パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[34706: 評判気になるさん]

ハルミフラッグのスレで「パークタワー晴海を買った人は残念」「リセールが厳しい」「今頃は涙目」「キャンセルしてハルミフラッグに買い替える」などの投稿がありましたが、実際はどうなんでしょう？

[34707: 匿名さん]

そんな事無いですよ。
安心して契約して下さい。

[34709: 名無しさん]

>>34706 評判気になるさん

それらは全て、こちらの物件になぜか恨みを持っている方の妄想ですから、気にされない方が良いと思います。

[34710: 匿名さん]

ネガさん、ほんとに無理しなくて良いのですって笑
背伸びしなくて良いのです！

東京でなくても、あなた達に見合うエリアが関東には他にも沢山あるんですから。
安心してちゃんと自分のレベルに合った家を探すのですよ！

[34712: 匿名さん]

[No.34697～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿
・他の利用者様に対する暴言や中傷
・削除されたレスへの返信
・スレッドの趣旨に反する投稿

[34713: マンション検討中さん]

東京都都市整備局で以下の意見募集がされてますね。デザイン３案をみれますよ。

■都心と臨海地域とを結ぶＢＲＴのデザイン案への意見を募集
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kiban/brt/

[34714: 通りがかりさん]

>>34713 マンション検討中さん

私はBかなー！

[34715: 匿名さん]

色は紫だと他に(除半蔵門線)似てなくていいけど、文字デザインとかは私もB

[34716: eマンションさん]

>>34713 マンション検討中さん
私はCかな。Bはイラストではいい感じなんですが、実際に走行をイメージすると少し凡庸な感じがします。Cの黒は他にあまりなさそうでいいと思いました。

[34717: 匿名さん]

私もB。しかし第一印象としてAのレインボーカラーが強く見えてしまう。少しショックなのは、都バスのバス停と雰囲気が変わらない停留所のイメージかな。

[34718: 匿名さん]

よくありがちだけど、なんか美大の提案の内容の時からすると、小池の横やりで間延びしたこともあってか、無難になってしまった感があるな。

[34719: 匿名さん]

残り200切ってきましたね。

[34720: マンコミュファンさん]

>>34690 匿名さん
狭い部屋の方が坪単価は高く売却できるのでは？
此れからは大きい部屋は価格が上がりきった状況ですので中古では益々売れにくくなります。
独身、デインクス層が多くなるのでコンパクトマンションの都心部の需要は強まりますが、湾岸は、もう供給過剰ですよ。つまり明るい未来は望めないかと

[34721: マンション検討中さん]

>>34720 マンコミュファンさん

湾岸が供給過剰の根拠は何ですか？まだまだ需要はあると思います。都心近接エリアに、都心よりも安いコストで住みたい層はたくさんいます。

大きい部屋の中古が売れにくくなるという理屈も、よく分かりませんね。大きいとはどのぐらいの広さの部屋のことを言ってるんでしょうか。

[34722: 匿名さん]

2LDKくらいの築浅4000万台の中古は動きやすいってのはマジだと思う。一般人の年収だとやはり中古で5000万を超えると一歩引く人が多いみたい。

[34723: 匿名さん]

>>34722 匿名さん

5000万以上出せないなんて人は、湾岸エリアは検討しないのでは、、、

[34724: マンション検討中さん]

>>34723 匿名さん

中古で、って書いてあるじゃん。

[34725: 匿名さん]

>>34724 マンション検討中さん

いやいや、中古でもw

[34726: 匿名さん]

>>34724 マンション検討中さん

5000万は動きますよ。笑

あれですね。あなたの感覚がかなり貧乏な感じですね笑？

[34727: マンション検討中さん]

色々言われているけど、あと194戸ですね。
竣工までには完売すると思います。
月25戸前後は契約ペースだと
11月下旬販売で180戸位
12月155戸
1月130戸
2月105戸
3月80戸
4月55戸
5月30戸
6月完売
週末の夜は暇だから計算しちゃいました。
焦り買いが入れば5月辺りには完売かもしれませんね。

[34728: マンション検討中さん]

ティアロを焦り買いしそびれましたから
苦い経験です。
数少なくなると買いたくなる人います。
私か。。。

[34729: マンション検討中さん]

