パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[34301: マンション検討中さん]

選手村の板マン買ってもスカイラウンジなどタワーの共用設備の一部が使えるからね

[34302: 匿名さん]

>>34289 マンコミュファンさん

選手村の板マンパンダ部屋の話と一緒にされてもねぇ。

[34303: 匿名さん]

>>34301 マンション検討中さん

タワーの人がかわいそうだね。
てか、管理組合運営がかなり大変そうだね。晴海フラッグは。

[34304: 名無しさん]

遅ればせながらハルフラのHPを見ました。21世紀最大の都市開発と言われているとおりちょっと気合の入り方がケタ違いで愕然としました、、、

とりあえず「くじらアイランドの伝説」なんてのんきな事言ってる場合じゃないですね。
リセールのために買ったわけではないですが資産価値が気にならない意識の低い人なんていません。

[34305: マンション検討中さん]

>>34304 名無しさん

くじらアイランドの伝説って、何ですか？

[34306: 匿名さん]

>>34304 名無しさん

こういう投稿。
ウザすぎ。購入してないのにフリしてディスる奴。

すると「契約者ですけど」ってレスしてくる 笑

なんだかな。

[34307: 匿名さん]

>>34297 匿名さん

同意です。

[34308: 匿名さん]

ここを買った人は選手村の存在も当然知っていて買ったわけで、それに対してガーガー言ってる人は単純なネガか、愉快犯。
これから検討する人は、比較すれば良い。ただしこちらはもうあまり部屋も残ってないですが。

という感じですね。

[34309: マンコミュファンさん]

>>34308 匿名さん

選手村のことは知っていても、その坪単価は知らない
平均面積80平米超は衝撃的で坪250万程度になっても驚かない

[34310: 匿名さん]

気に入ったマンションあったら、早めに買えばいいんだよ。引き渡しまで待つにも、その間のコストがかかるわけだし。
実需で賃貸からの購入の場合、家賃20万払ってるとしたら、例えば3年で700万以上かかるわけだからね。そのぶんローン払った方がいいっしょ。

[34311: 匿名さん]

>>34309 マンコミュファンさん

坪単価250は最低価格レベルの話でしょ。
70m2換算で約5300万円。まあ、駅から徒歩20分以上の板マンであれば、最低価格そのぐらいだろうなって感じ。ここも、70m2ぐらいで坪単価280万円台からあったし、全然不自然な感じしないよ。

[34312: マンション検討中さん]

>>34311 匿名さん

その通りですねー。
坪単価250から出てきても、駅距離（どちらも駅遠だけど選手村のほうがさらに駅遠）や板マンであることを考慮すれば、ここと同じ水準ですよね。

[34313: マンション検討中さん]

>>34310 匿名さん

これはその通り。気に入った部屋があれば早く買えばいいというのには同意！

[34314: マンション検討中さん]

キャンセル待ちでいい部屋出るかも。
まあ、出てもネガさんは買えないだろう

[34315: マンション検討中さん]

晴海二丁目は晴海の奥座敷的なポジションでいいじゃないか。
三本ともに売主財閥系、施工スーゼネだぞ。
デザインはリチャードマイヤーにオリエンタルランド。
タワマンのエリート集団と言っても良いでしょう。

[34316: マンション検討中さん]

>>34288 匿名さん
そうなったら文句なし。道も繋がってますしね。

[34317: マンション検討中さん]

PTHだけ新設小学校は無理がありすぎる。
月三もいい小学校ですよ。狭いけど。

[34318: マンション検討中さん]

>>34317 マンション検討中さん
こっちが狭い月三で向こうが新しい小学校。なんか腑に落ちない

[34319: マンション検討中さん]

新設小学校の校区って発表されてませんよね？
晴海通りより東は月三だとおもうけど、ドゥトールとかはどうなるのかな？？

[34320: 買い替え検討中さん]

板マンは外廊下だよね。。。
台風や雪の日や雨の日は嫌だな
昔、勝どきの板マンに住んでたけど、寒いしあけっぴろげで
ドアとか廊下の劣化がすごかった。
ほこりや羽や落ち葉みたいなのが、虫も死んでた。

[34321: 買い替え検討中さん]

外廊下のメリットはその分管理費が安くなると思うけど
修繕費が余分にかかりそう。
防犯上も怪しいしね。。。
個人的には、内廊下、各階ごみステーションあり、ディスポーザーあり、食洗器あり、天井高、玄関廊下は大理石調、リビングダイニングは天カセエアコン、コンシェルジュは必須ですね。

[34322: 匿名さん]

