パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[34851: 匿名さん]

次期の販売に向けてはネガも二軍なんだね。

[34852: マンション検討中さん]

>>34850 マンション検討中さん

いくらなんでも、事前に市場調査はするでしょ？ディンクスや家族や生活スタイルのターゲットとなんかを決めて、いくらなら払えるか、そういった世帯がどれくらいるかを決めた上で、部屋の大きさや戸数などを決めるんじゃない？

いちおう

[34853: 匿名さん]

>>34847 マンコミュファンさん

聞いたことないです。
駅距離だけでなく環境も大事。
パチンコ店やもんじゃの匂いはちょっとね

[34854: 匿名さん]

近くリセールの可能性が高い人と投資用の人を除けば、資産価値はあなたの日々の生活を豊かにするものではない。あまりこだわり過ぎると本来の住居としての目的を見失うので注意した方がいい。

[34855: マンション掲示板さん]

ここを投資用や持ち出し無しで売却後住み替えするつもりの人はいないでしょ

[34856: 匿名さん]

>34849
あそこは投機の餌食、
キャッチボールが盛ん。
雰囲気に惑わされて住むけど実際は不便で売っちゃう。
同じ事考えて来るやつがまた掴む。
中古の売り出し数は常に数十件。
ただし、取引盛ん。

[34857: マンション検討中さん]

>>34855 マンション掲示板さん

これからずっと50年とか60年くらい住むってことですか？

タワマンの50年後ってどんな感じなんだろね？ニュータウンや大型団地の50年後とかはテレビでたまに特集されてて、購入時は小さな子供がいた家族が、老夫婦だけになってるとか、たまにみるけどさ

[34858: マンション比較中さん]

プロダクトアウト・マーケットインって覚えたての言葉を使ってる恥ずかしい人がいますが・・・

マンションってさ、マーケットインじゃないの。
顧客のニーズを聞いてより良い住宅を想像して作られていると思うけど？

「こんなマンションだったら売れるだろ！」って単純にプロダクトアウトだと思ってるんだろうか？その「こんなマンション」ってのはマーケットインに裏付けされたプロダクトアウトな訳ですよ。

そんなことはさておき、残り何戸ぐらい残ってるかなー。
晴海フラッグが来年5月で結構安めらしいけど。

[34859: マンション検討中さん]

>>34858 マンション比較中さん

えっと、マーケットインって、そもそも顧客のニーズを聞いたよりよい住宅というより、利益がでて市場で売れるってことでは？顧客のニーズを聞いてつくってたら、利益は出なくない？どんなマンションがいいですか、って街角インタビューでもするの？街角100人に聞きました的な？


マンションのビジネスモデルを考えれば、土地をかって建物を建てて利益を得るんでしょ？この事業の継続のためには、つまり作り続けるしかないわけで、経済環境が悪い時期には、買ってくれる人がいないからといって作るのをやめるれないから、あるいみプロダクトアウト的になってるかもしれないのかな？

[34860: マンション検討中さん]

マーケットインに裏付けられたプロダクトアウトw
普通にプロダクトアウトでしょ。

[34861: マンション検討中さん]

「マンションはマーケットイン！」「いやプロダクトアウト！」とか言ってる時点で、皆さん言葉の意味や使い方を分かっていらっしゃらないようですな。

[34862: 住民板ユーザーさん]

マーケットイン、プロダクトアウト…物の考え方ですからねぇ。どちらの面もあるかと。

[34863: 匿名さん]

>>34861 マンション検討中さん
横文字を使いたいお年頃なんでしょうね。

[34864: マンション検討中さん]

まぁ、色んな手法で
事前にマンションが企画されたんでしょうが、

それに対する市場の答えが、
今の販売状況、在庫状況ってことですかね？

市場の答えが全てですもんね？
まだ100以上残ってるんですか？

[34865: 匿名さん]

>>34864
ここは元々1,000戸以上ですから、あと100戸あまりなら、すでに8割～9割は売れたということですね。

市場の答えが全て、本当にその通りですね。

[34866: 名無しさん]

>>34865 匿名さん

そうなるんでしょうね。
うち半分以上は1LDKですので、ファミリー向けに限って言えばほとんど売れたということでしょう。

[34867: 匿名さん]

>>34865
880戸供給って書いてあるから事実なら残り200戸だね。
実際はもっと多いだろうけどね、市況がおかしくなるとキャンセルも増えるし。
ただチャレンジ価格にも関わらず、本当に健闘してると思う。

