パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[34551: 匿名さん]

>34548
270-280？！
正直これは見て見ぬふりはできないです。。
これまでの周辺の価格域を打破してますよね！
検討者として心揺さぶらざるを得ない。

[34552: 匿名さん]

>>34550
よく検討するのは自由だけど、やりすぎると永遠にマンション買えなくなる。

[34553: 匿名さん]

>>34548 口コミ知りたいさん

平均270〜280万って安いですか？
駅までの距離や構造などを考えるとこことくらべても安いとは思えないのですが。

[34554: 検討板ユーザーさん]

>>34551 匿名さん
270-280は、駅距離からしてここと同じ水準の妥当な価格かと。ここよりも駅徒歩が10分遠いですからね。

[34555: マンション検討中さん]

パークタワー晴海と晴海フラッグの双方のスレで一生懸命投稿している方がいらっしゃいますね。朝も夜も、、、お疲れ様です。

[34556: マンション検討中さん]

無駄に高い角部屋除けば、あまり変わらないかもね。

[34557: 匿名さん]

>>34550 口コミ知りたいさん

残念ながら、ここは高くありません。妥当な価格です。西と北については、ほぼ即完状態でした。

[34559: 名無しさん]

西と北が良い感じなのに、
北西は全く割安感ないですね。残念

[34560: 匿名さん]

>>34550 口コミ知りたいさん

よく検討されるのはいいことですね。これから物件価格がどう推移するのか、いつ購入するのかは自己責任ですからね。
ただパークタワー晴海に関してはもうあまり残っていないので、ゆっくり検討したいのであればこのスレに粘着する必要ありません。

[34561: 匿名さん]

>>34559 名無しさん

角部屋に価格が盛られるのは、どのマンションでも当たり前のことというのはご存知ですよね。角部屋に割安感を期待すべきではありません。

[34562: eマンションさん]

>>34553 匿名さん

まぁ、選手村板マンが270-280というのは妥当な線だと思います。極端に割安ということはありません。ここと比較して駅距離が遠い、タワマンでなく板マン、外廊下、など考慮すれば相場並みと言えますね。

[34563: 匿名さん]

[No.34517～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
･他の利用者様に対する嘲笑、煽り､中傷発言
･スレッドの趣旨に反する投稿
･削除されたレスへの返信

[34564: 匿名さん]

選手村500とか600を連呼してた人はどうしたんでしょう。正式価格が発表されたわけでもないのに。

[34565: 匿名さん]

>>34564 匿名さん
いましたよね、全く相場観の読めない人が、しかも大勢、笑。
そもそも選手村に過剰な期待をする人が多すぎですね。BRTができようとシャトルバスができようと「最寄駅までバス◯分」の駅遠物件には変わらないのに。

[34566: 匿名さん]

>34554
駅からの距離は両者とも10分以上かかるので、それが価格差の主因子ではないのでは？
負の比例じゃなく反比例でしょ距離に対しては？

[34567: 匿名さん]

お祭り価格にはなりそうにないな

[34568: 匿名さん]

いくら晴海フラッグ効果で湾岸中古が値下がりしたとしても、築20年以内のある程度のグレードの物件なら2013年のゼロ金利開始時の坪単価、200万以下にはならないでしょう。
例えばここの70平米を@300で購入した方も、ここを買わなければ家賃20万の賃貸にいたと仮定して、10年経過すれば売るときに@200になっていたとしても損はないです。
湾岸では買った時より高く売れるのが当たり前になってましたが、それはそもそも普通ではないですし、あまり欲を出さずそこでどう楽しく過ごすかを考えた方が良いかもですね。

[34569: 匿名さん]

こちらにはこちらの良さがあるので比較するのは結構ですがいがみ合ってもしょうがないです。同じ晴海地区で地域を活性化させていきましょう。

我が家は子供がまだ小さいのでこちらですが、晴海フラッグへの買い替えも当然検討しています。
やはり60平米クラスと80平米クラスでは全然違いますからね。あと、小学校は東京都が必ず力を入れてくるはずであろう新設小中一貫がいいですし。三井はじめ、日本を代表するそうそうたるデベロッパーが創る最新の街にも当然興味はあります。
そもそもタワマンは永住する場所ではないのでそういう人も多いのではないでしょうか。

ただそれまでの幼少期を過ごす環境に関してはこちらの環境はすごく魅力的ですね。
差損に関してはそこまで心配していません。「オリエンタルランド」というコンセプトや世界観を住民で維持していければ一定数の人気は保てると信じています。

[34570: 匿名さん]

