パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[34801: マンション掲示板さん]

>34799
いくらこっちの方が良くても、
名前のクセが強い！
非常にどうでも良いがw

[34802: マンション検討中さん]

三井、三菱、住友とス―ゼネ建築のマンションに住んだ人は分かると思いますが、高級感、満足感等、最高です。又、この晴海2丁目の3棟のデザインは、最高だと思います。

[34803: 匿名さん]

そういえば、ここも選手村も、建物のデザインは、光井純氏が責任者なんですね。

[34804: 口コミ知りたいさん]

>>34801 マンション掲示板さん

名前のクセ？

[34805: タワマン自慢僕ヤリマン]

銀座の職場の同僚にうちが買ったパークタワー晴海を自慢しちゃおっかなー。

[34806: 匿名さん]

>>34805 タワマン自慢僕ヤリマンさん

あーあ、ネタ切れでこんなに低レベルの投稿か。削除依頼しました（´-`）

[34807: 匿名さん]

僕の場合はマンではないけどさ。話は変わりますが、どらさんのツイートをみると、選手村住宅販売センターの裏側（運河側）に小さな森を作るらしいですね。作る意図がよく分からないな〜

[34808: 匿名さん]

>>34807
少しでも雰囲気良くする為じゃないの？来客（子供）の遊び場にするとか？
選手村の規模を考えるともっと金掛けても余裕でお釣りがくるレベルだし、
本来はここをもっと早く売り切って、敷地全体をモデルルームにしたかったんじゃない？

[34809: マンション検討中さん]

トリトンの陰気臭い感じは何とかならないもんかね(ﾟωﾟ)

[34810: マンション検討中さん]

>>34757 マンション検討中さん
あと180戸ということは入居までに完売が見えてきたということでしょう。
残り100戸切ったら業者買取で販売終了です。

[34811: マンション検討中さん]

最近コメント少ないですね
営業さんも撤退なのかな
株も大損して検討する気がないわ

[34812: マンション掲示板さん]

もう検討者はおらず、
住人版に移行したんでしょう！
ある意味、完売ですな！

[34813: 匿名さん]

>>34811 マンション検討中さん

もう情報は出尽くしてますからね。
あとは残った部屋が淡々と少しずつ売れて行くというだけですね。

[34814: マンション検討中さん]

しかし駅距離あるし、BRTも山手線1両車両の輸送力しかないし、その上で管理費高いのに、皆さん良くここを選びましたね。

[34815: 匿名さん]

北西は280とサラリーマンでも買えて中央区新築最安値。南370はそもそもサラリーマンじゃ手が出ないし、必要なら車買う人が買ってるのでなんの問題もないかと。

[34816: 匿名さん]

利便性は劣るけど、環境は最高ですね。選手村タワーも良さそうだし、注目度はあちらが上でしょうが、ある程度静かに暮らすならここは最高だと思います。

[34817: マンション掲示板さん]

環境は最高だけど、将来売る時に売りずらい物件なのが困る。
勝どき、晴海地区で6000部屋の供給が10年間くらいに渡って販売されるし、中古選ぶならフラッグや勝どきに行っちゃうと思う。だって勝どきって、まだまだ利便性これから高まるからね。
地下鉄構想とかネ。

[34818: 匿名さん]

築地問題がなければ完売してたよ
フラッグの前に売り切る日程だった
カヤバも出てきて今メチャ混乱してるよ

[34819: ご近所さん]

>>34817
勝どき住まいだけど、フラッグ、勝どき東と出来たら、勝どき駅が悲惨なことになるとみている。
車両も石原の一言でミニ規格だし、今までは駅で降りる人で混んでたけど、これから乗る人で混雑するだろう。
そうなる前に、先立つものはないけど引っ越し検討中。

[34820: 住民板ユーザーさん1]

売りたくても売れない湾岸タワマンなんて今まであった？
駅遠でもそれに負けない魅力があればよいのでは？
クロティアよりもよっぽどいいでしょう。

[34821: 匿名さん]

勝どきは駅近だと価格が高いから駅遠くて安めのここは売りやすいと思いますけどね。特に北向き、西向きは。

[34822: 匿名さん]

残席割れするかしないか、ギリかな。
そうなると住んだ年数はここに賃貸で住んでただけということになる。
賃貸の捨てゼニは嫌だし、結局永住かな、、、。

[34823: マンション検討中さん]

34820
豊洲のシティータワーズ豊洲ツイン、シンボル、
晴海のドゥトゥールは、新築価格よりも値段下げて売られていますよ。
晴海のドゥトゥールは、ダンパー問題に該当しちゃってるしね。

問題は、売りたいと思う値段と、買いたいと思う人のの間に価格の乖離が大きいと、成立しないから、「売りたくても売れないマンション」は表面的にはわからないだけ。

実際は、売りたいけど、売ると損するから売れないという層が多いですよ。

[34824: 匿名さん]

ツインとシンボルは多少値下げすれば普通に売れる。高く売りたい人が多いから売出値が高すぎて売れないように見えるだけ。
DTはまだ新築販売中だから中古は売りにくいだろうけど。

ていうか全部スミフ。。

[34825: 匿名さん]

>>34822 匿名さん
永住まで考えなくても、欲かかなければ普通に売れるでしょう。向きによるとは思うけど。

[34826: 匿名さん]

ここの坪単価300ラインを購入できた方はリセール安心だと思いますよ。
選手村の坪280部屋とこちらの坪300部屋であれば、こちらが上です。

[34827: 匿名さん]

>>34826 匿名さん
いくら以上の部屋買った人は危険？

[34828: 周辺住民さん]

晴海だと、2LDK又はそれ以上で、5-7千万いないだったら安全。それ以外は危険。
階はあまり関係ないかも。

[34829: マンション掲示板さん]

