パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[34501: 匿名さん]

>>34495 さん

　中央区とか江東区とかでなく、マンションごとの個別要素で比較するでしょ、普通。
品川ナンバーか足立ナンバーかとかのくだらない観点もあるけどね。
　とにかく、ここパークタワー晴海は不便な場所で、同じ不便な場所でも、広い間取りや
ランドプランや商業施設や保育施設や小中一貫校新設や魅力的な価格の選手村のおかげで
リセールが期待できなくなったわけだから、購入者は涙目。

[34502: 匿名さん]

でもタワーじゃないし、タワーの方は随分先で価格も不明。

[34503: 匿名さん]

>>34499 マンション検討中さん

ただの張り付きネガさんの言うことですから、温かい目で見守ってます。

[34504: マンコミュファンさん]

ここは、契約者のスルー力が試される掲示板ですね。

[34505: マンコミュファンさん]

もう 反応しちゃってるし ダメだこりゃ 汗

[34506: 住民板ユーザー]

>>34499 マンション検討中さん
契約者です。ここ検討板ですが失礼します。
引き渡しも済む前に、正直こんなに早く公表されるとは思ってもいませんでした。

悔しいという気持ちはありませんが、あっちの方が良いなと思う気持ちはあります。ここの魅力の全て＋αを備えてますからね。移り住めば良いと思っても、フラッグの影響でそれも上手く叶わない可能性もありますし。。まぁ晴海の顔はあちらですし、こっちは月島駅が使えるのと、ららぽにも近いという事で自分を言い聞かせます。

[34507: マンション検討中さん]

選手村板マンとの比較なら、流石にこちらの方が格上でしょ。

月島徒歩12分と勝どき徒歩20分
こちらはシャトルバス＋BRT、あちらはBRTのみ
住人専用共用施設と、全マンション共有の共用施設
建物スペックこちらの方が上

間違いなく選手村より安くなることはないよ。
特に坪300前後の部屋買えた人は安心。

[34508: 匿名]

>>34506 住民板ユーザーさん
〉こっちは月島駅が使えるのと、ららぽにも近いという事で自分を言い聞かせます。

どっちも隣エリア。

[34509: マンション検討中さん]

>>34499

悔しい気持ちはあなたの年収に向けた方が良いのでは！？
普通の感覚では、こっちを契約して向こうが気になる人は向こうも買いますよ？

[34510: 検討板ユーザーさん]

ここは引き渡し後に購入者自身がネガに変わりそうな要素ありますね。

[34511: 匿名さん]

>>34500 匿名さん

[34512: マンション検討中さん]

>>34509 マンション検討中さん

別に稼いでてもどうなるかもわからない不便なとこ買う必要ないよね？っていうのが結論ですけど。セカンドまで持つには世帯年収いくら必要？

[34513: マンション検討中さん]

>>34511 匿名さん
これを見るとわざわざ晴海二丁目を通る意味がわかりません。

[34514: マンション掲示板さん]

>>34507 マンション検討中さん

あちらもシャトルバスが運行されるに決まってるよ

[34515: 住民板ユーザーさん1]

なんか荒らして楽しむ人に皆さん乗っかってるけど、無視すればいいのでは？
自分を含めて湾岸タワマンからここに住み替える人何人か知っていますが、晴海フラッグの情報が出て契約を後悔したり、必要以上に比べてる人なんて皆無ですよ？

[34516: 匿名さん]

>>34514 マンション掲示板さん

決まってはいない

[34518: 匿名さん]

晴海二丁目は、車庫も有るターミナルだよ。始発。ちなみに系統が違うから、選手村は通らないよ。

[34519: 匿名さん]

>>34515 住民板ユーザーさん1さん

契約者は契約者スレに行きましょう。それで解決です。マンコミの検討板は基本こんなですよ。

[34521: マンション掲示板さん]

>>34516 匿名さん

ここですらシャトルバスあるのにずっと人口多いあちらに無いなんて予想は存在しない

[34523: 検討板]