>>34569 匿名さん

同じような考えを持っている方がいらっしゃって、嬉しい限りです。
私も子どもの教育にはできる限り力を入れていきたいと考えているため、幼少期を過ごさせるには最適だと思ったこのマンションを選びました。
選手村を検討するかどうかはここでの理想と実際のギャップで考えたいと思っていますが、コミュニティができあがってしまうと止まっちゃう可能性もあります。
いいマンションかどうかはハード的な面とソフト的な面があると思いますので、是非より良いマンションにして行くために、今後ともよろしくお願いします。って、住民板に書く内容ですね笑

[34571: 匿名さん]

ここの方が仕様などは高いけど、将来ランドマークにはなりえないしね。
晴海フラッグに流れるのも納得。ここは後々厳しくなると思う・・・。

[34572: 匿名さん]

そうですね！
そもそも同額以上で売り抜けて損せずに乗り換えようって魂胆を基準にしてるのが間違いなのかもですね、、浮かれてました！
減価するのは当たり前、残債以上に価値が維持してくれれば御の字。
広い気持ちでいきましょう！！

[34573: マンション検討中さん]

ここらへんは中学受験率が高いから中高一貫には惹かれないけど、晴海フラッグの近くに塾があれば羨ましく感じる。

[34574: マンション検討中さん]

最近日銀が弱気になってきているのが気がかり。金利の上がる兆候かな。

[34575: 匿名さん]

>>34574 マンション検討中さん
ジリジリ上がってるよ。安倍政権交代のタイミングが節目かな。いつまでも金融緩和もやってられないしね。

[34576: マンション掲示板さん]

>>34575 匿名さん

仮に白川時代の金利に戻っても変動金利は今と変わらんけどね

[34577: 匿名さん]

割引が変わるだけで変動自体は変わってない。
まーオリンピックまでは維持するんじゃないかな。ここで金利上がったら株価更に落ちて本気で不況に突入ですよ。オリンピック間際は危ないかもしれんけど。選手村買う人はローン組むタイミングで金利上がるかもね。

[34578: マンション検討中さん]

>>34568 匿名さん

計算してみた

坪３００×２０坪＝６０００万円
坪２００×２０坪＝４０００万円

払込

家賃２０万×１２ヶ月×１０年＝２４００万円

６０００万円ー２４００万円＝３６００万円


しかーし、持ち家には、固定資産税、管理費、修繕費などの維持費がかかる

固定資産税　年間２０万円としても、
２０×１０年＝２００万円

管理費　月に２、５万円としても
２、５万×１２ヶ月×１０年＝３００万

維持費＝２００＋３００＝５００万

つまり、３６００＋５００＝４１００万円

さらーーに、
これには金利を考慮していない

これに金利を考慮したらもっと赤字では？

[34579: マンション検討中さん]

>>34577 匿名さん

そもそも、金利あがると、サラリーマンが多額の借り入れをできなくなる。となると、買う人の人数が減る。つまり需要が減る、

[34580: マンション検討中さん]

買うまえに金利が上がったら、需給バランスで新築マンション価格も調整されるので、特に問題ない。

ただし新築マンション購入前に低金利で莫大な借金をしており、その後にリセッショとなって金利があがると大変なので、サラリーマンには余裕のある借り入れが求められている
よね

[34581: マンション掲示板さん]

>>34578 マンション検討中さん

あと買った場合は初期費用が260万かかります

[34582: マンション掲示板さん]

>>34577 匿名さん

オリンピックどころか日銀が利上げできる状況なんてずっと来ないよ
誰が利上げ主張してんのさ？

[34583: マンション検討中さん]

>>34581 マンション掲示板さん

ですね。だからこそ、このご時世、マンションを買い控えてたり、マンションを売って賃貸に移っている層も一定数いますね。

さらにグローバル化や女性活躍で家族の働く場所も時間と共に変化するなか、利便の高い駅近物件ではない物件をの場合、今後どうなるかですね

[34584: 匿名さん]

>>34578 マンション検討中さん
計算サンクス。あと更新料と金利を考慮すると分岐点は12年ってとこかなぁ。15年住んでその後は考えるというのがいいかもね。

[34585: マンション検討中さん]

家賃補助で分譲賃貸が最強ですかね？そんな家賃補助組が、将来高額で借りてくれればいいのですが。。

[34586: 匿名さん]

他色々な選択肢がある中で、家賃補助組を惹きつけるなら家賃自体をそれなりに抑え込まないと厳しいかもですね。。
当然駅から徒歩何分ってとこで篩から落ちるわけですから。。
他多数の選択肢がある中で敢えてここを選ぶってことを借り手になって如何に考えられるかですね。

