パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[32951: 匿名さん]

北側MR跡地は観光ホテルとかにもいいと思うけどね
都心に物理的距離も近いし、スカイツリーまでの抜け確定の景色は売りになりそう(住居には人気のない北向きも泊まるだけなら気にならないでしょうし)

[32952: 匿名さん]

スカイツリーを飽きずに楽しめてる人にはいまだ会ったことないな

[32953: 匿名さん]

選手村は坪単価600マン超えるらしいよ。

[32954: 匿名さん]

そうなんですか
それなら皆さんこっち買いますよね
なんか、ふしぎ
https://residence.nikkei.co.jp/buildings/13510

[32955: 匿名さん]

>>32951 匿名さん

タワーの北向きは1番快適ですよ。
年寄りに固定観念を変えるのは難しいから、柔軟な若者をターゲットに１ldkにしてるんでしょ？！

[32956: 匿名さん]

高値で売り出したは良いものの大量に売れ残り、挙げ句の果てに叩き売る始末。
ジャンピングキャッチャーは含み損。
実際に600で大量供給やってもらっても良いが、どこにそんな需要源があるのかな？
さすがにそんな自滅的な値付けはしないと思うがw

[32957: 通りがかりさん]

次の東京オリンピックまで放置でいいよ選手村は。

[32958: 検討板ユーザーさん]

ここ完成まであと8ヶ月もかかるのかな？
予定より早く完成・入居できるかもね。

[32959: eマンションさん]

>>32955 匿名さん

ここの場合は目の前にタワマンが出来るということでちょっと事情が違うのでは。
ただし、その分価格は安くなっているので、リセールは問題ないと思います。

[32960: 匿名さん]

坪単価500万までは上がり続けるのでは？
価格だけが理由で買えないなら、今のうちに無理してでも買っておかないと、更に値上がりしていくよ。
東京の不動産は安すぎるんだよ。

[32961: 匿名さん]

>>32956 匿名さん
坪単価600万でも瞬間蒸発でしょう。
唯一無二の選手村だし、街は完全に出来上がった状態で引き渡し。

[32962: マンコミュファンさん]

>>32961 匿名さん
タワーは高そうですけど板マンはさすがに坪280〜320万くらいでは？選手村でここより高い板マンなんてさすがにないでしょ？


、、、あるかな？

[32963: 匿名さん]

>>32962 マンコミュファンさん

そのぐらいになるとは思うけど、相場次第だよねー
東雲のプラウドが坪350とか言われてるからね、、、

[32964: マンコミュファンさん]

>>32963 匿名さん
東雲の板マン駅10分が350万はさすがにないんじゃないですかね。中古と比較してもせいぜい新築で300万くらいかと。坪350万いったら、数年で晴海全域坪400万超えますね。

[32965: マンコミュファンさん]

首都圏年間供給数の2割、5000戸も売らないといけない、駅徒歩20分のマンションが坪600万とか転売業者の戯言でしょう
土地代はPTHの10分の1、明らかになっているリフォーム代含めてもPTHの半分以下の原価、PTHより駅遠の条件だからPTHより高くなる要素はほとんどない
坪250万から280万程度でしょう

[32966: 匿名さん]

>>32964 マンコミュファンさん

豊住線の計画が詳細化されるのを織り込み済みとか？
350でもブランズタワーと比較したら、げきやすだから、おこぼれ狙いなんじゃないですか？

野村の思惑通りに売れたら、選手村は板が350〜400、タワーは500〜行きそうですね。

たらればの話ですけど（笑）

[32967: 匿名さん]

選手村は数を捌かなきゃいけないから、都外からの需要も必要。それなりの層の人達でも購入出来る価格帯に落とし込まないと5000近くを捌くのは本当に厳しいから結構バーゲンプライスになるんじゃない？ただ、板状でも300万を切るのは現実的じゃないと思うから300-330とかでは？

[32968: 匿名さん]