>>34515 さん

　ここは検討板ですよ。
ガチで比較して検討して、あちらになびく人も多く出るのは明か。
安さと広さがあちらの最大のメリット。

そして、契約者の中でもあなたの周りの少ないサンプルで決めつけないこと。

[34524: 匿名さん]

>>34521 マンション掲示板さん

予想は存在しないってあなたが決めるんですか

[34526: マンション掲示板さん]

>>34524 匿名さん

存在しない何か合理的な理由言えますか？
あらゆる視点からしてシャトルバスはあると予想するのが当然
無理やりシャトルバスが無いなんて予想する方がどうかと思いますけど

[34528: 匿名さん]

>>34526 マンション掲示板さん

決まってないと言っただけなんですが

[34529: 匿名さん]

なんであんな交通難のオリンピック選手の宿泊施設を有難がって買いたいんだろうか。。BRTという名のバスで勝どきや新橋まで毎朝バス通勤、そこから電車に乗り換えだなんて。。

[34531: 匿名さん]

>>34529 匿名さん
ここで言うな〜

[34532: 匿名さん]

>>34529 匿名さん

安さ（たぶん）が全てを帳消しにする

[34533: 匿名さん]

晴海フラッグにシャトルバスがあるなら、板マンでも結構な管理費を覚悟しないとね。いくら東京都の息のかかったエリアとはいえ、売った後の事まで面倒見てくれないからね。

[34534: 匿名さん]

目の前のレインボーと海向こうの東京タワーが全てを帳消しにする

[34536: マンション掲示板さん]

>>34533 匿名さん

タワマンよりずっとマシだから良いでしょ

[34537: 匿名さん]

ここは何か残念な感じですね。。
契約者にはお悔やみ申し上げます。
せめてもう少しフラッグが後だったらね。
後はせめて高値である事を祈るのみかな。

[34538: 名無しさん]

もうフラッグと比較するのはやめませんか？ここにはここの良さがあります。

[34541: マンション検討中さん]

後から出る物件はそりゃ気になるものです。

残念物件の可能性が出てきたときのお決まりの
パターンは、中立な検討者のフリをした契約者に
よる必死火消し投稿です。

[34545: マンション検討中さん]

家電製品を買ってしばらくして新モデルが発表されたときに感じるアレですかね。

[34546: マンション検討中さん]

>>34537 匿名さん
フラッグの板マンは比較対象ではありません。
フラッグのタワーは比較しても良いかもですが。

[34547: マンコミュファンさん]

タワー団地か板団地か、好きなほうに住めばいい。
ただ、高値の時にわざわざ契約しなくてもとはおもう。

[34548: 口コミ知りたいさん]

日経に選手村、２７０～２８０平均と出てますね。
三井さんも都心から一番奥のここを高値で売り抜けて、その後に都内側を安く大量供給ですか。まぁ勝どき東とか豊海にも数千戸計画有るので妥当かな。

[34549: 匿名さん]

ネガさんはこのマンションを割高と言いますが、近隣新築、中古と比べて、お得感すらある価格ですよ。
実際、1LDKや一部高額な部屋を除いてほとんど契約済みです。ネガさんの努力もむなしく。
有名ブロガーの評価も高く、実際ご自身でも購入しているようです。

[34550: 口コミ知りたいさん]

>>34549 匿名さん

こらから、いくつかの開発が都心側であり、大量供給が始まると、地域の価格もかわるんじゃない？
高く買うのが満足ならいいですが、個人的にはよく検討したいです。急ぐ必要はないので。高く買ってから安く買えるマンションがたくさん近隣にでると悲しいので。

[34551: 匿名さん]

>34548
270-280？！
正直これは見て見ぬふりはできないです。。
これまでの周辺の価格域を打破してますよね！
検討者として心揺さぶらざるを得ない。

[34552: 匿名さん]

>>34550
よく検討するのは自由だけど、やりすぎると永遠にマンション買えなくなる。

[34553: 匿名さん]

