パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[34251: 匿名さん]

>>34242 マンション掲示板さん

ディスってないですよ？単純に、駅徒歩分数が遠ければ遠いほど安くなるよねというだけの話です。

[34252: eマンションさん]

三井もここの元はとったから、後は選手村に本腰入れた感じですね。ここを見捨てないで最後まで売り切ってほしいな。

[34253: 匿名さん]

>>34247 マンション検討中さん
有明はガーデンシティの期待があるからね。BRTも始発駅だし、それがなくてもゆりかもめとりんかい線が徒歩数分圏内にある。競合しないわけじゃないけど、ここより影響は少ないと思うよ。

[34254: eマンションさん]

お互い晴海という島の中だから意識し合うのかな。共に素敵と思うけどな

[34255: 匿名さん]

>>34254 eマンションさん

ほとんどの人はどっちもいいねと思ってるけど、外野が騒いでるだけですよ。

[34256: 匿名さん]

>>34252 eマンションさん

残ってるのはほとんど1LDKですからね。

[34257: マンション検討中さん]

>>34256 匿名さん

1LDKとか、どうでもいいよね。自称投資家しか買わないんだから。
私が独身だったら買ってたと思うけど。笑

[34258: マンション検討中さん]

うちの同僚なんて晴海がどこか知らなかったようで。別に騒ぐことはないよ。

[34259: 名無しさん]

今後2丁目の中途半端な感じが浮き彫りになる。。悔しいけど、今後晴海の主役は5丁目のフラッグだよ。こっち買っちゃいましたが、少し住んであっちに移ろうと思ってます。その時上手く売れるかなぁ…厳しいかもなぁ。

[34260: マンション検討中さん]

>>34259 名無しさん
私は別に東雲みたいなとこに住みたいとは思わないな。確かに中途半端だけどそれでちょうどいいですよ。こっちまだこれから開発はされるだろうしね。

[34261: 匿名さん]

少し住んであっち、って
住んだ中古を買ってくれる客層を
どの様に想定して期待してるの？
あっちを選ばずにこっちの中古を選んでくれる有り難い客層。

[34262: マンコミュファンさん]

中古のリセールは五丁目に間違いなく引きずられる
あちらに坪250万の住戸が多かったらこちらはリセールは相当厳しい
それを皆分かってるから気になるのでしょうね

[34263: 匿名さん]

>34261
>34262

正論ですね。

[34264: 匿名さん]

景気悪化すれば250あるでしょうね。

[34265: マンコミュファンさん]

悪化しなくてもあの平均面積みると250万でも全然驚かない

[34266: 匿名さん]

平均面積が2割程度晴海フラッグが広いので、グロス価格では、価格破壊とはいかないと思いますよ。坪単価ベースでここの2割減の280万程度の場合でグロス価格がイーブンになります。

[34267: 匿名さん]

>>34262 マンコミュファンさん
晴海というより、湾岸全体が影響するでしょうね。

[34268: 匿名さん]

街づくりが上手いデベと知名度で資産価値は維持されるのではないですか？ドラマや映画にも使われそうですし、地下鉄が来る可能性もあります。不安は地震と不況ぐらいでは？

[34269: マンション検討中さん]

晴海二丁目は晴海の奥座敷的ポジションで根強い人気は続くと思います。

[34270: マンション検討中さん]

ここって駅遠で周りに何もないのに坪350とかするんだっけ？
晴海フラッグの方が住みやすそう。あの占有面積なら坪250万もあり得るだろうし。

晴海三兄弟なんて言われているけど外観センスないよね、赤色の吹き付けタイルが昭和みたいでちょっと。。。ティアロやクロノの方がずっとカッコいい。

[34271: マンション検討中さん]

ここって築年数たった東雲タワーみたいな色しているよね。築年数経つとお隣と比較されて残念なことになりそう。

[34272: 匿名さん]

白は管理が大変です。

[34273: 検討板ユーザーさん]

ネガさんの異常投稿が続きますね。ま、しばらくはしょうがないか。

[34274: 匿名さん]

五丁目は負のレガシーにならないように都が継続して税金を投入するだろうけど、二丁目は特に何もないので現状維持でしょう。
いまの環境に満足して買うなら良いと思います。

[34275: 匿名さん]

>>34262 マンコミュファンさん

あちらとの違い
・駅距離
・板マンとタワマン
・平均面積

これだけで、普通に向こうの方が安いということになります。条件が違いますので安いのは当然。過度に引きずられることはありません。

[34276: eマンションさん]