34823
新築より下がるのがダメみたいな書き方してるけど普通のことでしょw
論点は残債と崩落スピード。豊洲の住友不動産もコスパ良いでしょ。

ダンパーについても、晴海のドゥトゥール、銀座東も三井のパークコート浜離宮も普通に引き渡しするっしょ。
マスコミに踊らされてる気がするけど。

[34830: マンション検討中さん]

辛口の三井健太も高評価だね。
駅遠なんて馬鹿でもわかるけど、差別化できてることでしょ。

ちなみに地味に仕様良いね。安く仕入れたから？なんで？

[34831: 住民板ユーザーさん1]

仕様がいいのは土地を安く仕入れたのとクロティア比較されるからなのかな？

[34832: マンション検討中さん]

>>34826 匿名さん

買ったときには相対的に安くても、リセール時に市況が下がってたら、、

結局市況が安いときに建てられた新築と競合になるからさ、、

[34833: マンション検討中さん]

ってか、
今後も新築がめちゃくちゃ供給されるんでしょ

ちょっと考えればわかるじゃん？

今後も、中古よりも新築が選ばれるように
諸々設定されるわけだよね？

リセール？

リセールする時には、
周りに新築がたくさん建ってるんじゃないの？

そんな環境で個人のリセール物件が
はたして選ばれるのだろうか？

破格の値段であれば別でしょうが。。

[34834: マンション検討中さん]

ってか同じエリアであれば、中古より新築の方が高くなるに決まってんじゃん？

ちょっと考えればわかるよね？

供給過剰？仮に同じ価格帯であれば、より勤務地に近いエリアを選ぶよね？特に共働きが多いわけだし。

ちょっと考えればわかるよね？

供給が続くのはニーズがあるからだよ？

もちろん中古は築年数がたつにつれてリセールは低くなるけど、そのスピードがローンの元本が減るスピードより鈍ければ問題ないわけ

ちょっと考えればわかるよね？

[34835: 匿名さん]

>>34828 周辺住民さん
アバウト過ぎて、、、

[34836: マンション検討中さん]

北側40階以上を坪単価300くらいで買えました。

[34837: マンション掲示板さん]

まあ300で買っても儲けるには程遠い
10年後残債割れしなければ御の字

[34838: ご近所さん]

ここ5，6年は高かったもんなぁ。
2005年に買った土地はずいぶん高値で売れたけど、最近買ったマンションは高値つかみと思っているよ。

[34839: マンション検討中さん]

湾岸は供給が需要を作るの典型例。

ちなみに建築費指数って知ってる？
少なくとも2025年までは新築は高止まりだよ

[34840: マンション検討中さん]

>>34839 マンション検討中さん

まるで、小学校の社会で習いそうな、高度経済成長期のプロダクトアウト的な発想みたいですね

[34841: マンション検討中さん]

>>34840 マンション検討中さん

現在ではどうしてそれが成り立たないか論理的に説明できるの？

[34842: マンション検討中さん]

>>34841 マンション検討中さん

ここ、売り切れてないやん。以上

[34843: 匿名さん]

ムサコとかあんだけタワマン建てても価格上がり続けてるからねぇ。。供給増による価格下落ってのは首都圏近郊ではありえないのかもな。マンション建って周辺が発展すれば物件価格も上がるというなら、その点でも晴海はまだ可能性あるかもしれんね。交通不便ってのがネックだけど。個人的には東雲、辰巳あたりは交通良いし豊洲程にはならないまでも発展余地がある気がするな。

[34844: マンション検討中さん]

>>34843 匿名さん

全体市況があがってたからね

[34845: マンション検討中さん]

>>34842 マンション検討中さん

ここが糞なだけじゃん

[34846: マンション掲示板さん]

株価も急落中だし、リーマンショック以後とにかく長かった好景気もいよいよ終わろうとしているからどうしても時期が悪いということになる
永住目的なら気にしなくてOK

[34847: マンコミュファンさん]

不動産は駅距離で決まる。

って聞いたことないですか？

[34848: マンション掲示板さん]

契約時が一番高くて、入居時に市況悪化してたら萎えるな

バブルと同じ道をあゆまなければいいけど

[34849: マンション検討中さん]

34847

スカイズの値上がりを説明せよ

[34850: マンション検討中さん]

マンションなんてプロダクトアウトそのものだろ。マーケットインで作られるマンションってなんだよw

[34851: 匿名さん]

次期の販売に向けてはネガも二軍なんだね。

[34852: マンション検討中さん]

>>34850 マンション検討中さん

いくらなんでも、事前に市場調査はするでしょ？ディンクスや家族や生活スタイルのターゲットとなんかを決めて、いくらなら払えるか、そういった世帯がどれくらいるかを決めた上で、部屋の大きさや戸数などを決めるんじゃない？

いちおう

[34853: 匿名さん]

>>34847 マンコミュファンさん

聞いたことないです。
駅距離だけでなく環境も大事。
パチンコ店やもんじゃの匂いはちょっとね

[34854: 匿名さん]

近くリセールの可能性が高い人と投資用の人を除けば、資産価値はあなたの日々の生活を豊かにするものではない。あまりこだわり過ぎると本来の住居としての目的を見失うので注意した方がいい。

[34855: マンション掲示板さん]

ここを投資用や持ち出し無しで売却後住み替えするつもりの人はいないでしょ

[34856: 匿名さん]

>34849
あそこは投機の餌食、
キャッチボールが盛ん。
雰囲気に惑わされて住むけど実際は不便で売っちゃう。
同じ事考えて来るやつがまた掴む。
中古の売り出し数は常に数十件。
ただし、取引盛ん。

[34857: マンション検討中さん]

>>34855 マンション掲示板さん

これからずっと50年とか60年くらい住むってことですか？

タワマンの50年後ってどんな感じなんだろね？ニュータウンや大型団地の50年後とかはテレビでたまに特集されてて、購入時は小さな子供がいた家族が、老夫婦だけになってるとか、たまにみるけどさ

[34858: マンション比較中さん]

