パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795/
パークタワー晴海×はるちゃん　エキスパートインタビュー　モデルルーム訪問
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パークタワー晴海のＭＲにお出かけしました
https://www.sumu-log.com/archives/6626/
2018年GWに見学してほしい新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/10524/
お便り返し その80「マンションマニアが買いたい新築マンション」【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/11229/


[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[34951: 匿名さん]

>>34950 匿名さん
自分のとこにも届いたけど事実よ
これから晴海は厳しくなると思う

[34952: 匿名さん]

>>34949 匿名さん
失礼、第2四半期ですね。

[34953: 匿名さん]

月島・豊洲が取引き活発で成約価格も上々なら晴海だって同じでしょ。隣接してる訳だし。

[34954: 匿名さん]

>>34953 匿名さん
考えれば分かるけど、明確な違いはあるかと

[34955: eマンションさん]

>>34949 匿名さん

晴海はもともと成約数が少ないですから、期間内にスッ高値成約があるとそれに引っ張られます。そういったイレギュラーな高値成約がなくなり、安定してきたんでしょうね。私ものここ数ヶ月の湾ナビ成約情報見てますが、晴海の成約単価は底堅いですよ。

[34956: eマンションさん]

>>34949 匿名さん

あと、もともとの投稿が
>>34922
で、それに対して貴殿がレポートの話を持ち出したのが誤りのもとです。

[34957: 通りがかりさん]

少なくとも大量に残戸ある北向き1Lは捌けないでしょ。

[34958: 検討板ユーザーさん]

相場の値動きは、こまめにチェックするのはもちろん大事ですが、3ヶ月程度の短期で見てもあまり意味がありません。特に晴海は事例も豊洲や月島ほど多くないですし。湾ナビのマーケットレポートでは、上半期は上昇判定でした。

[34959: 通りがかりさん]

>>34957 通りがかりさん
北の1LDKは、竣工までに売れなくても気長に竣工後も売るか、業者に売るか、賃貸に出すかすればいいんじゃないの？

[34960: 匿名さん]

>>34959 通りがかりさん

１ＬＤＫは、豊洲やトリトン勤務者の借り上げ単身者寮として需要があるんじゃないかな。
晴海ビュータワーも、家賃補助のある企業勤務の家族がいっぱい借りていますよ。ただ、あそこは77㎡23万、94㎡25万とかで貸すから、ここはあんまり高い家賃設定は出来ないかもしれないけど。

[34961: 匿名さん]

>>34960 匿名さん

その家賃って、提携企業限定とかですか？
私、最近中央区に引っ越してきたのですが、1年ぐらいスーモ等でウォッチしてても、トリトンビュータワーでそんな家賃単価の部屋は出てきませんでした。今出てる部屋も、70m2で24万、90m2で33万です。

[34962: eマンションさん]

>>34960 匿名さん

77㎡23万、94㎡25万は流石にないでしょ、、、
あったとしてもかなり昔の話？

[34963: 匿名さん]

>>34961 匿名さん

>>34961 匿名さん
上記の家賃は、一般向けの価格です。
スーモを見ましたが、掲載されている家賃では、高くてなかなか借り手が付かないと思います。

ビュータワーの高層階にNTTが70件ほど所有していて、近隣相場とは関係なく？借り上げ社宅にちょうど良い家賃設定をしています。
昨年くらいに77㎡23万 94㎡25万に値上がりしました。前は21万と23万だったと思います。
すぐ、借り手が付きます。だからネット掲載ではあまり見かけないかもしれないですね。

[34965: 匿名さん]

>>34963 匿名さん

なるほど、その格安家賃の部屋は、借り上げ社宅向けであり、一般的には借りられない物件なのですね。
それであれば、周辺の賃貸相場には影響ないと思います。地元の複数件の不動産屋さんと付き合いがあり、聞いてみましたが、そんな家賃ではまず出ないとの回答でした。

なお、70m2で24万なら、割と普通に借り手つきますよ。

[34966: 匿名さん]

>>34965 匿名さん
一般の人も借りてますよ。

[34967: 匿名さん]