[34868: 口コミ知りたいさん]

>>34867 匿名さん

2,3件ぐらいはキャンセル出るかもしれませんが、もう880は契約と見て良いと思いますよ。

[34869: マンション掲示板さん]

昨年の夏は年内完売目標とか聞きましたが、なかなか難しいのですかね。

[34870: 匿名さん]

>>34869 マンション掲示板さん

そのような目標はなかったですよ。ここのスレで誰かが想像で言ってただけかと。そもそもデベがいつまでに完売させます！なんて宣言することはありませんよ笑

[34871: マンション検討中さん]

結局、まだ100戸以上も売れ残っているんですね。それが市場の評価ですか

[34872: マンション検討中さん]

まぁ今の市況だから瞬間沸騰とまではいかなくても、それでも販売開始後に約半年で完売のタワマンや、広告打たないで完売のタワマンもあるよね？

ってか、ここって、販売開始後どれくらい経ってるの？かれこれ何年売ってるの？

[34873: 匿名さん]

検討者ならいつから販売してるか調べてください。

[34874: 匿名さん]

完全ファミリー向けマンションですからね。
1LDK減らせば良かったのに。

[34875: 匿名さん]

>>34871 マンション検討中さん

引き渡しまで一年弱で、8割以上売れてるんだから、順調と言えるでしょうね。

[34876: 匿名さん]

本当に大事なのは市場の評価ではなく、検討者としての自分がどう評価するかです。

[34877: マンション検討中さん]

>34856
BACとそこは有名ですね

[34878: 匿名さん]

>>34877 マンション検討中さん

え？
スカイズもベイズも、BACも、実際に住んですぐ売っちゃう人が多いなんて、そんな事実はないと思いますが、何か根拠はあるんでしょうか？

[34879: 匿名さん]

>>34878 匿名さん

勘。
動き早いし。
逆に隣のクロティアは永く住みたい人が多いせいか、売買成立期間も鈍くマイペース。

[34880: 住民板ユーザーさん1]

実需かどうかでしょ。
パークタワー晴海も実需だから中古マーケットに出なそう。

[34881: 匿名さん]

住宅ローンは変動が良いと思われますでしょうか？

[34882: マンション検討中さん]

>>34880 住民板ユーザーさん1さん

中古マーケット以前に、
まずは完売しなきゃね

[34883: 匿名さん]

勘（笑）アホか。
戸数多い大規模タワマンなんだから売り買い目立つに決まってるし、クロノ、ティアノの竣工いつか知ってんの？5年経ってないわ。
5年超えたら今より売り買い増えるからみとけ！
ど素人の賃貸マンが（笑）

[34884: 匿名さん]

>>34879 匿名さん

勘？
失礼な人ですね。
素人の勘でその程度の書き込みするのですか？

私はワンダフルの居住者です。
住み心地が良くとても気に入ってます。
入居時は確かに投資物件があったようですが、今は殆どが実需で満足して住んでいますよ。
転勤の為に売却する人はいるので、数件の中古物件はあります。
売買の動きが早いのは、人気がある証拠でしょう。

[34885: 匿名さん]

かん笑
ほんまのアホがおったーー！！笑

[34886: マンション検討中さん]

ワンダフル住民でした。
利益確定させたいので売りました。
その代わりにここの安い住戸買いました。
たしかに駅遠ですがめちゃくちゃ住みやすかったですよ。入居当初は子供達が一階の家具を荒らす問題は発生しましたが笑

[34887: 匿名さん]

>>34886 マンション検討中さん
子供の多い物件は大体その手の問題起きますよね。ここの1LDK売れないのは仕方ないですよ。ファミリー向け物件で単身者やDINKsが住むには肩身が狭いでしょうしね。サブリース業者が買い取って賃貸にする方が良いのかも。

[34888: 匿名さん]

>>34879 匿名さん

クロティアの場合、市況からかなり上の価格での売り出しが多いからなかなか決まらないだけ。それでも、ここの影響もあって成約単価は上がってるし、高値でもボチボチ成約してる。あまりイメージだけで適当なこと言わないほうがいいのでは笑

[34889: 評判気になるさん]

>>34888 匿名さん

上の価格だと厳しそうですね。たた、売却目的でなければそんなに気にしなくても大丈夫そうですね。

[34890: 匿名さん]

>>34889 評判気になるさん

市況からかなり上の価格だと売れない、というのは、当たり前のことで、どのマンションでも同じです。

[34891: マンコミュファンさん]

