と個人用とすごかったですよ。広過ぎるし人が通らないのでゴミの不法投棄があって問題になったり。
今は跡地が野球場、公園、晴海子ども園、下水道局のポンプ場、クロノティアロになって、見違えるようになっているから、信じられないでしょうけど。
商業の成り立たない土地なんですが、駐車場としては、昔からポテンシャルの高い土地なんですよ。

[35897: マンション検討中さん]

ま、とりあえず月島駅近でも3万平米がやっとなので、ここはコンビニやスーパーが関の山ですね。便利になれば何でも良いけど。

[35898: eマンションさん]

>>35896 匿名さん

どうしても駐車場が必要とのお気持ちは分かりますが、その巨大駐車場が潰されて問題なかったということです。今後も必要ないと思います。

[35899: 匿名さん]

>>35898 eマンションさん
銀座新橋エリアのバス駐車場は足りていないでしょう。環状2号線仮道路が出来てから、晴海はさらに近くなりました。

https://www.tokyobus.or.jp/kashikiri/parking/

[35900: 匿名さん]

>>35890
騙されてるよw
ららぽーとは延べ床165000くらいで月島の案件は30000ね。1/5にも満たないから商業施設は小規模だよ。
晴海フラッグの商業施設と似たようなサイズでしょう。

>>35887は早とちりしたのかな？