>>34964 匿名さん
例の週刊誌でのデマ発言ですか？
なんか訴えられそうな勢いですね。。

[34968: マンション掲示板さん]

>>34966 匿名さん

なんで借り上げ社宅を一般の人が借りられるんですか？

[34969: マンション検討中さん]

>>34967 匿名さん

自分のブログでの発言と、週刊誌の取材受けているときの発言の違いを考えないとね。契約者さんたちが怒るのも無理はない。

[34970: 匿名さん]

>>34966 匿名さん

借りられるとしても、特殊なコネがないと借りれないのでは？スーモにすら載らない物件なんて、一般の人からしたらほぼノーチャンスです。レインズには載ってるんですか？

[34971: 住民板ユーザーさん1]

ビュータワー住人だけど90平米管理費こみ33万の部屋申し込み済みってチラシ入ってましたよ。
ビュータワーは駐車場に空きがあるので、地方から引っ越す人は選択肢になりやすいのかもしれないですね。
確かティアロ 、クロノは駐車場空いていなかったと思うので、車ありで賃貸探すとなかなか選択肢がない。

[34972: 匿名さん]

>>34970 匿名さん
レインズは知りませんが、スーモにたまに掲載されますよ。すぐ掲載終了しますが。
NTTは定借2年で再契約可にしているので安いのですが、個人で借りている知人が、更新料を取られなかったと言っていた記憶があります。

ナレッジバンク プレミアムライフという不動産屋さんのチラシがあるのでアップしておきます。3年前のものですので今は上昇しています。
ここのサイトを見ると今は埋まってしまっているようです。
高層階に70室以上はあるはずで、全部地権者物件だから、羨ましい話です。売りには出さないんですかね。

[34973: 匿名さん]

>>34972 匿名さん

このぐらいの単価の部屋、たまに出ますね。
ただ、数ヶ月前に申し込んだら、「ビュータワー はエアコンや温水のシステムが古いものかつ特殊で、設備老朽化で故障多発のため総取っ替えしなければならず、そのための費用がかかるので貸し止めになった」ということで結局借りれませんでした。

[34974: 匿名さん]

>>34972 匿名さん

なるほど、ありがとうございます。
ただ、やはりちょっと相場感を無視しているので、周辺物件への影響は限定的ですね。クロノティアロの賃料相場を見ていると、ビュータワーの影響はあまり受けてないことが分かります。

[34975: 匿名さん]

>>34973 匿名さん
そうだったんですね。知人の部屋も温水システムと全室のエアコンが新品になっていました。では何れリノベ物件として売りに出すのかしら。

[34976: 匿名さん]

三年前より相場あがりましたね。
今はその値段ではでてないと思いますよー。
70平米だと管理費込み24万ぐらいだと思います。55平米も20万以上はするんじゃないかな。
近くのアーバンタワーも一年前より家賃の値上げしてます。

[34977: 通りがかりさん]

>>34976 匿名さん

リバーシティとかも、全体的に賃料上げてきてますよね。

[34978: 匿名さん]

人気の佃とこことを比較するのは無理です。

[34979: 通りがかりさん]

>>34978 匿名さん

レス追えば分かると思いますが、佃とここを比較しているのではなく、ビュータワーもそうだしリバーシティもそうだし、周辺の家賃相場は上がってきている、ということです。

[34980: マンコミュファンさん]

ビュータワーは、立地は便利な場所にありますよね。ただ、共用施設はほぼありませんし、古さもかなり目立ってきているので、賃料もそこそこ安くなっているものと思います。クロノやティアロよりも安く借りれますよね。中古販売単価もクロノやティアロより安いです。

[34981: 通りがかりさん]

ってか、今のご時世に、マンション投資で儲けようとしてる人なんているのかな？特に、ザ実需の駅遠エリアで

[34982: マンション掲示板さん]

>>34981 通りがかりさん
1Lに目を向かせる為の自作自演による演出でしょう。

[34983: マンコミュファンさん]