>>34548 口コミ知りたいさん

平均270〜280万って安いですか？
駅までの距離や構造などを考えるとこことくらべても安いとは思えないのですが。

[34554: 検討板ユーザーさん]

>>34551 匿名さん
270-280は、駅距離からしてここと同じ水準の妥当な価格かと。ここよりも駅徒歩が10分遠いですからね。

[34555: マンション検討中さん]

パークタワー晴海と晴海フラッグの双方のスレで一生懸命投稿している方がいらっしゃいますね。朝も夜も、、、お疲れ様です。

[34556: マンション検討中さん]

無駄に高い角部屋除けば、あまり変わらないかもね。

[34557: 匿名さん]

>>34550 口コミ知りたいさん

残念ながら、ここは高くありません。妥当な価格です。西と北については、ほぼ即完状態でした。

[34559: 名無しさん]

西と北が良い感じなのに、
北西は全く割安感ないですね。残念

[34560: 匿名さん]

>>34550 口コミ知りたいさん

よく検討されるのはいいことですね。これから物件価格がどう推移するのか、いつ購入するのかは自己責任ですからね。
ただパークタワー晴海に関してはもうあまり残っていないので、ゆっくり検討したいのであればこのスレに粘着する必要ありません。

[34561: 匿名さん]

>>34559 名無しさん

角部屋に価格が盛られるのは、どのマンションでも当たり前のことというのはご存知ですよね。角部屋に割安感を期待すべきではありません。

[34562: eマンションさん]

>>34553 匿名さん

まぁ、選手村板マンが270-280というのは妥当な線だと思います。極端に割安ということはありません。ここと比較して駅距離が遠い、タワマンでなく板マン、外廊下、など考慮すれば相場並みと言えますね。

[34563: 匿名さん]

[No.34517～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
･他の利用者様に対する嘲笑、煽り､中傷発言
･スレッドの趣旨に反する投稿
･削除されたレスへの返信

[34564: 匿名さん]

選手村500とか600を連呼してた人はどうしたんでしょう。正式価格が発表されたわけでもないのに。

[34565: 匿名さん]

>>34564 匿名さん
いましたよね、全く相場観の読めない人が、しかも大勢、笑。
そもそも選手村に過剰な期待をする人が多すぎですね。BRTができようとシャトルバスができようと「最寄駅までバス◯分」の駅遠物件には変わらないのに。

[34566: 匿名さん]

>34554
駅からの距離は両者とも10分以上かかるので、それが価格差の主因子ではないのでは？
負の比例じゃなく反比例でしょ距離に対しては？

[34567: 匿名さん]

お祭り価格にはなりそうにないな

[34568: 匿名さん]

いくら晴海フラッグ効果で湾岸中古が値下がりしたとしても、築20年以内のある程度のグレードの物件なら2013年のゼロ金利開始時の坪単価、200万以下にはならないでしょう。
例えばここの70平米を@300で購入した方も、ここを買わなければ家賃20万の賃貸にいたと仮定して、10年経過すれば売るときに@200になっていたとしても損はないです。
湾岸では買った時より高く売れるのが当たり前になってましたが、それはそもそも普通ではないですし、あまり欲を出さずそこでどう楽しく過ごすかを考えた方が良いかもですね。

[34569: 匿名さん]

こちらにはこちらの良さがあるので比較するのは結構ですがいがみ合ってもしょうがないです。同じ晴海地区で地域を活性化させていきましょう。

我が家は子供がまだ小さいのでこちらですが、晴海フラッグへの買い替えも当然検討しています。
やはり60平米クラスと80平米クラスでは全然違いますからね。あと、小学校は東京都が必ず力を入れてくるはずであろう新設小中一貫がいいですし。三井はじめ、日本を代表するそうそうたるデベロッパーが創る最新の街にも当然興味はあります。
そもそもタワマンは永住する場所ではないのでそういう人も多いのではないでしょうか。