>>32967 匿名さん
それなりの層はそれでも十分高いでしょ。やっぱり280ぐらいじゃないと1/3程しか売れないし誰が買うの？となっちゃう。ただ、周辺相場より極端に安く出したりすると、民度にも多少なりとも影響出る可能性もあるだろうし正直難しいよね。

[32969: 匿名さん]

それこそ団地とまでは言わなくても地区内では浮いた存在になっちゃうかもね。やっぱり相応の値段で出すでしょう。

[32970: 匿名さん]

選手村は、
タワーは平均で380
板は平均で330
このぐらいが現実的な線でしょうね。
ただし、相場次第ではわかりません。

[32971: 匿名さん]

東京都から坪30万の破格値で土地を仕入れた経緯があるから坪単価330万円くらいの分譲になると思うよ

[32972: 匿名さん]

仕入れ値は安くても、リフォームの費用や、水素エネルギー対応の費用がかかるから、安くはならないんじゃない？

[32973: マンコミュファンさん]

>>32972 匿名さん

その辺のリフォーム費用も試算されてる
土地代10分の1が大きすぎてリフォーム費用なんて大したことない

[32974: 検討板ユーザーさん]

>>32970 匿名さん
板330、タワー380は、なかなかいい線ですね。
もっともタワーは、500超の高層・プレミアムに要望が殺到しそうですが。

[32975: 匿名さん]

>>32974 検討板ユーザーさん

それはそうかも知れませんね。
タワマンって高くても条件の良い部屋が先に売れますからねー

[32976: 匿名さん]

>>32973 マンコミュファンさん

リフォーム費用の他、地下駐車場や自治体が整備する以外の街区の整備費用も乗っかってくるよ。

[32977: 検討板ユーザーさん]

まあ、そこそこの値段で出して、売れなかったら下げるはず。
大手デベとしては格安での払い下げで、まず損はしないビジネスだから、買う立場としては判断が難しいと思う。

[32978: 匿名さん]

>>32977 検討板ユーザーさん

3億ぐらいのプレミアム住戸がいくつかできるとして、周りが坪150くらいのゴミゴミしたところに住みたいか、坪400でスカスカのところに住みたいかと言われると後者な気がします。
故に売れる値段で安くは売らないでしょう？！

[32979: 匿名さん]

皆さん、何階買ったんですかね？低層階は蔑まれるのですか？心配です。

[32980: マンション検討中さん]

低層は＊＊＊ですからね。
住んでるあいだ ずーっとこの侮辱に耐え続けないといけないことを考えるともっと安くていいと思います。

[32981: 通りがかりさん]

まぁ最上階以外は同じだよ

[32982: 匿名さん]

>>32979 匿名さん

今どき、蔑まれるなんてことはないと思います。一部の変な人がそういう意識かもしれませんが、そういう人のほうが浮きますから。

[32983: 匿名さん]

ネズミランドの緑が目の前に来るであろう５階〜７階くらいなら逆におトクだよ

[32984: 検討板ユーザーさん]

緑や水辺が近くに見えるから、あえて低層を選ぶ人も居ますよ。
階段も使えるしね。

[32985: マンション検討中さん]

私も緑が見えて抜け感かある南の低層を検討してます。

[32986: 匿名さん]

>>32985 マンション検討中さん
低層の方が高そう。

[32987: 匿名さん]

低層なら取り敢えず間違いないかなあ。

[32988: 匿名さん]

ホントに坪単価600超えてきそうだな。
現実味増してきた

[32989: マンコミュファンさん]

南側なら、高層に住む価値がそんなにあるのか。

[32990: 匿名さん]

>>32989 マンコミュファンさん
不動産では南が1番ですからね。

[32991: 匿名さん]

>>32989 マンコミュファンさん

高層のメリットは、眺めが良いこと。デメリットは外に出るのが大変な事。

低層で長めが良いなら最強だし、そりゃ一番高くなる。

[32992: 匿名さん]