>>34982 マンション掲示板さん

そういう話じゃないでしょ笑
1LDKは、売れ残って三井所有で賃貸に出したとしても、周辺企業の社宅としての需要はありそうだよねって話では。

[34984: 通りがかりさん]

>>34983 マンコミュファンさん

そもそも誰がワンエルをかりるの？単身者はワンルームが主では？
じゃあディンクス？でもディンクスはニエルを好みそうだが？

そもそも、東京の社宅は会社の周辺にはなくない？千葉とか東京の西の方とかでは？

[34985: 匿名さん]

大谷翔平が買ったマンションってここですか？

[34986: マンション検討中さん]

>>34985 匿名さん

帰国時に寄ってるらしい、すでに竣工したマンションでは？

[34987: 通りすがりさん]

>>34983 マンコミュファンさん

じゃあ売らなきゃいいのに。
なんで三井はあれだけ苦しまぎれに
1LDK宣伝してるのでしょうか。
プランニングミスでこんなに1LDKつくっちゃって、
さっさととんずらしたいのでしょう？

[34988: マンコミュファンさん]

>>34987 通りすがりさん

三井の心配してるんですね、優しいですね。
別に検討者としては心配する必要はないとは思いますが笑

[34989: 匿名さん]

>>34972さん
最近のチラシはこうですね。
周辺に合わせて築20年のビュータワーも値上がりしているのでしょう。

[34990: 匿名さん]

>>34989 匿名さん
最近の価格ありがとうございます。
当初、誰かが77㎡23万、94㎡25万とか言ってましたが、全然その水準じゃないですね笑
70m2で24.5万、90m2で33万ですね。

[34991: 検討板ユーザーさん]

1LDK設けたの中央区の意向じゃなかったですかね、もう家族世帯はお腹いっぱい的な…

[34992: 匿名さん]

>>34991 検討板ユーザーさん

そうなんですね。
江東区も、新たにマンション建てる時は単身者用の部屋を2割以上用意せよという制度になりましたもんね。

[34993: 匿名さん]

残念マンション。笑い

[34994: 匿名さん]

単身者が駅遠物件を選ぶはずは無いんだけどね。
大きな橋や歩道橋を渡る必要がある場所なら尚更なこと。あまり行政が強制するのは良く無いね。ここのようになっちゃう。

[34995: 匿名さん]

月島第3も来年は一年生が5クラスになるかもしれなくて、家族が多いと小学校がパンクしちゃうのでしょう。
レミコン跡にタワマン建てても月島第3ってキャパ的に大丈夫なのかな。

[34996: 匿名さん]

>>34995 匿名さん
来年から校区を変更して、月島二丁目は第一小になります。
また、選手村入居者の年齢構成によっては、晴海3丁目も新設小中一貫校に行く可能性がありますので、そうするとかなり教室に余裕が出てきて、セメント工場跡地にマンションが建つ可能性が出てくると思います。

ビュータワーの話題が出てきましたが、タワマンは築年数が建つとスラムになるとか言う方がいますが、実際は、20年経つのに子供の数が減りません。タワマンはメンテナンスをきっちりやっていくので、入居者も新陳代謝を繰り返していくのだと思います。賃貸が多いのも一因ではありますが。

[34997: 匿名さん]

>>34993 匿名さん

おやおや。また変な人が来ましたか笑

[34998: eマンションさん]

>>34994 匿名さん

行政の政策なんだから、仕方ないんじゃないの？
それに、1LDKも30戸ぐらいは契約済みなわけだし、売れ残ったとしても三井がランニングコストは支払う訳だから、その他の住民にとっては何の問題もないでしょ。

[34999: 匿名さん]

月島二丁目が第一小学校になっても来年から新小1が5クラスかもというなら今後もすごそうですね。クロノティアロ もまだピークではなさそうですし。
北向購入者なので、できるだけ空き地でいてほしい笑

[35000: 匿名さん]