プロダクトアウト・マーケットインって覚えたての言葉を使ってる恥ずかしい人がいますが・・・

マンションってさ、マーケットインじゃないの。
顧客のニーズを聞いてより良い住宅を想像して作られていると思うけど？

「こんなマンションだったら売れるだろ！」って単純にプロダクトアウトだと思ってるんだろうか？その「こんなマンション」ってのはマーケットインに裏付けされたプロダクトアウトな訳ですよ。

そんなことはさておき、残り何戸ぐらい残ってるかなー。
晴海フラッグが来年5月で結構安めらしいけど。

[34859: マンション検討中さん]

>>34858 マンション比較中さん

えっと、マーケットインって、そもそも顧客のニーズを聞いたよりよい住宅というより、利益がでて市場で売れるってことでは？顧客のニーズを聞いてつくってたら、利益は出なくない？どんなマンションがいいですか、って街角インタビューでもするの？街角100人に聞きました的な？


マンションのビジネスモデルを考えれば、土地をかって建物を建てて利益を得るんでしょ？この事業の継続のためには、つまり作り続けるしかないわけで、経済環境が悪い時期には、買ってくれる人がいないからといって作るのをやめるれないから、あるいみプロダクトアウト的になってるかもしれないのかな？

[34860: マンション検討中さん]

マーケットインに裏付けられたプロダクトアウトw
普通にプロダクトアウトでしょ。

[34861: マンション検討中さん]

「マンションはマーケットイン！」「いやプロダクトアウト！」とか言ってる時点で、皆さん言葉の意味や使い方を分かっていらっしゃらないようですな。

[34862: 住民板ユーザーさん]

マーケットイン、プロダクトアウト…物の考え方ですからねぇ。どちらの面もあるかと。

[34863: 匿名さん]

>>34861 マンション検討中さん
横文字を使いたいお年頃なんでしょうね。

[34864: マンション検討中さん]

まぁ、色んな手法で
事前にマンションが企画されたんでしょうが、

それに対する市場の答えが、
今の販売状況、在庫状況ってことですかね？

市場の答えが全てですもんね？
まだ100以上残ってるんですか？

[34865: 匿名さん]

>>34864
ここは元々1,000戸以上ですから、あと100戸あまりなら、すでに8割～9割は売れたということですね。

市場の答えが全て、本当にその通りですね。

[34866: 名無しさん]

>>34865 匿名さん

そうなるんでしょうね。
うち半分以上は1LDKですので、ファミリー向けに限って言えばほとんど売れたということでしょう。

[34867: 匿名さん]

>>34865
880戸供給って書いてあるから事実なら残り200戸だね。
実際はもっと多いだろうけどね、市況がおかしくなるとキャンセルも増えるし。
ただチャレンジ価格にも関わらず、本当に健闘してると思う。

[34868: 口コミ知りたいさん]

>>34867 匿名さん

2,3件ぐらいはキャンセル出るかもしれませんが、もう880は契約と見て良いと思いますよ。

[34869: マンション掲示板さん]

昨年の夏は年内完売目標とか聞きましたが、なかなか難しいのですかね。

[34870: 匿名さん]

>>34869 マンション掲示板さん

そのような目標はなかったですよ。ここのスレで誰かが想像で言ってただけかと。そもそもデベがいつまでに完売させます！なんて宣言することはありませんよ笑

[34871: マンション検討中さん]

結局、まだ100戸以上も売れ残っているんですね。それが市場の評価ですか

[34872: マンション検討中さん]

まぁ今の市況だから瞬間沸騰とまではいかなくても、それでも販売開始後に約半年で完売のタワマンや、広告打たないで完売のタワマンもあるよね？

ってか、ここって、販売開始後どれくらい経ってるの？かれこれ何年売ってるの？

[34873: 匿名さん]

検討者ならいつから販売してるか調べてください。

[34874: 匿名さん]

完全ファミリー向けマンションですからね。
1LDK減らせば良かったのに。

[34875: 匿名さん]

>>34871 マンション検討中さん

引き渡しまで一年弱で、8割以上売れてるんだから、順調と言えるでしょうね。

[34876: 匿名さん]

本当に大事なのは市場の評価ではなく、検討者としての自分がどう評価するかです。

[34877: マンション検討中さん]

>34856
BACとそこは有名ですね

[34878: 匿名さん]

>>34877 マンション検討中さん

え？
スカイズもベイズも、BACも、実際に住んですぐ売っちゃう人が多いなんて、そんな事実はないと思いますが、何か根拠はあるんでしょうか？

[34879: 匿名さん]

>>34878 匿名さん

勘。
動き早いし。
逆に隣のクロティアは永く住みたい人が多いせいか、売買成立期間も鈍くマイペース。

[34880: 住民板ユーザーさん1]

実需かどうかでしょ。
パークタワー晴海も実需だから中古マーケットに出なそう。

[34881: 匿名さん]

住宅ローンは変動が良いと思われますでしょうか？

[34882: マンション検討中さん]

>>34880 住民板ユーザーさん1さん

中古マーケット以前に、
まずは完売しなきゃね

[34883: 匿名さん]

勘（笑）アホか。
戸数多い大規模タワマンなんだから売り買い目立つに決まってるし、クロノ、ティアノの竣工いつか知ってんの？5年経ってないわ。
5年超えたら今より売り買い増えるからみとけ！
ど素人の賃貸マンが（笑）

[34884: 匿名さん]

>>34879 匿名さん

勘？
失礼な人ですね。
素人の勘でその程度の書き込みするのですか？

私はワンダフルの居住者です。
住み心地が良くとても気に入ってます。
入居時は確かに投資物件があったようですが、今は殆どが実需で満足して住んでいますよ。
転勤の為に売却する人はいるので、数件の中古物件はあります。
売買の動きが早いのは、人気がある証拠でしょう。

[34885: 匿名さん]

かん笑
ほんまのアホがおったーー！！笑

[34886: マンション検討中さん]