ここのマンション住む方羨ましいです。
モデルルーム見学に行ってこようかな

[32993: 匿名さん]

>>32986 匿名さん

特殊要因がない限りは、低層の方が高いということはありません。

[32994: 匿名さん]

>>32993 匿名さん

眺めが良いというのが特殊要因かと。

[32995: 匿名さん]

>>32994 匿名さん

価格表を見て頂ければ分かると思いますが、低層より高層の方が高いのは一般的なことですし、この物件もそうです(^^;

眺めは低層よりも高層の方が良いですよね。

[32996: 匿名さん]

>>32995 匿名さん
あ、選手村の話です。
低層、相当高めに出てくると思いますよ。

[32997: 匿名さん]

>>32996 匿名さん

選手村も同じです。低層の方が高いということはあり得ませんよ。

[32998: 匿名さん]

>>32997 匿名さん

ただ、例えば、運河沿いの眺望条件の良い板マンの5階のほうが、タワマンの目の前建物で眺望条件の悪いタワーの10階より高いということはあり得ます。

タワーか板状か、眺望の良い方角かどうか、で決まりますが、同じ棟内・同じ方角で低層のほうが高いということは、ないです。特殊要因というのは、一階に庭がついてるとか天井が高いとかです。

[32999: 匿名さん]

私は低層派。板でもタワでも低層好きです。
住居内からの眺めに興味が薄い私にとっては、こんな好都合なことはありません。
出入りの利便性はもちろん、最低層なら階段使いで十分、共用設備は利用可(当たり前か)、んでもって安い。
ありがたし

[33000: 匿名さん]

>>32998 匿名さん

眺望が良くて外に出やすいというのも特殊要因だよ。

低層、相当高くなるはず。

[33001: 匿名さん]

低層人気出そうだね。
高層と価格差ないかもな
外国人向けってのもあるだろうし。

[33002: eマンションさん]

>>33000 匿名さん

眺望が良い→当然、高層階の方が眺望が良い
外に出やすい→それでも、当然一般的には高層階の方が高い

特殊要因ではありません。

特殊要因となるのは、あとは中間階でエレベーターがたくさん止まる階とかですね。

[33003: 検討板ユーザーさん]

ここはパークタワー晴海のスレなのですが、、、選手村の話題が多すぎませんか、、、

まぁ、新たな情報もないので、別にいいっちゃいいんですが。

[33004: 匿名さん]

晴海大橋の下に、わんわん広場と猫シェルターができます。
http://ameblo.jp/yama-rie/entry-12404036196.html

[33005: 匿名さん]

>>33004
真にお猫様だなｗ

まあ動物愛護の観点からも仕方ないというか批判はし難いけど、
行政が金出してNGO団体が運営って失敗の匂いしかしない・・・

[33006: 匿名さん]

高層階から有楽町線月島駅ホームまでだと、徒歩18分くらいですか？

[33007: 検討板ユーザーさん]

>>33006 匿名さん

まだ建っていないので分かりませんね。
他の既存タワマンで体験してみれば良いのではないでしょうか？タワマンなら、どのタワマンでも、エレベーターの移動時間というものはあると思いますので。

[33008: 住民板ユーザーさん1]

現地から橋使ってのルートで17分だったので、玄関からホームまで20分はかかると思います。有楽町線は大江戸線より地下深いですよ。朝ならエレベーター待ち考えて25分くらいかも。自転車使った方が良いです。

[33009: 評判気になるさん]

>>33008 住民板ユーザーさん1さん

シャトルバスも使えるよね。

[33010: マンション検討中さん]

東京駅周辺勤務ならバスも便利。
野球場のとこから出てるバスで八重洲まで行けるけど、朝でも電車ほど混んでないから楽だよ。

[33011: 匿名さん]