残りも僅かになりましたね。フラッグの価格待ちの人も居るでしょうが、多分言われてるほど安値では出ないので、検討中なら急いだ方が良いかも。

[34730: 匿名さん]

>34727: マンション検討中さん 12～2月はさむいのとフラッグ待ちとMR休業でもう少しかかると思うよ。1LDKはバルクや三井所有も有るんじゃないかな。それで9月完売程度と見てます。

[34731: マンコミュファンさん]

>>34727 マンション検討中さん

そこまでのペースでは進まないと思いますが、2LDK、3LDKは9月までにはほぼ完売すると思います。

[34732: マンション検討中さん]

物件概要みたけど、５期５次、５期６次、なのですね。。

すごい時代ですね。。。

いったい、何期までいくのでしょうか？

[34733: 評判気になるさん]

>>34732 マンション検討中さん

期分け、次分けにはあまり意味はないですよ。ある程度の数がたまったらまとめて契約するというだけです。

[34734: 匿名さん]

有明の二期とか18次とかやってましたよ。前の方も言ってますが、ここは1ヵ月に2回ぐらい要望入った分をまとめて公開して契約ということですね。特定の人にだけ売ってませんよ、ということを明確にするために分けて公開して重なったら抽選しているので、分け方が細かいほうが買いたい契約者には不確定要因がへるので親切です。

[34735: 検討板ユーザーさん]

スミフなんか、夜中にホームページで3時間だけ公表して終わりって感じの時もあるからな笑

[34736: 匿名さん]

スミフ　いろんな意味で不動産会社の鑑ですよねw

[34737: マンション検討中さん]

残りわずかっていうのは、３戸とか５戸とかのレベルをさすと思うけど、

ここは、販売残が、まだ
百単位もあるってこと!???????

[34738: マンション検討中さん]

>>34727 マンション検討中さん

えーーーー、まだ１８０戸も売れてないの!?

[34739: 匿名さん]

正直、相場を下げてまで安売りするくらいなら、竣工後数年かけてそのままの価格で売る方が、今後の周辺開発を踏まえると結果的に儲かるって算段なんだろね。余らせておくことの問題より、相場が下がることのが問題なんだよ、今は。

[34740: マンション検討中さん]

んー、同じ中央区の三井だと、日本橋が瞬間蒸発並みの勢いで売れてましたよね？情報が飛び交う東京ですが、人気があるとこはいつの時期でも人気あるんですかねぇ？

[34741: 匿名さん]

三井の日本橋、そうなのですね！知らなかったです！
いつくらいに竣工のやつなのですか？

[34742: 匿名さん]

>>34737 マンション検討中さん

あはは。いつも見てる規模が全50戸とかなんじゃないの？

心配しなくても、そのうち完売するから大丈夫だよ。

頭おかしい人達の仲間だと思われるから、ほどほどにね、

[34743: 匿名さん]

ここもフラッグに話題持ってかれてしまいましたね。

[34744: 匿名さん]

>>34743 匿名さん
あっちはまだ先だし、駅までも遠く且つ勝どき駅だから、ここより優位という事はないかと。

[34745: 検討板ユーザーさん]

パークタワー晴海はもう販売も終盤だからいいけど、スミフ有明はフラッグの影響あるかもですね。

[34746: 匿名さん]

>>34738 マンション検討中さん
売り切れるかどうかの心配より、今後ハルミフラッグによる影響の方が心配では？

[34747: 匿名さん]

影響があるとしたら、ここを含めて新築・中古の湾岸エリア全体では？特に厳しいのは東雲野村や、有明ダイワとか、その辺りの板マンでフラッグの価格出るまで苦戦しそう。

[34748: 匿名さん]

結局条件次第。他よりアドバンテージになり得る何かが有る物件か、無い物件かで今後左右されそうだけど。

[34749: 匿名さん]

5丁目はそれなりの価格で出すでしょうね。

[34750: 匿名さん]

フラッグは引渡しまでの四年間、金利動向にビクビクして、人事異動にいつも以上にドキドキして、落ち着かない四年間になりそうですねー。

[34751: マンション検討中さん]

>>34745 検討板ユーザーさん

え？？？まだまだ残ってますが？

[34752: 検討板ユーザーさん]