>>34274 匿名さん
街区整備に既に多額の税金を投入しています。
5丁目は街開きすればいったん開発は完了なので、あとは晴海2丁目や豊海あたりが次の開発ターゲットになるでしょう。5丁目だけが継続して開発ターゲットというわけではありません。

[34277: マンション掲示板さん]

>>34271 マンション検討中さん

そう？まーそれは個々人の好み次第だね。
個人的にはいいと思いますよ。
あなたの好みではないというのは分かりました。

[34278: 匿名さん]

晴海フラッグ、つまり晴海の旗艦となるマンションということですかね…

[34279: 匿名さん]

>>34276 eマンションさん
何にもなかった二丁目にタワーマンションが出来ただけでも、驚くほど劇的な再開発でした。
二丁目はBRTターミナルと車庫でだいたい完成かなという気がします。
商業の成り立ちにくい土地なので、残りの土地活用に過度の期待はしない方がいいと思います。

それより、4丁目の開発が楽しみです。
時機を伺っているNTT都市開発とその近辺。
4丁目に区の公共施設もできるし、勝どき駅も遠くないし、選手村商業施設も近いです。
何を作るんだろう。

[34280: マンション検討中さん]

坪２５０前後で晴海の新築に住める可能性の選択肢を、早く教えてほしかった、ってのはある

有り余るお金がある人は、そもそも晴海に住まずに、青山あたりに住むと思うので

[34281: 名無しさん]

>>34280 マンション検討中さん

？？？
選手村はそれなりに安く分譲されるってずーっと前から言われてたことですけど。

[34282: マンション検討中さん]

>>34156 匿名さん

時期が遅いのが一番ネックかな。
同じ時期に月島三丁目の分譲があるのを考えるとタワーは価格にもよりますが、環境やアクセスは比べちゃいそう。子供が大きくなったら広さは必要ですし、検討したいですね。したらこっちはリセール。厳しそう。

[34283: 匿名さん]

>>34279 匿名さん

今だけでも十分ですね。
個人的には晴海橋梁をららぽ側に移してほしいですが。（笑）

[34284: 匿名さん]

鉄道橋はあのまま放置ですかね。

[34285: 匿名さん]

>>34283 匿名さん

そうですね。それしてくれたら言うことない。

選手村売るのに5年以上はかかりそうだし、勝どきや豊海の開発あるしレミコンは8～10年後くらいになりそう。

[34286: 匿名さん]

>>34285 匿名さん

都心の重心が東にずれると言うのも大げさではないかもですね。

地下鉄引いてくれないかな。

[34287: 匿名さん]

>>34282 マンション検討中さん

西と北の価格で買った人ならリセールは問題ないでしょ。東と南買った人は、もともとリセール狙いでもないだろうし。とはいえ南は高くても売れそうだけどね。

[34288: 匿名さん]

選手村はマンションができるというより、街を一気に創り上げるといった感じですね。こちらがほぼ捌けた段階で発表とは、、、いやー三井さん、恐るべし(笑)
今となってはコンセプトマンションにしたのも納得です。

小中一貫校に関しても恐らく有明西のような先進的なエリート校になるんでしょう。
都に掛け合って、PTHだけ学区を向こうにさせる事も考えないといけませんね。

[34289: マンコミュファンさん]

>>34287 匿名さん

西と北は坪280万から300万だったけど、選手村はそれ以下なのは確実
問題ないとはどういう意味かわからないけど初期費用考えたらタダでは住み替えはできないし、儲かるのは無理

[34290: マンション検討中さん]

○下がるとき

安価な分譲マンションが大量供給される
→その分、中古マンションが選ばれにくくなる
→中古マンション市況が下がる
→中古マンション市況に応じて新築マンションがさがる
→中古マンショがさがる

以下ループ


○バブル時
高価な分譲マンションが絞られて供給される
→中古マンションに人が流れる
→中古マンション市況があがる
→中古マンション市況に応じて新築マンションがあがる
→中古マンションがあがる

以下ループ

だよね？

[34291: 匿名さん]

>>34265 マンコミュファンさん
そしたらここどうなんの？向こう駅超遠いけど、ここも十分遠い。せめて何か（駅近とか解放感とか商業店舗など）向こうには無い強みがあれば良いけど、特になし。駅にしても優劣付けれる距離ってほどじゃないし、今後話題も位置付けもあっちが晴海の中心になるし、寂しい気持ちはあるよね。

とりあえずスーパーだけでも良いから誘致して。

[34292: 匿名さん]