>>33006 匿名さん
高層階居住で朝の通勤時間帯、歩道橋使用ルートでドアから有楽町線ホームまで23〜24分位かと思います。信号が2箇所あるのでそれにもよりますが。

朝潮大橋ルートはもう少し早いかもしれませんが、駅直結のキャピタルゲートプレイスがはるか彼方に見え、アップダウンもあり疲れて全然楽しくないのでおすすめしません。

行きはシャトルバスで帰りはコミュニティサイクルを利用をするか、往復自転車にするかが良いと思います。

[33012: マンション検討中さん]

実際に敷地から改札まで測りましたが、歩いて14分弱でした。

[33013: 匿名さん]

>>33006 匿名さん

現地から横断歩道と橋を通るルートで信号待ちを含めて有楽町線の改札まで12分でした。玄関からホームだと余裕を持って20分ぐらいかと思います。歩く速さにもよりますよね。

私は通勤は会社まで自転車か都バスが良いかなと考えています。

[33014: 匿名さん]

まあ、早く歩ける方もいらっしゃいますけど、三井が金のかかるシャトルバス運行をなぜ決定したのか？携帯にストップウォッチ機能もありますし、ご自身で測っていただくのが一番かと思います。
これだけの巨大マンションですので、部屋から敷地を出るまで朝は4分かかる可能性があります。

[33015: 匿名さん]

ここは液状化の心配もありますが、川沿いならではのこういった心配・懸念もありますね。

いくら対策整備がされていたとしても、想定外の事が起こる可能性はありますし。

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180911-00000009-hbcv-hok

[33016: 匿名さん]

想定外まで考慮すると地球上に安全な場所は無いからどこだろうと優劣も無しという話になる。地域毎の危険度を比較するなら想定内でやるしかない。

[33017: 住民板ユーザーさん1]

33013さんはかなり健脚ですね。
歩くスピードで変わるかと思います。因みに近くのjkk住みですが、自転車使ってドアから有楽町線ホームで10分です。

[33018: マンコミュファンさん]

>>33013 匿名さん
相当早歩きですね。
わたしは普通に歩いて16分かかりました

[33019: 匿名さん]

>>33018 マンコミュファンさん

歩くの速いですかね。夫婦で話したり、携帯で写真撮ったりしながら歩いていましたが…
歩く速さは人それぞれなので、自分で色々なルートを歩いてみるのが良いですね。

[33020: マンション検討中さん]

普通に歩いたら14分です。改札まで。

[33021: マンション検討中さん]

これだけ駅から遠いと資産価値的にも期待出来ないのでは…。

幕張物件は駅徒歩15分となってますが、はや歩きで10分、小走りで7分ぐらいです。
しかも海浜幕張駅までの道は、晴海のコンクリートジャングルとは異なり、緑溢れる公園を通るので、時間を忘れるほと癒され、気が付くと駅に着いています。実質的に駅直結と言えるでしょう。

更に海の潮風を感じられるように「あえて」外廊下構造となっています。

晴海の契約者と思われる方が幕張スレでネガコメントを連投してウンザリしているので、ご参考までに幕張の優位性をコメントさせて頂きました。

同じ湾岸ですし仲良く切磋琢磨していきましょう。

[33022: 匿名さん]

思ってたより短時間で安心しました！

[33023: 匿名さん]

>>33021 マンション検討中さん

幕張のスレで何が起こってるか知りませんが、わざわざ出張して来てネガですか、、、
幕張スレでネガってるひとと変わらないですよ、それじゃ。

ちなみに、ここは駅遠ですが、全体的に価格が相対的に安く、都心への絶対的距離が近いので、それほど資産価値に心配ないと思います。

[33024: マンコミュファンさん]

>>33021 マンション検討中さん

さすがにここと幕張はかぶらないと思うので単なる思い違いでは？こことの競合は、有明、東雲、豊洲、勝どき、月島あたりかなと。あと私見ですがここでネガする方の中にはお金持ちがいて浜松町、茅場町、銀座、日本橋、、武蔵小山もいると思います。

