パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[34801: マンション掲示板さん]

>34799
いくらこっちの方が良くても、
名前のクセが強い！
非常にどうでも良いがw

[34802: マンション検討中さん]

三井、三菱、住友とス―ゼネ建築のマンションに住んだ人は分かると思いますが、高級感、満足感等、最高です。又、この晴海2丁目の3棟のデザインは、最高だと思います。

[34803: 匿名さん]

そういえば、ここも選手村も、建物のデザインは、光井純氏が責任者なんですね。

[34804: 口コミ知りたいさん]

>>34801 マンション掲示板さん

名前のクセ？

[34805: タワマン自慢僕ヤリマン]

銀座の職場の同僚にうちが買ったパークタワー晴海を自慢しちゃおっかなー。

[34806: 匿名さん]

>>34805 タワマン自慢僕ヤリマンさん

あーあ、ネタ切れでこんなに低レベルの投稿か。削除依頼しました（´-`）

[34807: 匿名さん]

僕の場合はマンではないけどさ。話は変わりますが、どらさんのツイートをみると、選手村住宅販売センターの裏側（運河側）に小さな森を作るらしいですね。作る意図がよく分からないな〜

[34808: 匿名さん]

>>34807
少しでも雰囲気良くする為じゃないの？来客（子供）の遊び場にするとか？
選手村の規模を考えるともっと金掛けても余裕でお釣りがくるレベルだし、
本来はここをもっと早く売り切って、敷地全体をモデルルームにしたかったんじゃない？

[34809: マンション検討中さん]

トリトンの陰気臭い感じは何とかならないもんかね(ﾟωﾟ)

[34810: マンション検討中さん]

>>34757 マンション検討中さん
あと180戸ということは入居までに完売が見えてきたということでしょう。
残り100戸切ったら業者買取で販売終了です。

[34811: マンション検討中さん]

最近コメント少ないですね
営業さんも撤退なのかな
株も大損して検討する気がないわ

[34812: マンション掲示板さん]

もう検討者はおらず、
住人版に移行したんでしょう！
ある意味、完売ですな！

[34813: 匿名さん]

>>34811 マンション検討中さん

もう情報は出尽くしてますからね。
あとは残った部屋が淡々と少しずつ売れて行くというだけですね。

[34814: マンション検討中さん]

しかし駅距離あるし、BRTも山手線1両車両の輸送力しかないし、その上で管理費高いのに、皆さん良くここを選びましたね。

[34815: 匿名さん]

北西は280とサラリーマンでも買えて中央区新築最安値。南370はそもそもサラリーマンじゃ手が出ないし、必要なら車買う人が買ってるのでなんの問題もないかと。

[34816: 匿名さん]

利便性は劣るけど、環境は最高ですね。選手村タワーも良さそうだし、注目度はあちらが上でしょうが、ある程度静かに暮らすならここは最高だと思います。

[34817: マンション掲示板さん]

環境は最高だけど、将来売る時に売りずらい物件なのが困る。
勝どき、晴海地区で6000部屋の供給が10年間くらいに渡って販売されるし、中古選ぶならフラッグや勝どきに行っちゃうと思う。だって勝どきって、まだまだ利便性これから高まるからね。
地下鉄構想とかネ。

[34818: 匿名さん]

築地問題がなければ完売してたよ
フラッグの前に売り切る日程だった
カヤバも出てきて今メチャ混乱してるよ

[34819: ご近所さん]

>>34817
勝どき住まいだけど、フラッグ、勝どき東と出来たら、勝どき駅が悲惨なことになるとみている。
車両も石原の一言でミニ規格だし、今までは駅で降りる人で混んでたけど、これから乗る人で混雑するだろう。
そうなる前に、先立つものはないけど引っ越し検討中。

[34820: 住民板ユーザーさん1]

売りたくても売れない湾岸タワマンなんて今まであった？
駅遠でもそれに負けない魅力があればよいのでは？
クロティアよりもよっぽどいいでしょう。

[34821: 匿名さん]

勝どきは駅近だと価格が高いから駅遠くて安めのここは売りやすいと思いますけどね。特に北向き、西向きは。

[34822: 匿名さん]

残席割れするかしないか、ギリかな。
そうなると住んだ年数はここに賃貸で住んでただけということになる。
賃貸の捨てゼニは嫌だし、結局永住かな、、、。

[34823: マンション検討中さん]