ただそれまでの幼少期を過ごす環境に関してはこちらの環境はすごく魅力的ですね。
差損に関してはそこまで心配していません。「オリエンタルランド」というコンセプトや世界観を住民で維持していければ一定数の人気は保てると信じています。

[34570: 匿名さん]

>>34569 匿名さん

同じような考えを持っている方がいらっしゃって、嬉しい限りです。
私も子どもの教育にはできる限り力を入れていきたいと考えているため、幼少期を過ごさせるには最適だと思ったこのマンションを選びました。
選手村を検討するかどうかはここでの理想と実際のギャップで考えたいと思っていますが、コミュニティができあがってしまうと止まっちゃう可能性もあります。
いいマンションかどうかはハード的な面とソフト的な面があると思いますので、是非より良いマンションにして行くために、今後ともよろしくお願いします。って、住民板に書く内容ですね笑

[34571: 匿名さん]

ここの方が仕様などは高いけど、将来ランドマークにはなりえないしね。
晴海フラッグに流れるのも納得。ここは後々厳しくなると思う・・・。

[34572: 匿名さん]

そうですね！
そもそも同額以上で売り抜けて損せずに乗り換えようって魂胆を基準にしてるのが間違いなのかもですね、、浮かれてました！
減価するのは当たり前、残債以上に価値が維持してくれれば御の字。
広い気持ちでいきましょう！！

[34573: マンション検討中さん]

ここらへんは中学受験率が高いから中高一貫には惹かれないけど、晴海フラッグの近くに塾があれば羨ましく感じる。

[34574: マンション検討中さん]

最近日銀が弱気になってきているのが気がかり。金利の上がる兆候かな。

[34575: 匿名さん]

>>34574 マンション検討中さん
ジリジリ上がってるよ。安倍政権交代のタイミングが節目かな。いつまでも金融緩和もやってられないしね。

[34576: マンション掲示板さん]

>>34575 匿名さん

仮に白川時代の金利に戻っても変動金利は今と変わらんけどね

[34577: 匿名さん]

割引が変わるだけで変動自体は変わってない。
まーオリンピックまでは維持するんじゃないかな。ここで金利上がったら株価更に落ちて本気で不況に突入ですよ。オリンピック間際は危ないかもしれんけど。選手村買う人はローン組むタイミングで金利上がるかもね。

[34578: マンション検討中さん]

>>34568 匿名さん

計算してみた

坪３００×２０坪＝６０００万円
坪２００×２０坪＝４０００万円

払込

家賃２０万×１２ヶ月×１０年＝２４００万円

６０００万円ー２４００万円＝３６００万円


しかーし、持ち家には、固定資産税、管理費、修繕費などの維持費がかかる

固定資産税　年間２０万円としても、
２０×１０年＝２００万円

管理費　月に２、５万円としても
２、５万×１２ヶ月×１０年＝３００万

維持費＝２００＋３００＝５００万

つまり、３６００＋５００＝４１００万円

さらーーに、
これには金利を考慮していない

これに金利を考慮したらもっと赤字では？

[34579: マンション検討中さん]

>>34577 匿名さん

そもそも、金利あがると、サラリーマンが多額の借り入れをできなくなる。となると、買う人の人数が減る。つまり需要が減る、

[34580: マンション検討中さん]

買うまえに金利が上がったら、需給バランスで新築マンション価格も調整されるので、特に問題ない。

ただし新築マンション購入前に低金利で莫大な借金をしており、その後にリセッショとなって金利があがると大変なので、サラリーマンには余裕のある借り入れが求められている
よね

[34581: マンション掲示板さん]

>>34578 マンション検討中さん

あと買った場合は初期費用が260万かかります

[34582: マンション掲示板さん]

>>34577 匿名さん

オリンピックどころか日銀が利上げできる状況なんてずっと来ないよ
誰が利上げ主張してんのさ？

[34583: マンション検討中さん]

>>34581 マンション掲示板さん

ですね。だからこそ、このご時世、マンションを買い控えてたり、マンションを売って賃貸に移っている層も一定数いますね。

さらにグローバル化や女性活躍で家族の働く場所も時間と共に変化するなか、利便の高い駅近物件ではない物件をの場合、今後どうなるかですね

[34584: 匿名さん]