>>34746 匿名さん
晴海フラッグは新聞に載っている坪270-280ぐらいで出されるのであれば、現状の相場通り。パークタワー晴海から駅遠分、板マン分など引いた、相場相応の価格。影響はそれほどないでしょうね。

[34753: 匿名さん]

>>34751 マンション検討中さん

8割以上は供給されてるのですから、終盤ですよね。

[34754: eマンションさん]

>>34751 マンション検討中さん
「残り180戸も残ってるんだからまだまだある！」
と言いたいのだろうけど、ここの規模からして終盤でしょ、、、あほらし。

[34755: 匿名さん]

アホは放っておけば良いですね！

[34756: マンション検討中さん]

つまり、現在売れ残っているのは、

割合で表すと約２割だが、
絶対値で表すと、
まだ約１８０戸!もあるってことですかね？

マンション毎に総戸数が異なる以上、
売れ残りを比較するなら絶対値で表す方が適切ですね

[34757: マンション検討中さん]

ここを売り切って、ここが満杯だからお隣のハルミフラッグへどうぞ、っていうタイミングでハルミフラッグの広告を出すのが、最高のシナリオだったのかな？

しかし実際は、ハルミフラッグの広告が出された段階でまだ約180戸？も残ってるということは、シナリオ対比で販売はどうだったんだろ？

仕方なしの判断なのかな？売り急がなくて大丈夫という最近の流行語があるけど、どんどん新しいマンションを供給するなら、どんどん売りさばいていかないと、単純に施工後も販売を続けなくてはならなくなるもんね。

[34758: 匿名さん]

まぁ、心配しなくていいと思いますよ。近くのドトールも入居後もポツポツしかあかり付いてなくて大丈夫かと思ったけど、1、2年でそんなこともなくなった。まだ数部屋残ってるみたいだけど、既に利確してるだろうし安売りする必要ないって感じだね。

[34759: マンション検討中さん]

晴海とか東陽町は、そもそも、そんなもんなのかね。

六本木恵比寿広尾青山とは違うもんね。

[34760: 匿名さん]

六本木と比べる人はいないでしょう。

[34761: 匿名さん]

>>34756 マンション検討中さん

やはりアホですな、、
規模が違うのに絶対数で比較とか笑
じゃあ
総戸数1000戸のマンションの残り180戸と
総戸数200戸のマンションの残り180戸が
同じ意味を持つとでも言いたいのかな？

ネガさん、それは無理ありますよ笑

[34762: マンション検討中さん]

>>34761 匿名さん

そのように、絶対値を用いて表せば、残り戸数も比率もわかりますね。

比率は絶対値の計算値なので。

[34763: eマンションさん]

>>34757 マンション検討中さん

なぜあなたがデベの立場で評論されているのかよく分かりませんが、今の市場環境下では、売り急がない方が良いというのは、スミフの業績がそれを物語っています。どんどん売り捌く必要はない、というのがデベの方針です。

[34764: 匿名さん]

>>34762 マンション検討中さん

？？？
結局何を言いたいのですか？笑

総戸数1000戸のマンションで残り180戸なら、販売は終盤
総戸数200戸のマンションで残り180戸なら、販売は序盤

これはわかりますよね？

[34765: 匿名さん]

34755
34761
人をアホ呼ばわりして楽しいですか？

[34766: 匿名さん]

>>34765 匿名さん

訂正します、申し訳ありません。
そう思ってしまったものですから、つい書き込んでしまいました。けっこう無理のある投稿だったので。

[34767: マンション検討中さん]

それにしても、残り180戸はとてつもない数ですね。マンション１戸売るのも大変な尽力を要しますが、中堅規模マンション3つ相当分の戸数ですか？

今後何をアピールするともっと売れるのでしょう？ハルミフラッグ対比での駅距離をいくら競ったところで、そもそも駅近重視の方々にとって駅10分以上の物件はいずれも刺さらないでしょう。晴海に住んでもいいって人にアピールするのかな？

[34768: マンション掲示板さん]

>>34767 マンション検討中さん

来年3月まで契約なら消費税8%をウリにする

[34769: 匿名さん]

>>34768 マンション掲示板さん
実際消費増税を意識してる人は多いと思う。

[34770: 匿名さん]