34820
豊洲のシティータワーズ豊洲ツイン、シンボル、
晴海のドゥトゥールは、新築価格よりも値段下げて売られていますよ。
晴海のドゥトゥールは、ダンパー問題に該当しちゃってるしね。

問題は、売りたいと思う値段と、買いたいと思う人のの間に価格の乖離が大きいと、成立しないから、「売りたくても売れないマンション」は表面的にはわからないだけ。

実際は、売りたいけど、売ると損するから売れないという層が多いですよ。

[34824: 匿名さん]

ツインとシンボルは多少値下げすれば普通に売れる。高く売りたい人が多いから売出値が高すぎて売れないように見えるだけ。
DTはまだ新築販売中だから中古は売りにくいだろうけど。

ていうか全部スミフ。。

[34825: 匿名さん]

>>34822 匿名さん
永住まで考えなくても、欲かかなければ普通に売れるでしょう。向きによるとは思うけど。

[34826: 匿名さん]

ここの坪単価300ラインを購入できた方はリセール安心だと思いますよ。
選手村の坪280部屋とこちらの坪300部屋であれば、こちらが上です。

[34827: 匿名さん]

>>34826 匿名さん
いくら以上の部屋買った人は危険？

[34828: 周辺住民さん]

晴海だと、2LDK又はそれ以上で、5-7千万いないだったら安全。それ以外は危険。
階はあまり関係ないかも。

[34829: マンション掲示板さん]

34823
新築より下がるのがダメみたいな書き方してるけど普通のことでしょw
論点は残債と崩落スピード。豊洲の住友不動産もコスパ良いでしょ。

ダンパーについても、晴海のドゥトゥール、銀座東も三井のパークコート浜離宮も普通に引き渡しするっしょ。
マスコミに踊らされてる気がするけど。

[34830: マンション検討中さん]

辛口の三井健太も高評価だね。
駅遠なんて馬鹿でもわかるけど、差別化できてることでしょ。

ちなみに地味に仕様良いね。安く仕入れたから？なんで？

[34831: 住民板ユーザーさん1]

仕様がいいのは土地を安く仕入れたのとクロティア比較されるからなのかな？

[34832: マンション検討中さん]

>>34826 匿名さん

買ったときには相対的に安くても、リセール時に市況が下がってたら、、

結局市況が安いときに建てられた新築と競合になるからさ、、

[34833: マンション検討中さん]

ってか、
今後も新築がめちゃくちゃ供給されるんでしょ

ちょっと考えればわかるじゃん？

今後も、中古よりも新築が選ばれるように
諸々設定されるわけだよね？

リセール？

リセールする時には、
周りに新築がたくさん建ってるんじゃないの？

そんな環境で個人のリセール物件が
はたして選ばれるのだろうか？

破格の値段であれば別でしょうが。。

[34834: マンション検討中さん]

ってか同じエリアであれば、中古より新築の方が高くなるに決まってんじゃん？

ちょっと考えればわかるよね？

供給過剰？仮に同じ価格帯であれば、より勤務地に近いエリアを選ぶよね？特に共働きが多いわけだし。

ちょっと考えればわかるよね？

供給が続くのはニーズがあるからだよ？

もちろん中古は築年数がたつにつれてリセールは低くなるけど、そのスピードがローンの元本が減るスピードより鈍ければ問題ないわけ

ちょっと考えればわかるよね？

[34835: 匿名さん]

>>34828 周辺住民さん
アバウト過ぎて、、、

[34836: マンション検討中さん]

北側40階以上を坪単価300くらいで買えました。

[34837: マンション掲示板さん]

まあ300で買っても儲けるには程遠い
10年後残債割れしなければ御の字

[34838: ご近所さん]

ここ5，6年は高かったもんなぁ。
2005年に買った土地はずいぶん高値で売れたけど、最近買ったマンションは高値つかみと思っているよ。

[34839: マンション検討中さん]

湾岸は供給が需要を作るの典型例。

ちなみに建築費指数って知ってる？
少なくとも2025年までは新築は高止まりだよ

[34840: マンション検討中さん]

>>34839 マンション検討中さん

まるで、小学校の社会で習いそうな、高度経済成長期のプロダクトアウト的な発想みたいですね

[34841: マンション検討中さん]

>>34840 マンション検討中さん

現在ではどうしてそれが成り立たないか論理的に説明できるの？

[34842: マンション検討中さん]

>>34841 マンション検討中さん

ここ、売り切れてないやん。以上

[34843: 匿名さん]