隣のクロノ・ティアロ、どちらも苦戦してる様ですが、ここは大丈夫でしょうか？

[34892: 匿名さん]

何に苦戦してて、何が大丈夫だと聞きたいのでしょうか？
中古売買が苦戦してて、ここを中古で販売する時は大丈夫かという事でしょうか？

ま、掲示板での話なんで話半分のはんぶんで聞いていただければと思いますが、クロノもティアロもクオリティは非常に高い物件で、駅遠といっても最寄り駅から11分程。
都内屈指の商業施設ららぽーと豊洲までも徒歩圏内。

現在の新築マンション市況を考えると、それに引っ張られ中古価格が沸騰するのも納得なんですが、いかんせん高い。
苦戦してるのは、中古なのに市場価格と乖離している、その売却価格です。
おそらく住み替えやダブルローンというより、利益確定売りで、あまり売り急いでない方が高めで売りに出していると言った感じでしょう。
ですから苦戦とは少し違うのかも知れませんね。

対して、こちらの物件ですが、残念ながらクロノ、ティアロほど高級感はありません。
物件仕様も劣ります。悪い物件ではありませんが、その販売価格が市況等と連動しており、高めなのでリセールバリューが少ないです。

都市部への人口集中はまだまだ続きますから中古市場はしばらく安泰とは思いますが、利益が出るかで言うと難しいかも知れませんね。

[34893: 匿名さん]

ここは所謂「チャレンジ価格」なんですよ。
晴海フラッグ前なんで、この価格でなんとか行けると思いますが、お得な物件はほとんど無いですし、ファミリー向けコンセプトよりなのに1LDKですから販売が苦しくなるのは仕方ないですね。

コンセプト関係なくても販売が終盤に差し掛かればどこも苦戦するものです。
勿論例外もありますが。

[34894: 匿名さん]

>>34891
駅遠ってどこもこんなもんでしょう、クロノもティアロも分譲時は苦戦してたしね。
投資筋が敬遠する分、売れ行きも比較的のんびりなのは仕方ない。
ここも三井にしては珍しく想定の斜め上のチャレンジ価格だったけど、
その割には凄く健闘してるほうだと思うよ。
あと半年ちょっとで残200戸前後、楽観できる数字ではないけど頭抱えるほどでもないから、
チャチャっと業販でもして一応完売はさせるんじゃない？

[34895: 匿名さん]

>>34893 匿名さん

晴海フラッグは、坪単価600の可能性もあるし、あまり関係ないかと

[34896: マンション検討中さん]

可能性すらないわ(笑)

[34897: 匿名さん]

坪単価600万ならあり得る価格かと。

[34898: 匿名さん]

ハルミフラッグ坪600はないが、万博決定で好景気継続の可能性が見えてきたからリークされた280よりは上げてくる可能性あるな。

[34899: 匿名さん]

>>34898 匿名さん
そんなコロコロ変わるかよ。。
せいぜい200〜230

[34900: 匿名さん]

>>34899 匿名さん
変わるというか、発表すらされてない。
万博決定でオリンピック後の景気動向が大きく変わったのだけは事実。

[34901: 匿名さん]

普通にから450から500くらいじゃねーの？

[34902: 匿名さん]

600までは行かないと思うし、そうであって欲しいが、今の状況だと600もあり得るぞ

[34903: 匿名さん]

600とかハイパーインフレが起こらない限りないだろ。ただ280の予想が300くらいになる可能性は大いにあるな。

[34904: 匿名さん]

そんな安い訳ねーだろ。500くらいだと思われる

[34905: マンション検討中さん]

万博大阪っしょ？
こっち関係ある？

[34906: 匿名さん]

>>34905 マンション検討中さん
日本全体の景気動向に影響ある。オリンピック後にマンション価格下がる要因の一つに景気後退が挙げられてたからね。それが一つ払拭された。

[34907: 通りすがり]

>>34904 匿名さん
駅徒歩25分が500なわけねーだろ（笑）

[34908: 匿名さん]

そろそろ新築マンション価格動向スレでやってください。てか、選手村600万の人ってまだいたんですね。

[34909: マンション検討中さん]

ここって、
かれこれ２年くらい売ってるてこと？

[34910: 通りがかりさん]

>>34909 マンション検討中さん

モデルルームが昨年のGWからだったので、1年半ぐらいですね。

[34911: 匿名さん]

いよいよ竣工。
希望の人は7月入居が可能との事です。

[34912: 匿名さん]

気付けばあっという間でしたね。

[34913: 口コミ知りたいさん]