ワンダフル住民でした。
利益確定させたいので売りました。
その代わりにここの安い住戸買いました。
たしかに駅遠ですがめちゃくちゃ住みやすかったですよ。入居当初は子供達が一階の家具を荒らす問題は発生しましたが笑

[34887: 匿名さん]

>>34886 マンション検討中さん
子供の多い物件は大体その手の問題起きますよね。ここの1LDK売れないのは仕方ないですよ。ファミリー向け物件で単身者やDINKsが住むには肩身が狭いでしょうしね。サブリース業者が買い取って賃貸にする方が良いのかも。

[34888: 匿名さん]

>>34879 匿名さん

クロティアの場合、市況からかなり上の価格での売り出しが多いからなかなか決まらないだけ。それでも、ここの影響もあって成約単価は上がってるし、高値でもボチボチ成約してる。あまりイメージだけで適当なこと言わないほうがいいのでは笑

[34889: 評判気になるさん]

>>34888 匿名さん

上の価格だと厳しそうですね。たた、売却目的でなければそんなに気にしなくても大丈夫そうですね。

[34890: 匿名さん]

>>34889 評判気になるさん

市況からかなり上の価格だと売れない、というのは、当たり前のことで、どのマンションでも同じです。

[34891: マンコミュファンさん]

隣のクロノ・ティアロ、どちらも苦戦してる様ですが、ここは大丈夫でしょうか？

[34892: 匿名さん]

何に苦戦してて、何が大丈夫だと聞きたいのでしょうか？
中古売買が苦戦してて、ここを中古で販売する時は大丈夫かという事でしょうか？

ま、掲示板での話なんで話半分のはんぶんで聞いていただければと思いますが、クロノもティアロもクオリティは非常に高い物件で、駅遠といっても最寄り駅から11分程。
都内屈指の商業施設ららぽーと豊洲までも徒歩圏内。

現在の新築マンション市況を考えると、それに引っ張られ中古価格が沸騰するのも納得なんですが、いかんせん高い。
苦戦してるのは、中古なのに市場価格と乖離している、その売却価格です。
おそらく住み替えやダブルローンというより、利益確定売りで、あまり売り急いでない方が高めで売りに出していると言った感じでしょう。
ですから苦戦とは少し違うのかも知れませんね。

対して、こちらの物件ですが、残念ながらクロノ、ティアロほど高級感はありません。
物件仕様も劣ります。悪い物件ではありませんが、その販売価格が市況等と連動しており、高めなのでリセールバリューが少ないです。

都市部への人口集中はまだまだ続きますから中古市場はしばらく安泰とは思いますが、利益が出るかで言うと難しいかも知れませんね。

[34893: 匿名さん]

ここは所謂「チャレンジ価格」なんですよ。
晴海フラッグ前なんで、この価格でなんとか行けると思いますが、お得な物件はほとんど無いですし、ファミリー向けコンセプトよりなのに1LDKですから販売が苦しくなるのは仕方ないですね。

コンセプト関係なくても販売が終盤に差し掛かればどこも苦戦するものです。
勿論例外もありますが。

[34894: 匿名さん]

>>34891
駅遠ってどこもこんなもんでしょう、クロノもティアロも分譲時は苦戦してたしね。
投資筋が敬遠する分、売れ行きも比較的のんびりなのは仕方ない。
ここも三井にしては珍しく想定の斜め上のチャレンジ価格だったけど、
その割には凄く健闘してるほうだと思うよ。
あと半年ちょっとで残200戸前後、楽観できる数字ではないけど頭抱えるほどでもないから、
チャチャっと業販でもして一応完売はさせるんじゃない？

[34895: 匿名さん]

>>34893 匿名さん

晴海フラッグは、坪単価600の可能性もあるし、あまり関係ないかと

[34896: マンション検討中さん]

可能性すらないわ(笑)

[34897: 匿名さん]

坪単価600万ならあり得る価格かと。

[34898: 匿名さん]

ハルミフラッグ坪600はないが、万博決定で好景気継続の可能性が見えてきたからリークされた280よりは上げてくる可能性あるな。

[34899: 匿名さん]

>>34898 匿名さん
そんなコロコロ変わるかよ。。
せいぜい200〜230

[34900: 匿名さん]

>>34899 匿名さん
変わるというか、発表すらされてない。
万博決定でオリンピック後の景気動向が大きく変わったのだけは事実。

[34901: 匿名さん]

普通にから450から500くらいじゃねーの？

[34902: 匿名さん]

600までは行かないと思うし、そうであって欲しいが、今の状況だと600もあり得るぞ

[34903: 匿名さん]

600とかハイパーインフレが起こらない限りないだろ。ただ280の予想が300くらいになる可能性は大いにあるな。

[34904: 匿名さん]

そんな安い訳ねーだろ。500くらいだと思われる

[34905: マンション検討中さん]

万博大阪っしょ？
こっち関係ある？

[34906: 匿名さん]

>>34905 マンション検討中さん
日本全体の景気動向に影響ある。オリンピック後にマンション価格下がる要因の一つに景気後退が挙げられてたからね。それが一つ払拭された。

[34907: 通りすがり]

>>34904 匿名さん
駅徒歩25分が500なわけねーだろ（笑）

[34908: 匿名さん]

そろそろ新築マンション価格動向スレでやってください。てか、選手村600万の人ってまだいたんですね。

[34909: マンション検討中さん]

ここって、
かれこれ２年くらい売ってるてこと？

[34910: 通りがかりさん]

>>34909 マンション検討中さん

モデルルームが昨年のGWからだったので、1年半ぐらいですね。

[34911: 匿名さん]

いよいよ竣工。
希望の人は7月入居が可能との事です。

[34912: 匿名さん]

気付けばあっという間でしたね。

[34913: 口コミ知りたいさん]

７月に入居したら税金っていくらくらい違うんですかね

[34914: マンション検討中さん]