ムサコとかあんだけタワマン建てても価格上がり続けてるからねぇ。。供給増による価格下落ってのは首都圏近郊ではありえないのかもな。マンション建って周辺が発展すれば物件価格も上がるというなら、その点でも晴海はまだ可能性あるかもしれんね。交通不便ってのがネックだけど。個人的には東雲、辰巳あたりは交通良いし豊洲程にはならないまでも発展余地がある気がするな。

[34844: マンション検討中さん]

>>34843 匿名さん

全体市況があがってたからね

[34845: マンション検討中さん]

>>34842 マンション検討中さん

ここが糞なだけじゃん

[34846: マンション掲示板さん]

株価も急落中だし、リーマンショック以後とにかく長かった好景気もいよいよ終わろうとしているからどうしても時期が悪いということになる
永住目的なら気にしなくてOK

[34847: マンコミュファンさん]

不動産は駅距離で決まる。

って聞いたことないですか？

[34848: マンション掲示板さん]

契約時が一番高くて、入居時に市況悪化してたら萎えるな

バブルと同じ道をあゆまなければいいけど

[34849: マンション検討中さん]

34847

スカイズの値上がりを説明せよ

[34850: マンション検討中さん]

マンションなんてプロダクトアウトそのものだろ。マーケットインで作られるマンションってなんだよw

[34851: 匿名さん]

次期の販売に向けてはネガも二軍なんだね。

[34852: マンション検討中さん]

>>34850 マンション検討中さん

いくらなんでも、事前に市場調査はするでしょ？ディンクスや家族や生活スタイルのターゲットとなんかを決めて、いくらなら払えるか、そういった世帯がどれくらいるかを決めた上で、部屋の大きさや戸数などを決めるんじゃない？

いちおう

[34853: 匿名さん]

>>34847 マンコミュファンさん

聞いたことないです。
駅距離だけでなく環境も大事。
パチンコ店やもんじゃの匂いはちょっとね

[34854: 匿名さん]

近くリセールの可能性が高い人と投資用の人を除けば、資産価値はあなたの日々の生活を豊かにするものではない。あまりこだわり過ぎると本来の住居としての目的を見失うので注意した方がいい。

[34855: マンション掲示板さん]

ここを投資用や持ち出し無しで売却後住み替えするつもりの人はいないでしょ

[34856: 匿名さん]

>34849
あそこは投機の餌食、
キャッチボールが盛ん。
雰囲気に惑わされて住むけど実際は不便で売っちゃう。
同じ事考えて来るやつがまた掴む。
中古の売り出し数は常に数十件。
ただし、取引盛ん。

[34857: マンション検討中さん]

>>34855 マンション掲示板さん

これからずっと50年とか60年くらい住むってことですか？

タワマンの50年後ってどんな感じなんだろね？ニュータウンや大型団地の50年後とかはテレビでたまに特集されてて、購入時は小さな子供がいた家族が、老夫婦だけになってるとか、たまにみるけどさ

[34858: マンション比較中さん]

プロダクトアウト・マーケットインって覚えたての言葉を使ってる恥ずかしい人がいますが・・・

マンションってさ、マーケットインじゃないの。
顧客のニーズを聞いてより良い住宅を想像して作られていると思うけど？

「こんなマンションだったら売れるだろ！」って単純にプロダクトアウトだと思ってるんだろうか？その「こんなマンション」ってのはマーケットインに裏付けされたプロダクトアウトな訳ですよ。

そんなことはさておき、残り何戸ぐらい残ってるかなー。
晴海フラッグが来年5月で結構安めらしいけど。

[34859: マンション検討中さん]

>>34858 マンション比較中さん

えっと、マーケットインって、そもそも顧客のニーズを聞いたよりよい住宅というより、利益がでて市場で売れるってことでは？顧客のニーズを聞いてつくってたら、利益は出なくない？どんなマンションがいいですか、って街角インタビューでもするの？街角100人に聞きました的な？


マンションのビジネスモデルを考えれば、土地をかって建物を建てて利益を得るんでしょ？この事業の継続のためには、つまり作り続けるしかないわけで、経済環境が悪い時期には、買ってくれる人がいないからといって作るのをやめるれないから、あるいみプロダクトアウト的になってるかもしれないのかな？

[34860: マンション検討中さん]

マーケットインに裏付けられたプロダクトアウトw
普通にプロダクトアウトでしょ。

[34861: マンション検討中さん]