>>34767 マンション検討中さん

このマンション、これまで880戸売れてるんですが、あなたの言い方だとどうなっちゃいます？笑
あなたの言う「とてつもない180戸」の約5倍なのですが笑

今後、何をアピールすればいいかって、別に今まで通り、このマンションの開放感やコンセプトをアピールして売っていけばいいんじゃないですか？どうしても晴海フラッグと比較したいようですが、晴海フラッグの板マンとここでは、違いがありすぎますよ。

[34771: 検討板ユーザーさん]

最近、頑張っていらっしゃる方の投稿をまとめました。

>>34737
>>34738
>>34751
>>34756
>>34757
>>34767

[34772: eマンションさん]

>>34771 検討板ユーザーさん

おお、残り「180戸」をネタに、粘りに粘ってますねぇ

[34773: マンション検討中さん]

必死すぎですね

[34774: eマンションさん]

>>34773 マンション検討中さん

ネガさんがなぜここまで必死なのか理解できませんよね

[34775: マンション検討中さん]

晴海二丁目発羽田行きバスなんて出来るわけないですよ。虫の良い事言わないでください。

[34776: 匿名さん]

>>34775 マンション検討中さん

急にどうしたんですか？
機嫌悪いんですか？

[34777: eマンションさん]

>>34775 マンション検討中さん

参考に、過去の新聞記事載せときますね。
空港バスも乗り入れられるように、というのは都の考えですよ。

2016.4.26日刊建設工業新聞
BRT施工設計 見積もりを公募／都財務局
東京都財務局は25日、「平成28年度都心と臨海副都心とを結ぶBRTに関する施設設計」の委託先を決める競争見積もりの手続きを開始した。参加申請を28日まで受け付ける。6月1日までに見積もりを提出してもらい、同2日に委託先を選定する。土木設計で200位以内に格付けされている業者が参加できる。
中央、江東、港各区内を対象に策定中の「地域公共交通網形成計画」で整備を計画しているバス高速輸送システム（BRT）のうち、都市整備局都市基盤部が担当するバス停留所、バスの発着拠点となるターミナルの概略設計などを委託する。履行期限は17年3月24日。
BRTのターミナルは、中央区晴海2と同晴海5の2カ所に設ける。今回の業務では晴海2の施設を対象に、1階に▽BRT▽路線バス▽空港リムジン▽タクシー－などの乗り入れや給油・車両整備などが可能な空間のあり方を検討、2階と屋上には、大型バスが利用する車庫と駐車場を設ける方向で設計を行う。晴海5のターミナル整備は、2020年東京五輪の選手村などを整備する晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業の進ちょくを踏まえ、同局市街地整備部が別途進める。
停留所の概略設計は、市街地再開発事業と併せて整備する2カ所（東京駅、虎ノ門）を除いた10カ所程度が対象。形状や機能、規模などを検討する。
バスターミナルや停留所の詳細設計には17年度に着手する。
都のスケジュールでは、BRTの運行を担う新会社を事前（17年4月ごろ）に設立。19年内に2ルートでの暫定利用を始め、東京五輪後に3ルート、選手村の再開発後に4ルートへと増やしていく。

[34778: マンション検討中さん]

同じ中央区でも、人形町なら、羽田、成田までそれぞれ乗り換えなしの電車でいける。既に。

[34779: 匿名さん]

>>34778 マンション検討中さん

それがどうかしたんですか？
ここが人形町ではないのは、みんなが分かってることです。
人形町が良いなら、人形町のマンションを買えば良いのではないでしょうか？
ここはパークタワー晴海の検討板ですよ？

[34780: 住民板ユーザーさん1]

>>34777 eマンションさん
空港までのリムジンバスはなしで決まったというのをどこかで読んだ覚えがありますが。まあ、最初はダメでもターミタルがあればニーズがあったときに入るかもしれないですね。いずれにしろネガ要素はあまりないと思います。

[34781: 匿名さん]

>>34780 住民板ユーザーさん1さん

その通りですね。出来なかったとしてもネガ要素はありません。
「人形町なら！」って、じゃあ人形町に買えよって話ですわ笑

[34782: 名無しさん]