[33025: 匿名さん]

>>33024 マンコミュファンさん

ここでネガして荒らしてる首謀者は武蔵
小山ですね。
ここだけじゃ無くて他でもやってる
マンコミュの癌。

[33026: 匿名さん]

>>33025 匿名さん
そうやって火をつけまくってるのはお前だろ。
お前が癌だよ。

[33027: 匿名さん]

>>33021 マンション検討中さん

同じデべの物件同士で炎上させたいと思ってるネガさんって、幸福度低そうで可哀想なので、大目に見てあげてください。
前にも浜離宮と過去を喧嘩させたいみたいな書き込みがありました。

そもそも、他物件と比較して、ここが悪いというやつは兄弟や友達と比較されて、心が屈折してしまったのでしょう。
三井はファミリー向けで暖かみのある印象を与えてくれる物件が多いので、そう言う方が住まないでくれて、有り難いです。

[33028: 検討板ユーザーさん]

ここの契約者はのほほんとしてるイメージ。ネガに対応はするけど、わざわざよそ様を攻撃とかしないと思うな。

[33029: 匿名さん]

資産価値重視ならこの物件良いと思うよ。
スーパーゼネコンの豪華タワーマンション。
中央区。
しっかりとしたコンセプト。
しかも安い。

欲しいなら早めに買っとけ。
今からどんどん値上がりするぞ。
待てば待つほど値上がりする相場、始まったよ。

[33030: 匿名さん]

>>33029 匿名さん

駅遠の影響は？

[33031: マンション検討中さん]

駅遠ではありますが、資産価値はかなりあると思っております。過去、8つの物件を購入し、7勝1敗の私の経験ではこの物件は「買い」です。駅遠とは言っても、タクシーで数分で銀座4丁目ですから。最寄り駅まで徒歩10分以上でも、これは凄いですよ。過去、私が購入したボロ勝ち案件では、この掲示板での事前評価はかなり低かったです。しかし、決め手は銀座4丁目までタクシーで10分以内の大型マンションという基準で選んできました。掲示板で他人が何を言おうがこの基準を崩さなかったです。負けたたった1つの案件は、千葉県で江戸川を超えた物件でした。9年で6割下落しました。逆に銀座4丁目からタクシー数分程度の物件は、過去8年で逆に30〜50％価格が上がりました。同じ階の隣の人が9,000万円で2009年に私と全く同じ時期に新築購入し、2017年に14,500万円で売却した時、やはり都心（千代田区です）はメリットあるなと思いました。

パークタワー晴海は、正直、私が所有している物件より、ガッチリ感、高級感は全然上です。建物の免震技術、仕様等も私が購入した時期よりも相当に向上していると思います。駅遠ではありますが、逆に言えば、デメリットとなるのはそれだけかなと思います。周りの若い奴にもこの物件悩んでいる人が結構います。かなり悩んでいるようです。やはり駅遠で悩んでいます。僕はそれでも買えと言っているのですが、彼らは相当に悩んでいます。皆、超がつくほどのハードワーカーで奥様もハードワーカーなんですよ。ですから、子育ての段取りとかを考えると、なかなか厳しいと言っていました。物件そのものは凄く気に入っているようでした。僕自身は60近いので、開放感がある当物件、かなり真剣に考えています。

[33032: マンション検討中さん]

33031の者です。何かセールスマンみたいになってしまいましたが、僕は60近いので子育ても無いし、夫婦二人でゆっくり出来るので、駅遠がネガティブにならないですが、ハードに仕事している現役バリバリの皆さんは違う視点で評価するかもしれませんね。それでも、僕の経験では建物がガッチリしていること、建築会社がしっかりしていることはとても重要だと思っています。震災の時に対応の違いを感じました。駅遠でも開放感がずば抜けているので、子育てを重視する若い方の満足感はあると思います。あとはとにかくお父さん、お母さんは歩くしかないですよね（笑）。文句言わず、歩くしかないかなと。それとこれだけの大規模ですから、理事会にはやる気があり真面目に取り組んで頂ける方が多数いるはずです。僕の経験では、大規模になるだけ、やる気と活気に満ちた理事会運営があり、それで不愉快になったりしたことは無いです。逆に小規模のマンションの時の方が大変でした。