>>34913 口コミ知りたいさん
2ヶ月分違うでしょう。
金額は部屋によって違う

[34915: 匿名]

>>34878 匿名さん
駅遠な為、将来のリセールに不安があり、売れるうちにと思い売却しました。
BAC売却益かなり出ましたが、短期譲渡でしたので税金をたんまり取られました。
更に翌年の健康保険料。これが多額で100万円に迫る納付額でした。
マンション売却による所得増が健康保険にまで反映されるとは知りませんでした。次は5年超で売却をする予定です。

[34916: 匿名さん]

>>34915
ちょっと早まりましたね。
BACは駅遠とはいえ、今でもけっこう高く売れるんじゃないですか？ 湾岸タワーはそういうものですよね。

[34917: 匿名さん]

34915さん、税金っとどれ程とられましたか？

[34918: 匿名さん]

>>34915 匿名さん

なぜ、3000万控除を使わなかったんですか？

[34919: マンション検討中さん]

>>34918 匿名さん
知らずにニワカ知識でテキトーな投稿しちゃったのかな？5年でとか言ってるんで、ローン控除も取り切れないし。

[34920: 通りがかりさん]

>>34917 匿名さん
キャッシュで購入して賃貸に出していた小さい部屋です。
坪310万円で売りました。
所得税、地方税を合わせて150万円。仲介手数料が140万円程でした。
購入時より500万上乗せして売りました。賃貸は約3年出していました。
確定申告後の健康保険料が多額なのには正直驚きました。売却した年にはふるさと納税を最大限やるべきですね。

[34921: 通りがかりさん]

>>34918 匿名さん
何故って？
投資目的で購入して賃貸に出したからです。
自宅は別途あるので3000万円控除は使えません。

[34922: 通りがかりさん]

>>34916 匿名さん
そうでもないですよ。
これは実際に売却した者でないと分かりませんが、もう湾岸は希望価格では売れにくくなっています。
特に金額の大きい部屋やオーナーチェンジの部屋は売却に出しても売れなくて、まず価格改定。
それでも売れずに売却を止める事例が急増しています。
眺望のない部屋や駅遠物件は最悪ですよ。これは事実です。
残念ですが、売り方の希望価格で売れたのは今年の前半迄でしたね。
参考迄。

[34923: 通りがかりさん]

>34922
まずいですね…
指値の切り下げでも売れず、
最悪業者に買い取ってもらうしかないですね。

[34924: eマンションさん]

>>34922 通りがかりさん

希望価格の設定が高すぎるだけでしょ。
実需の価格はもともと相場は安定しています。

[34925: 匿名さん]

>>34920 通りがかりさん

BACで坪310なら相場通りだね。
もっと高く売れると思っていたのであれば、それはちょっと欲を出しすぎってだけの話。

[34926: 匿名さん]

>>34922
すいません、その事実というのは、どうやって確かめられますか？
あなたはその投資用の部屋を売って以来、売りに出してはいないんですよね？
売却を止める事例が急増とは、なぜそう言えるのでしょうか？

[34927: 通りすがりさん]

>>34926 匿名さん
御自分でお調べなさい。
BACで坪310万円は頂上の価格ですよ。
2例だけ飛び抜けて高い坪単価で取引されましたが、これは某所に在住のとある資産家の方が資産圧縮のために購入されています。
この2例は別格です。参考になりません。
この様な方は価格には拘りませんが、眺望は非常に重視します。
BACでは北西方向の部屋は小中学校を超えて来ないとなかなか売れませんよ。
南方向は元々何もないので、日当たり重視のファミリーにはそれなりに需要が有りますけど、、、

[34928: 匿名さん]

>>34927 通りすがりさん

え？？？
頂上の価格で売れたなら何が不満なんですか？
それでいいじゃないですか。
むしろ、最高の結果なのでは？

[34929: 通りがかりさん]

>>34920 通りがかりさん

それは単なる勉強不足なんだから諦めて下さい笑
310で売れたらいいほうでしょう。

[34930: 匿名さん]

>>34926 匿名さん
三井のリハウス 勝どきセンターに行って話を聞かれるといいですよ。4半期毎に一般向けに売買状況のレポートが送られてくるんですが、担当地区である勝どき・豊海・晴海エリアの成約件数減少と成約価格が若干落ちてきているとのレポートを書かれています。

[34931: 匿名さん]

>>34930 匿名さん
それは極端に高額な部屋や、駅から離れた物件です。月島CGPは相変わらず堅調ですよ。

[34932: 匿名]

>>34931 匿名さん
駅直結のキャピタルとここみたいな駅遠物件じゃあ、同じ土俵に載せられないでしょう。
横綱と褌担ぎが土俵で相撲を取れないでしょう。

[34933: 通りすがりさん]

>>34928 匿名さん
ええ。別に不満ではありませんよ。
上乗せの分と3年間の家賃収入から税金や手数料を引いてもたんまり儲かりましたので、、、
貴方、文面から察してくださいよ。謙遜。謙遜ですよ。わらい。

[34934: eマンションさん]

>>34930 匿名さん

価格改定や売却を止める事例急増というのはレポートに書かれていませんし、あまり聞きませんけどね。仲介業者のスッ高値査定でそのまま出して「売れない！」と嘆いてる方はけっこういそうなイメージはありますけど。

[34935: 匿名さん]

>>34930
三井のリハウス豊洲センターに懇意にしている方が居て、よく話も聞きますしレポートも読んでますが、おっしゃるような湾岸タワーが急に売れなくなったり売るのを止める例が急増しているような話は一切聞いたことがありません。むしろ湾岸中古はまだまだ堅調の見通しということです。
同じ三井のリハウスでそうまで見解が違うんですかね？ 不思議ですねぇ。

[34936: 評判気になるさん]