ネガくん、頑張って投稿するんだけどそのたびにボコられててかわいそう。修行が足りないのかな！

[34783: マンション検討中さん]

中央区のような都心にわざわざ住むメリットの一つが、アクセス性ですかね。都心に住むことで時間を買える。ちなみに、水天宮も、羽田成田へダイレクトアクセスできるけどバスだから、人形町からの地下鉄が人気あるのかな？

基本的に東京での仕事においては、地下鉄に乗ればどこへ行くにも乗り換えスムースだし、多くの人にとっては、どれだけ地下鉄に便利にアクセス可能であるか、が東京ビジネスパーソンに重視されるのかな？広い部屋を求めて千葉や埼玉まで行ったとしても、電車に近ければ各主要地への時間距離は短いしね。

[34784: 匿名さん]

BRTステーションとトリトンの間は、歩行者デッキが検討されているようですね、
https://ameblo.jp/kano-aoki/entry-12418410385.html

[34785: 通りがかりさん]

>>34783 マンション検討中さん

羽田成田へのアクセスで言えば、電車で一本だと便利ですが、水天宮のようなバスターミナルも、時間に余裕あれば使いたいですね。バスだとずっと楽な座席に座って行けますし、バスの到着場所は出発フロアに直結なので便利です。

地下鉄へのアクセスは言わずもがな重要ではないでしょうか。ただ、中央区で地下鉄駅近くと言うと、まず価格が高いですし、大抵ビジネス街で、マンションが建ったとしてもビルに囲まれて開放感に欠ける立地も多く、どこを選ぶかはそれぞれの家族の価値観でしょうね。また中央区の日本橋や人形町あたりは、水災ハザードマップで危険なエリアも多いです。

ちなみに、千葉や埼玉は個人的にNGですねー。仕事や会食で夜遅くなることも多いので、都心からタクシーですぐ帰れる場所に住みたいですね。

[34786: 匿名さん]

>>34784 匿名さん
これは朗報ですねー！
資料の該当部分をアップしました。

[34787: 匿名さん]

それと、晴海陸橋のところが歩行者通路になってますね。移設はしてくれないのかなぁ。

[34788: 匿名さん]

>>34784 匿名さん
BRTターミナル、高齢者が晴海通りを渡れないとの声は数多く聞いていました。
トリトン通勤者にも安全で便利ですね。これは朗報です。
トリトンスクエアはオフィスと住居が二階の人工地盤で繋がっており、アーバンタワー2階の脇にデッキを作れるちょうどいいスペースもあります。実現して欲しいな。

[34789: 匿名さん]

>>34786 匿名さん
こちらは既に決定でしょうか？

[34790: 匿名さん]

>>34787 匿名さん
この資料、晴海橋梁に全く触れてないですね。

[34791: ご近所さん]

>>34785
荷物を下に収納してもらえるので、TCATからのバスはおすすめですよ。
海外に長く出張するときに、箱崎までタクシーで行って、そこからバスというパターンを何回か利用しましたが、荷物があるとほんと便利。

[34792: 匿名さん]

>>34789 匿名さん
協議案件で決定ではないです。

[34793: 匿名さん]

3,4丁目の交通連結機能の箇所が広く取られてるのが気になりますね。
地下鉄通るならこの辺に駅を作る想定でしょうか？

[34794: マンション掲示板さん]

地下鉄早く通して欲しいですね。

[34795: 匿名さん]

>>34794 マンション掲示板さん
通す前提ではないですよ。。

[34796: 匿名さん]

もう決まったも同然でしょ

[34797: 匿名さん]

>>34795 匿名さん

「早く通して欲しい」という希望を投稿しただけで、、、
反応が過敏ですね。

[34798: マンション検討中さん]

地下鉄は作るとしたら3、4丁目になると思います。

しかし歩行者デッキは良いですね。
でも月島駅の近くの陸橋もちゃんと整備して欲しい。後はエレベーターを大きくしたりベビーカーとかが沢山通れるようにバリアフリーを工夫して欲しいですね。

[34799: タワマン自慢僕ヤリマン]

晴海フラッグよりこっちの方が良い。

[34800: 匿名さん]

フラッグはね、、
ちょっと不便なのと引き渡し時期が先過ぎ。