パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795/
パークタワー晴海×はるちゃん　エキスパートインタビュー　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/6505/
パークタワー晴海のＭＲにお出かけしました
https://www.sumu-log.com/archives/6626/
2018年GWに見学してほしい新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/10524/
お便り返し その80「マンションマニアが買いたい新築マンション」【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/11229/


[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[34751: マンション検討中さん]

>>34745 検討板ユーザーさん

え？？？まだまだ残ってますが？

[34752: 検討板ユーザーさん]

>>34746 匿名さん
晴海フラッグは新聞に載っている坪270-280ぐらいで出されるのであれば、現状の相場通り。パークタワー晴海から駅遠分、板マン分など引いた、相場相応の価格。影響はそれほどないでしょうね。

[34753: 匿名さん]

>>34751 マンション検討中さん

8割以上は供給されてるのですから、終盤ですよね。

[34754: eマンションさん]

>>34751 マンション検討中さん
「残り180戸も残ってるんだからまだまだある！」
と言いたいのだろうけど、ここの規模からして終盤でしょ、、、あほらし。

[34755: 匿名さん]

アホは放っておけば良いですね！

[34756: マンション検討中さん]

つまり、現在売れ残っているのは、

割合で表すと約２割だが、
絶対値で表すと、
まだ約１８０戸!もあるってことですかね？

マンション毎に総戸数が異なる以上、
売れ残りを比較するなら絶対値で表す方が適切ですね

[34757: マンション検討中さん]

ここを売り切って、ここが満杯だからお隣のハルミフラッグへどうぞ、っていうタイミングでハルミフラッグの広告を出すのが、最高のシナリオだったのかな？

しかし実際は、ハルミフラッグの広告が出された段階でまだ約180戸？も残ってるということは、シナリオ対比で販売はどうだったんだろ？

仕方なしの判断なのかな？売り急がなくて大丈夫という最近の流行語があるけど、どんどん新しいマンションを供給するなら、どんどん売りさばいていかないと、単純に施工後も販売を続けなくてはならなくなるもんね。

[34758: 匿名さん]

まぁ、心配しなくていいと思いますよ。近くのドトールも入居後もポツポツしかあかり付いてなくて大丈夫かと思ったけど、1、2年でそんなこともなくなった。まだ数部屋残ってるみたいだけど、既に利確してるだろうし安売りする必要ないって感じだね。

[34759: マンション検討中さん]

晴海とか東陽町は、そもそも、そんなもんなのかね。

六本木恵比寿広尾青山とは違うもんね。

[34760: 匿名さん]

六本木と比べる人はいないでしょう。

[34761: 匿名さん]

>>34756 マンション検討中さん

やはりアホですな、、
規模が違うのに絶対数で比較とか笑
じゃあ
総戸数1000戸のマンションの残り180戸と
総戸数200戸のマンションの残り180戸が
同じ意味を持つとでも言いたいのかな？

ネガさん、それは無理ありますよ笑

[34762: マンション検討中さん]

>>34761 匿名さん

そのように、絶対値を用いて表せば、残り戸数も比率もわかりますね。

比率は絶対値の計算値なので。

[34763: eマンションさん]

>>34757 マンション検討中さん

なぜあなたがデベの立場で評論されているのかよく分かりませんが、今の市場環境下では、売り急がない方が良いというのは、スミフの業績がそれを物語っています。どんどん売り捌く必要はない、というのがデベの方針です。

[34764: 匿名さん]

>>34762 マンション検討中さん

？？？
結局何を言いたいのですか？笑

総戸数1000戸のマンションで残り180戸なら、販売は終盤
総戸数200戸のマンションで残り180戸なら、販売は序盤

これはわかりますよね？

[34765: 匿名さん]

34755
34761
人をアホ呼ばわりして楽しいですか？

[34766: 匿名さん]