タワーマンションは30年後にスラム化で社会問題に発展「国交省幹部」の懸念
https://www.dailyshincho.jp/article/2018/01090630/?all=1
「インターネットで『タワーマンション　問題点』と検索すれば、様々な専門家が『安易な購入は危険だ』と注意喚起する記事やサイトがヒットします。それでも人気は高止まりです。法人や外国人投資家が投資目的で購入したり、相続税対策もあるでしょう。とはいえ、眺望や通勤の便、はたまた社会的ステータスに魅力を感じる人も依然として多いと考えられます。そこで購入を検討している方々には声を大にして言いたいことがあるのです。それは国土交通省の幹部が30年後、タワマンの資産価値下落と、それに伴う周辺地域のスラム化を本気で懸念し、国として対策を講じる必要性を感じているということです」



夢の「タワマン」からまっ逆さま…　住民から“修繕費が足りない”の悲鳴が上がるワケ
https://www.dailyshincho.jp/article/2018/05190801/?all=1
これから大きな混乱が

「日本の建築業界の技術力があれば、タワマンを建てるのは十分可能でした。しかし、大規模修繕については業界全体の経験値が低く、いくらかかるのか予測が立てられていません。初期のタワマンが一斉に1回目、2回目の大規模修繕を迎えますから、これから大きな混乱があると思います」

　そう語るのは、建物診断設計事業協同組合の山口実理事長だ。さくら事務所創業者で会長の長嶋修氏も、

「増えはじめた2000年代前半、タワマンは解体できないのではないかと言われた。それでも建て続けたくらいなので、建てたあとの修繕費用など検討事項に入っていなかった」



修繕費用は110億円超…　金食い虫「タワマン」のスラム化懸念、その対策例
https://www.dailyshincho.jp/article/2018/05200802/?all=1
「小規模なマンションでは修繕工事費の9割が外壁補修ですが、うちでは1割ほど。タワマンでは圧倒的に設備修繕に費用がかかります。うちは外壁補修は十数億円でできるのに対し、ポンプやエレベーター、給排水管の交換などには70億円近くかかってしまいます」

　ケタが違うのだ。

「最初の30年は、毎年の平均支出額が1・9億円ですが、31年目からは2・5億円もかかり、50年全体でかかる費用は計画上で110億円を超えます。そこで分譲当初は1平方メートル当たり85円だった積立金を、5年目に均等積立に移行して同230円にまで引き上げました。段階増額方式だと値上げのたびに総会で決議にかけ、過半数の賛成を得なければならず、住民の反対で予定通り値上げできないリスクも伴うからです。結果、1戸平均で月6000円が1万7000円ほどになって、管理費など諸々含め、月に4万円ほど支払っている住戸が多いですね」


タワマンの現実…マンション２０２０年問題
http://www.yomiuri.co.jp/fukayomi/ichiran/20161017-OYT8T50050.html
　フィットネスジムやプール、カフェにパーティールーム……。眺望やセキュリティーの高さと並んで、購入前に目を奪われがちなのは、共用施設の豪華さだ。前出のメリットを尋ねるアンケートでも第４位に挙がっている。

　ところが、これらの施設はその運用や維持管理の費用を月々の管理費で賄うことになる。費用が賄えず、ジムやプールが閉鎖に追い込まれ、分譲時の付加価値がむしろマイナス資産として評価されている物件もある。これが、後述する費用問題にも大きく関わってくる。

[35001: 匿名さん]

> ●タワーマンションのメリット

> ①タワーマンションは、ほとんど例外なく免震構造や制振（制震）構造で建築されているので、大地震が来ても揺れが小さく、家具の転倒による怪我など二次災害に遭いにくい。

→大きな地震に耐えたとはいえ、免震装置そのものは疲労しますし、半永久的に持つものでもありません。
また、大規模な地震では大きな余震がかなりの回数にわたって繰り返し発生します。免震装置の中には、エネルギー吸収能力が衰えてしまうもので出てくるでしょう。そうした装置をいつ、どのような方法で交換するのがベストなのかという課題は残ったと考えています
http://www.taisin-net.com/solution/special_issue/87lvn70000018cso.html