[34587: 匿名さん]

今のご時世、家賃補助なんて2、3万が関の山でしょ。単身赴任なら社宅扱いもあるだろうがそれなら1LDKでも広すぎるくらい。狙い目は都内勤務の結婚前カップルとかかね。ディズニー好きなら借りてくれるかも。

[34588: マンション掲示板さん]

賃貸したら所得税も高いし、値上がりも期待できず、修繕積立金も上がってくから相続税対策でない限りは損切りして売った方がいいよ

[34589: マンション検討中さん]

賃貸に出すときって住宅ローンどうなるんですか？借り直し？

[34590: 検討板]

別に告知しなければばれなせん。きちんと返していればだけど。実績あり。
ただ、バレると、一括返済な。

[34591: マンション検討中さん]

>>34587 匿名さん
会社員以外にも中小企業オーナーとか士業、自営業、フリーランスも社宅家賃で7割ぐらい落とせる人は多いよ。
というか高級賃貸はこういう属性の人ばっかり。

[34592: 検討したけどやめた人]

もうすっかりパークタワー晴海熱はさめちゃった。
タワーでなくちゃダメでここを選んだ人もいるだろうけど、駅からは遠いけど値頃感のある価格と
プレゼンにだまされて狭小部屋かっちゃった人も多いでしょう。
本当に買わなくて良かったと心底思わせる魅力的な選手村プランだね。
別に賃貸部屋にすんでるわけでもなく、現居住マンションは、贅沢言わなければ売れる立地だし
ゆっくり待てる我が家は、HarumiFlagはどんぴしゃなんだよな。そういう人、意外に多いと思
うよ。
https://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_chuo/nc_67716574/report/N003106...

[34593: マンション検討中さん]

ん“〜…致しかたないですね。
選手村のみならず勝どき東、豊海で計10000戸が時間差あるにせよ供給予定は既知でしたから、買ってからの比較云々はもはや想像不足と言われても仕方がないですね。
突き進むしかないです。

[34597: 通りがかりさん]

なんかいがみ合っててやだなぁ、この雰囲気。
買う人は買うし、買わない人は買わない。それだけの話だと思います。
PT晴海の良いところは、今の高騰相場からしてタワマンとしては高仕様であることと、唯一無二のコンセプトであること、それと2019年竣工であること、悪いところは駅遠。
HARUMI FLAGの良いところは、(多分)ディスポなし・外廊下の板マンとしては近々で稀に見るコストパフォーマンスであることと、圧倒的なスケールメリット、悪いところはPT晴海以上の駅遠と、2022年以降の分譲になること。
開放感はどっちも良いし(レインボーブリッジビューでは選手村のがいいけど)、そんなに競合もしないでしょ。
よって叩き合う構図になる意味もないかと。

[34598: 匿名さん]

このまとめ納得性あります！

[34599: マンコミュファンさん]

[No.34594～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、スレッドの趣旨に反する投稿のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[34600: 匿名さん]

>34597
あれ…
商業施設や学校が近辺にあるかどうかとか、結構重要な比較要素が抜けてませんかい？
まあ既に比較するまでも一方はあって一方はないってだけの話ですが

[34601: 検討板ユーザーさん]

>>34589 マンション検討中さん

転勤でやむを得ず貸し出す場合は、帰任時に自己居住に使用するという建前で、そのまま継続してくれるかと。

[34602: 検討板ユーザーさん]

>>34599 マンコミュファンさん

選手村に緑のスペースが多めに確保されてるってことは、有事の際には仮設村の用地になり得るんでしょうかね？

[34603: ご近所さん]

なんか貧困層が集団で移住してくるのって嫌だなぁ。
ここ出来るころには、引越しする。

[34604: 通りがかりさん]

>>34603 ご近所さん

PTHと約2km離れてるから、気にするほどでもないんじゃない。

[34605: 匿名さん]

>34603
ここも大概でしょ笑

[34606: マンション検討中さん]

長谷工街区が一番いいですね。
低層であるにもかかわらず、永久眺望です。

[34607: 匿名さん]

一区画潰してららぽのような商圏数キロの商業施設ができるなら良かったのに。こんな住居ばかりじゃ住んでる人以外全く魅力ないところじゃん。

[34608: 匿名さん]

>>34607 匿名さん

7街区は商業施設ですね。商圏は不明。

[34609: 検討板ユーザーさん]

いやあ豊洲の築浅や月島・勝どきの中古買わなくてよかったわ！
オリンピックの恩恵受けるぞー＼(^o^)／
湾岸エリアの中古で利ざやを稼ごうとした人を思うと飯がうまい（笑）