>>34935 匿名さん
試しに売却に出してご覧。
前は大体3ヶ月で何とかなっていたけど、今では半年は見とかないと売れないよ。
低層で環境が悪い部屋だと、営業から露骨に3ヶ月経っても売れなければ塩漬け物件だと思って下さいと言われるよ。
それだけ市場に売り物件がダブついているんでしょうね。
まあ、売らなければ損も無いから実需で住むしかないでしょう。延々とローンを払いつつ

[34937: 住民板ユーザーさん1]

マンレビで分かるんじゃない？

[34938: 匿名さん]

>>34396
低層で環境が悪い部屋だったら、そりゃ安くないと売れないでしょうね。でもそれは今になって急に始まったことではないと思いますけど？

[34939: 匿名さん]

>>34946
～でしょう、とか ～だろう、とかじゃなくて、数字で示してもらえませんか？ そんなに急激に中古相場が悪化してると言うなら。

[34940: マンション掲示板さん]

>>34936 評判気になるさん

そうなっちゃうのは、売主の強欲値付けか、仲介業者の高値査定のまま売り出しちゃったかでしょ。
ところで、品のない変な業者と付き合っちゃってるんですね。3ヶ月経ったら塩漬けだなんて、大事なのはその原因でしょうに。

[34941: 名無しさん]

>>34933 通りすがりさん

なーんだ、儲かった自慢しに来ただけか笑

[34942: 口コミ知りたいさん]

>>34940 マンション掲示板さん
東京建物の営業は普通にサラッと言いますよ。特に女の営業は、、、

[34943: 匿名]

>>34941 名無しさん
能力と先見の明が無い人はいつも＊＊＊なんですよね。
勝ち組になる為の法則を言っているだけでしょうね。

[34944: 検討板ユーザーさん]

なんか、初心者マークの変な人が来てますね（´-`）

[34945: 匿名さん]

>>34944
ですね。かなり面倒なお方のようです。
この初心者マークさんは、かまわないで基本スルーが良いでしょうね。

[34946: 匿名さん]

>>34942 口コミ知りたいさん

変な担当さんに当たっちゃったんですね。
残念ですね。

[34947: eマンションさん]

>>34943 匿名さん

汚い言葉を使っちゃったから伏せ字になってますな。
興奮しすぎです！

[34948: 評判気になるさん]

日本人以外の方な契約時が多いのですか？

[34949: 匿名さん]

>>34935 匿名さん

>>34930です。
三井不動産リアルティ 東京ベイエリアオーナーズ倶楽部のレポートで、勝どきセンター所長のコメントから引用させて頂きました。
急に売れなくなったりとかそういう極端な話ではなく、第3四半期の勝どき・晴海エリアの数字が落ちたというレポートです。
それから、豊洲エリアは活発に取引が行われており、月島エリアも件数は少ないですが、成約価格も上昇しています。
晴海エリアの成約価格が約10%下がっており、今後の成約件数の動向に注視が必要です、とありました。

[34950: 匿名さん]

>>34949 匿名さん

印象操作したいのか知らんが、そういう根拠のないデマはやめたまえ…

[34951: 匿名さん]

>>34950 匿名さん
自分のとこにも届いたけど事実よ
これから晴海は厳しくなると思う

[34952: 匿名さん]

>>34949 匿名さん
失礼、第2四半期ですね。

[34953: 匿名さん]

月島・豊洲が取引き活発で成約価格も上々なら晴海だって同じでしょ。隣接してる訳だし。

[34954: 匿名さん]

>>34953 匿名さん
考えれば分かるけど、明確な違いはあるかと

[34955: eマンションさん]

>>34949 匿名さん

晴海はもともと成約数が少ないですから、期間内にスッ高値成約があるとそれに引っ張られます。そういったイレギュラーな高値成約がなくなり、安定してきたんでしょうね。私ものここ数ヶ月の湾ナビ成約情報見てますが、晴海の成約単価は底堅いですよ。

[34956: eマンションさん]

>>34949 匿名さん

あと、もともとの投稿が
>>34922
で、それに対して貴殿がレポートの話を持ち出したのが誤りのもとです。

[34957: 通りがかりさん]

少なくとも大量に残戸ある北向き1Lは捌けないでしょ。

[34958: 検討板ユーザーさん]

相場の値動きは、こまめにチェックするのはもちろん大事ですが、3ヶ月程度の短期で見てもあまり意味がありません。特に晴海は事例も豊洲や月島ほど多くないですし。湾ナビのマーケットレポートでは、上半期は上昇判定でした。

[34959: 通りがかりさん]

>>34957 通りがかりさん
北の1LDKは、竣工までに売れなくても気長に竣工後も売るか、業者に売るか、賃貸に出すかすればいいんじゃないの？

[34960: 匿名さん]

>>34959 通りがかりさん

１ＬＤＫは、豊洲やトリトン勤務者の借り上げ単身者寮として需要があるんじゃないかな。
晴海ビュータワーも、家賃補助のある企業勤務の家族がいっぱい借りていますよ。ただ、あそこは77㎡23万、94㎡25万とかで貸すから、ここはあんまり高い家賃設定は出来ないかもしれないけど。

[34961: 匿名さん]

>>34960 匿名さん

その家賃って、提携企業限定とかですか？
私、最近中央区に引っ越してきたのですが、1年ぐらいスーモ等でウォッチしてても、トリトンビュータワーでそんな家賃単価の部屋は出てきませんでした。今出てる部屋も、70m2で24万、90m2で33万です。

[34962: eマンションさん]

>>34960 匿名さん

77㎡23万、94㎡25万は流石にないでしょ、、、
あったとしてもかなり昔の話？

[34963: 匿名さん]

>>34961 匿名さん

>>34961 匿名さん
上記の家賃は、一般向けの価格です。
スーモを見ましたが、掲載されている家賃では、高くてなかなか借り手が付かないと思います。

ビュータワーの高層階にNTTが70件ほど所有していて、近隣相場とは関係なく？借り上げ社宅にちょうど良い家賃設定をしています。
昨年くらいに77㎡23万 94㎡25万に値上がりしました。前は21万と23万だったと思います。
すぐ、借り手が付きます。だからネット掲載ではあまり見かけないかもしれないですね。