→ 一方、免震のように静的荷重を受ける状況下では、建物の変形を抑えるのは剛性しかありません。
ですから、剛性があまり低下しない方が変形を抑制できますし、逆の場合はどんどん変形が進んでしまいます。
免震は、打たれ弱く脆いと言えます。
基礎固定の場合は、塑性化が履歴減衰の増大となり変形を抑制する方向に働きますから、冗長性という観点からは基礎固定の方が一枚上手です。
この現象は、最初にお話した建物の地震応答解析結果の意味するところと合致します。
以上が、過渡応答でも定常応答でも共通して見られる免震の応答特性なのです。
免震の建物は一度壊れるとどんどん変形が進んでしまいますから、免震の建物を塑性化させる設計は好ましくないということになります。
https://www.sein21.jp/NewSeinWeb/TechnicalContents/Kikuchi/Kikuchi0104...

> ②災害対策も充実しており、ライフラインが切れたときのために非常用設備（72時間自家発電装置・太陽光電源・飲料水生成装置・簡易トイレ・かまどなど）も充実している物件が多い。

→さらに、地震で停電や断水になった場合、エレベーターが使えなくなるので外出は難しいですし、水を一階から高層階まで運ぶのは相当苦労します。地震だけでなく、火事が起こった時に逃げ出しにくい事も大きな問題です。こうした災害は滅多に起こらないとはいえ、万が一の災害へ対応が難しい事が、タワーマンションの大きなデメリットといえるでしょう。
http://rh-guide.com/hudousan/tower_man_demerit.html


> ③タワーマンションは、大抵が戸数300戸以上の大規模な物件なので、ホテル並みの豪華な共用施設がふんだんに用意され、またコンシェルジュを置いて住民サービスに当たるなど、付加価値の高い物件が多い。

→ところが、これらの施設はその運用や維持管理の費用を月々の管理費で賄うことになる。費用が賄えず、ジムやプールが閉鎖に追い込まれ、分譲時の付加価値がむしろマイナス資産として評価されている物件もある。これが、後述する費用問題にも大きく関わってくる。
http://sp.yomiuri.co.jp/fukayomi/ichiran/20161017-OYT8T50050.html?page...

> ④既成市街地の駅前再開発の一環として誕生することも多いので、ペデストリアンデッキで駅まで繋いだものもあるなどアクセスが良いことに加えて買い物施設・飲食店も充実していることから、生活利便性が非常に高い。

→私も駅前に住んでおりますが、部屋によって騒音の度合いは大きく違います。
電車と反対側の部屋はほとんど気になりません。駅側は神経に障るくらい騒がしいです。
騒がしい駅側にはリビングがあるのですが、逆にリビングで子供が騒いでもテレビを大きくしても電車がうるさいので大丈夫という変な安心感も・・・
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15656/


> ⑤多くは20階以上の高層階に限ることですが、都会の喧騒から遠い住まいであることも長所。窓を開けると、はるか下を走る車が小さく見えますが、騒音は殆ど聞こえて来ない。

→そもそも、タワマンの高層階に住めば、少なくとも地上から15m以上は離れた場所で生活することになる。そこで危惧されるのが、抑うつなどの症状だ。
　建設省建築研究所（当時）の渡辺圭子教授が1994年に発表した論文「集合住宅のストレスと居住者の精神健康」は、「高層集合住宅はその高さゆえに、外の明るさ、雨の音、樹木の緑といった外界による刺激が乏しい」と指摘する。
　また、感覚遮断研究では「刺激を極度に絶たれた被験者は無気力、抑うつなどの症状に陥りがち」だといい、渡辺教授は、高層階でもそれと同様の傾向が表れるのでは、と類推している。
　さらに、高層階での居住は「流産率が高まる」との報告もある。公衆衛生学の権威で『コワ～い高層マンションの話』（宝島社）の著者である逢坂文夫氏は、94年の研究「住居環境の妊婦に及ぼす健康影響について」で「高層階の居住者ほど流産の割合が高くなる」と発表しており、10階以上の高層階に住む女性の流産割合は38.9％に達するとしている。
http://biz-journal.jp/2017/08/post_20285.html


> ⑥タワーマンションの足元には広いオープンスペースがあって、都会とは思えない庭園が設けられるケースが多いもの。これは、出入りの際に住民に潤いを与えてくれる。また、中低層階の住戸では、その緑の景観をリビングから楽しむこともできるはずです。