>>34291 匿名さん

ここはキャンセルしてあちらを買いなさい 笑

[34293: 匿名さん]

>>34291 匿名さん
こっちには月島駅がある。
向こうは勝どき駅。それに実質家から徒歩30分よ。笑

[34294: 匿名さん]

>>34291 匿名さん
フラッグの5000世帯（12000人）があれば、スーパーぐらい来るでしょう。

[34295: 匿名さん]

HARUMI FLAGとはコンセプト違うのに視野が狭いネガがいちいち比較して、両方でそれぞれネガするのやめて欲しいな。

よっぽど、誰からも相手にされず、寂しくてそうなっちゃったのかな。

ポジティブに物事考えられないから、家も買えないし、誰からも相手にされないんだよ、うざー。

[34296: マンション検討中さん]

>>34295 匿名さん

こういうのって、自分がどう思うかではなく、多くの人がどう捉えるかだから、同じ晴海で、同じ三井の分譲マンションであれば、自然かなと思うけど

[34297: 匿名さん]

>>34296 マンション検討中さん

同じ晴海で同じ三井と言っても、かなり違いますから、よく調べた方が良いですよ。駅距離も最寄り駅も構造も建設会社も違います。
そもそもタワーと板状マンションを比較する人って多いのでしょうか？タワマンを探している人って板状マンションには惹かれないと思います。ここと比較するなら選手村のタワーだと思いますよ。

[34298: 匿名さん]

>>34296 マンション検討中さん

いや、あっちでこっちより、ここがいいという分には全然構わないですが、湾岸嫌いの暇つぶしくんが似たような口調でどちらのスレにも小馬鹿にした感じで投稿してくるのがムカつくという意味です。

[34299: 匿名さん]

>>34296 匿名さん

比較するなむこうのタワマンとじゃないですか？
板マンでいいならそもそも湾岸で検討してませんね。

[34300: 匿名さん]

価格が高いので、タワーの狭小住居でがまんしている層が、平均85㎡で魅力的な価格で売り出す
選手村に興味を持つのは当然でしょう。眺望や環境・間取りプランなど、板状マンションだからと
か関係なくかなり訴求力高いですし。

　ただし、買い増しなら簡単だが、売却しての購入は難易度高いでしょうね。

[34301: マンション検討中さん]

選手村の板マン買ってもスカイラウンジなどタワーの共用設備の一部が使えるからね

[34302: 匿名さん]

>>34289 マンコミュファンさん

選手村の板マンパンダ部屋の話と一緒にされてもねぇ。

[34303: 匿名さん]

>>34301 マンション検討中さん

タワーの人がかわいそうだね。
てか、管理組合運営がかなり大変そうだね。晴海フラッグは。

[34304: 名無しさん]

遅ればせながらハルフラのHPを見ました。21世紀最大の都市開発と言われているとおりちょっと気合の入り方がケタ違いで愕然としました、、、

とりあえず「くじらアイランドの伝説」なんてのんきな事言ってる場合じゃないですね。
リセールのために買ったわけではないですが資産価値が気にならない意識の低い人なんていません。

[34305: マンション検討中さん]

>>34304 名無しさん

くじらアイランドの伝説って、何ですか？

[34306: 匿名さん]

>>34304 名無しさん

こういう投稿。
ウザすぎ。購入してないのにフリしてディスる奴。

すると「契約者ですけど」ってレスしてくる 笑

なんだかな。

[34307: 匿名さん]

>>34297 匿名さん

同意です。

[34308: 匿名さん]

ここを買った人は選手村の存在も当然知っていて買ったわけで、それに対してガーガー言ってる人は単純なネガか、愉快犯。
これから検討する人は、比較すれば良い。ただしこちらはもうあまり部屋も残ってないですが。

という感じですね。

[34309: マンコミュファンさん]

>>34308 匿名さん

選手村のことは知っていても、その坪単価は知らない
平均面積80平米超は衝撃的で坪250万程度になっても驚かない

[34310: 匿名さん]

気に入ったマンションあったら、早めに買えばいいんだよ。引き渡しまで待つにも、その間のコストがかかるわけだし。
実需で賃貸からの購入の場合、家賃20万払ってるとしたら、例えば3年で700万以上かかるわけだからね。そのぶんローン払った方がいいっしょ。

[34311: 匿名さん]