>>34320 買い替え検討中さん

もちろん外廊下です。
ファミリーで非常識な方が同じフロアだと共用廊下も雑多になりますし。

音に敏感な方は外廊下側に寝室はやめておくか、内側にサッシを追加したほうが無難です。

[34323: 匿名さん]

>>34321 買い替え検討中さん

うちも買い替えですが重視したところが同じです！

外廊下は二度と嫌です。

[34324: マンション検討中さん]

建築費と地価が上がりきったバブルマンションでも、内廊下で天カセですって飾りをつけたら、そうだよね、内廊下だから価格が高くても仕方がないよね、って具合に納得して買ってもらえるものなのかね？

むかしモデルルームで、「内廊下だから高くても頑張ろうーよ」っていう若い夫婦を見たことあるけど

[34325: 匿名さん]

>34321
それ、個人的にここのマンション当てはめただけの条件やーん（笑）
恣意的ゆーんやで？それ。しいてき。

[34326: 買い替え検討中さん]

今時、外廊下ってありえない。
かっこ悪いし、優越感はないよね。
ドアを開けたらバーンみたいな。
落ち着いた照明で夏は冷房、冬は暖房の内廊下がいい
我が家はタワマンですが、低音量でクラッシックが流れてます。
ラグジュアリーで非日常的な環境だと、仕事から疲れて帰っても
寂れた気持ちに多少なりともならないもんです。
選手村のお話は、そちらの掲示板でされたらいいと思います。
環境が違い過ぎて
もっと有意義な情報交換の場としていただきたい。

[34327: 匿名さん]

>>34324 マンション検討中さん

そう思うけど
パークコートとかの高級マンションが外廊下で出てくることは絶対にないし、それなりのグレードなら内廊下じゃないと逆に何でってなるでしょう

[34328: 買い替え検討中さん]

コンシェルジュにバトラーもいたら最高だけどね

[34329: マンション検討中さん]

>>34327 匿名さん

もちろん、



パークコートやパークマンションならね

[34330: マンション検討中さん]

>>34326 買い替え検討中さん

いやいや、リセールを気にしてるんじゃないの？中古市況。隣に大量供給されるから。それもここの後に。中古と丸かぶりなので。ついのすみかにするなら別ですが。

[34331: 匿名さん]

外廊下は確かに寒いし音もうるさいから嫌ですよね。でも間取りを見るとそれなりに工夫してる。ただ壁がほぼ窓で出来てる部屋もあり、多分冬は凍えるんじゃない？って思いました。
選手村って越中島のプラウドシティーの方が比較対象かなと、価格もね。

[34333: マンション検討中さん]

>>34330 マンション検討中さん

ここのリセールともちろん競合しますが、儲けを狙いすぎなければフツーに売却出来ると思いますけどね？

みんなここ数年の上げ相場で、利益が出なきゃリセール失敗！みたいな考えに陥っちゃってるんだよな。麻痺してる。本来は、フルローン前提で残債割れせずに売却できればOKなんだよ。

[34334: マンション検討中さん]

湾岸に大規模修繕を迎えるほどこの先何十年も住むとは思えないので、どこかで次のマンションを買い換えたい。

だから、リセールが悪くなるタイミングのマンションだけは絶対に選ばないようにしたいっておもってるんだよね。これって、個別の物件がどうとかではなくて、景気の転換といったタイミングの問題だよね？

[34335: 匿名]

マンションの仕様は良い。しかし堤防内側のり面をみて日常生活活動は避けたい。
１階の出入り口が海面スレスレ。
湾岸は堤防上部に建てた方が海面を見下せ安心感が漂う。

[34336: マンション検討中さん]

>>34334 マンション検討中さん

それはもうタイミングの問題だからどうしようもないね。

ただし、安い時期に買って高い時期に売っても、そのタイミングで買おうとすれば当然高い。結局はトントンなんだよね。

また、実需の場合は家を買うタイミングって個人や家庭によって違う。

個人的には、買いたいタイミングで早めに買うというのが正解だと思うよ。

[34337: 匿名さん]

これからの開発計画をみて思うことは勝どき駅が本当にヤバい状態ということ。新線が入らないと晴海、勝どきはムサコ以上に危なくなる。遠くても月島駅を使えること自体はプラスポイントですよね。

[34338: 匿名さん]

勝どきに住んでたことがあるけど、
勝どき駅に来る乗客で混むのであって
勝どきから乗車するなら大した問題は無かったですよ。
警備員が整理してますから。

[34339: 名無しさん]

それがいつかわかりませんが、悪化していくのは確か

[34340: 匿名さん]