→　エントランスまわりの噴水や滝は、見かけは豪華だが水垢などがたまりやすく、定期的な清掃が必要だ。水道代やポンプの電気代もかかる。風が強いと近くの1階の住戸に水しぶきが飛んで洗濯物が濡れ、クレームの原因になる。

　もっと怖いのは事故だ。幼児が水路でうつぶせに倒れると、3㎝ほどの深さでも溺死してしまう。そんなこんなで、やがて運用を止めるマンションが少なくない。

　大規模な新築マンションで一時、流行った温泉施設は最近はまったく見かけなくなった。お湯を沸かすボイラーや循環ポンプなどのメンテナンス、清掃や冷暖房におそろしくコストがかかり、それでいて利用者は少ないからだ。

「イニシャルコストもランニングコストも大変高価なのです。ある住宅評論家が、『あれはゴルフ好きの男性の発想だ』と言っていました。ゴルフが終わってから仲間で入浴するのは楽しいかもしれませんが、同じマンションに住む住人どうしが一緒に入って何が楽しいのでしょう。特に女性は、ご近所の人に自分の裸など見せたくないはず。入居者のニーズを調べてつくったというより、広告宣伝の目玉にするためにつくった、まさに『客寄せパンダ』の典型です」（碓井氏）
https://diamond.jp/articles/-/152820


> ⑦眺望という無形の付加価値が付いてくる（住戸位置によって異なるものの、富士山や東京タワー、スカイツリー、レインボウブリッジといった魅力的な光景をリビング内からいつでも見ることができる）。これが最大のメリット・魅力となっている。

→特にベランダがある部屋からだと、ベランダの囲いが鉄パイプでない場合、部屋に入って椅子に座ってしまうと、何の眺めも見えず、空しか見えない。

また、１階から３階くらいならまだいいのですが、高層階に住んでいると、緑や木々が全然無く（または見えず）全然季節感が感じられないんですよね。
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1040584415

[35002: マンション検討中さん]

もっと有益な情報交換できたらいいですね。

[35003: マンション検討中さん]

初心者マークの方がまた登場しちゃってますね。
ここまでくると狂気を感じますね、、、

[35004: 匿名さん]

>>35003 マンション検討中さん

タワマンに恨みを持つサカーキー信者の方と思われますね。

[35005: 通りがかりさん]

でも、まとめてもらうと、わかりやすい

[35006: 匿名さん]

>>35005 通りがかりさん

ざっと読みましたが、ほとんどが根拠のない主張やミスリード、感想、個人の考え方といった内容で、あまり参考になりませんでした。

[35007: 匿名さん]

まぁ、相手にしないて良いかと。

[35008: 匿名さん]

>>34998 eマンションさん
空き家が多くても駐車場が埋まっていれば問題ないでしょう。管理費収入のうちの4割前後が駐車場収入でしょうから。

[35009: 匿名さん]

>>35007 匿名さん

ですね。異常です。

[35010: マンコミュファンさん]

>>35001 匿名さん
なげ?よ。

[35011: 匿名さん]

タワマンはリセールが有利だから人気あっただけで、老朽化、管理の難しさ等のリスクに注目が集まりリセールが不利になれば、今度は惨劇ですよ。

[35012: 匿名さん]

それでも15階以下のマンションに、リセールが負けることは、なかろうもん

[35013: 匿名さん]

>>35011 匿名さん
1,000世帯もあるから、修繕積立金の値上げは超難航しそう。

[35014: マンション掲示板さん]

早いうちに売って逃げようとするのは相場からしてかなり難しくなったので、少しは自分の永住を考えて値上げに応じるようにならざるを得ないでしょう

[35015: 匿名さん]

今週の東洋経済が不動産特集で、上がる下がる記事ではほとんど勝どきや晴海が写真で使われるので後で読んでおきます。

[35016: 匿名さん]