[34965: 匿名さん]

>>34963 匿名さん

なるほど、その格安家賃の部屋は、借り上げ社宅向けであり、一般的には借りられない物件なのですね。
それであれば、周辺の賃貸相場には影響ないと思います。地元の複数件の不動産屋さんと付き合いがあり、聞いてみましたが、そんな家賃ではまず出ないとの回答でした。

なお、70m2で24万なら、割と普通に借り手つきますよ。

[34966: 匿名さん]

>>34965 匿名さん
一般の人も借りてますよ。

[34967: 匿名さん]

>>34964 匿名さん
例の週刊誌でのデマ発言ですか？
なんか訴えられそうな勢いですね。。

[34968: マンション掲示板さん]

>>34966 匿名さん

なんで借り上げ社宅を一般の人が借りられるんですか？

[34969: マンション検討中さん]

>>34967 匿名さん

自分のブログでの発言と、週刊誌の取材受けているときの発言の違いを考えないとね。契約者さんたちが怒るのも無理はない。

[34970: 匿名さん]

>>34966 匿名さん

借りられるとしても、特殊なコネがないと借りれないのでは？スーモにすら載らない物件なんて、一般の人からしたらほぼノーチャンスです。レインズには載ってるんですか？

[34971: 住民板ユーザーさん1]

ビュータワー住人だけど90平米管理費こみ33万の部屋申し込み済みってチラシ入ってましたよ。
ビュータワーは駐車場に空きがあるので、地方から引っ越す人は選択肢になりやすいのかもしれないですね。
確かティアロ 、クロノは駐車場空いていなかったと思うので、車ありで賃貸探すとなかなか選択肢がない。

[34972: 匿名さん]

>>34970 匿名さん
レインズは知りませんが、スーモにたまに掲載されますよ。すぐ掲載終了しますが。
NTTは定借2年で再契約可にしているので安いのですが、個人で借りている知人が、更新料を取られなかったと言っていた記憶があります。

ナレッジバンク プレミアムライフという不動産屋さんのチラシがあるのでアップしておきます。3年前のものですので今は上昇しています。
ここのサイトを見ると今は埋まってしまっているようです。
高層階に70室以上はあるはずで、全部地権者物件だから、羨ましい話です。売りには出さないんですかね。

[34973: 匿名さん]

>>34972 匿名さん

このぐらいの単価の部屋、たまに出ますね。
ただ、数ヶ月前に申し込んだら、「ビュータワー はエアコンや温水のシステムが古いものかつ特殊で、設備老朽化で故障多発のため総取っ替えしなければならず、そのための費用がかかるので貸し止めになった」ということで結局借りれませんでした。

[34974: 匿名さん]

>>34972 匿名さん

なるほど、ありがとうございます。
ただ、やはりちょっと相場感を無視しているので、周辺物件への影響は限定的ですね。クロノティアロの賃料相場を見ていると、ビュータワーの影響はあまり受けてないことが分かります。

[34975: 匿名さん]

>>34973 匿名さん
そうだったんですね。知人の部屋も温水システムと全室のエアコンが新品になっていました。では何れリノベ物件として売りに出すのかしら。

[34976: 匿名さん]

三年前より相場あがりましたね。
今はその値段ではでてないと思いますよー。
70平米だと管理費込み24万ぐらいだと思います。55平米も20万以上はするんじゃないかな。
近くのアーバンタワーも一年前より家賃の値上げしてます。

[34977: 通りがかりさん]

>>34976 匿名さん

リバーシティとかも、全体的に賃料上げてきてますよね。

[34978: 匿名さん]

人気の佃とこことを比較するのは無理です。

[34979: 通りがかりさん]

>>34978 匿名さん

レス追えば分かると思いますが、佃とここを比較しているのではなく、ビュータワーもそうだしリバーシティもそうだし、周辺の家賃相場は上がってきている、ということです。

[34980: マンコミュファンさん]

ビュータワーは、立地は便利な場所にありますよね。ただ、共用施設はほぼありませんし、古さもかなり目立ってきているので、賃料もそこそこ安くなっているものと思います。クロノやティアロよりも安く借りれますよね。中古販売単価もクロノやティアロより安いです。

[34981: 通りがかりさん]

ってか、今のご時世に、マンション投資で儲けようとしてる人なんているのかな？特に、ザ実需の駅遠エリアで

[34982: マンション掲示板さん]

>>34981 通りがかりさん
1Lに目を向かせる為の自作自演による演出でしょう。

[34983: マンコミュファンさん]

>>34982 マンション掲示板さん

そういう話じゃないでしょ笑
1LDKは、売れ残って三井所有で賃貸に出したとしても、周辺企業の社宅としての需要はありそうだよねって話では。

[34984: 通りがかりさん]

>>34983 マンコミュファンさん

そもそも誰がワンエルをかりるの？単身者はワンルームが主では？
じゃあディンクス？でもディンクスはニエルを好みそうだが？

そもそも、東京の社宅は会社の周辺にはなくない？千葉とか東京の西の方とかでは？

[34985: 匿名さん]

大谷翔平が買ったマンションってここですか？

[34986: マンション検討中さん]

>>34985 匿名さん

帰国時に寄ってるらしい、すでに竣工したマンションでは？

[34987: 通りすがりさん]

>>34983 マンコミュファンさん

じゃあ売らなきゃいいのに。
なんで三井はあれだけ苦しまぎれに
1LDK宣伝してるのでしょうか。
プランニングミスでこんなに1LDKつくっちゃって、
さっさととんずらしたいのでしょう？

[34988: マンコミュファンさん]

>>34987 通りすがりさん

三井の心配してるんですね、優しいですね。
別に検討者としては心配する必要はないとは思いますが笑

[34989: 匿名さん]

>>34972さん
最近のチラシはこうですね。
周辺に合わせて築20年のビュータワーも値上がりしているのでしょう。

[34990: 匿名さん]