[34610: 匿名さん]

>>34608 匿名さん
敷地面積からいって東雲のイオンレベルです。

[34611: 口コミ知りたいさん]

ここは買えない人を虐めてる投稿が目につきますね。そんな事して楽しいですか？

[34612: 口コミ知りたいさん]

>>34603 ご近所さん
貴方みたいな住民が居る方がよっぽど嫌ですよ。引っ越しおめでとうございます。

[34613: 匿名さん]

HARUMI FLAGのスレ、かなり活発になってきたから、選手村関連はそっちでやった方がまともな意見交換ができるんじゃないかな？
頭のおかしい人に何を言っても無駄なので、まともな検討者さんは、使い分けよろしく！！

[34614: 匿名さん]

>>34613 匿名さん
向こうは向こうで土地仕入れが安いんだから安くしろの嵐で、2LDK3000万〜とかぶっ飛んだ予想も出てましたよ、笑。価格発表後にネガになる典型ですね。

[34615: 匿名さん]

そう、そうなんですよ！
だから他を見ず前に突き進むしかないんです！
一生ものですもんね！

[34616: マンション検討中さん]

なんのスレか分からなくてなってきましたね。

[34617: 匿名さん]

>>34614 匿名さん
いや、ネガの前フリじゃないの？
安いと期待させるだけさせて、価格発表と同時に落胆させ、以降ひたすらネガる。

[34618: マンション掲示板さん]

もう晴海のブランドも下がるんだろうに、割高なこっち買うの悩む。駅からもけして近くないし

[34619: 匿名さん]

>>34618 マンション掲示板さん
悩むのは無駄だから、こちらはあきらめた方がいいんじゃない。もうあまり残っていないから結局買えないでしょう

[34620: マンション掲示板さん]

>>34619 匿名さん
諦めたほうがいいのはPTHの営業のあんただよ

[34621: 匿名さん]

酷いもんやなあ…
売ってもうたらあとはしまいってか？
リセール、レントが厳しいなら腹くくって住み切るしかない。

[34622: 匿名さん]

このスレと良い、月島MTGと良い、分かり易いよね。

[34623: 匿名さん]

>>34622 匿名さん
今はフラッグを一生懸命盛り上げてますよ。

[34624: 匿名さん]

あっち低属性のコミュニティになりそうね。「都有地だったんだから価格下げろ！」とか輩みたいな人の書き込み多々見受けられるし、、。

価格重視の人達が大半？（まだ価格出てませんが）になれば、正直あまり関わらない方が良さそう。

[34625: 匿名さん]

>>34620 マンション掲示板さん

営業ではないですよ？フラッグの方にもパークタワーの営業が書き込みとか自作自演してるのはあなたですか？仕事なんでしょうが、家族に顔向け出来ますか。

[34626: 匿名さん]

大丈夫大丈夫、晴海フラッグも大して安くはならないから。せいぜいパンダで@250がオチでしょ。竣工前3年、竣工後3年で売ってけば1年700戸。@250なら瞬間蒸発のご時世ですよ。
五輪跡地って名目だけでこの交通不便地帯を欲しい欲しいって人が後を絶たないんだからデベも笑いが止まらんやろな。

[34627: マンション検討中さん]

晴海フラッグ250なら駅遠とはいえ非常にお安いですね、中央区ならもう買えないお値段。
こちらは中途半端な気がして躊躇してます、時期的に同じ晴海に、しかも駅からもけして近くはない、徒歩圏内ですが。
でも300いかないなら、ぜひ検討したいですね！

[34628: 匿名さん]

ここの売りだった開放感を、4街区に持っていかれてしまいましたね…

ここは、19,000㎡に1,076戸
4街区は、23,000㎡に686戸

ゆったりとした配置に、南東向き海側住戸が豊富で広い。長谷工物件だから価格も安いでしょう。
でも、あくまで建物の構造、免震＋ハイブリッド制振にこだわるならパークタワー晴海でしょう。

[34629: マンション検討中さん]

まぁ冷静に考えたら、

どちらかを優先させるとしたら

供給数が多いあちらの事情を優先するのかな？

[34630: 名無しさん]

>>34625 匿名さん
たかがマンションの掲示板で家族に顔向けは草
同じ中央区晴海に数千万円多く払えばいいじゃん、タワマンの夜景だいちゅきなんだもんね

[34631: 検討板ユーザーさん]

一生懸命ネガってる人たちーーーー！！！

お疲れさん！(^^)