勝どき東計画で駅直結含めてマンションが更に3棟建ちますしね

[34341: マンション検討中さん]

それだけじゃないですよね。月島三丁目、勝どきよりにまた三井、住友が建てますし、豊海にも計画がある。区は何を考えてるんだろう。

[34342: マンコミュファンさん]

>>34341 マンション検討中さん

区は湾岸地下鉄を考えています。

[34343: 匿名さん]

都心・臨海地域地下鉄のこと？

[34344: 匿名さん]

>>34342 マンコミュファンさん

考えてるだけじゃ？

[34345: 通りがかりさん]

頑張って欲しいですね。まだまだ先の話だと思いますが、出来るとしても晴海三丁目だと思うし選手村からはまだまだ遠い。うちは契約直接に選手村、豊海、勝どきを散策しながら色々検討しましたが、やっぱりここを選びました。選手村はそれはそれで良さがありますが、まだ子供が小さいうちは送り迎えが大変で通勤を考えるとやっぱり今の職場からは遠すぎる。小さい子供がいるとレストランとか近いところにあっても結局ららぽーととかになるんです。

でも子供が小学生、中学生になったら自分の部屋も必要で広さが必要で送り迎えは必要なくなるから向こうを検討しても良い。こっちは来年入居できるのも良いですし、これから晴海が変わっていくのも楽しみですね。

[34346: マンコミュファンさん]

>>34344 匿名さん

「何を考えてるんだろう」という問いでしたから笑

[34347: マンション検討中さん]

関東圏路線図をみたときに「晴海」という文字が早く出てきて欲しいですよね。

[34348: 匿名さん]

湾岸地下鉄はもし出来たとしても
勝どきにも配慮して勝どき側と晴海の運河の下に作る想定なので
単純に「晴海駅」にはならないと思う。

[34349: マンション検討中さん]

この前も書きましたが、同僚に晴海ってどこ？って聞かれました。

[34350: 匿名さん]

東京五輪選手村
の場所を知らない会社員って
一般常識を知らないわけで、、、

[34351: 匿名さん]

>>34349 マンション検討中さん

私も他の人の住んでいる町名を聞いても分からないことが多いです。名前はわかってもどこにあるかわからなかったり。
別にどの辺りかわかれば、困ることもありませんし、会社の人とは通勤で使っている最寄り駅を話すことはあっても町名までは話しませんね。

[34352: 匿名さん]

>>34349 マンション検討中さん

昔、江東区民10人中4人に晴海は江東区でしょと言われました。

[34353: 名無しさん]

契約者が、選手村を「遠い 外廊下 板マン」と連呼してますが晴海どうしですし止めましょうよ。

[34354: マンコミュファンさん]

>>34353 名無しさん
連呼？どこで？
してないと思うなー
ネガさんの妄想だよね！

[34355: 匿名さん]

>>34353 名無しさん

言うことなくなってきたからって、嘘つくのは良くない

[34356: 匿名さん]

>>34353 名無しさん

「そのような要素があるから、ここよりは安く設定されるはず」という、単なる予想の話は昨日投稿しましたが。

[34357: 検討板ユーザーさん]

チャイナタウンみたくなるのかなぁ 中華２００世帯はすごいですね

[34358: 匿名さん]

選手村の情報が予想よりも早く出てきたのはちょっと驚きです、ここでも来年春とか言われてましたよね

[34359: マンション検討中さん]

ちょっと考えればわかると思うんだけど、

今後選手村が思うように売れなかったり、価格が下がれば、全体市況の影響を受けるわけなので、こっちとしては、「むしろ大人気で売り切れてほしい」

ただ、オリンピック後で、４０００戸もの大量供給なので、順調に売れるの!!？っていう不安がある

[34360: マンション検討中さん]

>>34349 マンション検討中さん

やはり路線図で名前が出てこないと、名前と場所（位置)との対応関係を認識してもらいに難いでしょうね。
勝鬨寄りにできたとしても、晴海の文字が目立つような名前にしてほしいよね。

[34361: マンション検討中さん]

まぁ、これからある意味、運命共同体、ですね

[34362: マンション検討中さん]

ですね。全体的上がって欲しい

[34363: マンション検討中さん]

選手村の価格設定難しいね。ある程度下げないと閑古鳥がなくだろうし、売り急ぐと一気に暴落するし、時間をかけすぎると人気無いんだなーっていうイメージつくし

選手村の売れ行きが、いずれリセール時にブーメランで跳ね返ってくるもんね

[34364: マンション検討中さん]