>>34309 マンコミュファンさん

坪単価250は最低価格レベルの話でしょ。
70m2換算で約5300万円。まあ、駅から徒歩20分以上の板マンであれば、最低価格そのぐらいだろうなって感じ。ここも、70m2ぐらいで坪単価280万円台からあったし、全然不自然な感じしないよ。

[34312: マンション検討中さん]

>>34311 匿名さん

その通りですねー。
坪単価250から出てきても、駅距離（どちらも駅遠だけど選手村のほうがさらに駅遠）や板マンであることを考慮すれば、ここと同じ水準ですよね。

[34313: マンション検討中さん]

>>34310 匿名さん

これはその通り。気に入った部屋があれば早く買えばいいというのには同意！

[34314: マンション検討中さん]

キャンセル待ちでいい部屋出るかも。
まあ、出てもネガさんは買えないだろう

[34315: マンション検討中さん]

晴海二丁目は晴海の奥座敷的なポジションでいいじゃないか。
三本ともに売主財閥系、施工スーゼネだぞ。
デザインはリチャードマイヤーにオリエンタルランド。
タワマンのエリート集団と言っても良いでしょう。

[34316: マンション検討中さん]

>>34288 匿名さん
そうなったら文句なし。道も繋がってますしね。

[34317: マンション検討中さん]

PTHだけ新設小学校は無理がありすぎる。
月三もいい小学校ですよ。狭いけど。

[34318: マンション検討中さん]

>>34317 マンション検討中さん
こっちが狭い月三で向こうが新しい小学校。なんか腑に落ちない

[34319: マンション検討中さん]

新設小学校の校区って発表されてませんよね？
晴海通りより東は月三だとおもうけど、ドゥトールとかはどうなるのかな？？

[34320: 買い替え検討中さん]

板マンは外廊下だよね。。。
台風や雪の日や雨の日は嫌だな
昔、勝どきの板マンに住んでたけど、寒いしあけっぴろげで
ドアとか廊下の劣化がすごかった。
ほこりや羽や落ち葉みたいなのが、虫も死んでた。

[34321: 買い替え検討中さん]

外廊下のメリットはその分管理費が安くなると思うけど
修繕費が余分にかかりそう。
防犯上も怪しいしね。。。
個人的には、内廊下、各階ごみステーションあり、ディスポーザーあり、食洗器あり、天井高、玄関廊下は大理石調、リビングダイニングは天カセエアコン、コンシェルジュは必須ですね。

[34322: 匿名さん]

>>34320 買い替え検討中さん

もちろん外廊下です。
ファミリーで非常識な方が同じフロアだと共用廊下も雑多になりますし。

音に敏感な方は外廊下側に寝室はやめておくか、内側にサッシを追加したほうが無難です。

[34323: 匿名さん]

>>34321 買い替え検討中さん

うちも買い替えですが重視したところが同じです！

外廊下は二度と嫌です。

[34324: マンション検討中さん]

建築費と地価が上がりきったバブルマンションでも、内廊下で天カセですって飾りをつけたら、そうだよね、内廊下だから価格が高くても仕方がないよね、って具合に納得して買ってもらえるものなのかね？

むかしモデルルームで、「内廊下だから高くても頑張ろうーよ」っていう若い夫婦を見たことあるけど

[34325: 匿名さん]

>34321
それ、個人的にここのマンション当てはめただけの条件やーん（笑）
恣意的ゆーんやで？それ。しいてき。

[34326: 買い替え検討中さん]

今時、外廊下ってありえない。
かっこ悪いし、優越感はないよね。
ドアを開けたらバーンみたいな。
落ち着いた照明で夏は冷房、冬は暖房の内廊下がいい
我が家はタワマンですが、低音量でクラッシックが流れてます。
ラグジュアリーで非日常的な環境だと、仕事から疲れて帰っても
寂れた気持ちに多少なりともならないもんです。
選手村のお話は、そちらの掲示板でされたらいいと思います。
環境が違い過ぎて
もっと有意義な情報交換の場としていただきたい。

[34327: 匿名さん]

>>34324 マンション検討中さん

そう思うけど
パークコートとかの高級マンションが外廊下で出てくることは絶対にないし、それなりのグレードなら内廊下じゃないと逆に何でってなるでしょう

[34328: 買い替え検討中さん]

コンシェルジュにバトラーもいたら最高だけどね

[34329: マンション検討中さん]

>>34327 匿名さん

もちろん、



パークコートやパークマンションならね

[34330: マンション検討中さん]