７月に入居したら税金っていくらくらい違うんですかね

[34914: マンション検討中さん]

>>34913 口コミ知りたいさん
2ヶ月分違うでしょう。
金額は部屋によって違う

[34915: 匿名]

>>34878 匿名さん
駅遠な為、将来のリセールに不安があり、売れるうちにと思い売却しました。
BAC売却益かなり出ましたが、短期譲渡でしたので税金をたんまり取られました。
更に翌年の健康保険料。これが多額で100万円に迫る納付額でした。
マンション売却による所得増が健康保険にまで反映されるとは知りませんでした。次は5年超で売却をする予定です。

[34916: 匿名さん]

>>34915
ちょっと早まりましたね。
BACは駅遠とはいえ、今でもけっこう高く売れるんじゃないですか？ 湾岸タワーはそういうものですよね。

[34917: 匿名さん]

34915さん、税金っとどれ程とられましたか？

[34918: 匿名さん]

>>34915 匿名さん

なぜ、3000万控除を使わなかったんですか？

[34919: マンション検討中さん]

>>34918 匿名さん
知らずにニワカ知識でテキトーな投稿しちゃったのかな？5年でとか言ってるんで、ローン控除も取り切れないし。

[34920: 通りがかりさん]

>>34917 匿名さん
キャッシュで購入して賃貸に出していた小さい部屋です。
坪310万円で売りました。
所得税、地方税を合わせて150万円。仲介手数料が140万円程でした。
購入時より500万上乗せして売りました。賃貸は約3年出していました。
確定申告後の健康保険料が多額なのには正直驚きました。売却した年にはふるさと納税を最大限やるべきですね。

[34921: 通りがかりさん]

>>34918 匿名さん
何故って？
投資目的で購入して賃貸に出したからです。
自宅は別途あるので3000万円控除は使えません。

[34922: 通りがかりさん]

>>34916 匿名さん
そうでもないですよ。
これは実際に売却した者でないと分かりませんが、もう湾岸は希望価格では売れにくくなっています。
特に金額の大きい部屋やオーナーチェンジの部屋は売却に出しても売れなくて、まず価格改定。
それでも売れずに売却を止める事例が急増しています。
眺望のない部屋や駅遠物件は最悪ですよ。これは事実です。
残念ですが、売り方の希望価格で売れたのは今年の前半迄でしたね。
参考迄。

[34923: 通りがかりさん]

>34922
まずいですね…
指値の切り下げでも売れず、
最悪業者に買い取ってもらうしかないですね。

[34924: eマンションさん]

>>34922 通りがかりさん

希望価格の設定が高すぎるだけでしょ。
実需の価格はもともと相場は安定しています。

[34925: 匿名さん]

>>34920 通りがかりさん

BACで坪310なら相場通りだね。
もっと高く売れると思っていたのであれば、それはちょっと欲を出しすぎってだけの話。

[34926: 匿名さん]

>>34922
すいません、その事実というのは、どうやって確かめられますか？
あなたはその投資用の部屋を売って以来、売りに出してはいないんですよね？
売却を止める事例が急増とは、なぜそう言えるのでしょうか？

[34927: 通りすがりさん]

>>34926 匿名さん
御自分でお調べなさい。
BACで坪310万円は頂上の価格ですよ。
2例だけ飛び抜けて高い坪単価で取引されましたが、これは某所に在住のとある資産家の方が資産圧縮のために購入されています。
この2例は別格です。参考になりません。
この様な方は価格には拘りませんが、眺望は非常に重視します。
BACでは北西方向の部屋は小中学校を超えて来ないとなかなか売れませんよ。
南方向は元々何もないので、日当たり重視のファミリーにはそれなりに需要が有りますけど、、、

[34928: 匿名さん]

>>34927 通りすがりさん

え？？？
頂上の価格で売れたなら何が不満なんですか？
それでいいじゃないですか。
むしろ、最高の結果なのでは？

[34929: 通りがかりさん]

>>34920 通りがかりさん

それは単なる勉強不足なんだから諦めて下さい笑
310で売れたらいいほうでしょう。

[34930: 匿名さん]

>>34926 匿名さん
三井のリハウス 勝どきセンターに行って話を聞かれるといいですよ。4半期毎に一般向けに売買状況のレポートが送られてくるんですが、担当地区である勝どき・豊海・晴海エリアの成約件数減少と成約価格が若干落ちてきているとのレポートを書かれています。

[34931: 匿名さん]