修繕積立金は、同じくシャトルバスを終日走らせているワールドシティタワーズの295円/㎡位を考えておくといいかもしれないですね。
ワールドシティタワーズはシャトルバスの乗車賃を150円に値上げしても、修繕積立金はこのくらいの上昇になるんですね。

[35017: 匿名さん]

まずは勉強スレで管理費と修繕費の違いぐらい学ぶとか・・・。

[35018: 匿名さん]

>>35016 匿名さん
シャトルバスはじめ共有施設の管理費が大きく、管理費剰余金から修繕積立金への振替額が少ないからこうなるという話ですね。

[35019: マンション検討中さん]

>>35016 匿名さん
ワールドシティタワーズのシャトルバスは150円ではありません。
シャトルバスの運行は、修繕積立て金とは全く別会計ですし。

[35020: 名無しさん]

>>35015 匿名さん
これの事？
書いてあるのは駅無しバス便物件の負動産の記事ですよ。多分フラッグの事を暗示してるのかと。

https://toyokeizai.net/articles/-/252830

[35021: 匿名さん]

>>35019 マンション検討中さん
失礼。大人も子供も120円でしたね。
管理費剰余金から修繕積立金への振替額は重要ですよ。管理費はかなり余裕を持った設定にしてあるはずなので、毎年8,000万円は修繕積立金に振り替え出来るといいですね。

[35022: 匿名さん]

>>35021 匿名さん

シャトルバスだけでは修繕積立金の水準を語れません。

[35023: eマンションさん]

>>35013 匿名さん
BACとかワンダフルでは数戸の管理費未納世帯が恒常的にある模様ですね。笑い。
管理組合は催促する様ですが、中々上手くいかないみたいですね、、、、
ここは1000世帯あるので未納世帯はもっと多くなるでしょう。

[35024: 匿名さん]

>>35023 eマンションさん

管理費未納が発生するのは、どこのマンションでもあることです。そしてその取り立て方法はほぼ確立されてきていますので、粛々と対応していくことになります。

[35025: 匿名さん]

＞＞35024
どこのマンションでもは言い過ぎでは。
うちのマンションは口座変更の手違いなど以外ではほぼ発生しません。
300戸ぐらいありますが。

[35026: 匿名さん]

>>35025 匿名さん

発生の有無はそれぞれのマンション次第でしょう。しかしどのマンションでも起こり得ることです。それこそ、都心の超高級物件でも発生しています。

[35027: 匿名さん]

ほとんどの人は、管理費は自動支払にしているでしょう。そもそも管理費未納などは特定の（いわばタチの悪い）住民がいる場合しか発生しませんので、タワマン等一定以上の価格帯のマンションであれば、そういう住民に当たるかどうかはほぼ確率の問題です。
1000戸のマンションに居て300戸のマンションに居なかったのも確率を考えれば不自然なことではありません。ある意味どこのマンションでも起き得るというのも正しいです。

[35028: 通りがかりさん]

>>35023 eマンションさん

なんじゃそれ笑
センスのないネガだなぁ

[35029: 匿名さん]

＞＞35026
可能性の話をすればその通りですが、ローンかつかつで住んでいる物件とローンなんて組んでいない人がほとんどの物件での発生確率は違うと思いますよ。
晴海であればキャッシュよりもローンの人が多そうなので、都心の超高級物件よりも発生確率は高いかもしれません。

[35030: 通りがかりさん]

>>35029 匿名さん

ローンかつかつの人がいる割合なんて物件によるでしょ笑
キャッシュ一括で買ったとしても実は自転車操業の自営業なんて場合もある。
管理費を払わない理由は様々。そのような理由を持った人がどのぐらい発生するかなんて、読めないし、まさに物件次第。
物件価格が安いエリアだって、堅実な人ばかりが買った物件もあるだろうし、そうじゃない物件もあるでしょうよ。

[35031: 検討板ユーザーさん]

管理費等滞納の話ならここは滞納の割合高そうということで間違いない
管理費等は高いマンションなんだから

[35032: 匿名さん]

都心の超高級物件だからといって払わない民度が低い人も住んでいるんですねぇ…。
まあそんなもんだし分かりきってたことか。

[35033: 匿名さん]