>>34326 買い替え検討中さん

いやいや、リセールを気にしてるんじゃないの？中古市況。隣に大量供給されるから。それもここの後に。中古と丸かぶりなので。ついのすみかにするなら別ですが。

[34331: 匿名さん]

外廊下は確かに寒いし音もうるさいから嫌ですよね。でも間取りを見るとそれなりに工夫してる。ただ壁がほぼ窓で出来てる部屋もあり、多分冬は凍えるんじゃない？って思いました。
選手村って越中島のプラウドシティーの方が比較対象かなと、価格もね。

[34333: マンション検討中さん]

>>34330 マンション検討中さん

ここのリセールともちろん競合しますが、儲けを狙いすぎなければフツーに売却出来ると思いますけどね？

みんなここ数年の上げ相場で、利益が出なきゃリセール失敗！みたいな考えに陥っちゃってるんだよな。麻痺してる。本来は、フルローン前提で残債割れせずに売却できればOKなんだよ。

[34334: マンション検討中さん]

湾岸に大規模修繕を迎えるほどこの先何十年も住むとは思えないので、どこかで次のマンションを買い換えたい。

だから、リセールが悪くなるタイミングのマンションだけは絶対に選ばないようにしたいっておもってるんだよね。これって、個別の物件がどうとかではなくて、景気の転換といったタイミングの問題だよね？

[34335: 匿名]

マンションの仕様は良い。しかし堤防内側のり面をみて日常生活活動は避けたい。
１階の出入り口が海面スレスレ。
湾岸は堤防上部に建てた方が海面を見下せ安心感が漂う。

[34336: マンション検討中さん]

>>34334 マンション検討中さん

それはもうタイミングの問題だからどうしようもないね。

ただし、安い時期に買って高い時期に売っても、そのタイミングで買おうとすれば当然高い。結局はトントンなんだよね。

また、実需の場合は家を買うタイミングって個人や家庭によって違う。

個人的には、買いたいタイミングで早めに買うというのが正解だと思うよ。

[34337: 匿名さん]

これからの開発計画をみて思うことは勝どき駅が本当にヤバい状態ということ。新線が入らないと晴海、勝どきはムサコ以上に危なくなる。遠くても月島駅を使えること自体はプラスポイントですよね。

[34338: 匿名さん]

勝どきに住んでたことがあるけど、
勝どき駅に来る乗客で混むのであって
勝どきから乗車するなら大した問題は無かったですよ。
警備員が整理してますから。

[34339: 名無しさん]

それがいつかわかりませんが、悪化していくのは確か

[34340: 匿名さん]

勝どき東計画で駅直結含めてマンションが更に3棟建ちますしね

[34341: マンション検討中さん]

それだけじゃないですよね。月島三丁目、勝どきよりにまた三井、住友が建てますし、豊海にも計画がある。区は何を考えてるんだろう。

[34342: マンコミュファンさん]

>>34341 マンション検討中さん

区は湾岸地下鉄を考えています。

[34343: 匿名さん]

都心・臨海地域地下鉄のこと？

[34344: 匿名さん]

>>34342 マンコミュファンさん

考えてるだけじゃ？

[34345: 通りがかりさん]

頑張って欲しいですね。まだまだ先の話だと思いますが、出来るとしても晴海三丁目だと思うし選手村からはまだまだ遠い。うちは契約直接に選手村、豊海、勝どきを散策しながら色々検討しましたが、やっぱりここを選びました。選手村はそれはそれで良さがありますが、まだ子供が小さいうちは送り迎えが大変で通勤を考えるとやっぱり今の職場からは遠すぎる。小さい子供がいるとレストランとか近いところにあっても結局ららぽーととかになるんです。

でも子供が小学生、中学生になったら自分の部屋も必要で広さが必要で送り迎えは必要なくなるから向こうを検討しても良い。こっちは来年入居できるのも良いですし、これから晴海が変わっていくのも楽しみですね。

[34346: マンコミュファンさん]

>>34344 匿名さん

「何を考えてるんだろう」という問いでしたから笑

[34347: マンション検討中さん]

関東圏路線図をみたときに「晴海」という文字が早く出てきて欲しいですよね。

[34348: 匿名さん]

湾岸地下鉄はもし出来たとしても
勝どきにも配慮して勝どき側と晴海の運河の下に作る想定なので
単純に「晴海駅」にはならないと思う。

[34349: マンション検討中さん]

この前も書きましたが、同僚に晴海ってどこ？って聞かれました。

[34350: 匿名さん]

東京五輪選手村
の場所を知らない会社員って
一般常識を知らないわけで、、、