営業は3-4年かけて売っていくと言ってました。多分入居手前までは焦らずに売っていくと言う感じでマーケットに異変がなければ下げすぎたりってことはないかと思いますけどね

[34365: 匿名さん]

>>34359 マンション検討中さん

価格を駅距離なりに安くすれば、買い手はつくと思いますよ。

[34366: マンション検討中さん]

４～５年後

ここを築４～５年で売ろうとした時に、隣では新築が売られてるんですね。デベは新築の方をさばきたいだろうから、やっぱりリセールが気になるな。

１０年後
こっちが築１０年で、あっちが築５年でしょ？仮に多少の仕様差で築年数をカバーできたとしても、同じ条件のライバルマンションが、隣に4000戸もあるってことになる。これだけマンションがあれば、中には現金化を急ぐ人もいるだろうから、部屋の向きや階数や広さといった新築時の価格秩序が乱れた値段で中古市場にマンションが流通する可能性が想定されるよね？

[34367: eマンションさん]

>>34358 匿名さん

モデルルームのオープンは来年のGWあたりってのは分かってましたので、そこで言われてたのはそのことでしょう。
ホームページのオープンは予想より早かったですね。まぁあれだけの規模なので、集客には時間をかけたいということでしょう。

[34368: マンション検討中さん]

>>34366 マンション検討中さん

「同じ条件のライバルマンション」とのことですが、ここと選手村では条件が多々違いますよ笑

そもそも、価格面で言えばより安いのが選手村なので、安いのが欲しい人は選手村を買わざるを得ない。もうちょっとお金出せる人は、こちらも比較対象になる、そういうことです。

[34369: マンション検討中さん]

というかこのスレ、もう販売も終盤に入ってきたので閑散としてたのに、選手村のホームページがオープンしたらまた一気に話題になってスレが盛り上がってますね！
これが相乗効果ですね。
選手村が出てきて晴海に興味を持ち、待つよりもここを買うという人も出てくると思います。
まだ先ですが、モデルルームも隣ですしね。

[34370: マンション検討中さん]

>>34368 マンション検討中さん

リセール時には、隣が約５年のアドバンテージがあるので、いいとこ勝負ではないですかね？

中古を買う側の気持ちを想像すれば、マンションで５年の差は大きいですよ。築５年と修繕が迫った築１０年の差。

[34371: マンション検討中さん]

１０年後の日本

新築をかわずに、わざわざ中古を選ぶ方々にとって、

○タワマン修繕が迫った築１０年タワマン
○築５年選手村

どちらを買うのでしょうか。これから、長い間、中古市場のライバルだと思いますけどね

[34372: マンション検討中さん]

>>34370 マンション検討中さん

建物の構造・グレード差、タワマンと板マンの差、駅からの距離差、内廊下と外廊下、ゼネコンの差、など価格差がつく要素は色々とあります。

考え方は色々ですが、少なくとも、築年数だけではありません。

築年数だけが比較要素とするならば、他の要素は何も関係なく新しいものほど高く人気があるわけですが、そうではないというのはご理解頂けるかと。

[34373: 通りがかりさん]

>>34371 マンション検討中さん

選手村の板マンよりは、ここのほうがいいかな笑
申し訳ないけど笑

まぁ住むだけならどっちでもいいんだろうけど、下世話な話をすると、選手村の板マン買うよりこっちのほうが知り合い連れてきたときに自慢になるよね笑
あと立地もこっちのほうがちょっといいし。月島使えるしららぽ近いし。

[34374: 匿名さん]

選手村の板マンは、
選手たちが使った後のリノベマンションでしょ。
厳密に言えば新築ではないでしょ。

[34375: 通りがかりさん]

>>34373 通りがかりさん

あ、でも選手村ダメと言ってるわけじゃないからね。個人的にはってこと。
選手村も、今後の整備次第で良い街になるよ。
広くて気持ちよさそうじゃん。

[34376: マンション検討中さん]

>>34374 匿名さん

リノベだけど、ほとんど新築だよ。
ほぼスケルトン状態にするフルリノベーションみたいだから。

[34377: マンション検討中さん]

>>34372 マンション検討中さん

中古を買う人たちは、新築とは別の論理でマンションを選ぶよね。晴海で新築をかわずに、中古を買う層を想像すれば、わかるよね。つまり、ターゲットは、選手村の新築を買わない層

ちなみに、ラグジュアリーな都心の駅近タワマンが欲しい層は、港区あたりの中古タワマンを狙ってますよ

[34378: マンション検討中さん]

１０年後に晴海で、わざわざ中古マンションを買う人たちの優先度って、こんなとこじゃない？

デベの名前
広さ
修繕費の安さ
管理費の安さ

[34379: 匿名さん]