[34632: 匿名さん]

>>34628 匿名さん
清掃工場の近くはやっぱり嫌です。

[34633: 匿名さん]

＞地元の不動産から晴海トリトンの未来が心配になりそうな情報GET https://twitter.com/enta0928/status/1059834624543744002?s=17

[34634: 匿名さん]

>>34632 匿名さん

ここも中央区全体で見れば、十分清掃工場の近くと思われてるんですが。

[34635: 匿名さん]

皆さん外を見たら負けですよ？
気になったら負けです。
よそはよそ、うちはうち。
外部を気にせず我々は我々で高め合っていこうじゃ
あ〜りませんか？？

[34636: 匿名さん]

>>34634 匿名さん

毎日通らないから大丈夫

[34637: 匿名さん]

入居年数が4年も先で、最寄り駅も違う非免震、板マン、外廊下物件を比較しても仕方ない気がします。
選手村が官民一体開発で、晴海の弱点だった広すぎる道路を狭くして、駐車場はじめクルマの流れを地下に持って行き、人の安全な歩行空間を生み出した開発は、二丁目よりかなり優位に立ったとは思う。二丁目は永住には厳しい環境だけど建物には価値がある。選手村は建物の価値はあまり期待出来ないだろうけど、とにかく低コストで生活価値が高く、永住に向いている。
三井はここの弱点を教訓したのかな。

[34638: マンション掲示板さん]

リセールはかなり厳しくなるのが確定したので修繕積立金の平準化派には良いチャンスですね

[34639: 名無しさん]

>>34638 マンション掲示板さん

なぜ厳しくなるのですか？
私は厳しくならないと思いますが。

[34640: 匿名さん]

>>34631 検討板ユーザーさん

あまり彼らを刺激しないほうがいいですよ。
この物件をネガることで精神安定させてるような人たちです。関わらないほうが身のためです。

[34641: eマンション]

>>34638 マンション掲示板さん

選手村は数年かけて分譲されるわけだから、これまでの湾岸エリアの毎年の供給量とそれほど変わらないペースでの供給となる。
一方で、湾岸エリアへの需要はまだまだある。
選手村は価格はここと比較して駅距離や建物グレードで劣り、その分安くなるだけであり、ここよりも割安ということはない。
よって、ここのリセールは特に厳しくなるわけではない？

[34642: 匿名さん]

皆さんフラッグを意識しすぎじゃありませんか？
そんなのほっときゃいいじゃないすか？
何も今始まった話じゃなく前から決まってた話じゃないですか？
何かうしろめたいことでもあるんですか？

[34643: 匿名さん]

分かっていたことですが、今まで集まっていた注目がご近所新築物件に移ってしまうのが少し寂しいですね。

[34644: 匿名さん]

>>34642 匿名さん

意識してないし、後ろめたいこともなにもありません。

フラッグフラッグと騒ぐ人がいてうるさいなーとは思いますが。

[34645: 匿名]

まぁ私もこのスレはベテランの域に入るくらいずっと見てますが、駅遠ネガ、塩害ネガ、選手村ネガ、お肌ネガ(笑)、など様々なネガが入れ替わり立ち代わりいらっしゃるんですよ。たぶん、どのネガも同じ人で2－3人で回してるんでしょうが。
今は選手村が旬なので、選手村で騒いでるだけです。そのうち飽きるんで、また塩害、駅遠とかがやってくることでしょう。
私も最初は面白くて参戦してましたが、ここもほぼ売り切れたし、ネガされても実害も無いんで、たまに煽るくらいにしてます。
暇なんですよね。不動産屋の人たちって。こんなとこに書き込むくらいなら、見込み客に電話して、案内入れればいいのに、って思います。

[34647: 検討板ユーザーさん]

34645

不動産関係のものです。
駅距離は物件の資産価値に直結することくらいわかりますよね？
BRTの停留所に近かったとしても、バス停近くにあるというだけで、不便です。
まだ勝どき付近の物件の方がマシですよ。

その上で、晴海フラッグの販売開始により、リセールは厳しくなりましたね。
（リセールが好転する理由が一つも見つかりません)

[34648: 検討板ユーザーさん]

>>34647 検討板ユーザーさん

リセールが厳しくなる、論理的な理由をまだ誰からも聞けていないので教えていただけますか？
あと、今の市況を見れば好転するなんて誰も思ってないですよね。

[34649: 検討板ユーザーさん]

>>34641 eマンションさん

私も同意です。
選手村はここと同じく、駅遠を反映した安値であるだけで、相場を超えて安いというわけではありませんからね。