今日は仕事が暇なんで、ダラダラと書きました。すみません。。仕事に戻りますね。

[33033: 匿名さん]

>>33031 マンション検討中さん
そこまで熱上がってて結局まだ検討中と。。

[33034: 匿名さん]

>>33032 マンション検討中さん
セールスマンみたい。。

[33035: 匿名さん]

年配の夫婦で駅遠は妥協・・・
売れ残りの1LDKを売る為の作文ですか？

[33036: 匿名さん]

なんか高い勝率謳ってますが、ここ十数年間の相場でむしろ負けることあったの？(笑)

[33037: 住民板ユーザーさん1]

どらったらさんのブログ見ましたが、brt下り線はターミナルには入らなさそうですね。帰りは道路渡るのでバス停から5分というところですね。
ターミナルは通り抜けできますよね？まさか晴海通りからじゃないと入れないなんてことあります？？

[33038: 匿名さん]

>>33036 匿名さん
それは千葉だそうです

[33039: 匿名さん]

結局遠回しに千葉リアンをdisってるだけやん(泣)

[33040: マンション検討中さん]

何か千葉がディスられていますが、幕張は爆騰間違いなし、ですよ。
カリスマブロガーのマンマニさんが購入していますし、噂ですがマンションマスターさんや榊さんも購入しているそうですよ。
プロが選ぶ物件は幕張です！

[33041: 匿名さん]

>>33031 マンション検討中さん
→負けたたった1つの案件は、千葉県で江戸川を超えた物件でした。9年で6割下落しました。

案件て。。

[33042: 匿名さん]

>>33040 マンション検討中さん
幕張さんが出張って来ましたからね。連れて共々お帰り下さい。

[33043: 匿名さん]

>>33031 マンション検討中さん
>>33032 マンション検討中さん
キーワードは『ガッチリしている』、『ガッチリ感』で宜しいかな？

[33044: 匿名さん]

>>33043 匿名さん
いや、百戦錬磨の自分でも唯一勝てなかったのは千葉。千葉だけはやめておけという事を言いたかったのでしょう。

[33045: 匿名さん]

>>33037 住民板ユーザーさん1さん
土地の広さから見て半分以上は車庫が占めると思うので、そこの部分は立ち入り禁止かな。

[33046: 匿名さん]

住民板の写真見ていつも思うんだけど、建物の色使いが昭和の学校の校舎って感じがするんだよね、悪い意味で…

[33047: マンコミュファンさん]

>>33046 匿名さん

現在は、クレーンのオレンジのレールの存在感が強すぎるのと、ネットが全体に張ってあるので薄暗く見えます。それらが取れれば、もっとスッキリして良くなると思いますよ(^^)

[33048: 住民板ユーザーさん1]

建物の色ネガ出ましたか。

[33049: 匿名さん]

晴海橋梁の改修で、ぐるり公園から選手村あたりまで渡りやすい橋を、出来たら南寄りに近づけてもらえるといいですね
それで豊洲駅前の開発ビル(ベイサイドクロス)の駅直結出口が近づけば豊洲の方が近くなるかもしれないですね
ららぽーと前の川沿いルートは信号もなく広くて良い感じです

[33050: 匿名さん]

>>33049 匿名さん

それはサイコーですね。
是非、実現して欲しいですね。

知事も万葉には地下鉄やBRTの延伸の約束をして、わび入れるくせに、湾岸住民のためには、何もしてくれない。
晴海橋梁南に移すぐらいしてくれてもいいのに。