「マンションはマーケットイン！」「いやプロダクトアウト！」とか言ってる時点で、皆さん言葉の意味や使い方を分かっていらっしゃらないようですな。

[34862: 住民板ユーザーさん]

マーケットイン、プロダクトアウト…物の考え方ですからねぇ。どちらの面もあるかと。

[34863: 匿名さん]

>>34861 マンション検討中さん
横文字を使いたいお年頃なんでしょうね。

[34864: マンション検討中さん]

まぁ、色んな手法で
事前にマンションが企画されたんでしょうが、

それに対する市場の答えが、
今の販売状況、在庫状況ってことですかね？

市場の答えが全てですもんね？
まだ100以上残ってるんですか？

[34865: 匿名さん]

>>34864
ここは元々1,000戸以上ですから、あと100戸あまりなら、すでに8割～9割は売れたということですね。

市場の答えが全て、本当にその通りですね。

[34866: 名無しさん]

>>34865 匿名さん

そうなるんでしょうね。
うち半分以上は1LDKですので、ファミリー向けに限って言えばほとんど売れたということでしょう。

[34867: 匿名さん]

>>34865
880戸供給って書いてあるから事実なら残り200戸だね。
実際はもっと多いだろうけどね、市況がおかしくなるとキャンセルも増えるし。
ただチャレンジ価格にも関わらず、本当に健闘してると思う。

[34868: 口コミ知りたいさん]

>>34867 匿名さん

2,3件ぐらいはキャンセル出るかもしれませんが、もう880は契約と見て良いと思いますよ。

[34869: マンション掲示板さん]

昨年の夏は年内完売目標とか聞きましたが、なかなか難しいのですかね。

[34870: 匿名さん]

>>34869 マンション掲示板さん

そのような目標はなかったですよ。ここのスレで誰かが想像で言ってただけかと。そもそもデベがいつまでに完売させます！なんて宣言することはありませんよ笑

[34871: マンション検討中さん]

結局、まだ100戸以上も売れ残っているんですね。それが市場の評価ですか

[34872: マンション検討中さん]

まぁ今の市況だから瞬間沸騰とまではいかなくても、それでも販売開始後に約半年で完売のタワマンや、広告打たないで完売のタワマンもあるよね？

ってか、ここって、販売開始後どれくらい経ってるの？かれこれ何年売ってるの？

[34873: 匿名さん]

検討者ならいつから販売してるか調べてください。

[34874: 匿名さん]

完全ファミリー向けマンションですからね。
1LDK減らせば良かったのに。

[34875: 匿名さん]

>>34871 マンション検討中さん

引き渡しまで一年弱で、8割以上売れてるんだから、順調と言えるでしょうね。

[34876: 匿名さん]

本当に大事なのは市場の評価ではなく、検討者としての自分がどう評価するかです。

[34877: マンション検討中さん]

>34856
BACとそこは有名ですね

[34878: 匿名さん]

>>34877 マンション検討中さん

え？
スカイズもベイズも、BACも、実際に住んですぐ売っちゃう人が多いなんて、そんな事実はないと思いますが、何か根拠はあるんでしょうか？

[34879: 匿名さん]

>>34878 匿名さん

勘。
動き早いし。
逆に隣のクロティアは永く住みたい人が多いせいか、売買成立期間も鈍くマイペース。

[34880: 住民板ユーザーさん1]

実需かどうかでしょ。
パークタワー晴海も実需だから中古マーケットに出なそう。

[34881: 匿名さん]

住宅ローンは変動が良いと思われますでしょうか？

[34882: マンション検討中さん]

>>34880 住民板ユーザーさん1さん

中古マーケット以前に、
まずは完売しなきゃね

[34883: 匿名さん]

勘（笑）アホか。
戸数多い大規模タワマンなんだから売り買い目立つに決まってるし、クロノ、ティアノの竣工いつか知ってんの？5年経ってないわ。
5年超えたら今より売り買い増えるからみとけ！
ど素人の賃貸マンが（笑）

[34884: 匿名さん]

>>34879 匿名さん

勘？
失礼な人ですね。
素人の勘でその程度の書き込みするのですか？

私はワンダフルの居住者です。
住み心地が良くとても気に入ってます。
入居時は確かに投資物件があったようですが、今は殆どが実需で満足して住んでいますよ。
転勤の為に売却する人はいるので、数件の中古物件はあります。
売買の動きが早いのは、人気がある証拠でしょう。

[34885: 匿名さん]