>>35030 通りがかりさん
確率論の話ですよ。
高級マンションと団地でどちらが管理費滞納率高いか。
絶対に物件価格と滞納率は相関しますよ。

[35034: 通りがかりさん]

>>35031 検討板ユーザーさん

めちゃくちゃだね笑
管理費が高いほど滞納率が高いとでも言うの？笑

[35035: 匿名さん]

>>35033 匿名さん

高級マンションと団地なんて、比較対象が極端すぎるでしょ。一定以上の価格なら、物件次第だよ。

[35036: 匿名さん]

>>35033
高級マンションといえども、団地の一種ですよ。
定義をしっかりして。

[35037: 名無しさん]

>>35031 検討板ユーザーさん

ちょっと何言ってるか分かんないです

[35038: 検討板ユーザーさん]

>>35037 名無しさん

前に修繕積立金の平準化の話があった時、余裕があまりないからという理由で反対する人いましたよね？
そういう人は破綻予備軍なわけで、ここはタワーで共用部が多いが故に管理費等が他のマンションより高くて、かつ、当初は意図的に負担が抑えられてます
普通の板状マンションより滞納リスク高いのは分かりますよね？

[35039: 匿名さん]

>>35035、35036
わざと突っかかっているんだと思いますが、物件価格と管理費の滞納率は相関するという単純な話ですよ。
一定以上とか、定義とかではなく。

[35040: 匿名さん]

>>35038 検討板ユーザーさん

ずいぶん前から見てるんですね！
その頃からずっとネガ投稿されてるんですか？

その投稿は知りませんが、ここは匿名掲示板な訳ですし、修繕積立金平準化は引き渡し後に管理組合で議論する話でしょう笑

また、管理費は払える人が買えば良いのです。高い、払えないと思うなら買わなければいい。

また修繕積立金は、当初安く段階的に値上げする設定になっているのはどこのマンションもそうです。

このマンションが滞納リスクが高いという説明にはまったくなっていません。

[35041: 名無しさん]

>>35039 匿名さん

その根拠は？

[35042: 匿名さん]

>>35039 匿名さん

そう単純じゃないさ。賃貸比率が高いマンションは総じて滞納率低い。築古で実需が増えるほど滞納率が高くなる。じつは物件価格との相関は弱いの。

[35043: 匿名さん]

>>35039
相関とか主張するなら、感覚的な話じゃなくて数字で示さないとダメだよ。相関性を示すデータは持ってるの？

[35044: 匿名さん]

もうすぐ登録時期なのか、将来管理費滞納が多い可能性があるとか、超能力者じゃなければ断定出来ないことを主張する人がいますね。
ここでそんなに長きにわたって検討してるなんて、慎重派ですね。

[35045: 匿名さん]

>>35042
もちろん物件によることはわかりますが、傾向の話じゃないですか。
傾向値としては間違いなくでますよ。

>>35043
傾向ですよ。普通に考えればわかるはずです。
賃貸だって同じことが言えますよ。
これを反論する方が難しいと思うのですが。

[35046: 名無しさん]

>>35045 匿名さん

「傾向値としては間違いなく出る」のであれば、根拠なき主張を繰り返されるのではなく、その間違いなく出るという根拠を出してもらえませんか？
分譲価格帯別の管理費・修繕積立金滞納率のデータがあるんですか？

[35047: 匿名さん]

>>35045 匿名さん

傾向が分かるものをだしてくれよw

[35048: 匿名さん]

>>35046、35047
一般論という言葉を知らないんですかねー。
親の所得と子供の偏差値に相関関係があるのと同じぐらいの話じゃないですか。

お二人がお持ちのマンションの平均分譲価格と滞納世帯数を教えていただけますか？うちと比較すればそれだけで傾向出ますよ。
πが少なすぎて正確なデータにはなりませんが。

[35049: 通りがかりさん]

もう止めなさい

[35050: 名無しさん]

>>35048 匿名さん
親の所得と、子供の偏差値は調査結果をみたことがあるため納得できますが滞納率の検証データはみたことないので教えてください