たくさんの街や中古がある中で
晴海、自体を優先してくれるかどうかですね。

[34380: 名無しさん]

広さ平均80超えは単純に羨ましいですね、、、広い

[34381: マンション検討中さん]

ティアクロのおいしいリセール時に、市場でここをぶつける。ここのおいしいリセール時に、市場で選手村をぶつける。

さすがうまいよね。デベにとっては、個人の出口戦略なんか関係ないもんねえ。。

[34382: マンション検討中さん]

そもそも選手村が安くて影響出るのは、ここよりドゥトゥールでは？地名が同じ晴海ってだけで、向こうは勝どき駅エリア、こちらは月島駅エリアだからそこまでガチンコな影響ないような。こちらはららぽーとも近いし、中古で比較されてもアドバンテージはあると思うけどね。

[34383: 匿名さん]

実需なのに4、5年先の話題で右往左往してしまう人はマンションなんてずっと決められないわ。永遠と保留し続けるといいよ。

[34384: マンション検討中さん]

>>34377 マンション検討中さん

前半はちょっと何言ってるか分かりません笑

後半は、そもそも晴海を検討する層と港区の中古タワマン検討する層では属性が違いすぎて同じ土台で話はできませんよ。

[34385: マンション検討中さん]

>>34378 マンション検討中さん

ちょっと発想が貧弱ですね。

[34386: マンション検討中さん]

築25年の佃のマンションは誰が買ってるのか疑問。とにかくこの辺のマンションってバカ高くない限り直ぐ売れていく

[34387: マンション検討中さん]

>>34382 マンション検討中さん

ドゥトゥールは免震装置も引っかかってるし大変ですよね。勝どき東もあるし囲まれ感も凄い。晴海二丁目はまだましかと。

[34388: マンション検討中さん]

マンションのリセールって難しいですね。購入時には見えていなかったマンションが次々に新しくできちゃいますもんね。実需といっても、最後まで完走できないから、いつかは売るんだよなー。

[34389: マンション検討中さん]

>>34386 マンション検討中さん

佃は、地下に車が止められるから、別

[34390: マンション検討中さん]

>>34389 マンション検討中さん

なるほど。やはりタワーパーキングはまずいのかな。
月島の板状も一週間で売れたりしますが、これは？

[34391: マンション検討中さん]

>>34389 マンション検討中さん

地下に車が停められるということだけを出すあたり、あまりご存知ないんだなぁと。

大方、最近ののらえもんブログで得た知識でしょうけど。

[34392: eマンションさん]

>>34389 マンション検討中さん

佃の場合、地下に車が停められるのも車保有層に人気な理由の１つだけど、それよりもリバーシティに一通りの生活利便施設が整っていて、月島も使えるしなによりバスがかなり便利、雰囲気もクラシカルな感じで落ち着いた大人には人気があるのも頷ける感じだよ。

晴海二丁目もあんな感じの街を目指せばいいんじゃないかな。地理的条件や、タワマンが連続して建っていらようなところも似てる。

そのためのポイントは。隣のレミコンと都有地だろうね。

[34393: マンション掲示板さん]

こちらも同じ敷地にショッピング&医療モール欲しいですね。都有地にできないかな？

[34394: マンション検討中さん]

以前構想図みたいなのが出回っててそのくらいにだけなれば文句なしです。後はターミナルになんかついてくると良いですが、メインじゃないし規模は薄いかな。

[34395: 検討板ユーザーさん]

近隣（パークタワー晴海）に早稲田の小学校も出来るとの噂もある

こんな噂ってありました？

[34396: ご近所さん]

佃に住んでたけど、東京駅や銀座、日本橋まで心理的にも物理的にもすごく近いんだよね。
あと、びっくりするような管理費のおかげで、すべてがとてもきれいに保たれている。
晴海はもうちょっと、若者向けらしい雰囲気にした方がいいんじゃないかな。

[34397: マンション掲示板さん]

>>34395 検討板ユーザーさん

誘致に失敗したと聞きましたが？確かに小学生が通うには酷な場所と判断されたのでは。地域住民も反対みたいですよ。
また、住民としては学校より商業施設が嬉しいですよね。いまから小学生併置は無理では。体育館、プール、校庭など作れないでしょう。

[34398: マンション検討中さん]

トリトンの陰鬱感がやばい、、

[34399: 名無しさん]

>>34398 マンション検討中さん
週末だからでしょう

[34400: マンション検討中さん]

>>34398 マンション検討中さん

陰鬱感は感じないし、休日は空いてて便利