>>34765 匿名さん

訂正します、申し訳ありません。
そう思ってしまったものですから、つい書き込んでしまいました。けっこう無理のある投稿だったので。

[34767: マンション検討中さん]

それにしても、残り180戸はとてつもない数ですね。マンション１戸売るのも大変な尽力を要しますが、中堅規模マンション3つ相当分の戸数ですか？

今後何をアピールするともっと売れるのでしょう？ハルミフラッグ対比での駅距離をいくら競ったところで、そもそも駅近重視の方々にとって駅10分以上の物件はいずれも刺さらないでしょう。晴海に住んでもいいって人にアピールするのかな？

[34768: マンション掲示板さん]

>>34767 マンション検討中さん

来年3月まで契約なら消費税8%をウリにする

[34769: 匿名さん]

>>34768 マンション掲示板さん
実際消費増税を意識してる人は多いと思う。

[34770: 匿名さん]

>>34767 マンション検討中さん

このマンション、これまで880戸売れてるんですが、あなたの言い方だとどうなっちゃいます？笑
あなたの言う「とてつもない180戸」の約5倍なのですが笑

今後、何をアピールすればいいかって、別に今まで通り、このマンションの開放感やコンセプトをアピールして売っていけばいいんじゃないですか？どうしても晴海フラッグと比較したいようですが、晴海フラッグの板マンとここでは、違いがありすぎますよ。

[34771: 検討板ユーザーさん]

最近、頑張っていらっしゃる方の投稿をまとめました。

>>34737
>>34738
>>34751
>>34756
>>34757
>>34767

[34772: eマンションさん]

>>34771 検討板ユーザーさん

おお、残り「180戸」をネタに、粘りに粘ってますねぇ

[34773: マンション検討中さん]

必死すぎですね

[34774: eマンションさん]

>>34773 マンション検討中さん

ネガさんがなぜここまで必死なのか理解できませんよね

[34775: マンション検討中さん]

晴海二丁目発羽田行きバスなんて出来るわけないですよ。虫の良い事言わないでください。

[34776: 匿名さん]

>>34775 マンション検討中さん

急にどうしたんですか？
機嫌悪いんですか？

[34777: eマンションさん]

>>34775 マンション検討中さん

参考に、過去の新聞記事載せときますね。
空港バスも乗り入れられるように、というのは都の考えですよ。

2016.4.26日刊建設工業新聞
BRT施工設計 見積もりを公募／都財務局
東京都財務局は25日、「平成28年度都心と臨海副都心とを結ぶBRTに関する施設設計」の委託先を決める競争見積もりの手続きを開始した。参加申請を28日まで受け付ける。6月1日までに見積もりを提出してもらい、同2日に委託先を選定する。土木設計で200位以内に格付けされている業者が参加できる。
中央、江東、港各区内を対象に策定中の「地域公共交通網形成計画」で整備を計画しているバス高速輸送システム（BRT）のうち、都市整備局都市基盤部が担当するバス停留所、バスの発着拠点となるターミナルの概略設計などを委託する。履行期限は17年3月24日。
BRTのターミナルは、中央区晴海2と同晴海5の2カ所に設ける。今回の業務では晴海2の施設を対象に、1階に▽BRT▽路線バス▽空港リムジン▽タクシー－などの乗り入れや給油・車両整備などが可能な空間のあり方を検討、2階と屋上には、大型バスが利用する車庫と駐車場を設ける方向で設計を行う。晴海5のターミナル整備は、2020年東京五輪の選手村などを整備する晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業の進ちょくを踏まえ、同局市街地整備部が別途進める。
停留所の概略設計は、市街地再開発事業と併せて整備する2カ所（東京駅、虎ノ門）を除いた10カ所程度が対象。形状や機能、規模などを検討する。
バスターミナルや停留所の詳細設計には17年度に着手する。
都のスケジュールでは、BRTの運行を担う新会社を事前（17年4月ごろ）に設立。19年内に2ルートでの暫定利用を始め、東京五輪後に3ルート、選手村の再開発後に4ルートへと増やしていく。