>>34578 マンション検討中さん
計算サンクス。あと更新料と金利を考慮すると分岐点は12年ってとこかなぁ。15年住んでその後は考えるというのがいいかもね。

[34585: マンション検討中さん]

家賃補助で分譲賃貸が最強ですかね？そんな家賃補助組が、将来高額で借りてくれればいいのですが。。

[34586: 匿名さん]

他色々な選択肢がある中で、家賃補助組を惹きつけるなら家賃自体をそれなりに抑え込まないと厳しいかもですね。。
当然駅から徒歩何分ってとこで篩から落ちるわけですから。。
他多数の選択肢がある中で敢えてここを選ぶってことを借り手になって如何に考えられるかですね。

[34587: 匿名さん]

今のご時世、家賃補助なんて2、3万が関の山でしょ。単身赴任なら社宅扱いもあるだろうがそれなら1LDKでも広すぎるくらい。狙い目は都内勤務の結婚前カップルとかかね。ディズニー好きなら借りてくれるかも。

[34588: マンション掲示板さん]

賃貸したら所得税も高いし、値上がりも期待できず、修繕積立金も上がってくから相続税対策でない限りは損切りして売った方がいいよ

[34589: マンション検討中さん]

賃貸に出すときって住宅ローンどうなるんですか？借り直し？

[34590: 検討板]

別に告知しなければばれなせん。きちんと返していればだけど。実績あり。
ただ、バレると、一括返済な。

[34591: マンション検討中さん]

>>34587 匿名さん
会社員以外にも中小企業オーナーとか士業、自営業、フリーランスも社宅家賃で7割ぐらい落とせる人は多いよ。
というか高級賃貸はこういう属性の人ばっかり。

[34592: 検討したけどやめた人]

もうすっかりパークタワー晴海熱はさめちゃった。
タワーでなくちゃダメでここを選んだ人もいるだろうけど、駅からは遠いけど値頃感のある価格と
プレゼンにだまされて狭小部屋かっちゃった人も多いでしょう。
本当に買わなくて良かったと心底思わせる魅力的な選手村プランだね。
別に賃貸部屋にすんでるわけでもなく、現居住マンションは、贅沢言わなければ売れる立地だし
ゆっくり待てる我が家は、HarumiFlagはどんぴしゃなんだよな。そういう人、意外に多いと思
うよ。
https://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_chuo/nc_67716574/report/N003106...

[34593: マンション検討中さん]

ん“〜…致しかたないですね。
選手村のみならず勝どき東、豊海で計10000戸が時間差あるにせよ供給予定は既知でしたから、買ってからの比較云々はもはや想像不足と言われても仕方がないですね。
突き進むしかないです。

[34597: 通りがかりさん]

なんかいがみ合っててやだなぁ、この雰囲気。
買う人は買うし、買わない人は買わない。それだけの話だと思います。
PT晴海の良いところは、今の高騰相場からしてタワマンとしては高仕様であることと、唯一無二のコンセプトであること、それと2019年竣工であること、悪いところは駅遠。
HARUMI FLAGの良いところは、(多分)ディスポなし・外廊下の板マンとしては近々で稀に見るコストパフォーマンスであることと、圧倒的なスケールメリット、悪いところはPT晴海以上の駅遠と、2022年以降の分譲になること。
開放感はどっちも良いし(レインボーブリッジビューでは選手村のがいいけど)、そんなに競合もしないでしょ。
よって叩き合う構図になる意味もないかと。

[34598: 匿名さん]

このまとめ納得性あります！

[34599: マンコミュファンさん]

[No.34594～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、スレッドの趣旨に反する投稿のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[34600: 匿名さん]

>34597
あれ…
商業施設や学校が近辺にあるかどうかとか、結構重要な比較要素が抜けてませんかい？
まあ既に比較するまでも一方はあって一方はないってだけの話ですが