>>34930 匿名さん
それは極端に高額な部屋や、駅から離れた物件です。月島CGPは相変わらず堅調ですよ。

[34932: 匿名]

>>34931 匿名さん
駅直結のキャピタルとここみたいな駅遠物件じゃあ、同じ土俵に載せられないでしょう。
横綱と褌担ぎが土俵で相撲を取れないでしょう。

[34933: 通りすがりさん]

>>34928 匿名さん
ええ。別に不満ではありませんよ。
上乗せの分と3年間の家賃収入から税金や手数料を引いてもたんまり儲かりましたので、、、
貴方、文面から察してくださいよ。謙遜。謙遜ですよ。わらい。

[34934: eマンションさん]

>>34930 匿名さん

価格改定や売却を止める事例急増というのはレポートに書かれていませんし、あまり聞きませんけどね。仲介業者のスッ高値査定でそのまま出して「売れない！」と嘆いてる方はけっこういそうなイメージはありますけど。

[34935: 匿名さん]

>>34930
三井のリハウス豊洲センターに懇意にしている方が居て、よく話も聞きますしレポートも読んでますが、おっしゃるような湾岸タワーが急に売れなくなったり売るのを止める例が急増しているような話は一切聞いたことがありません。むしろ湾岸中古はまだまだ堅調の見通しということです。
同じ三井のリハウスでそうまで見解が違うんですかね？ 不思議ですねぇ。

[34936: 評判気になるさん]

>>34935 匿名さん
試しに売却に出してご覧。
前は大体3ヶ月で何とかなっていたけど、今では半年は見とかないと売れないよ。
低層で環境が悪い部屋だと、営業から露骨に3ヶ月経っても売れなければ塩漬け物件だと思って下さいと言われるよ。
それだけ市場に売り物件がダブついているんでしょうね。
まあ、売らなければ損も無いから実需で住むしかないでしょう。延々とローンを払いつつ

[34937: 住民板ユーザーさん1]

マンレビで分かるんじゃない？

[34938: 匿名さん]

>>34396
低層で環境が悪い部屋だったら、そりゃ安くないと売れないでしょうね。でもそれは今になって急に始まったことではないと思いますけど？

[34939: 匿名さん]

>>34946
～でしょう、とか ～だろう、とかじゃなくて、数字で示してもらえませんか？ そんなに急激に中古相場が悪化してると言うなら。

[34940: マンション掲示板さん]

>>34936 評判気になるさん

そうなっちゃうのは、売主の強欲値付けか、仲介業者の高値査定のまま売り出しちゃったかでしょ。
ところで、品のない変な業者と付き合っちゃってるんですね。3ヶ月経ったら塩漬けだなんて、大事なのはその原因でしょうに。

[34941: 名無しさん]

>>34933 通りすがりさん

なーんだ、儲かった自慢しに来ただけか笑

[34942: 口コミ知りたいさん]

>>34940 マンション掲示板さん
東京建物の営業は普通にサラッと言いますよ。特に女の営業は、、、

[34943: 匿名]

>>34941 名無しさん
能力と先見の明が無い人はいつも＊＊＊なんですよね。
勝ち組になる為の法則を言っているだけでしょうね。

[34944: 検討板ユーザーさん]

なんか、初心者マークの変な人が来てますね（´-`）

[34945: 匿名さん]

>>34944
ですね。かなり面倒なお方のようです。
この初心者マークさんは、かまわないで基本スルーが良いでしょうね。

[34946: 匿名さん]

>>34942 口コミ知りたいさん

変な担当さんに当たっちゃったんですね。
残念ですね。

[34947: eマンションさん]

>>34943 匿名さん

汚い言葉を使っちゃったから伏せ字になってますな。
興奮しすぎです！

[34948: 評判気になるさん]

日本人以外の方な契約時が多いのですか？

[34949: 匿名さん]

>>34935 匿名さん

>>34930です。
三井不動産リアルティ 東京ベイエリアオーナーズ倶楽部のレポートで、勝どきセンター所長のコメントから引用させて頂きました。
急に売れなくなったりとかそういう極端な話ではなく、第3四半期の勝どき・晴海エリアの数字が落ちたというレポートです。
それから、豊洲エリアは活発に取引が行われており、月島エリアも件数は少ないですが、成約価格も上昇しています。
晴海エリアの成約価格が約10%下がっており、今後の成約件数の動向に注視が必要です、とありました。

[34950: 匿名さん]

>>34949 匿名さん

印象操作したいのか知らんが、そういう根拠のないデマはやめたまえ…