[34778: マンション検討中さん]

同じ中央区でも、人形町なら、羽田、成田までそれぞれ乗り換えなしの電車でいける。既に。

[34779: 匿名さん]

>>34778 マンション検討中さん

それがどうかしたんですか？
ここが人形町ではないのは、みんなが分かってることです。
人形町が良いなら、人形町のマンションを買えば良いのではないでしょうか？
ここはパークタワー晴海の検討板ですよ？

[34780: 住民板ユーザーさん1]

>>34777 eマンションさん
空港までのリムジンバスはなしで決まったというのをどこかで読んだ覚えがありますが。まあ、最初はダメでもターミタルがあればニーズがあったときに入るかもしれないですね。いずれにしろネガ要素はあまりないと思います。

[34781: 匿名さん]

>>34780 住民板ユーザーさん1さん

その通りですね。出来なかったとしてもネガ要素はありません。
「人形町なら！」って、じゃあ人形町に買えよって話ですわ笑

[34782: 名無しさん]

ネガくん、頑張って投稿するんだけどそのたびにボコられててかわいそう。修行が足りないのかな！

[34783: マンション検討中さん]

中央区のような都心にわざわざ住むメリットの一つが、アクセス性ですかね。都心に住むことで時間を買える。ちなみに、水天宮も、羽田成田へダイレクトアクセスできるけどバスだから、人形町からの地下鉄が人気あるのかな？

基本的に東京での仕事においては、地下鉄に乗ればどこへ行くにも乗り換えスムースだし、多くの人にとっては、どれだけ地下鉄に便利にアクセス可能であるか、が東京ビジネスパーソンに重視されるのかな？広い部屋を求めて千葉や埼玉まで行ったとしても、電車に近ければ各主要地への時間距離は短いしね。

[34784: 匿名さん]

BRTステーションとトリトンの間は、歩行者デッキが検討されているようですね、
https://ameblo.jp/kano-aoki/entry-12418410385.html

[34785: 通りがかりさん]

>>34783 マンション検討中さん

羽田成田へのアクセスで言えば、電車で一本だと便利ですが、水天宮のようなバスターミナルも、時間に余裕あれば使いたいですね。バスだとずっと楽な座席に座って行けますし、バスの到着場所は出発フロアに直結なので便利です。

地下鉄へのアクセスは言わずもがな重要ではないでしょうか。ただ、中央区で地下鉄駅近くと言うと、まず価格が高いですし、大抵ビジネス街で、マンションが建ったとしてもビルに囲まれて開放感に欠ける立地も多く、どこを選ぶかはそれぞれの家族の価値観でしょうね。また中央区の日本橋や人形町あたりは、水災ハザードマップで危険なエリアも多いです。

ちなみに、千葉や埼玉は個人的にNGですねー。仕事や会食で夜遅くなることも多いので、都心からタクシーですぐ帰れる場所に住みたいですね。

[34786: 匿名さん]

>>34784 匿名さん
これは朗報ですねー！
資料の該当部分をアップしました。

[34787: 匿名さん]

それと、晴海陸橋のところが歩行者通路になってますね。移設はしてくれないのかなぁ。

[34788: 匿名さん]

>>34784 匿名さん
BRTターミナル、高齢者が晴海通りを渡れないとの声は数多く聞いていました。
トリトン通勤者にも安全で便利ですね。これは朗報です。
トリトンスクエアはオフィスと住居が二階の人工地盤で繋がっており、アーバンタワー2階の脇にデッキを作れるちょうどいいスペースもあります。実現して欲しいな。

[34789: 匿名さん]

>>34786 匿名さん
こちらは既に決定でしょうか？

[34790: 匿名さん]

>>34787 匿名さん
この資料、晴海橋梁に全く触れてないですね。

[34791: ご近所さん]