かん笑
ほんまのアホがおったーー！！笑

[34886: マンション検討中さん]

ワンダフル住民でした。
利益確定させたいので売りました。
その代わりにここの安い住戸買いました。
たしかに駅遠ですがめちゃくちゃ住みやすかったですよ。入居当初は子供達が一階の家具を荒らす問題は発生しましたが笑

[34887: 匿名さん]

>>34886 マンション検討中さん
子供の多い物件は大体その手の問題起きますよね。ここの1LDK売れないのは仕方ないですよ。ファミリー向け物件で単身者やDINKsが住むには肩身が狭いでしょうしね。サブリース業者が買い取って賃貸にする方が良いのかも。

[34888: 匿名さん]

>>34879 匿名さん

クロティアの場合、市況からかなり上の価格での売り出しが多いからなかなか決まらないだけ。それでも、ここの影響もあって成約単価は上がってるし、高値でもボチボチ成約してる。あまりイメージだけで適当なこと言わないほうがいいのでは笑

[34889: 評判気になるさん]

>>34888 匿名さん

上の価格だと厳しそうですね。たた、売却目的でなければそんなに気にしなくても大丈夫そうですね。

[34890: 匿名さん]

>>34889 評判気になるさん

市況からかなり上の価格だと売れない、というのは、当たり前のことで、どのマンションでも同じです。

[34891: マンコミュファンさん]

隣のクロノ・ティアロ、どちらも苦戦してる様ですが、ここは大丈夫でしょうか？

[34892: 匿名さん]

何に苦戦してて、何が大丈夫だと聞きたいのでしょうか？
中古売買が苦戦してて、ここを中古で販売する時は大丈夫かという事でしょうか？

ま、掲示板での話なんで話半分のはんぶんで聞いていただければと思いますが、クロノもティアロもクオリティは非常に高い物件で、駅遠といっても最寄り駅から11分程。
都内屈指の商業施設ららぽーと豊洲までも徒歩圏内。

現在の新築マンション市況を考えると、それに引っ張られ中古価格が沸騰するのも納得なんですが、いかんせん高い。
苦戦してるのは、中古なのに市場価格と乖離している、その売却価格です。
おそらく住み替えやダブルローンというより、利益確定売りで、あまり売り急いでない方が高めで売りに出していると言った感じでしょう。
ですから苦戦とは少し違うのかも知れませんね。

対して、こちらの物件ですが、残念ながらクロノ、ティアロほど高級感はありません。
物件仕様も劣ります。悪い物件ではありませんが、その販売価格が市況等と連動しており、高めなのでリセールバリューが少ないです。

都市部への人口集中はまだまだ続きますから中古市場はしばらく安泰とは思いますが、利益が出るかで言うと難しいかも知れませんね。

[34893: 匿名さん]

ここは所謂「チャレンジ価格」なんですよ。
晴海フラッグ前なんで、この価格でなんとか行けると思いますが、お得な物件はほとんど無いですし、ファミリー向けコンセプトよりなのに1LDKですから販売が苦しくなるのは仕方ないですね。

コンセプト関係なくても販売が終盤に差し掛かればどこも苦戦するものです。
勿論例外もありますが。

[34894: 匿名さん]

>>34891
駅遠ってどこもこんなもんでしょう、クロノもティアロも分譲時は苦戦してたしね。
投資筋が敬遠する分、売れ行きも比較的のんびりなのは仕方ない。
ここも三井にしては珍しく想定の斜め上のチャレンジ価格だったけど、
その割には凄く健闘してるほうだと思うよ。
あと半年ちょっとで残200戸前後、楽観できる数字ではないけど頭抱えるほどでもないから、
チャチャっと業販でもして一応完売はさせるんじゃない？

[34895: 匿名さん]

>>34893 匿名さん

晴海フラッグは、坪単価600の可能性もあるし、あまり関係ないかと

[34896: マンション検討中さん]

可能性すらないわ(笑)

[34897: 匿名さん]

坪単価600万ならあり得る価格かと。

[34898: 匿名さん]

ハルミフラッグ坪600はないが、万博決定で好景気継続の可能性が見えてきたからリークされた280よりは上げてくる可能性あるな。

[34899: 匿名さん]

>>34898 匿名さん
そんなコロコロ変わるかよ。。
せいぜい200〜230

[34900: 匿名さん]

>>34899 匿名さん
変わるというか、発表すらされてない。
万博決定でオリンピック後の景気動向が大きく変わったのだけは事実。