>>34989 匿名さん
最近の価格ありがとうございます。
当初、誰かが77㎡23万、94㎡25万とか言ってましたが、全然その水準じゃないですね笑
70m2で24.5万、90m2で33万ですね。

[34991: 検討板ユーザーさん]

1LDK設けたの中央区の意向じゃなかったですかね、もう家族世帯はお腹いっぱい的な…

[34992: 匿名さん]

>>34991 検討板ユーザーさん

そうなんですね。
江東区も、新たにマンション建てる時は単身者用の部屋を2割以上用意せよという制度になりましたもんね。

[34993: 匿名さん]

残念マンション。笑い

[34994: 匿名さん]

単身者が駅遠物件を選ぶはずは無いんだけどね。
大きな橋や歩道橋を渡る必要がある場所なら尚更なこと。あまり行政が強制するのは良く無いね。ここのようになっちゃう。

[34995: 匿名さん]

月島第3も来年は一年生が5クラスになるかもしれなくて、家族が多いと小学校がパンクしちゃうのでしょう。
レミコン跡にタワマン建てても月島第3ってキャパ的に大丈夫なのかな。

[34996: 匿名さん]

>>34995 匿名さん
来年から校区を変更して、月島二丁目は第一小になります。
また、選手村入居者の年齢構成によっては、晴海3丁目も新設小中一貫校に行く可能性がありますので、そうするとかなり教室に余裕が出てきて、セメント工場跡地にマンションが建つ可能性が出てくると思います。

ビュータワーの話題が出てきましたが、タワマンは築年数が建つとスラムになるとか言う方がいますが、実際は、20年経つのに子供の数が減りません。タワマンはメンテナンスをきっちりやっていくので、入居者も新陳代謝を繰り返していくのだと思います。賃貸が多いのも一因ではありますが。

[34997: 匿名さん]

>>34993 匿名さん

おやおや。また変な人が来ましたか笑

[34998: eマンションさん]

>>34994 匿名さん

行政の政策なんだから、仕方ないんじゃないの？
それに、1LDKも30戸ぐらいは契約済みなわけだし、売れ残ったとしても三井がランニングコストは支払う訳だから、その他の住民にとっては何の問題もないでしょ。

[34999: 匿名さん]

月島二丁目が第一小学校になっても来年から新小1が5クラスかもというなら今後もすごそうですね。クロノティアロ もまだピークではなさそうですし。
北向購入者なので、できるだけ空き地でいてほしい笑

[35000: 匿名さん]

タワーマンションは30年後にスラム化で社会問題に発展「国交省幹部」の懸念
https://www.dailyshincho.jp/article/2018/01090630/?all=1
「インターネットで『タワーマンション　問題点』と検索すれば、様々な専門家が『安易な購入は危険だ』と注意喚起する記事やサイトがヒットします。それでも人気は高止まりです。法人や外国人投資家が投資目的で購入したり、相続税対策もあるでしょう。とはいえ、眺望や通勤の便、はたまた社会的ステータスに魅力を感じる人も依然として多いと考えられます。そこで購入を検討している方々には声を大にして言いたいことがあるのです。それは国土交通省の幹部が30年後、タワマンの資産価値下落と、それに伴う周辺地域のスラム化を本気で懸念し、国として対策を講じる必要性を感じているということです」



夢の「タワマン」からまっ逆さま…　住民から“修繕費が足りない”の悲鳴が上がるワケ
https://www.dailyshincho.jp/article/2018/05190801/?all=1
これから大きな混乱が

「日本の建築業界の技術力があれば、タワマンを建てるのは十分可能でした。しかし、大規模修繕については業界全体の経験値が低く、いくらかかるのか予測が立てられていません。初期のタワマンが一斉に1回目、2回目の大規模修繕を迎えますから、これから大きな混乱があると思います」

　そう語るのは、建物診断設計事業協同組合の山口実理事長だ。さくら事務所創業者で会長の長嶋修氏も、

「増えはじめた2000年代前半、タワマンは解体できないのではないかと言われた。それでも建て続けたくらいなので、建てたあとの修繕費用など検討事項に入っていなかった」



修繕費用は110億円超…　金食い虫「タワマン」のスラム化懸念、その対策例
https://www.dailyshincho.jp/article/2018/05200802/?all=1
「小規模なマンションでは修繕工事費の9割が外壁補修ですが、うちでは1割ほど。タワマンでは圧倒的に設備修繕に費用がかかります。うちは外壁補修は十数億円でできるのに対し、ポンプやエレベーター、給排水管の交換などには70億円近くかかってしまいます」

　ケタが違うのだ。

「最初の30年は、毎年の平均支出額が1・9億円ですが、31年目からは2・5億円もかかり、50年全体でかかる費用は計画上で110億円を超えます。そこで分譲当初は1平方メートル当たり85円だった積立金を、5年目に均等積立に移行して同230円にまで引き上げました。段階増額方式だと値上げのたびに総会で決議にかけ、過半数の賛成を得なければならず、住民の反対で予定通り値上げできないリスクも伴うからです。結果、1戸平均で月6000円が1万7000円ほどになって、管理費など諸々含め、月に4万円ほど支払っている住戸が多いですね」


タワマンの現実…マンション２０２０年問題
http://www.yomiuri.co.jp/fukayomi/ichiran/20161017-OYT8T50050.html
　フィットネスジムやプール、カフェにパーティールーム……。眺望やセキュリティーの高さと並んで、購入前に目を奪われがちなのは、共用施設の豪華さだ。前出のメリットを尋ねるアンケートでも第４位に挙がっている。

　ところが、これらの施設はその運用や維持管理の費用を月々の管理費で賄うことになる。費用が賄えず、ジムやプールが閉鎖に追い込まれ、分譲時の付加価値がむしろマイナス資産として評価されている物件もある。これが、後述する費用問題にも大きく関わってくる。