>>34785
荷物を下に収納してもらえるので、TCATからのバスはおすすめですよ。
海外に長く出張するときに、箱崎までタクシーで行って、そこからバスというパターンを何回か利用しましたが、荷物があるとほんと便利。

[34792: 匿名さん]

>>34789 匿名さん
協議案件で決定ではないです。

[34793: 匿名さん]

3,4丁目の交通連結機能の箇所が広く取られてるのが気になりますね。
地下鉄通るならこの辺に駅を作る想定でしょうか？

[34794: マンション掲示板さん]

地下鉄早く通して欲しいですね。

[34795: 匿名さん]

>>34794 マンション掲示板さん
通す前提ではないですよ。。

[34796: 匿名さん]

もう決まったも同然でしょ

[34797: 匿名さん]

>>34795 匿名さん

「早く通して欲しい」という希望を投稿しただけで、、、
反応が過敏ですね。

[34798: マンション検討中さん]

地下鉄は作るとしたら3、4丁目になると思います。

しかし歩行者デッキは良いですね。
でも月島駅の近くの陸橋もちゃんと整備して欲しい。後はエレベーターを大きくしたりベビーカーとかが沢山通れるようにバリアフリーを工夫して欲しいですね。

[34799: タワマン自慢僕ヤリマン]

晴海フラッグよりこっちの方が良い。

[34800: 匿名さん]

フラッグはね、、
ちょっと不便なのと引き渡し時期が先過ぎ。

[34801: マンション掲示板さん]

>34799
いくらこっちの方が良くても、
名前のクセが強い！
非常にどうでも良いがw

[34802: マンション検討中さん]

三井、三菱、住友とス―ゼネ建築のマンションに住んだ人は分かると思いますが、高級感、満足感等、最高です。又、この晴海2丁目の3棟のデザインは、最高だと思います。

[34803: 匿名さん]

そういえば、ここも選手村も、建物のデザインは、光井純氏が責任者なんですね。

[34804: 口コミ知りたいさん]

>>34801 マンション掲示板さん

名前のクセ？

[34805: タワマン自慢僕ヤリマン]

銀座の職場の同僚にうちが買ったパークタワー晴海を自慢しちゃおっかなー。

[34806: 匿名さん]

>>34805 タワマン自慢僕ヤリマンさん

あーあ、ネタ切れでこんなに低レベルの投稿か。削除依頼しました（´-`）

[34807: 匿名さん]

僕の場合はマンではないけどさ。話は変わりますが、どらさんのツイートをみると、選手村住宅販売センターの裏側（運河側）に小さな森を作るらしいですね。作る意図がよく分からないな〜

[34808: 匿名さん]

>>34807
少しでも雰囲気良くする為じゃないの？来客（子供）の遊び場にするとか？
選手村の規模を考えるともっと金掛けても余裕でお釣りがくるレベルだし、
本来はここをもっと早く売り切って、敷地全体をモデルルームにしたかったんじゃない？

[34809: マンション検討中さん]

トリトンの陰気臭い感じは何とかならないもんかね(ﾟωﾟ)

[34810: マンション検討中さん]

>>34757 マンション検討中さん
あと180戸ということは入居までに完売が見えてきたということでしょう。
残り100戸切ったら業者買取で販売終了です。

[34811: マンション検討中さん]

最近コメント少ないですね
営業さんも撤退なのかな
株も大損して検討する気がないわ

[34812: マンション掲示板さん]

もう検討者はおらず、
住人版に移行したんでしょう！
ある意味、完売ですな！

[34813: 匿名さん]

>>34811 マンション検討中さん

もう情報は出尽くしてますからね。
あとは残った部屋が淡々と少しずつ売れて行くというだけですね。

[34814: マンション検討中さん]

しかし駅距離あるし、BRTも山手線1両車両の輸送力しかないし、その上で管理費高いのに、皆さん良くここを選びましたね。

[34815: 匿名さん]

北西は280とサラリーマンでも買えて中央区新築最安値。南370はそもそもサラリーマンじゃ手が出ないし、必要なら車買う人が買ってるのでなんの問題もないかと。

[34816: 匿名さん]

利便性は劣るけど、環境は最高ですね。選手村タワーも良さそうだし、注目度はあちらが上でしょうが、ある程度静かに暮らすならここは最高だと思います。

[34817: マンション掲示板さん]

環境は最高だけど、将来売る時に売りずらい物件なのが困る。
勝どき、晴海地区で6000部屋の供給が10年間くらいに渡って販売されるし、中古選ぶならフラッグや勝どきに行っちゃうと思う。だって勝どきって、まだまだ利便性これから高まるからね。
地下鉄構想とかネ。

[34818: 匿名さん]

築地問題がなければ完売してたよ
フラッグの前に売り切る日程だった
カヤバも出てきて今メチャ混乱してるよ

[34819: ご近所さん]

>>34817
勝どき住まいだけど、フラッグ、勝どき東と出来たら、勝どき駅が悲惨なことになるとみている。
車両も石原の一言でミニ規格だし、今までは駅で降りる人で混んでたけど、これから乗る人で混雑するだろう。
そうなる前に、先立つものはないけど引っ越し検討中。

[34820: 住民板ユーザーさん1]

売りたくても売れない湾岸タワマンなんて今まであった？
駅遠でもそれに負けない魅力があればよいのでは？
クロティアよりもよっぽどいいでしょう。

[34821: 匿名さん]

勝どきは駅近だと価格が高いから駅遠くて安めのここは売りやすいと思いますけどね。特に北向き、西向きは。

[34822: 匿名さん]

残席割れするかしないか、ギリかな。
そうなると住んだ年数はここに賃貸で住んでただけということになる。
賃貸の捨てゼニは嫌だし、結局永住かな、、、。

[34823: マンション検討中さん]

34820
豊洲のシティータワーズ豊洲ツイン、シンボル、
晴海のドゥトゥールは、新築価格よりも値段下げて売られていますよ。
晴海のドゥトゥールは、ダンパー問題に該当しちゃってるしね。

問題は、売りたいと思う値段と、買いたいと思う人のの間に価格の乖離が大きいと、成立しないから、「売りたくても売れないマンション」は表面的にはわからないだけ。

実際は、売りたいけど、売ると損するから売れないという層が多いですよ。

[34824: 匿名さん]

ツインとシンボルは多少値下げすれば普通に売れる。高く売りたい人が多いから売出値が高すぎて売れないように見えるだけ。
DTはまだ新築販売中だから中古は売りにくいだろうけど。

ていうか全部スミフ。。

[34825: 匿名さん]

>>34822 匿名さん
永住まで考えなくても、欲かかなければ普通に売れるでしょう。向きによるとは思うけど。

[34826: 匿名さん]

ここの坪単価300ラインを購入できた方はリセール安心だと思いますよ。
選手村の坪280部屋とこちらの坪300部屋であれば、こちらが上です。

[34827: 匿名さん]

>>34826 匿名さん
いくら以上の部屋買った人は危険？

[34828: 周辺住民さん]

晴海だと、2LDK又はそれ以上で、5-7千万いないだったら安全。それ以外は危険。
階はあまり関係ないかも。

[34829: マンション掲示板さん]

34823
新築より下がるのがダメみたいな書き方してるけど普通のことでしょw
論点は残債と崩落スピード。豊洲の住友不動産もコスパ良いでしょ。

ダンパーについても、晴海のドゥトゥール、銀座東も三井のパークコート浜離宮も普通に引き渡しするっしょ。
マスコミに踊らされてる気がするけど。

[34830: マンション検討中さん]

辛口の三井健太も高評価だね。
駅遠なんて馬鹿でもわかるけど、差別化できてることでしょ。

ちなみに地味に仕様良いね。安く仕入れたから？なんで？

[34831: 住民板ユーザーさん1]

仕様がいいのは土地を安く仕入れたのとクロティア比較されるからなのかな？

[34832: マンション検討中さん]

>>34826 匿名さん

買ったときには相対的に安くても、リセール時に市況が下がってたら、、

結局市況が安いときに建てられた新築と競合になるからさ、、

[34833: マンション検討中さん]

ってか、
今後も新築がめちゃくちゃ供給されるんでしょ

ちょっと考えればわかるじゃん？

今後も、中古よりも新築が選ばれるように
諸々設定されるわけだよね？

リセール？

リセールする時には、
周りに新築がたくさん建ってるんじゃないの？

そんな環境で個人のリセール物件が
はたして選ばれるのだろうか？

破格の値段であれば別でしょうが。。

[34834: マンション検討中さん]

ってか同じエリアであれば、中古より新築の方が高くなるに決まってんじゃん？

ちょっと考えればわかるよね？

供給過剰？仮に同じ価格帯であれば、より勤務地に近いエリアを選ぶよね？特に共働きが多いわけだし。

ちょっと考えればわかるよね？

供給が続くのはニーズがあるからだよ？

もちろん中古は築年数がたつにつれてリセールは低くなるけど、そのスピードがローンの元本が減るスピードより鈍ければ問題ないわけ

ちょっと考えればわかるよね？

[34835: 匿名さん]

>>34828 周辺住民さん
アバウト過ぎて、、、

[34836: マンション検討中さん]

北側40階以上を坪単価300くらいで買えました。

[34837: マンション掲示板さん]

まあ300で買っても儲けるには程遠い
10年後残債割れしなければ御の字

[34838: ご近所さん]

ここ5，6年は高かったもんなぁ。
2005年に買った土地はずいぶん高値で売れたけど、最近買ったマンションは高値つかみと思っているよ。

[34839: マンション検討中さん]

湾岸は供給が需要を作るの典型例。

ちなみに建築費指数って知ってる？
少なくとも2025年までは新築は高止まりだよ

[34840: マンション検討中さん]

>>34839 マンション検討中さん

まるで、小学校の社会で習いそうな、高度経済成長期のプロダクトアウト的な発想みたいですね

[34841: マンション検討中さん]

>>34840 マンション検討中さん

現在ではどうしてそれが成り立たないか論理的に説明できるの？

[34842: マンション検討中さん]

>>34841 マンション検討中さん

ここ、売り切れてないやん。以上

[34843: 匿名さん]

ムサコとかあんだけタワマン建てても価格上がり続けてるからねぇ。。供給増による価格下落ってのは首都圏近郊ではありえないのかもな。マンション建って周辺が発展すれば物件価格も上がるというなら、その点でも晴海はまだ可能性あるかもしれんね。交通不便ってのがネックだけど。個人的には東雲、辰巳あたりは交通良いし豊洲程にはならないまでも発展余地がある気がするな。

[34844: マンション検討中さん]

>>34843 匿名さん

全体市況があがってたからね

[34845: マンション検討中さん]

>>34842 マンション検討中さん

ここが糞なだけじゃん

[34846: マンション掲示板さん]

株価も急落中だし、リーマンショック以後とにかく長かった好景気もいよいよ終わろうとしているからどうしても時期が悪いということになる
永住目的なら気にしなくてOK

[34847: マンコミュファンさん]

不動産は駅距離で決まる。

って聞いたことないですか？

[34848: マンション掲示板さん]

契約時が一番高くて、入居時に市況悪化してたら萎えるな

バブルと同じ道をあゆまなければいいけど

[34849: マンション検討中さん]

34847

スカイズの値上がりを説明せよ

[34850: マンション検討中さん]

マンションなんてプロダクトアウトそのものだろ。マーケットインで作られるマンションってなんだよw